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"중국이 세계경제 구한다? 이번엔 어려울 것"

중국의 리오프닝(경제활동 재개)이 세계 경제에 주는 활력이 기대만큼 크지 않을 수 있다고 월스트리트저널(WSJ)이 13일(현지시간) 보도했다. 중국 소비가 내수 서비스업에 쏠리고 있기 때문이다. 막대한 부채, 부동산시장 침체 등으로 인해 중국 자체 경제도 2008년 글로벌 금융위기 당시에 보여줬던 성장세를 재현하기 어려울 것이란 진단이다. 중국 에너지 수입, 글로벌 인플레 자극국제통화기금(IMF)은 중국의 올해 경제성장률 전망치를 5.2%로 제시했다. 미국(1.4%)이나 유로화 사용 20개국(유로존·0.7%)을 크게 웃도는 수치다. 하지만 중국의 수출과 수입은 지난해 12월까지 3개월 연속 전년 동월 대비 감소했다. 중국 지도부도 올해 경제 성장의 최대 동력으로 내수 소비를 제시했다. 프레드릭 노이만 HSBC 아시아 담당 수석이코노미스트는 "중국 경제가 올해 강하게 회복하겠지만 세계에 미치는 영향은 예전과 다를 것"이라고 전망했다. 중국 경기 반등이 자국 내 여행이나 오락 등 서비스 소비에 집중돼 해외에 미치는 효과가 작을 것이란 설명이다. 과거 중국은 경기가 하강하면 인프라와 주택, 공장 등에 돈을 쏟아부었다. 독일 기계 업체, 남미의 구리 광산, 일본의 굴착기 업체, 호주의 석탄 광산 등이 그 수혜를 봤다. 글로벌 금융위기 당시인 2009년에도 중국은 9.4% 성장률을 기록했다. 4조위안(약 744조원)에 달하는 대규모 부양책이 성장을 이끌었다. 하지만 현재 중국은 예전과 달리 부채 부담 때문에 대규모 부양책을 내놓기 어려운 상황이다. 중국의 국내총생산(GDP) 대비 부채비율은 지난해 말 273.2%로 역대 최고점을 찍었다. 이 비율은 2008년 말 141.2%에서 2010년 말 180.8%로 급
부동산 자산운용업: 번지점프 vs. 롤러코스터[마스턴 김 박사의 論]

<부동산 PF 경색에…청담동 금싸라기 땅도 ‘공매 위기’> (2023년 1월 10일 한국경제), <"어렵다는 말, 허풍 아니야?"…속 끓는 건설사들> (2023년 1월 12일 한국경제) 최근 부동산 금융과 투자에 대한 부정적인 뉴스를 쉽게 찾을 수 있다. 전 세계적으로 인플레이션이 심화하며 건설 비용이 증가해 부동산 수익성이 떨어진 것이 주요 원인 중 하나다. 엎친 데 덮친 격으로 인플레이션을 완화하기 위한 금리인상은 자연스럽게 조달 금리를 높이고 실물 경제를 위축시켜 부동산 투자 업계를 더욱 어렵게 한다. 뿐만 아니라 강원도 레고랜드 사태가 불러온 자금 시장의 경색까지 고려한다면, 부동산 대체투자 운용사는 2023년 현재 모두 사라질 수도 있는 절체절명의 위기라는 결론에 도달하게 된다. 문자 그대로 국내 부동산 자산운용사는 공멸할 것인가? 결론부터 말하자면, YES & No다. 부동산 자산운용업은 어떤 경로를 지날지 예측할 수 있다는 점에서 번지점프가 아니라 롤러코스터에 비유할 수 있다. 부동산은 그 구조상 경제 사이클이 발생할 수밖에 없는 자산이기 때문이다. 부동산이 아무리 유한한 자원이고 생산의 4대 요소 중 하나라고 해도 부동산 가격은 항상 주기적으로 상승 및 하락하며, 5년 이상의 장기적 흐름상 항상 우상향한다. 따라서 부동산 가격의 미래를 정확히 예측하기는 어렵지만 역설적으로 향후 패턴을 예측하기는 매우 쉽다. 지금의 고금리 저성장 기조의 전환이 예상되는 2024년부터 약 10년 이후인 2034년까지 부동산 자산의 가격은 전체적으로 우상향할 확률이 높다. 2027년까지는 회복기로서 부동산 자산운용업은 안정적인 성장을 할 것으로 예
"인플레 자극할라"…Fed가 긴장하는 두 가지 '美 노동시장과 중국'

지난해 4차례 0.75%포인트씩 급격한 금리 인상을 이어오던 미국 중앙은행(Fed)이 지난 1일 기준금리를 0.25%포인트 올리는 데 그쳤다. 시장에선 잠시 Fed가 연내 금리 인하를 단행할 수도 있다는 희망도 퍼졌다. 하지만 이같은 분위기에 미국 노동부의 1월 고용상황 보고서가 찬물을 끼얹었다. 일자리 증가 폭이 예상치의 3배를 웃돌아서다. 뜨거운 노동시장이 임금 인상에 불을 붙이면 물가 상승 압력 요인이 될 수 있다. 중국이 본격적인 경기 부양에 나선 것도 전 세계 인플레이션을 자극할 수 있다는 우려가 나온다. 비농업 일자리가 51만7000 개 증가1월 미국 노동 시장은 예상을 훨씬 뛰어넘는 일자리 증가세를 보인 것은 물론 역대급으로 낮은 실업률을 기록했다.미 노동부는 3일(현지시간) 1월 고용상황 보고서를 내고 지난달 비농업 일자리가 51만7000 개 증가했다고 밝혔다. 다우존스가 집계한 전문가 전망치(18만7000 개)를 3배 가까이 상회한 깜짝 증가폭이다. 작년 12월 증가 폭(26만 개)의 두 배에 육박한다.지난해 월별 평균 일자리 증가 폭이 40만1천 개였다는 점을 고려하면 연초 증가 속도가 더 빨라졌다고 볼 수 있다. 업종별로는 레저·접객업(12만8000 개), 전문사무서비스업(8만2000 개), 정부 공공직(7만4000 개), 보건 의료업(5만8000 개)의 순으로 일자리가 많이 늘어났다.실업률은 3.4%로 전월(3.5%)보다 0.1%포인트 하락, 1969년 5월 이후 거의 54년 만에 최저치로 내려갔다. 실업률 또한 시장 전망치(3.6%)를 밑돌았다. 경기 부양 나선 중국중국 당국은 부동산 경기 부양 조치를 내놓고 있다. 지난 4일엔 생애 첫 주택 담보 대출(모기지) 금리가 연 3%대로 인하됐다. 이달 들어 정저우, 톈진, 샤먼, 푸저
박응한 전 행정공제회 본부장, 부동산 스타트업 알스퀘어 합류

상업용 부동산 스타트업 알스퀘어는 박응한 전 행정공제회 부동산·인프라본부장이 자사 고문으로 합류했다고 3일 발표했다. 박 전 본부장은 부동산 투자개발 업무를 하는 자회사 대표도 맡는다.박 전 본부장은 국내 공제회에서 인프라 부문 최장수 투자 책임자로 꼽힌다. 한양대에서 도시공학을 전공했고, 삼성물산 건설부문과 론스타를 거쳤다. 2011년부터 지난해까지 12년간 행정공제회에서 부동산·인프라본부를 책임졌다.판교역 인근 역세권 개발사업인 ‘알파돔시티’ 프로젝트를 되살린 것 등이 주요 이력이다. 금융위기로 휘청이던 알파돔시티 프로젝트금융투자회사(PFV)에 2011년 대표로 선임돼 외부 투자를 유치하는 성과 등을 냈다. 행정공제회는 당시 PFV의 최대 출자자(25%)였다.알스퀘어는 최근 ‘경륜’을 강조하며 외부 전문가를 영입하고 있다. 지난해 10월엔 노형욱 전 국토교통부 장관이 사외이사로 합류하기도 했다. 알스퀘어 관계자는 “박응한 신임 대표의 풍부한 경험이 알스퀘어 데이터 경쟁력과 만나 큰 시너지를 낼 것”이라고 말했다.이시은 기자 see@hankyung.com
부동산 가격 하락에…동작구 표준공시지가 5.94% 떨어졌다

동작구가 국토교통부에서 결정·공시한 2023년도 표준지공시지가를 공개하고 오는 23일까지 이의신청 접수를 받는다고 2일 밝혔다.'표준지공시지가'는 국토교통부 장관이 조사·평가하여 공시한 단위 면적(㎡)당 적정가격이다. 개별공시지가 산정과 감정평가 기준으로 활용된다.올해 동작구 표준지공시지가는 2023년 1월 1일 기준 1204필지를 대상으로 한다. 지난해 대비 평균 5.94% 하락했다. 표준지공시지가는 내달 23일까지 국토부 누리집 부동산 공시가격 알리미 또는 동작구청 부동산정보과를 통해 열람할 수 있다.공시지가에 이의가 있는 토지소유자 및 이해관계인은 열람 기간 내 △국토교통부 누리집 ‘부동산 공시가격 알리미’ △국토부 부동산평가과 또는 동작구청 부동산정보과 방문 △우편·팩스를 통해 이의 신청할 수 있다. 이의신청이 접수된 필지는 감정평가사, 교수 등 전문가로 구성된 외부점검단의 심층심사를 거쳐 3월 16일 조정·공시된다.동작구는 표준지공시가격을 바탕으로 3만7108필지의 개별공시지가를 결정해 오는 4월 28일 공시할 계획이다.박일하 동작구청장은 “표준지공시지가는 각종 세금 부과기준이 되는 중요한 정보인 만큼 구민들이 행정서비스를 이용하는 데 불편함이 없도록 최선을 다하겠다”고 말했다.강영연 기자 yykang@hankyung.com
리츠의 자산가치를 제대로 따지는 방법[이지스의 공간생각]

필자는 대학에서 건축학을 전공했다. 당시 궁금증은 앞으로 설계할 공간의 가치를 ‘건축학개론’에서 더 나아가 금전적으로 어떻게 평가할 수 있는가였다. 이것이 부동산 금융의 방식으로 공간의 가치를 고민하는 이지스자산운용에 다니게 된 계기였다. 회사에 다니면서 궁금증에 대한 나름의 해답을 만들었다. 요즘은 일반 개인도 상장리츠에 쉽게 투자할 수 있다. 이분들께 본 칼럼을 통해 필자가 자산에 투자할 때 갖는 몇 가지 생각을 공유하고자 한다. 물론 순영업이익을 부동산 매매가격으로 나누는 자본환원율(Capitalization rate)을 일반적으로 떠올릴 수 있겠다. 쉽게 말해, 자본환원율이 높으면 매입가 대비 이익이 잘 나오는 자산이라는 뜻이다. 하지만 이런 숫자만 활용하고 해당 자산의 조건과 시장 현황을 제대로 이해하지 못한다면 결국 잘못된 투자로 이어질 수 있다. 더 살펴야 할 요인이 있는 것이다.우선은 어떤 산업군이 주로 사용하는 지역에 건물이 위치했는가를 봐야 한다. 특정 산업군의 임차인이 집중된 지역일 경우 해당 산업의 구조적인 변화가 부동산의 가치에 큰 영향을 줄 수 있다. 최근 예로는 테크(Tech) 기업이 모인 지역의 경우 재택근무, 금리 인상에 따른 투자금 축소 등의 영향으로 임차 면적이 축소되어 임대수익뿐 아니라 오피스 자산가치에도 타격을 주는 경우가 발생하고 있다. 산업의 부침을 이해하고자 한다면 지역을 더 깊이 들여다볼 수 있다.건물 내 임대차 계약의 형태도 살펴야 한다. 건물 임대차 계약 형태는 크게 보면 단일 임차인이 전체 건물을 장기 임차하는 형태인 싱글테넌트(Single-Tenant)와 여러 임차인이 다양한 기간으로 공간 일부에 임차하는 멀티
코로나 충격 끝났나…넉달 만에 살아난 中제조업 경기

중국 기업의 경기 전망이 넉 달 만에 확장 국면으로 돌아섰다. ‘제로 코로나’ 정책 폐기에 따른 전염병 확산 충격이 예상보다 일찍 마무리되고 있다는 분석이다. 지난해 재정적자가 역대 최대로 불어난 가운데 중국 지도부는 민간 중심의 경제 활성화로 정책 기조를 전환하고 있다. 제조업 경기 기대 이상중국 국가통계국은 1월 공식 제조업 구매관리자지수(PMI)가 50.1로 집계됐다고 31일 발표했다. 로이터통신이 집계한 시장 예상치(48.0)를 크게 웃돌았다. 기업의 구매, 인사 등 담당자 설문으로 조사하는 PMI는 50을 웃돌면 경기 확장, 그보다 아래면 경기 위축 국면에 있다고 본다.중국의 제조업 PMI가 50을 넘어선 것은 지난해 9월(50.1) 이후 4개월 만이다. 중국 제조업 경기 전망은 작년 10월 공산당 20차 당대회를 앞두고 방역 통제를 강화하면서 49.2로 떨어졌다. 지난해 11월과 12월에도 각각 48.0, 47.0으로 위축 국면이 이어졌다. 갑작스러운 방역 완화에 코로나19가 전국으로 확산하면서 경기가 더 냉각된 탓이다.중국 기업들의 경기 전망이 확장으로 돌아선 것은 당초 2~3월까지 지속될 것으로 예상된 코로나19 확산 여파가 조기에 끝난 덕분으로 분석된다. 중국 보건당국은 최근 인구의 80%(11억 명 이상)가 감염돼 두세 달 내에는 2차 파동이 나타나지 않을 것으로 예측했다. 자오칭허 국가통계국 고급통계사는 “기업의 자신감은 바닥을 치고 상승하는 추세이며 남은 문제는 국내외 수요의 회복 여부”라고 말했다.세부 지표를 보면 생산예측 55.6, 신규 주문 50.9 등 생산 관련 지표가 호조를 나타냈다. 다만 신규 수출 주문은 46.1에 그쳐 최근 수출 감소세가 확인됐다. 공급망 배송시간은 지난해 12월 40
한국신용평가, 부동산투자회사 평가기준 항목 바꿨다

한국신용평가는 부동산투자회사의 신용평가 기준 항목 중 '영업자산'을 '금융비용'으로 바꾸기로 했다. 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 부실위험이 커지는 등 부동산사업의 재무건전성이 더 중요해졌다는 판단에서다.한신평은 부동산투자회사 평가방법론을 개정하면서 자산의 질, 현금흐름 안정성 등 포괄적 사업위험을 모니터링 요소에 추가했다. 부동산투자회사의 평가방법론도 기존 'EBITDA/영업자산'에서 'EBITDA/금융비용'으로 바꿨다. 한신평 관계자는 "평가방법론 개정 과정에서 '투자 및 운영효율성' 항목을 삭제하면서 이 같이 대체한 것"이라며 "부동산투자회사의 사업영역이 더 다양해지고 있는 점을 고려해 모니터링 요소도 추가했다"고 설명했다.이 기준을 적용해보면 부동산투자회사들의 평가 결과가 달라질 수있다. 예를 들어 롯데위탁관리부동산투자회사의 KMI(Key Monitoring Indicators)는 하향 조정될 가능성이 있다. 부채비율과 차입금의존도가 점차 올라가고 있어 현금흐름의 안정성이 저하된다고 판단할 수 있기 때문이다. 이 회사의 부채비율은 2021년 9월 104.6%에서 2022년 9월 113.6%로 커졌다. 차입금 의존도는 같은 기간 46.0%에서 48.2%로 증가했다.ESR켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사의 경우 보유 자산가치의 하락, 현금흐름의 안정성 저하 등으로 사업위험이 증가할 위험이 있다고 한신평은 지적했다. 이 회사의 부채비율은 2021년 5월 67.1%에서 2022년 5월 97.1%로 뛰었다. 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사도 재무구조 악화 우려로 인한 리스크를 안고 있다. 이 회사의 부채비율은 2020년 12월 120.5%에서 1년 뒤 133.8%, 작년 말엔 161.7%로 크게 늘었다. 차입금
블루아울캐피탈 "올해 사모시장 낙관적…한국 부동산에도 관심 많다"

"오랜 북미 부동산 투자 경험을 살려 한국 부동산에도 적극 투자할 생각입니다. 특히 물류센터, 의료나 필수소비에 관심이 많습니다."미국 대체투자 전문 운용사인 블루아울캐피탈의 더글러스 오스트로버 최고경영자(CEO)는 마켓인사이트와의 서면 인터뷰를 통해 "올해 시장을 낙관적으로 전망하고 있다"며 이같이 말했다. 그는 "사모주식과 사모신용에 투자할 드라이파우더(미소진자금)가 상당 규모 남아있어 올해 적극 집행에 나설 계획"이라고 강조했다.블루아울캐피탈은 1190억달러(약 147조원) 규모의 자산을 운용 중인 대체투자 전문 운용사다. 지난해 1월 계열사 다이얼캐피탈을 통해 국내 대형 사모펀드(PEF) 운용사인 MBK파트너스의 지분 13%를 인수하기도 했다. 다음은 오스트로버 CEO와의 일문일답.▶최근 한국 연기금들이 블루아울캐피탈에 출자한 것으로 안다."그렇다. 블루아울캐피탈의 상품은 일반적인 미국 공모시장에서 얻을 수 있는 것보다 더 많은 수익을 거둘 수 있도록 기존 포트폴리오에 자산을 추가하는 성격이다. 이 때문에 인플레이션 환경에서 포트폴리오를 방어하려는 기관투자자들의 호응이 좋다. 금리가 상승하는 현 환경에서 수익률 기반의 방어적이면서 일관된 전략을 제시한 것이 주효했다."▶지난해 금융시장 경색으로 공모, 사모뿐 아니라 대체투자 시장도 타격을 받았다. 지난해 성과는 어땠는가."물론 지난해 거래 규모가 줄긴 했지만 리스크에 따른 보상 측면에선 성과가 좋았다. 여러 건의 다이렉트렌딩(기업직접대출) 거래를 성사시켰는데 주요 금융기관들이 보증을 서주는 우량기업들을 대상으로 했다. 시장의 변동성이 커졌지만 우리 상
콧대 높던 홍콩 집값도 무너졌다…15.6% '폭락'

'세계에서 집값이 가장 비싼 도시'로 알려진 홍콩의 주택 가격이 13년 만에 하락세로 돌아섰다.홍콩 공영방송 RTHK는 홍콩의 주택 가격이 지난해 15.6% 하락했다고 홍콩 정부 자료를 인용해 27일 보도했다. 이는 아시아 외환위기 때인 1998년 이후 최대 하락 폭이다. 당시 홍콩의 집값은 거의 3분의 1 폭락했다.이로써 홍콩의 집값 상승세는 13년 만에 꺾였다. 지난해 홍콩의 소형 및 대형 주택 가격은 각각 16%, 6.8% 하락했다.홍콩의 지난해 집값 하락은 어느 정도 예상됐던 부분이다. 작년 12월까지 홍콩의 집값은 7개월 연속 하락했었다. 다만 임대료 지수는 1년간 3.7% 하락하는데 그쳤다.홍콩은 좁은 땅에 인구 밀도가 높은데다 중국 본토 자금이 쏟아지며 세계에서 가장 비싼 도시로 꼽혀왔다. 미국의 싱크탱크 도시개혁연구소와 캐나다의 공공정책프론티어센터가 2020년 전 세계 92개 대도시의 주택 구입 능력을 조사한 결과 홍콩 부동산 중간값은 가계소득 중간값의 20.7배에 달해 가장 높았다. 20년 이상 꼬박 저축해야 집을 장만할 수 있다는 의미다.그러나 홍콩이 '제로 코로나'를 고집하면서 집값이 꺾인 것으로 보인다. 2020년 홍콩의 국가보안법이 도입된 후 '아시아 금융 허브'로의 매력도 줄어들었다.포트우드캐피털은 국경이 다시 열려 거래가 늘어날 것으로 전망하면서 "주택 가격이 상반기 말이면 바닥을 칠 것"이라며 "올해 중반부터는 'U자형' 회복이 시작되겠지만 하반기 극적인 가격 상승을 기대하지는 않는다"고 말했다.신정은 기자 newyearis@hankyung.com
한국부동산원 "지난해 상업용 부동산 수익률 하락"

지난해 상업용 오피스의 투자수익률이 전년보다 1%포인트가량 낮아진 것으로 조사됐다. 고금리와 고물가로 인해 공실률이 늘어난 영향으로 분석된다.25일 한국부동산원이 발표한 2022년 상업용(오피스·상가) 부동산 임대동향 조사 결과에 따르면 지난해 말 오피스 공실률은 중대형이 13.15%에서 13.24%로 0.09%포인트 증가했다. 소규모 상가도 6.4%에서 6.9%로 0.5%포인트 늘었고 집합 상가 공실률은 9.4%로 집계됐다. 금리가 오르고 고물가까지 겹쳐 영업환경이 어려워지면서 폐업하거나 이전하는 경우가 많았던 것으로 보인다.물론 서울은 오피스 6.2%, 중대형 상가 9.1%, 소규모 상가 6.2%, 집합 상가 8.1% 등 모든 유형에서 전국 평균 이하의 공실 수준을 보였다. 연초보다는 공실률이 0.9%포인트 감소했다. 영업환경이 어려워지면서 접근성이 우수한 거점 오피스를 중심으로 임차 수요가 몰린 것으로 해석되는 대목이다. 하지만 지난해 전국 상업용 부동산의 연간 투자수익률은 전년 대비 감소했다. 전년에 비해 오피스는 8.34%에서 6.7%로 1.67%포인트 줄었고, 중대형 상가와 소규모 상가도 각각 1.47%포인트, 1.12%포인트 내린 5.54%, 5%에 그쳤다. 집합 상가 수익률도 0.92% 하락한 5.66%였다.지역별로 오피스는 서울(7.17%), 대구(7.46%), 울산(6.72%), 경기(6.77%) 등에서 6% 이상의 투자수익률을 기록했다. 상가는 서울, 부산, 대구, 인천, 대전, 경기 등이 모든 유형에서 5% 넘는 수익률을 보였다. 특히 대구 집합 상가는 6.60%로 모든 유형 가운데 가장 수익률이 높았다.한국부동산원 관계자는 "상업용부동산의 2022년 연간 투자수익률은 5~6%대로 채권이나 금융상품 등의 투자 상품에 비해 높게 나타났지만, 금리상승으로 인해 격차는
NH투자증권 "올해 부동산 시장 단기회복 어려울 것"

올해도 당분간 부동산 시장이 단기에 회복하긴 어려울 것이란 전망이 나왔다. 부동산 시장의 주요 변수로는 정부 규제 완화, 금리, 전세 안정화 등이 꼽혔다.NH투자증권은 20일 '2023년 부동산 시장 전망 및 대응전략' 보고서를 출간하고 향후 거시경제 환경이 안정되고 규제 완화 정책에 따른 투자 수요가 늘어날 때 반등 조짐이 나타날 것으로 예측했다. 이 보고서에 따르면 집값은 과거 2008년 금융위기 이후 약 5년간 하락했던 폭만큼 작년 한 해 동안 빠른 속도로 떨어졌다. 과거 하락기와는 다르게 매매가격과 전셋값이 동반 하락했다는 점이 시장 분위기를 더 얼어붙게 만든 것으로 나타났다.정보현 NH투자증권 WM마스터즈 자문위원은 "전셋값의 동반 하락이 매매가격 하방 속도를 더 빠르게 부추겼다"며 "하락세인 부동산 시장의 분위기 반전을 위해서는 전세 시장의 안정이 선행돼야 한다"고 말했다. 그는 이어 "지난해 말 발표된 특례보금자리론 출시, 다주택자 규제 완화, 올해 초 강남3구, 용산구를 제외한 규제지역 전면 해제로 규제가 대폭 완화되 것이 향후 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목할 필요가 있다"고 덧붙였다.두 번째 중요 변수로는 금리가 꼽혔다. 지난해엔 예상보다 가파른 금리 인상으로 매수 심리가 얼어붙고 부동산 가격이 하락하며 거래 절벽이 지속됐는데 미국과 한국과의 금리 변동시차까지 고려하면 여전히 금리가 시장의 불확실성 요인이 될 것이란 전망이다. 정부의 부동산 규제 완화가 실제 시장에 어떤 영향을 미칠지도 중요한 관전 포인트로 꼽혔다. 정 자문위원은 "무주택자는 올해 서울 반포, 방배 등 주요 단지 청약시장에 주
JLL "작년 4분기 서울 A급 오피스 임대료 역대 최고"

지난해 4분기 서울 대형 오피스 공실률이 글로벌 금융위기 말인 2009년 1분기 이후 최저치를 기록한 것으로 나타났다. 반면 임대료는 역대 최고치였다.19일 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL(존스랑라살)코리아가 발간한 오피스 시장 동향 보고서에 따르면 작년 4분기 서울의 A급 오피스 공실률은 전 분기 대비 0.8%포인트 하락한 1.8%였다. JLL은 연면적 3만3000㎡ 이상, 바닥면적 1089㎡ 이상 건물 중 우수 시설을 갖추고 입지가 뛰어난 오피스를 A급으로 분류하고 있다.JLL은 임차 수요가 많았던 데 비해 A급 오피스 신규 공급이 현저히 부족해 공실률이 낮아진 것이라고 분석했다.임대료는 역대 최고치를 기록했다. 4분기 서울 A급 오피스 월평균 실질 임대료는 3.3㎡당 약 12만1300원으로, 처음 12만원대를 돌파했다.심혜원 JLL 리서치 팀장은 "서울 A급 오피스 임대 시장은 거의 매 분기 역대 최저 공실과 역대 최고 임대료를 기록하며 임대인에게 우호적인 시장이 지속되고 있다"며 "오피스 수급 불균형 속 우수한 인력 수급을 위한 좋은 위치, 양질의 오피스로 이전하려는 수요도 급증하고 있다"고 말했다. 그는 이어 "경기 불확실성과 불경기 등으로 임대료 상승 폭과 임차 수요가 다소 주춤할 순 있겠지만 임차 가능 면적이 워낙 제한적이다보니 A급이나 B급 오피스 시장에는 큰 영향이 없을 것으로 판단된다"고 덧붙였다.민지혜 기자 spop@hankyung.com
순환주기를 통해 예측해 본 주택시장[마스턴 유 박사의 論]

주택가격 하락세가 심상치 않다. 2021년 하반기 들어설 때까지만 해도 주택가격 상승에 대한 우려가 높았지만 같은 해 11월부터 하락세로 전환하기 시작하더니 최근에는 하락폭을 더욱 키워가고 있다. 실거래가 지수를 살펴보면, 수도권 아파트 가격은 2019년 4월 이후 2021년 10월까지 30개월 동안 63.6%의 높은 상승률을 기록했었다. 서울 61.8%, 인천 57.2%, 경기 68.5%로 수도권 모든 지역의 아파트 가격이 유례를 찾아볼 수 없을 만큼 급격하게 상승했다.하지만, 이전 정부의 각종 규제와 함께 최근 급격하게 상승한 주택담보대출 금리 등의 영향으로 2022년 5월을 기점으로 본격적인 하락국면에 진입했다. 수도권 아파트 가격은 최근 고점대비 서울 15.7%, 인천 18.8%, 경기 16.6% 하락했으며, 10월 현재 가격 수준은 2020년 말, 2021년 초 수준을 보이고 있다.어떤 사람들은 그동안 급격하게 상승한 주택가격이 불과 10%대 중반 하락한 걸 가지고 유난이라고 생각하기도 한다. 심한 경우에는 앞으로도 더 많이 떨어져야 한다고 하는 사람도 많다.하지만 주택이 가계자산에서 차지하는 비중을 생각한다면 결코 쉽게 얘기해서는 안 된다. 2022년 가계금융복지조사 결과에 따르면, 우리나라 가계자산에서 거주주택이 차지하는 비중은 무려 46.5%에 달하기 때문이다. 아울러 우리나라 국민순자산 중 주거용 부동산은 1661.9조원(2021년 국민대차대조표)으로 전체 국부의 8.4%에 달하는 만큼 급격한 가격하락은 우려할 만한 사안이라고 볼 수 있다.지금처럼 가격이 하락하는 시장에서 모두의 관심사는 두 가지일 것이다. 가격이 언제까지 하락하고 또 얼마나 하락할지다. 가격이 얼마나 하락할지에 대한 답변은 어떻게 보면 신(神)의 영역이
M&G 펀드매니저 "부동산 우량-부실자산 격차 클수록 투자기회 많다"

"전 세계 부동산 가격이 조정되면서 우량자산과 부실자산 간 격차는 더 극명해질 겁니다. 이때 투자 기회가 분명 옵니다."영국 부동산 전문 투자사인 M&G의 데이비드 잭슨 유러피언 프로퍼티 펀드 운용역은 "부동산 시장에선 항상 경기침체 후 몇 년 동안이 최고의 투자기였다"며 이같이 말했다. 유럽 부동산 투자 전문가인 그는 "엄격한 ESG 인증을 취득하는 등 쾌적한 근무환경을 갖춘 오피스 건물이 유망하다"고 했다. 다음은 잭슨 운용역과의 일문일답.▶유럽 시장이 전반적으로 침체기였다. 지난해 성과와 올해 시장 전망 의견이 궁금하다."러시아-우크라이나 전쟁으로 인해 유럽의 불확실성이 커진 게 사실이다. 에너지 공급이나 물류 대란, 원자재 가격 상승 등의 영향이 크게 느껴진 한 해였다. 또 인플레이션에 대처하기 위한 금리 인상이 경제 전반을 둔화시키고 있다. 하지만 유럽의 기준금리는 영국이나 미국보단 낮은 수준에서 정점을 찍을 것으로 예상한다.채권 수익률도 금리와 함께 상승하면서 채권 대비 부동산의 리스크 프리미엄이 축소됐다. 하지만 일부 유럽국가에서 금리와 채권 수익률이 최근까지 마이너스였다는 걸 감안하면, 처음부터 격차가 큰 편이었다. 따라서 채권 대비 적정 수준의 스프레드(채권 금리 격차)가 회복되려면 유럽에서 부동산 수익률 확대가 더 소폭으로 이뤄져야 할 것이다."▶올해 전 세계 부동산 시장에 대한 전망이 밝진 않다."모든 나라가 부동산 가격 조정에 직면해있는 게 사실이다. 우량자산과 부실자산 간의 차이가 더 극명해질 가능성이 매우 높다. 부동산 거주자들의 요구사항이 늘어나면서 친환경(그린)인증이 없는 건물

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