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부동산 PF 대출 늘렸던 금융권 '초긴장'

금리 상승과 공급 과잉 등으로 물류센터 공사가 잇따라 멈춰서자 이런 사업장에 돈을 댔던 금융권에도 긴장감이 높아지고 있다. 수년간 부동산 경기 활황을 타고 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 비중을 늘려온 증권사와 보험사, 캐피털사, 저축은행 등이 동반 부실에 빠질 수 있기 때문이다.금융감독원이 윤창현 국민의힘 의원에게 제출한 자료에 따르면 지난 3월 말 기준 증권사의 부동산 PF 대출 잔액은 4조1750억원, PF 채무보증 규모는 24조6675억원이었다. 2020년(합계 24조5897억원)보다 17% 증가했다. 2019년 1.9%였던 PF 대출 연체율은 4.7%까지 치솟았다. 3월 말 기준 PF 대출 규모가 42조2472억원으로 금융권에서 가장 큰 보험사도 연체율이 작년 말 0.07%에서 0.31%로 3개월 새 네 배 넘게 뛰었다.시행사가 착공부터 분양 준공까지 필요한 자금을 조달하는 PF는 경기 민감성이 높아 부동산금융 중에서도 가장 위험이 큰 사업으로 꼽힌다. 그간 금융회사들은 집값 상승과 저금리 기조 등에 힘입어 부동산 PF를 공격적으로 확대했다.한국신용평가에 따르면 3월 말 국내 주요 증권사 24곳의 PF 대출과 브리지론 비중은 전체 자기자본의 39%에 달한다. 소형사는 이 비중이 49%에 이른다. 영업자산 대비 PF 대출·브리지론 비중이 2016년 6.9%였던 캐피털사도 3월 말 14.7%까지 상승했다.하지만 금리 인상과 원자재값 급등 여파가 이어지고 부동산 경기가 악화하면서 금융사도 부실 리스크가 커졌다. 공사가 중단되면 시행사부터 시공사, 그리고 이들에 돈을 빌려준 금융사까지 줄도산할 수 있기 때문이다.캐피털과 저축은행에서 급증한 브리지론에도 경고등이 켜졌다. 본PF 대출 이전에 사업부지 취득, 인허가 등 운영자금에 필요한 자금

[단독] "물류창고 돈된다" 15억으로 1200억 대출…파산 부른 '불나방 투자'

  20일 경기도의 한 저온 물류센터. 도크(화물 선적장) 36개를 보유한 연면적 3만㎡(약 9000평) 규모의 이 센터엔 드나드는 화물차는 물론 관리인도 찾아보기 힘들었다. 2층으로 올라가 보니 완공 후 뜯지 않은 비닐 등이 그대로 있었고, 화물차 소리 대신 환풍기 소리만 텅 빈 물류창고를 채우고 있었다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “지난 6월 완공 후 임차인을 구하지 못해 매달 수억원에 달하는 이자만 내고 있다”며 “매각도 안돼 파산 위기에 몰린 것으로 알고 있다”고 말했다. 사상 최대 호황 누렸지만…택배·신선식품 배송 증가로 사상 최대 호황을 누렸던 물류센터 사업에 ‘빨간불’이 켜졌다. 건축비를 구하지 못해 공사를 중단하거나 완공 후에도 공실률이 높아 매각을 못하는 일이 벌어지고 있다. 물류센터를 담보로 사업장마다 수백억~수천억원을 빌려 놓은 상태여서 사업 부실 문제가 금융권 전체로 번질 수 있다는 우려가 나오고 있다.물류센터 사업은 지난해까지만 해도 아는 사람만 아는 ‘로또’ 사업이었다. 사업 구조가 ‘일확천금’을 연상케 한다. 우선 10억~20억원의 자본금으로 법인을 세운 뒤 물류센터를 지을 수 있는 토지를 물색한다. 이후 토지 매매 가격의 10% 정도인 계약금을 나눠 낼 수 있는 투자자를 모집한다. 토지 계약이 이뤄지면 사업은 일사천리로 흘러간다. 토지를 담보로 금융권에서 대출을 받고, 동시에 물류센터 인허가 작업을 진행한다.물류센터 공사가 시작되면 본격적인 투자금이 들어온다. 증권사와 은행, 보험사 등에서 조달하는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 주된 자금원이다. 부동산 PF란 사업성과 장래의 현

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쿠시먼앤드웨이크필드, 메타포트의 3D 가상 부동산 투어 선보여

글로벌 부동산 컨설팅 업체 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 메타포트의 3차원(3D) 가상화 투어 솔루션을 도입하고 상업용 부동산 투자자들에게 3D 부동산 투어 서비스를 제공키로 했다.메타포트의 인공지능(AI) 기반 시각화 기술은 기존 공간을 스캔해 디지털 형태로 재현하는 것으로, 이 '디지털 트윈'은 상업용 부동산 업계에서 여러 방면에 활용되고 있다. 예를 들어 상세한 평면도와 3D 모형을 통해 가상 부동산 투어를 가능하게 해 잠재 임대인 또는 투자자들에게 정확한 공간의 규모와 현장감을 제공하는 식이다. 투자 의사결정에 도움이 될 수 있고 시간도 절약할 수 있다는 게 회사측의 설명이다. 이 회사에 따르면 메타포트의 상업용 부동산 고객 중 디지털 트윈 플랫폼을 사용한 사람들이 평균 85%이상 더 빨리 거래를 완료했다.쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 현재 모든 보유 자산에 메타포트 3D 가상 투어를 제공하고 있다. 올 3월에 이 솔루션을 처음 도입했고 현재 90여개의 3D 영상 촬영을 마쳤다.메타포트의 아시아 태평양 지역 사장 겸 매니징 디렉터인 벤자민 코서는 "한국의 상업용 부동산  부문은 경쟁이 가장  치열한 분야로 손꼽히기 때문에 기업들이 고객을 유치하기 위해 끊임없이 차별화해야 한다"며 "메타포트의 기술력은 현장감 넘치는 영상과 조작하기가 간편하다는 데 있다"고 말했다.황점상 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 대표는 "팬데믹 상황에서 다양한 부동산 마케팅 방법을 모색하던 중 메타포트 플랫폼에 대해 알게 됐고 현재 우리가 임대 및 관리하는 모든 부동산에 이 솔루션을 도입했다"며 "이를 통해 투자자, 고객들과의 접점이 확대됐고

패러다임이 바뀐다…해외 부동산 시장 4대 관전 포인트[이지스의 공간생각]

필자는 부동산을 포함한 실물자산에 투자하는 게 업(業)이다. 한번 투자하면 짧게는 3년, 길게는 10년 동안 자산을 보유한다. 수시로 자산을 사고 팔 수 없다. 그래서 지금처럼 금리 사이클이 짧아지고 금융시장 변동성이 커지면 더욱 고민이 깊어진다. 신규 투자를 할지, 투자 회수에 나설지 쉽게 판단하기 어려운 시점이기 때문이다. 긴축적인 금융 환경이 얼마나 지속될지 예상하긴 어렵다. 이럴수록 구조적 변화에 집중해야 한다고 생각한다. 실물자산에 투자하는 중장기 투자자로서 팬데믹 이후 가속화된 공간 시장의 변화를 이해하려는 접근이 도움이 될 것이다. 미국을 중심으로 전 세계에 나타나는 아래 4가지 구조적인 변화에 주목할 시점이다.1. 갈수록 높아지는 이커머스 침투율팬데믹 이후 가속화된 구조 변화 중 가장 대표적인 건 전체 소매 판매 중 전자상거래(이커머스)가 차지하는 비중이 증가했다는 점이다. 미국 내 전자상거래 침투율은 2009년 6% 수준에서 2021년 말 21% 수준으로 뛰었다. 이런 변화는 공간 수요에도 영향을 미쳤다. 이커머스를 지원할 물류 공간에 대한 임차 수요는 급증했다. 반면 전통적인 오프라인 판매 공간에 대한 수요는 정체되고 있다. 미국의 상위 50개 시장에 있는 물류자산 공실율은 2009년 15%에서 2021년 4%로 줄었다. 단위면적당 임대수익은 80%가량 증가했다.반면 같은 기간 오프라인 판매공간을 대표하는 미국 내 A급 쇼핑몰의 공실율은 정체 상태(7%→8%)다. 단위면적당 임대수익도 상대적으로 낮은 25% 증가에 그쳤다. 물류자산과 쇼핑몰의 임대수익 증가율 격차는 적어도 향후 3~5년 간 더 벌어질 것으로 예상된다.2. 주택 가격 부담에 임대주택 수요 증가주택 가

하반기 상업용 부동산 투자시장 전망[마스턴 유 박사의 論]

국내외 매크로 경제와 금융환경 불확실성 증대 영향으로 상반기 투자시장 위축마스턴투자운용 R&S(Research&Strategy)실에 따르면, 2022년 상반기 상업용 부동산 거래금액은 전년 동기 대비 22.4% 감소한 14조5000억원이었다. 지난해 상반기 거래금액이 18조6000억원이었음을 감안하면 큰 폭의 감소였다고 말할 수 있겠다. 거래금액이 이렇게 감소한 원인은 최근 급격하게 상승한 인플레이션 영향으로 금리가 인상되면서 자금조달이 어려워졌기 때문이다.오피스 거래금액 40% 감소했으나 하반기 회복해 전년 수준 달성할 전망상업용 부동산 섹터별로 살펴보면 전통적으로 가장 큰 거래금액 비중을 보였던 오피스는 올해 상반기에도 6조7000억원이 거래됐다. 지난해 상반기 대비 40% 감소했음에도 상업용 부동산 거래시장에서 46.4%로 높은 비중을 보이고 있다.주요 거래 사례로는 유일하게 1조원을 넘어선 판교알파리움타워1·2(마스턴투자운용 매입)와 함께 SK유타워(5072억원), 에이플러스에셋(4300억원), 강남P타워(4000억원) 등이 있었다. 지난해 상반기 4000억원 이상 거래 사례가 8건이었던 것에 비하면 초대형 거래 사례가 절반으로 줄어들었다.그럼에도 현재 시장에서 매각이 진행 중인 오피스(IFC, 콘코디언, 신한금융투자타워, 종로타워, 만도글로벌R&D센터 등)들을 감안했을 때, 하반기 오피스 거래금액은 역대 최대 규모를 보였던 지난해에 버금가는 수준까지 회복할 것으로 보인다. 거시경제와 금융시장의 불확실성 증가에도 오피스 거래시장이 활황세를 이어갈 것으로 예상되는 이유는 오피스 시장의 펀더멘털이 견고하기 때문이다. 실제 향후 예정된 신규 공급 물량이 제한적이고, 현재 공실률 또한 자

DCM

캐피탈社 브릿지론 10.5조 '눈덩이'…커지는 부실 우려

캐피탈사의 브릿지론 합산 규모가 10조5000억원에 육박하는 것으로 추정됐다. 특히 웰컴, OK, DB, 농심, 한투, 키움캐피탈 등 신용등급 A급 이하 캐피탈사의 브릿지론 비중이 높은 것으로 나타났다. 캐피탈사의 부동산 브릿지론이 빠르게 증가하면서 '부동산 여신 옥석가리기'가 시작됐다는 분석이 나왔다.23일 한국기업평가에 따르면 기업 부동산담보대출에서 기업 주택담보대출을 제외한 값으로 브릿지론 규모를 추정해본 결과, 추정이 어려운 신한캐피탈, IBK캐피탈 두 곳을 제외한 24개의 브릿지론 총액은 7조7000억원으로 조사됐다. 2016년 말(1조9000억원)보다 네 배 이상 급증한 것이다. 석달 전과 비교해봐도 1조4000억원이나 늘었다. 한기평은 신한캐피탈과 IBK캐피탈까지 합하면 올해 3월말 기준 브릿지론 총액은 최대 10조5000억원에 달할 것으로 추정했다.지역별로는 수도권이 58%로 가장 큰 비중을 차지했다. 예정 용도별로는 아파트 58%, 오피스텔 22% 등 주거용 비중이 82%를 차지했다. 대출변제순위별로는 선순위가 49%, 중순위 37%, 후순위 14%로 절반 이상이 중·후순위 대출로 구성돼있었다.한기평 관계자는 "LTV(주택담보대출비율) 수준 80% 미만인 브릿지론 비중이 51%로, 최근 10년 전국 대지 기준 월별 낙찰가율 평균이 77%인 점을 감안할 때 브릿지론 부실화시 전체 브릿지론의 약 절반은 원금회수가 어려울 것"이라고 내다봤다.특히 신용보강 여부, 책임준공 여부, 분양률 수준, 원자재 가격 상승으로 인한 공사비 증액 등을 고려해 리스크 수준을 평가했을 때 신용등급 A급과 BBB급 캐피탈사의 평균 리스크 수준이 각각 3.1과 2.9로 향후 관찰이 필요하다는 분석이 나왔다. AA급 캐피탈사

인민은행, 7개월 만에 기준금리 인하…위안화 가치는 2년래 최저

중국이 7개월 만에 기준금리를 내렸다. 위안화 가치는 2년 만의 최저 수준으로 떨어졌다.중국 중앙은행인 인민은행은 22일 사실상의 기준금리인 1년 만기 대출우대금리(LPR)를 연 3.70%에서 3.65%로 인하했다. 지난해 12월 0.05%포인트, 1월 0.1%포인트 인하 이후 지난달까지 동결을 유지하다 내놓은 조치다. 인민은행은 5년 만기 LPR도 연 4.45%에서 4.30%로 내렸다. 지난 5월과 같은 폭으로 떨어졌다. LPR은 18개 시중 은행의 최우량 고객 대상 대출 금리를 취합한 것이지만 실질적으로는 인민은행이 정책지도 등을 결정한다. 1년 만기는 일반 대출, 5년 만기는 주택담보대출의 기준으로 활용된다.중국의 2분기 성장률은 0.4%에 그쳤다. 국내총생산(GDP)의 25% 이상을 차지하는 부동산산업 침체, 광범위한 코로나19 통제 등에 따라 침체한 경기를 살리기 위해 금리를 내려야 한다는 주장이 제기돼 왔다. 최근 폭염에 따른 전력난도 위험 요소로 부상했다. 하지만 인플레이션, 미국 금리 인상에 따른 외화 유출 우려에 섣불리 내리기도 어려운 상황이었다.중국 당국은 5년 만기 LPR을 두 번에 걸쳐 큰 폭으로 내려 부동산 시장 지원을 강화했다. 또 이번에 1년 만기 LPR도 내리면서 성장을 다시 강조하고 나섰다. 중국 당국은 지난달 말 분기별 경제 분석회의에서 경제 성장과 코로나19 통제, 개발과 안보 사이에서 균형을 유지하기로 결정했다. 다만 1년 만기의 인하 폭은 당초 0.1%포인트를 예상했던 시장의 기대보다는 작았다.역내시장 위안화 환율은 전날 0.45% 뛴 1달러당 6.8169위안으로 마감했다. 이날도 장중 0.1% 이상 올랐다. 위안화 환율이 6.8위안대로 오른 것은 2020년 9월 이후 2년 만이다. 환율 상승(위안화 약세) 추세가 이어지

美 기존주택 판매 6개월 연속 감소

지난달 미국의 기존 주택 판매 건수가 2020년 6월 이후 최저치를 기록했다. 미국 부동산 경기를 두고 비관론이 낙관론을 압도하고 있다.18일(현지시간) 미국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 7월 미국의 기존 주택 판매 건수는 481만 가구(연율 기준)에 달했다. 2020년 6월(472만 가구) 이후 가장 적다. 전월(511만 가구)보다 6% 줄었을 뿐 아니라 시장조사기관 팩트셋이 집계한 업계 추정치(485만 가구)도 밑돌았다.지난 1월 649만 가구를 기록한 이후 6개월째 감소세를 나타냈다. 지난달 미국의 평균 주택 판매 가격은 40만3800달러로 전월(40만3800달러)보다 1만달러 떨어졌다.연 5%대 담보대출 금리와 경기침체 우려가 주택 시장에 악재가 됐다. 미국 주택 금융기업인 프레디맥에 따르면 이날 30년 고정 주택담보대출 금리는 평균 연 5.13%로 전년 동기 대비 2%포인트가량 높다.로렌스 윤 NAR 이코노미스트는 “주택담보대출 금리가 6월 연 6%를 기록한 뒤 연 5%대로 떨어졌다는 점은 고무적”이라면서도 “여전히 높아 주택 경기 침체가 나타나고 있다”고 분석했다.다른 지표도 주택 시장의 냉각 우려를 키우고 있다. 지난 16일 미 인구조사국이 발표한 지난달 주택 착공 건수는 145만 건으로 집계됐다. 전월 착공 건수(160만 건)와 팩트셋 추정치(154만 건)를 모두 하회했다.이주현 기자

부동산 위기 처한 中, 시중 은행 감사 착수

중국 금융당국이 대대적인 부동산 실태조사에 착수하는 것으로 알려졌다. 부동산 시장이 침체한데 따른 대응이다. 시장이 침체하자 부동산 관련 대출 상품을 비롯해 리스크를 유발할 수 있는 요소를 조사하겠다는 방침이다.18일 로이터는 내부 소식통을 인용해 중국은행감독위원회(CBIRC)가 시중 은행 대출 장부를 비롯해 재무제표를 검토하고 있다고 보도했다. 이번 조사는 부동산 시장에 내재한 금융 리스크를 측정하려는 조치로 알려졌다. 금융당국의 사후 조치에 대해선 밝혀지지 않았다.CBIRC는 부동산 개발업체들에 현금성 자산 보유 규모와 부채 상환 경로 등 기업 내부 자료를 요구하고 있다. 일반적인 감사와는 다른 규모라는 게 전문가들 분석이다.중국 부동산 위기를 대처하려는 조치로 풀이된다. 지난 1일 블룸버그는 중국 부동산 업체가 줄도산하자 은행까지 위험하다고 보도했다. 주택담보대출 상환이 연달아 거부되면서부터다. 잇따른 파산으로 인해 3560억달러(약 465조원)에 달하는 손실을 기록할 거라는 분석도 나온다.스탠더드앤드푸어스(S&P) 글로벌레이팅스는 중국의 총 주택담보대출 중 6.4%인 3560억 달러가 채무불이행 위험에 직면했다고 추산했다. 독일 도이체방크는 위험 규모를 총 주택담보대출 중 최소 7%로 상향 조정하며 “이마저도 보수적으로 추산한 것”이라고 경고한 바 있다.중국은 주택 거래 시장 침체 및 가격 하락, 대출 상환 거부 등 복합적인 위기에 처했다. 중국 주요 70개 도시 중 주택가격 약세 현상이 나타난 곳은 지난 1월 20개에서 6월 48개로 급증했다. 코로나19 관련 봉쇄 조치로 인해 경기가 위축된 데다 에너지 대란과 인플레이션이 겹쳐 가계소득이 축소된 결

MARKET

"부동산 PF대출 부실화 가능성 어느 때보다 높다"

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출의 부실화 우려가 더 커질 것이란 분석이 나왔다. 국내 PF대출 합계는 올해 3월말 기준 4조5000억원으로 2018년 말(2조1000억원)보다 2배 이상 급증했다. 사업계획 대비 공정률이 저조하거나 분양률이 저조한 경우 등 부실화 가능성이 커졌다는 진단이다.17일 한국기업평가에 따르면 '요주의'로 분류된 PF 대출 비율이 지난해 12월 17.2%에서 올해 3월말 18.7%로 1.5%포인트 증가했다. 2018년 말(8.6%)과 비교하면 10.1%포인트나 늘었다.안태영 한기평 책임연구원은 "요주의로 분류된 원인 중 시공사의 법적절차 진행 등으로 공사기간이 장기화되거나 사업이 중단된 경우도 있어 주의가 필요하다"며 "심지어 철근, 시멘트 등 자재수급 차질로 공정이 지연된 경우도 포함돼 있다"고 말했다.부실화 가능성을 분석하는 기준인 요주의 PF 대출은 지난해 말 기준 224개 사업장, 7041억원이었다. 요주의로 분류된 원인은 사업계획 대비 공정률 저조가 66%로 가장 많았고 사업계획 대비 분양률 저조가 22%, 연체 1%, 사업완료 후 미상환 1%, 기타(자료 미확보 등) 11% 순이었다.가장 부실화가 우려되는 지역은 인천경기가 44%로 가장 높았고 서울이 29%였다. 물건별로는 근린생활시설이 33%로 가장 높았고 오피스텔 20%, 아파트 9%, 주상복합 3%였다.요주의로 분류되는 PF대출 이외의 리스크도 주의해야 한다는 지적이다. 한기평에 따르면 정상으로 분류되는 PF대출 중에도 고위험 대출이 포함돼있고 브릿지론의 본PF 전환 지연에 따라 브릿지론 부실 가능성이 확대된 상황이다. 또 부동산담보대출의 건전성 저하까지 동시에 나타날 경우 실질적인 리스크는 더 커질 것이란 분석이다.한기평 관계자

글로벌 큰손 중국 휘청이자…국제 철광석 가격 급락 [원자재 포커스]

국제 철광석 가격이 연일 하락세다. 지난해보다 절반 이하로 내려간 가격에 거래되고 있다. 철광석 큰 손인 중국 시장이 침체하며 하락 폭이 커졌다는 분석이 나온다.16일(현지시간) 중국 톈진 항으로 수입되는 철광석(Fe 63.5%) 현물가격은 t당 전 거래일보다 3.1% 하락한 109.5달러로 마감했다. 지난해 t당 200달러를 웃돌던 가격이 올해 들어 반토막 났다. 미국 시카고상품거래소(CME)에서도 이날 철광석(Fe 62%) 9월 인도분 선물가격도 전날보다 2% 떨어진 107달러 수준에 거래되고 있다. 철광석 최대 소비국인 중국의 수요가 감소했기 때문이다.상하이 봉쇄 조치가 풀린 뒤에도 경기가 되살아날 조짐이 보이지 않아서다. 지난 15일 중국 국가통계국은 7월 중국 산업생산이 전년 동기 대비 3.8% 증가했다고 밝혔다. 산업생산은 일정 규모 이상의 공업기업 생산활동을 숫자로 나타낸 지표다. 지난 6월과 비교해 0.1%포인트 떨어졌다. 시장전망치인 4.6%를 밑돌았다.상품 구매에 지출한 총액을 뜻하는 소비지출은 전년 동기 대비 2.7% 상승했다. 전달인 6월과 비교하면 0.4%포인트 감소했다. 로이터가 집계한 전망치 5%에 절반 수준이다. 서비스 생산지수도 전년 동기 대비 0.6% 증가하는 데 그쳤다. 생산과 소비 모두 침체하고 있다는 결과가 드러난 것이다.중국이 흔들리자 세계 철강 수요도 위축됐다. 지난 4월 세계철강협회는 올해 세계 철강 수요가 지난해보다 0.4% 증가한 18억4000만t에 그칠 거라고 전망했다. 이전까진 2.2% 증가한다고 예견한 바 있다. 우크라이나 전쟁으로 인해 원자재 수급이 불확실한 데다 중국 부동산 시장이 침체하자 원자재 시장이 타격을 입었다는 분석이다.지난 7월 말 중국 열연강판 가격은 t당 600달러

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국민연금 대체투자 200조 돌파

세계 3대 연기금인 국민연금공단의 전체 운용자산이 900조원을 훌쩍 넘어섰다. 4년 사이 50% 이상 늘었지만 국내 주식은 거의 제자리다. 반면 부동산·인프라, 사모펀드(PEF) 등 대체투자 자산은 급속도로 증가하고 있다. 국민연금의 대체투자 약정금액이 처음으로 200조원을 넘어선 것으로 확인됐다. 12일 국민연금 기금운용본부에 따르면 대체투자 총 약정금액은 지난해 말 기준 204조4401억원이었다. 전년(154조969억원)보다 50조3432억원(32.67%) 급증했다. 같은 시점 채권 투자 잔액은 386조3920억원(국내 채권 322조8474억원, 해외 채권 63조5446억원), 주식 투자 잔액은 417조628억원(국내 주식 163조9329억원, 해외 주식 253조1299억원)이었다.운용 수익까지 포함한 국민연금의 총 운용자산은 올해 5월 말 기준 912조3550억원이었다. 구체적으로 △국내 주식 151조9190억원(16.65%) △해외 주식 243조1890억원(26.66%) △국내 채권 317조5360억원(34.80%) △해외 채권 64조3520억원(7.05%) △대체투자 131조7390억원(14.44%) 등이다. 5월 말 대체투자 운용자산은 국민연금이 투자를 약정한 금액의 절반 정도만 집행한 것이다. 이르면 올해 대체투자 운용자산이 국내 주식을 넘어설 것이란 예상이 나온다.대체투자 분야별로 국민연금은 국내보다 해외 부동산을 대폭 늘렸다. PEF 투자에선 칼라일 블랙스톤 등 해외 대형 PEF 투자를 선호했다. 한 국내 투자은행(IB) 관계자는 “중장기에 걸쳐 안정적 수익을 기대할 수 있다는 게 대체투자의 장점”이라고 말했다.민지혜/차준호 기자 

메리츠·현대차·다올證 과도한 부동산금융 "신용도 위험"

중형 증권사의 부동산금융 위험노출(익스포져) 수준이 대형 증권사에 비해 더 큰 것으로 나타났다. 부동산금융 부실 우려가 확산되면서 향후 중형 증권사의 신용도가 하락할 수 있다는 지적도 나왔다.나이스신용평가는 지난 10일 열린 '부동산 익스포져, 증권사 신용위험 뇌관이 될 것인가' 세미나에서 이같이 밝혔다. 나신평이 올해 3월말 기준으로 증권사 24곳의 자기자본 대비 부동산금융 비중을 분석한 결과, 중형사가 71%로 가장 컸다. 초대형사(70%), 대형사(62%) 등이 뒤를 이었다. 자기자본 4조원 이상을 초대형사, 1조~4조원 미만을 대형사, 5000억~1조원 미만을 중형사로 분류했다.나신평은 자기자본 대비 부동산금융 비중이 100%를 넘어서면 위험한 상태로 진단했다. 메리츠증권, 현대차증권, 다올투자증권이 임계수준(100%)을 넘긴 증권사로 꼽혔다.중‧후순위 대출 비중도 중형사가 컸다. 중형사(70%), 대형사(57%), 초대형사(30%) 순으로 집계됐다. 중‧후순위 대출은 선순위 대출에 비해 변제 순위가 낮다. 이 때문에 인허가 지연 등으로 정상적으로 부동산 사업이 진행되지 않으면 자금 회수에 어려움을 겪을 수 있다.중형사의 경우 브릿지론 위험도도 큰 것으로 확인됐다. 중형사의 브릿지론 비중은 36%로 집계됐다. 초대형사(16%)와 대형사(23%)보다 높은 수준이다. 브릿지론은 본 PF 전 시행사가 땅을 사고 회사를 운영할 자금을 빌려주는 단기 대출이다. 이예리 나신평 선임연구원은 "수주 경쟁력이 떨어지는 중형사는 중‧후순위 대출, 브릿지론 등 고위험 부동산금융 익스포져의 비중이 큰 상태"라고 말했다.부동산금융 익스포져 확대로 향후 증권사의 신용도가 악화될 수 있다는 게 나신평의

M&A

베어링자산운용, 호주 부동산 투자사 알티스 인수

글로벌 자산운용사인 베어링자산운용이 호주의 부동산 투자 전문 운용사인 알티스를 인수한다.베어링자산운용은 11일 알티스 프로퍼티 파트너스(Altis Property Partners) 지분 100%를 인수하는 계약을 체결했다고 밝혔다. 거래는 다음달 1일 마무리될 예정이다.알티스는 운용 자산 60억 7900만 호주 달러(약 5조 6000억 원) 규모의 운용사다. 부동산 인수 후 리모델링 등을 통해 자산 가치를 높인 뒤 매각해 차익을 남기는 밸류 애드(Value add) 투자 전략을 사용한다. 알티스의 기존 임직원들은 매각 후에도 베어링 소속으로 회사에 그대로 남을 예정이다.베어링자산운용은 이번 인수로 호주를 비롯한 아태지역 내 부동산 투자를 강화할 수 있게 됐다. 베어링은 호주에서는 부동산 대출 투자팀만 운영해온터라 투자 부문은 다소 소극적이었다.  베어링자산운용은 전 세계 9개 국가, 16개 사무소에 200여 명이 넘는 부동산 투자 전문가를 두고 있다. 주로 미국과 유럽 부동산 투자로 트랙레코드를 쌓아 왔다. 베어링자산운용의 부동산 투자 운용 자산은 지난 3월 말 기준 489억 달러(약 63조 7000억 원)다. 부동산 대출 투자와 에쿼티 투자 등 다양한 전략을 활용하고 있다.마이크 프레노 베어링자산운용 회장은 "아시아태평양 지역은 베어링의 전체 위탁 운용 자산 가운데 약 3분의 1을 차지하고 있을 뿐 아니라 회사의 성장을 견인하는 핵심 지역"이라며 "알티스 인수는 투자 역량 강화에 크게 기여할 것"이라고 말했다.김채연 기자 why29@hankyung.com 

"금리상승으로 부동산 시장 둔화…PF발 보험사 건전성 우려"

최근 금리 급등으로 부동산 경기가 둔화되고 있는 만큼 은행권보다 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 규모가 훨씬 큰 보험업권의 건전성 관리가 필요하다는 주장이 제기됐다. 연체율이 안정적으로 관리되고 있긴 하지만 부동산 시장 침체로 인한 충격에 대비해야 한다는 취지다.전용식 보험연구원 선임연구위원은 7일 이 같은 내용이 담긴 '보험산업의 부동산 PF 대출' 리포트를 발간했다. 금융감독원에 따르면 작년말 기준 보험업권의 PF 대출 잔액은 42조원으로 국내 18개 은행(29조원)보다 13조원이나 많다.보험업권 PF대출 잔액은 2018년 23조3000억원, 2019년 27조3000억원, 2020년 36조4000억원 등 매년 급증하고 있다. 전체 기업대출 가운데 PF 대출이 차지하는 비중도 2016년 말 20.1%에서 작년 말 30.6%로 확대됐다.매년 연체율은 개선되고 있다. 금감원에 따르면 보험업권 PF 연체율은 2017년 0.31%에서 작년 0,07%까지 낮아졌다. 2010년 저축은행 업계발(發) PF 부실 사태가 터진 이후 보험사들이 PF 관련 위험관리를 강화했기 때문이다.가령 브릿지론 비중을 줄이고 대출상환 순위가 높은 계약 비중을 늘렸다. 또한 시행사의 도덕적 해이를 방지하기 위해 신탁계정을 통해 자금관리를 했으며, 공정률과 분양률 연계를 통해 수수료를 부과하는 정책 등도 펼쳤다.그러나 전 연구위원은 "부동산 PF대출 시장에서 차주의 위험관리로 인해 보험회사가 노출된 위험의 크기는 과거에 비해 크지 않을 것으로 보인다"면서도 "금리상승에 따른 부동산 경기 악화와 이로 인한 분양 위험에는 여전히 노출돼 있어 관리가 필요하다"고 지적했다.해외 사례가 이를 뒷받침한다. 전 연구위원에 따르면 미국 생명보험산업의