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성공적 해외 부동산 투자를 위한 조언[이지스의 공간생각]

2000년 초 IT버블 붕괴, 2008년 글로벌 금융위기, 2012년 남유럽 재정 위기, 2021년 코로나 팬데믹. 여러 글로벌 위기에도 유효한 투자전략은 매번 존재해왔다. 대형 글로벌 펀드들이 눈부신 성과를 낸 연도를 살펴보면 오히려 글로벌 위기 도래 시점에 설정된 펀드가 우수한 성과를 낸 경우가 많았다.부동산 시장은 스스로 회복하고 안정화를 찾아가려 노력하는 하나의 유기체와 비슷하다. 인구감소로 인한 임대수요 축소로 임대료나 부동산 가격이 하락한 시장은 공급 축소라는 반작용으로 다시 균형을 찾는다. 과열된 시장을 경계하고, 저평가 시장에 눈을 돌리고 그 가운데서 기회를 모색해야 하는 이유가 여기에 있다.최근 해외 부동산 투자 환경은 우호적이지 않다. 그러나 투자 기회를 적극적으로 발굴하면 진흙 속에서 진주를 발견할 수 있는 시기라고 판단된다.연기금 등 국내 기관투자자의 해외투자 확대가 필수인 시대다. 전 세계 부동산 시장에서 한국이 차지하는 비율은 2~3%에 불과하다. 협소한 한국 부동산 시장의 단점은 해외로 눈을 돌려 극복할 수 있다. 해외 투자는 상황의 변화에 맞게 다양한 지역·섹터·전략 등을 유연하게 선택할 수 있는 것이 큰 장점이다. 특히 한국 원화는 여전히 글로벌 위기 시 약세로 전환되는 마이너 통화이기 때문에 투자 자본의 안정적 운용을 위해서는 지역적 분산투자(diversification)를 고려해야 한다. 이러한 이점들을 논외로 하더라도 한국 자본시장 규모와 성장 속도를 생각하면 한국 자본의 해외 부동산시장 비중 확대는 자연스러운 일로 보인다.이 같은 해외 투자가 필요한 이유에 대해서는 대체로 동의가 될 것이다. 다만 어떻게 해야 잘 할 수 있느냐

美 부동산 경기 둔화되나…거래량 줄고 가격도 떨어져

미국의 부동산 시장이 둔화하고 있는 것으로 나타났다. 주택담보대출 금리가 치솟으며 부동산 경기가 위축됐기 때문이다.21일(현지시간) 전미 부동산중개인협회(NAR)는 8월 기존 주택 판매 건수는 전달에 비해 0.4% 줄어든 480만 가구를 기록했다. 코로나19 팬데믹으로 부동산 경기가 침체한 2020년 6월 이후 가장 낮은 수치다. 기존 주택 거래액도 전년 대비 19.9% 감소했다.이날 미국 모기지은행협회(MBA)는 지난주 30년 만기 주택담보대출 평균 계약금리가 6.25%를 기록했다고 발표했다. 전주보다 0.24%포인트 상승했다. 2008년 10월 이후 최고치를 찍었다. 올해 초에는 3% 수준이었다.치솟은 이자 때문에 주택 가격은 하락세다. 지난달 기존 주택 매매액의 중간값은 38만 9500달러(5억 3707만원)로 전년 대비 7.7% 상승했다. CNBC는 부동산 가격은 일반적으로 계절적 요인으로 인해 7~8월 하락하는데, 올해는 하락 폭이 작년보다 4%포인트가량 컸다고 보도했다.미 부동산 중개 플랫폼 리얼터스의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 “부동산 시장이 통화정책에 따라 즉각적인 영향을 받고 있다”며 “높은 주담대 금리 탓에 판매는 더 둔화될 것”이라고 설명했다.주택 가격이 저렴할수록 거래량이 적었다. 25만~50만달러 사이의 주택 판매량은 전년 대비 14% 감소했다. 하지만 75만~100만달러 수준의 주택 판매량은 3% 감소에 그쳤다. CNBC는 “이 같은 현상은 주택 공급에 따른 것으로 저가 주택 공급량이 가장 적었다”고 진단했다.공급량이 부족한 탓에 가격 변동 폭은 크지 않았다. 지난달 말 기준으로 128만 채의 주택이 1년 내내 가격이 변하지 않고 거래가 이뤄졌다. 다니엘 헤일 리얼터스 이코노미스트는 “8월 들

[단독] PF 금리 年10%, 연장땐 20%…"대출은 끝났다" 주택사업 포기 속출

서울 영등포구에서 500실 규모 오피스텔 개발 사업을 벌이고 있는 시행사의 A대표는 최근 저축은행으로부터 ‘내부 규정 변경으로 대출을 해줄 수 없다’는 연락을 받았다. A대표는 “한 달 전 3650억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 승인이 났는데 이제 와서 이유 설명도 없이 안 된다고 해 황당하다”고 말했다. 그는 “백방으로 뛰고 있지만 자금 확보가 쉽지 않다”고 하소연했다.금융권의 PF 대출 옥죄기에 부동산 개발 시장이 아우성치고 있다. 지난해까지 경쟁적으로 PF 대출을 해주던 금융권이 하반기부터 급격히 돈줄을 죄면서 시장에서 일대 혼란이 일고 있다. 대출 심사를 거절하거나 금리를 크게 높이고, 대출 연장 시 부분상환을 요구하는 등 지난해까지 볼 수 없던 일이 벌어지고 있다. 개발업계 한 관계자는 “급격한 금리 상승을 감안하더라도 이해할 수 없다”며 “금융감독원의 자본건전성 강화 방침이 대출 규정 변경에 영향을 미친 것 같다”고 말했다. 금융사 “돈 되던 PF가 이제 최대 리스크”21일 국회 국토교통위원회 소속 김정재 국민의힘 의원이 국토교통부로부터 받은 ‘전국 주택 착공 추이’ 자료에 따르면 지난해 58만3737가구의 주택이 착공했지만 올해(7월까지)는 착공 실적이 22만3082건에 그치고 있다. 미분양 주택 수는 같은 기간 1만4864가구에서 3만1284가구로 2배 이상으로 늘었다.급격히 얼어붙은 부동산 경기에 금융권은 PF 대출에서 줄줄이 발을 빼고 있다. 한 시중은행 관계자는 “연말까지 총 자산 대비 자기자본 비율을 철저하게 관리하라는 게 금융당국 지침인데 대출 한 건에 수백~수천억원이 들어가는 PF 대출은 엄두를

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'차이나머니' 236억弗…美부동산시장서 철수

중국 자본이 미국의 상업용 부동산 시장에서 철수하고 있다. 중국 당국의 규제 강화와 미·중 갈등 여파로 풀이된다. 미국 기준금리 인상 여파로 상업용 부동산 사장에 찬 바람이 불면서 중국 자본이 손해를 보고 매각하는 사례도 나오고 있다.월스트리트저널(WSJ)은 20일(현지시간) 시장정보업체 MSCI 자료를 인용해 2019년 초부터 현재까지 중국 자본이 미국 상업용 부동산 236억달러(약 32조9000억원)어치를 순매도했다고 보도했다.중국 자본이 2013~2018년 미국 상업용 부동산을 520억달러(약 72조6000억원)어치 순매수할 만큼 왕성한 ‘식욕’을 보였던 점과 대조적이다. 중국 안방보험이 2015년 뉴욕의 유명 호텔인 월도프 아스토리아를 19억5000만달러에 사들이며 미국 호텔 인수가의 최고가 기록을 갈아치우기도 했다.하지만 2018년부터 분위기가 바뀌기 시작했다. 중국 당국이 자국 기업의 해외 투자 규제를 강화한 와중에 자금난에 빠진 기업도 늘어나서다. 도널드 트럼프 미 행정부 시절부터 본격화한 미국과 중국의 관계 악화도 영향을 미쳤다.중국 자본의 미국 상업용 부동산 투자 성적표는 초라한 것으로 추정된다. 코로나19 팬데믹(세계적 대유행) 이후 상업용 부동산 가치가 떨어져서다.파산 절차를 밟고 있는 중국 하이난항공(HNA)그룹은 2017년 22억달러에 매입한 맨해튼 파크애비뉴의 빌딩을 최근 18억달러에 팔아 손해를 봤다. WSJ는 최근 중국 자본 상황이 1980년대 후반부터 1990년대 초반까지 미국 유명 부동산을 공격적으로 매입했다가 손해를 본 일본 자본을 연상케 한다고 전했다.이고운 기자

GLOBAL

中 자본은 美 상업용 부동산 '손절'중…2019년부터 33조원어치 매각

중국 자본이 미국의 상업용 부동산 시장에서 철수하고 있다. 중국 당국의 규제 강화와 미·중 갈등의 여파로 풀이된다. 코로나19 팬데믹(세계적 대유행)과 미국 기준금리 인상의 여파로 상업용 부동산 사장에 찬바람이 불면서 중국 자본이 손해를 보고 매각하는 경우도 등장하고 있다. 월스트리트저널(WSJ)은 20일(현지시간) 시장정보업체 MSCI의 자료를 인용해 2019년 초부터 현재까지 중국 자본이 미국 상업용 부동산을 236억달러(약 32조9000억원)어치 순매도했다고 보도했다.중국 자본이 2013~2018년 동안 미국 상업용 부동산을 520억달러(약 72조6000억원)어치 순매수할 만큼 왕성한 ‘식욕’을 보였던 점과 대조적이다. 중국 안방보험이 2015년 뉴욕의 유명 호텔인 월도프 아스토리아를 19억5000만달러에 사들이며 미국 호텔 인수가의 최고가 기록을 갈아치우기도 했다.하지만 2018년부터 분위기가 바뀌기 시작했다. 중국 당국이 자국 기업의 해외 투자 규제를 강화한 와중에 자금난에 빠진 기업들도 늘어나서다. 도널드 트럼프 전 미국 행정부 시절부터 본격화한 미국과 중국의 관계 악화도 영향을 미쳤다. 중국 자본의 미국 상업용 부동산 투자 성적표는 초라한 것으로 추정된다. 코로나19 뒤 상업용 부동산의 가치가 떨어져서다. 최근에는 미국 중앙은행(Fed)의 기준금리 인상으로 부동산 시장 전반이 위축된 여파도 작용했다. 파산구조조정 절차를 밟고 있는 중국 하이난항공(HNA)그룹은 2017년 22억달러에 매입한 맨해튼 파크애비뉴의 대형 빌딩을 최근 18억달러에 매각하며 손해를 봤다. 그린버그 트로윅 로펌은 “최근 중국 고객들에게 주로 부동산 매각과 관련해 자문하고 있

DCM

부동산 PF 대출 늘렸던 금융권 '초긴장'

금리 상승과 공급 과잉 등으로 물류센터 공사가 잇따라 멈춰서자 이런 사업장에 돈을 댔던 금융권에도 긴장감이 높아지고 있다. 수년간 부동산 경기 활황을 타고 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 비중을 늘려온 증권사와 보험사, 캐피털사, 저축은행 등이 동반 부실에 빠질 수 있기 때문이다.금융감독원이 윤창현 국민의힘 의원에게 제출한 자료에 따르면 지난 3월 말 기준 증권사의 부동산 PF 대출 잔액은 4조1750억원, PF 채무보증 규모는 24조6675억원이었다. 2020년(합계 24조5897억원)보다 17% 증가했다. 2019년 1.9%였던 PF 대출 연체율은 4.7%까지 치솟았다. 3월 말 기준 PF 대출 규모가 42조2472억원으로 금융권에서 가장 큰 보험사도 연체율이 작년 말 0.07%에서 0.31%로 3개월 새 네 배 넘게 뛰었다.시행사가 착공부터 분양 준공까지 필요한 자금을 조달하는 PF는 경기 민감성이 높아 부동산금융 중에서도 가장 위험이 큰 사업으로 꼽힌다. 그간 금융회사들은 집값 상승과 저금리 기조 등에 힘입어 부동산 PF를 공격적으로 확대했다.한국신용평가에 따르면 3월 말 국내 주요 증권사 24곳의 PF 대출과 브리지론 비중은 전체 자기자본의 39%에 달한다. 소형사는 이 비중이 49%에 이른다. 영업자산 대비 PF 대출·브리지론 비중이 2016년 6.9%였던 캐피털사도 3월 말 14.7%까지 상승했다.하지만 금리 인상과 원자재값 급등 여파가 이어지고 부동산 경기가 악화하면서 금융사도 부실 리스크가 커졌다. 공사가 중단되면 시행사부터 시공사, 그리고 이들에 돈을 빌려준 금융사까지 줄도산할 수 있기 때문이다.캐피털과 저축은행에서 급증한 브리지론에도 경고등이 켜졌다. 본PF 대출 이전에 사업부지 취득, 인허가 등 운영자금에 필요한 자금

[단독] "물류창고 돈된다" 15억으로 1200억 대출…파산 부른 '불나방 투자'

  20일 경기도의 한 저온 물류센터. 도크(화물 선적장) 36개를 보유한 연면적 3만㎡(약 9000평) 규모의 이 센터엔 드나드는 화물차는 물론 관리인도 찾아보기 힘들었다. 2층으로 올라가 보니 완공 후 뜯지 않은 비닐 등이 그대로 있었고, 화물차 소리 대신 환풍기 소리만 텅 빈 물류창고를 채우고 있었다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “지난 6월 완공 후 임차인을 구하지 못해 매달 수억원에 달하는 이자만 내고 있다”며 “매각도 안돼 파산 위기에 몰린 것으로 알고 있다”고 말했다. 사상 최대 호황 누렸지만…택배·신선식품 배송 증가로 사상 최대 호황을 누렸던 물류센터 사업에 ‘빨간불’이 켜졌다. 건축비를 구하지 못해 공사를 중단하거나 완공 후에도 공실률이 높아 매각을 못하는 일이 벌어지고 있다. 물류센터를 담보로 사업장마다 수백억~수천억원을 빌려 놓은 상태여서 사업 부실 문제가 금융권 전체로 번질 수 있다는 우려가 나오고 있다.물류센터 사업은 지난해까지만 해도 아는 사람만 아는 ‘로또’ 사업이었다. 사업 구조가 ‘일확천금’을 연상케 한다. 우선 10억~20억원의 자본금으로 법인을 세운 뒤 물류센터를 지을 수 있는 토지를 물색한다. 이후 토지 매매 가격의 10% 정도인 계약금을 나눠 낼 수 있는 투자자를 모집한다. 토지 계약이 이뤄지면 사업은 일사천리로 흘러간다. 토지를 담보로 금융권에서 대출을 받고, 동시에 물류센터 인허가 작업을 진행한다.물류센터 공사가 시작되면 본격적인 투자금이 들어온다. 증권사와 은행, 보험사 등에서 조달하는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 주된 자금원이다. 부동산 PF란 사업성과 장래의 현

MARKET

쿠시먼앤드웨이크필드, 메타포트의 3D 가상 부동산 투어 선보여

글로벌 부동산 컨설팅 업체 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 메타포트의 3차원(3D) 가상화 투어 솔루션을 도입하고 상업용 부동산 투자자들에게 3D 부동산 투어 서비스를 제공키로 했다.메타포트의 인공지능(AI) 기반 시각화 기술은 기존 공간을 스캔해 디지털 형태로 재현하는 것으로, 이 '디지털 트윈'은 상업용 부동산 업계에서 여러 방면에 활용되고 있다. 예를 들어 상세한 평면도와 3D 모형을 통해 가상 부동산 투어를 가능하게 해 잠재 임대인 또는 투자자들에게 정확한 공간의 규모와 현장감을 제공하는 식이다. 투자 의사결정에 도움이 될 수 있고 시간도 절약할 수 있다는 게 회사측의 설명이다. 이 회사에 따르면 메타포트의 상업용 부동산 고객 중 디지털 트윈 플랫폼을 사용한 사람들이 평균 85%이상 더 빨리 거래를 완료했다.쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 현재 모든 보유 자산에 메타포트 3D 가상 투어를 제공하고 있다. 올 3월에 이 솔루션을 처음 도입했고 현재 90여개의 3D 영상 촬영을 마쳤다.메타포트의 아시아 태평양 지역 사장 겸 매니징 디렉터인 벤자민 코서는 "한국의 상업용 부동산  부문은 경쟁이 가장  치열한 분야로 손꼽히기 때문에 기업들이 고객을 유치하기 위해 끊임없이 차별화해야 한다"며 "메타포트의 기술력은 현장감 넘치는 영상과 조작하기가 간편하다는 데 있다"고 말했다.황점상 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 대표는 "팬데믹 상황에서 다양한 부동산 마케팅 방법을 모색하던 중 메타포트 플랫폼에 대해 알게 됐고 현재 우리가 임대 및 관리하는 모든 부동산에 이 솔루션을 도입했다"며 "이를 통해 투자자, 고객들과의 접점이 확대됐고

패러다임이 바뀐다…해외 부동산 시장 4대 관전 포인트[이지스의 공간생각]

필자는 부동산을 포함한 실물자산에 투자하는 게 업(業)이다. 한번 투자하면 짧게는 3년, 길게는 10년 동안 자산을 보유한다. 수시로 자산을 사고 팔 수 없다. 그래서 지금처럼 금리 사이클이 짧아지고 금융시장 변동성이 커지면 더욱 고민이 깊어진다. 신규 투자를 할지, 투자 회수에 나설지 쉽게 판단하기 어려운 시점이기 때문이다. 긴축적인 금융 환경이 얼마나 지속될지 예상하긴 어렵다. 이럴수록 구조적 변화에 집중해야 한다고 생각한다. 실물자산에 투자하는 중장기 투자자로서 팬데믹 이후 가속화된 공간 시장의 변화를 이해하려는 접근이 도움이 될 것이다. 미국을 중심으로 전 세계에 나타나는 아래 4가지 구조적인 변화에 주목할 시점이다.1. 갈수록 높아지는 이커머스 침투율팬데믹 이후 가속화된 구조 변화 중 가장 대표적인 건 전체 소매 판매 중 전자상거래(이커머스)가 차지하는 비중이 증가했다는 점이다. 미국 내 전자상거래 침투율은 2009년 6% 수준에서 2021년 말 21% 수준으로 뛰었다. 이런 변화는 공간 수요에도 영향을 미쳤다. 이커머스를 지원할 물류 공간에 대한 임차 수요는 급증했다. 반면 전통적인 오프라인 판매 공간에 대한 수요는 정체되고 있다. 미국의 상위 50개 시장에 있는 물류자산 공실율은 2009년 15%에서 2021년 4%로 줄었다. 단위면적당 임대수익은 80%가량 증가했다.반면 같은 기간 오프라인 판매공간을 대표하는 미국 내 A급 쇼핑몰의 공실율은 정체 상태(7%→8%)다. 단위면적당 임대수익도 상대적으로 낮은 25% 증가에 그쳤다. 물류자산과 쇼핑몰의 임대수익 증가율 격차는 적어도 향후 3~5년 간 더 벌어질 것으로 예상된다.2. 주택 가격 부담에 임대주택 수요 증가주택 가

하반기 상업용 부동산 투자시장 전망[마스턴 유 박사의 論]

국내외 매크로 경제와 금융환경 불확실성 증대 영향으로 상반기 투자시장 위축마스턴투자운용 R&S(Research&Strategy)실에 따르면, 2022년 상반기 상업용 부동산 거래금액은 전년 동기 대비 22.4% 감소한 14조5000억원이었다. 지난해 상반기 거래금액이 18조6000억원이었음을 감안하면 큰 폭의 감소였다고 말할 수 있겠다. 거래금액이 이렇게 감소한 원인은 최근 급격하게 상승한 인플레이션 영향으로 금리가 인상되면서 자금조달이 어려워졌기 때문이다.오피스 거래금액 40% 감소했으나 하반기 회복해 전년 수준 달성할 전망상업용 부동산 섹터별로 살펴보면 전통적으로 가장 큰 거래금액 비중을 보였던 오피스는 올해 상반기에도 6조7000억원이 거래됐다. 지난해 상반기 대비 40% 감소했음에도 상업용 부동산 거래시장에서 46.4%로 높은 비중을 보이고 있다.주요 거래 사례로는 유일하게 1조원을 넘어선 판교알파리움타워1·2(마스턴투자운용 매입)와 함께 SK유타워(5072억원), 에이플러스에셋(4300억원), 강남P타워(4000억원) 등이 있었다. 지난해 상반기 4000억원 이상 거래 사례가 8건이었던 것에 비하면 초대형 거래 사례가 절반으로 줄어들었다.그럼에도 현재 시장에서 매각이 진행 중인 오피스(IFC, 콘코디언, 신한금융투자타워, 종로타워, 만도글로벌R&D센터 등)들을 감안했을 때, 하반기 오피스 거래금액은 역대 최대 규모를 보였던 지난해에 버금가는 수준까지 회복할 것으로 보인다. 거시경제와 금융시장의 불확실성 증가에도 오피스 거래시장이 활황세를 이어갈 것으로 예상되는 이유는 오피스 시장의 펀더멘털이 견고하기 때문이다. 실제 향후 예정된 신규 공급 물량이 제한적이고, 현재 공실률 또한 자

DCM

캐피탈社 브릿지론 10.5조 '눈덩이'…커지는 부실 우려

캐피탈사의 브릿지론 합산 규모가 10조5000억원에 육박하는 것으로 추정됐다. 특히 웰컴, OK, DB, 농심, 한투, 키움캐피탈 등 신용등급 A급 이하 캐피탈사의 브릿지론 비중이 높은 것으로 나타났다. 캐피탈사의 부동산 브릿지론이 빠르게 증가하면서 '부동산 여신 옥석가리기'가 시작됐다는 분석이 나왔다.23일 한국기업평가에 따르면 기업 부동산담보대출에서 기업 주택담보대출을 제외한 값으로 브릿지론 규모를 추정해본 결과, 추정이 어려운 신한캐피탈, IBK캐피탈 두 곳을 제외한 24개의 브릿지론 총액은 7조7000억원으로 조사됐다. 2016년 말(1조9000억원)보다 네 배 이상 급증한 것이다. 석달 전과 비교해봐도 1조4000억원이나 늘었다. 한기평은 신한캐피탈과 IBK캐피탈까지 합하면 올해 3월말 기준 브릿지론 총액은 최대 10조5000억원에 달할 것으로 추정했다.지역별로는 수도권이 58%로 가장 큰 비중을 차지했다. 예정 용도별로는 아파트 58%, 오피스텔 22% 등 주거용 비중이 82%를 차지했다. 대출변제순위별로는 선순위가 49%, 중순위 37%, 후순위 14%로 절반 이상이 중·후순위 대출로 구성돼있었다.한기평 관계자는 "LTV(주택담보대출비율) 수준 80% 미만인 브릿지론 비중이 51%로, 최근 10년 전국 대지 기준 월별 낙찰가율 평균이 77%인 점을 감안할 때 브릿지론 부실화시 전체 브릿지론의 약 절반은 원금회수가 어려울 것"이라고 내다봤다.특히 신용보강 여부, 책임준공 여부, 분양률 수준, 원자재 가격 상승으로 인한 공사비 증액 등을 고려해 리스크 수준을 평가했을 때 신용등급 A급과 BBB급 캐피탈사의 평균 리스크 수준이 각각 3.1과 2.9로 향후 관찰이 필요하다는 분석이 나왔다. AA급 캐피탈사

인민은행, 7개월 만에 기준금리 인하…위안화 가치는 2년래 최저

중국이 7개월 만에 기준금리를 내렸다. 위안화 가치는 2년 만의 최저 수준으로 떨어졌다.중국 중앙은행인 인민은행은 22일 사실상의 기준금리인 1년 만기 대출우대금리(LPR)를 연 3.70%에서 3.65%로 인하했다. 지난해 12월 0.05%포인트, 1월 0.1%포인트 인하 이후 지난달까지 동결을 유지하다 내놓은 조치다. 인민은행은 5년 만기 LPR도 연 4.45%에서 4.30%로 내렸다. 지난 5월과 같은 폭으로 떨어졌다. LPR은 18개 시중 은행의 최우량 고객 대상 대출 금리를 취합한 것이지만 실질적으로는 인민은행이 정책지도 등을 결정한다. 1년 만기는 일반 대출, 5년 만기는 주택담보대출의 기준으로 활용된다.중국의 2분기 성장률은 0.4%에 그쳤다. 국내총생산(GDP)의 25% 이상을 차지하는 부동산산업 침체, 광범위한 코로나19 통제 등에 따라 침체한 경기를 살리기 위해 금리를 내려야 한다는 주장이 제기돼 왔다. 최근 폭염에 따른 전력난도 위험 요소로 부상했다. 하지만 인플레이션, 미국 금리 인상에 따른 외화 유출 우려에 섣불리 내리기도 어려운 상황이었다.중국 당국은 5년 만기 LPR을 두 번에 걸쳐 큰 폭으로 내려 부동산 시장 지원을 강화했다. 또 이번에 1년 만기 LPR도 내리면서 성장을 다시 강조하고 나섰다. 중국 당국은 지난달 말 분기별 경제 분석회의에서 경제 성장과 코로나19 통제, 개발과 안보 사이에서 균형을 유지하기로 결정했다. 다만 1년 만기의 인하 폭은 당초 0.1%포인트를 예상했던 시장의 기대보다는 작았다.역내시장 위안화 환율은 전날 0.45% 뛴 1달러당 6.8169위안으로 마감했다. 이날도 장중 0.1% 이상 올랐다. 위안화 환율이 6.8위안대로 오른 것은 2020년 9월 이후 2년 만이다. 환율 상승(위안화 약세) 추세가 이어지

美 기존주택 판매 6개월 연속 감소

지난달 미국의 기존 주택 판매 건수가 2020년 6월 이후 최저치를 기록했다. 미국 부동산 경기를 두고 비관론이 낙관론을 압도하고 있다.18일(현지시간) 미국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 7월 미국의 기존 주택 판매 건수는 481만 가구(연율 기준)에 달했다. 2020년 6월(472만 가구) 이후 가장 적다. 전월(511만 가구)보다 6% 줄었을 뿐 아니라 시장조사기관 팩트셋이 집계한 업계 추정치(485만 가구)도 밑돌았다.지난 1월 649만 가구를 기록한 이후 6개월째 감소세를 나타냈다. 지난달 미국의 평균 주택 판매 가격은 40만3800달러로 전월(40만3800달러)보다 1만달러 떨어졌다.연 5%대 담보대출 금리와 경기침체 우려가 주택 시장에 악재가 됐다. 미국 주택 금융기업인 프레디맥에 따르면 이날 30년 고정 주택담보대출 금리는 평균 연 5.13%로 전년 동기 대비 2%포인트가량 높다.로렌스 윤 NAR 이코노미스트는 “주택담보대출 금리가 6월 연 6%를 기록한 뒤 연 5%대로 떨어졌다는 점은 고무적”이라면서도 “여전히 높아 주택 경기 침체가 나타나고 있다”고 분석했다.다른 지표도 주택 시장의 냉각 우려를 키우고 있다. 지난 16일 미 인구조사국이 발표한 지난달 주택 착공 건수는 145만 건으로 집계됐다. 전월 착공 건수(160만 건)와 팩트셋 추정치(154만 건)를 모두 하회했다.이주현 기자

부동산 위기 처한 中, 시중 은행 감사 착수

중국 금융당국이 대대적인 부동산 실태조사에 착수하는 것으로 알려졌다. 부동산 시장이 침체한데 따른 대응이다. 시장이 침체하자 부동산 관련 대출 상품을 비롯해 리스크를 유발할 수 있는 요소를 조사하겠다는 방침이다.18일 로이터는 내부 소식통을 인용해 중국은행감독위원회(CBIRC)가 시중 은행 대출 장부를 비롯해 재무제표를 검토하고 있다고 보도했다. 이번 조사는 부동산 시장에 내재한 금융 리스크를 측정하려는 조치로 알려졌다. 금융당국의 사후 조치에 대해선 밝혀지지 않았다.CBIRC는 부동산 개발업체들에 현금성 자산 보유 규모와 부채 상환 경로 등 기업 내부 자료를 요구하고 있다. 일반적인 감사와는 다른 규모라는 게 전문가들 분석이다.중국 부동산 위기를 대처하려는 조치로 풀이된다. 지난 1일 블룸버그는 중국 부동산 업체가 줄도산하자 은행까지 위험하다고 보도했다. 주택담보대출 상환이 연달아 거부되면서부터다. 잇따른 파산으로 인해 3560억달러(약 465조원)에 달하는 손실을 기록할 거라는 분석도 나온다.스탠더드앤드푸어스(S&P) 글로벌레이팅스는 중국의 총 주택담보대출 중 6.4%인 3560억 달러가 채무불이행 위험에 직면했다고 추산했다. 독일 도이체방크는 위험 규모를 총 주택담보대출 중 최소 7%로 상향 조정하며 “이마저도 보수적으로 추산한 것”이라고 경고한 바 있다.중국은 주택 거래 시장 침체 및 가격 하락, 대출 상환 거부 등 복합적인 위기에 처했다. 중국 주요 70개 도시 중 주택가격 약세 현상이 나타난 곳은 지난 1월 20개에서 6월 48개로 급증했다. 코로나19 관련 봉쇄 조치로 인해 경기가 위축된 데다 에너지 대란과 인플레이션이 겹쳐 가계소득이 축소된 결

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"부동산 PF대출 부실화 가능성 어느 때보다 높다"

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출의 부실화 우려가 더 커질 것이란 분석이 나왔다. 국내 PF대출 합계는 올해 3월말 기준 4조5000억원으로 2018년 말(2조1000억원)보다 2배 이상 급증했다. 사업계획 대비 공정률이 저조하거나 분양률이 저조한 경우 등 부실화 가능성이 커졌다는 진단이다.17일 한국기업평가에 따르면 '요주의'로 분류된 PF 대출 비율이 지난해 12월 17.2%에서 올해 3월말 18.7%로 1.5%포인트 증가했다. 2018년 말(8.6%)과 비교하면 10.1%포인트나 늘었다.안태영 한기평 책임연구원은 "요주의로 분류된 원인 중 시공사의 법적절차 진행 등으로 공사기간이 장기화되거나 사업이 중단된 경우도 있어 주의가 필요하다"며 "심지어 철근, 시멘트 등 자재수급 차질로 공정이 지연된 경우도 포함돼 있다"고 말했다.부실화 가능성을 분석하는 기준인 요주의 PF 대출은 지난해 말 기준 224개 사업장, 7041억원이었다. 요주의로 분류된 원인은 사업계획 대비 공정률 저조가 66%로 가장 많았고 사업계획 대비 분양률 저조가 22%, 연체 1%, 사업완료 후 미상환 1%, 기타(자료 미확보 등) 11% 순이었다.가장 부실화가 우려되는 지역은 인천경기가 44%로 가장 높았고 서울이 29%였다. 물건별로는 근린생활시설이 33%로 가장 높았고 오피스텔 20%, 아파트 9%, 주상복합 3%였다.요주의로 분류되는 PF대출 이외의 리스크도 주의해야 한다는 지적이다. 한기평에 따르면 정상으로 분류되는 PF대출 중에도 고위험 대출이 포함돼있고 브릿지론의 본PF 전환 지연에 따라 브릿지론 부실 가능성이 확대된 상황이다. 또 부동산담보대출의 건전성 저하까지 동시에 나타날 경우 실질적인 리스크는 더 커질 것이란 분석이다.한기평 관계자