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Fed 금리 인상 끝났나…美 부동산주 급등

미국 중앙은행(Fed)의 2연속 기준금리 동결로 ‘긴축 사이클’이 끝나가고 있다는 낙관론이 확산되며 2일 미국 부동산주가 급등했다. 2일 블룸버그에 따르면 부동산 섹터는 S&P500에서 두 번째로 상승률이 높았다. 주택 건설업체들은 4.1%, 부동산 투자신탁 업체들은 3.4% 상승했다. 주택 건설업체들 주가는 장 초반 5.2%까지 오르며 지난해 12월 이후 최대 상승폭을 기록하기도 했다. S&P500은 이날 1.9% 올랐다. 시포트 리서치의 켄 제너 애널리스트는 이날 미국 주택건축회사 KB홈과 메리츠주택을 포함한 여러 주택 건설업체들의 투자의견을 중립에서 매수로 상향 조정했다. 그는 “(주택 건설업체들이) 역사적으로 유리한 환경”이라고 평가했다. 주택 건설업체들은 최근 고금리 여파로 미 주택담보대출(모기지) 금리가 23년 만의 최고치로 치솟으며 호재를 누렸다. 과거 저금리 시절 대출을 일으켜 집을 산 주택 보유자들이 집을 팔고 새 주택으로 옮기기를 꺼리면서 기존주택 공급이 크게 줄었기 때문이다. 미 모기지은행협회(MBA)에 따르면 지난 25일 지난주 30년 만기 고정 모기지 평균 금리가 7.9%을 기록했다. 그러나 9월 신규 주택판매는 75만9000채로 전월 대비 12.3% 증가했다. 1일 Fed의 2연속 기준금리 동결 결정은 부동산 시장의 분위기를 환기시키고 있다. Fed가 사실상 금리 인상 기조를 종료했다는 평가가 힘을 얻으면서 향후 모기지 등 금리가 낮아질 것이라는 기대가 커지고 있다. 미 10년 만기 국채 금리도 이날 이틀 연속 하락하며 4.6%대로 떨어졌다. 블룸버그 인텔리전스의 제프리 랭바움 애널리스트는 “국채 금리의 움직임에서 알 수 있듯 금리 상승이 멈추거나 잠재적으로 하락할 수 있다는 신호는 부동
"해외부동산 살리는 리파이낸싱펀드 출범시키자"…금융업계는 '동상이몽'

자산운용사·증권사·은행 등 금융투자회사들이 해외부동산 투자 펀드의 손실을 막기위한 '리파이낸싱 펀드'를 출범시키자고 합의했다. 5000억원 이상의 자금을 모아 대출 만기가 도래하는 펀드들을 구제하자는 목적이다. 다만 대형 운용사 몇 곳이 사실상 반대 의견을 내비치면서 최종 출범까지는 난항이 예상된다. 1일 금융투자업계에 따르면 한국투자리얼에셋운용, 이지스자산운용, 하나대체투자자산운용, 한투증권, KB증권, 하나은행 등은 해외부동산의 대출 만기연장을 도울 리파이낸싱 펀드 출범을 합의한 뒤 금융투자협회에 이 안을 정식 건의했다. 해외부동산은 보통 고객으로 부터 모은 펀드 자금 뿐 아니라 대출을 함께 일으켜 투자한다. 현재는 미국, 유럽의 부동산 가격이 크게 떨어지면서 펀드에 대출을 해준 다수 해외 은행들이 대출금의 손실을 우려해 만기연장을 해주지 않으려 하고 있다. 만기연장이 안되면 펀드 입장에선 부동산을 당장 싼 값에라도 팔아서 대출금을 갚아야 한다. 이같은 상황에서 리파이낸싱 펀드가 해외은행의 대출을 할인해 넘겨받거나, 일부 대출을 대체하면 헐 값에 부동산을 팔아 손실을 보는 것을 막을 수 있다는 게 관계자의 설명이다. 리파이낸싱 펀드 합의안에 참여한 한 운용사 관계자는 "현재 해외부동산이 20~40%씩 떨어져 있는데 대출 만기가 안되서 부동산을 처분하게 되면 펀드 손실이 확정된다"며 "펀드를 통해 대출을 연장한다면 해외 부동산 시장이 회복할 때까지 버틸 수 있다"고 말했다. 또 해외은행 대신 대출을 해주는 형태로 이자 등을 통해 리파이낸싱 펀드 자체의
'극과 극' 리츠 가격, 국내 오피스가 갈랐다

리츠(REITs·부동산투자회사) 시장이 최근 침체에 빠졌지만 일부 상장 리츠는 상승세를 보이고 있다. 투자자산군, 자금조달비용 등의 차이로 종목별로 차별화된 주가 흐름이 나타나고 있다는 평가다. 전문가들은 가격이 크게 떨어진 리츠를 저가 매수하기보다 안정적인 흐름을 보이는 리츠에 선별 투자하는 편이 좋다고 조언한다. ○리츠 가격 변화 ‘극과 극’ 26일 한국거래소에 따르면 국내 상장 리츠 중 주요 종목을 편입한 ‘KRX 리츠 TOP10’ 지수는 지난 6개월(4월 26일~10월 26일) 사이 9.22% 하락했다. ‘KRX리츠인프라’ 지수도 7.48% 떨어졌다. 국내외 부동산 시장 침체, 고금리 우려로 전체 리츠 시장은 하락세를 보였다. 다만 세부 종목별로 살펴보면 주가 흐름은 제각각이었다. 신한알파리츠는 이 기간 주가가 4.8% 올랐다. 신한알파리츠의 이날 가격은 6080원으로 상장가인 5000원 이상에서 거래됐다. 코람코라이프인프라리츠와 코람코더원리츠도 각각 4.11%, 1.12% 상승했다. 한화리츠와 삼성Fn리츠는 각각 3.01%, 4.9% 하락했지만 가격 안정성을 보여줬다는 평가다. 반면 SK리츠와 롯데리츠는 지난 6개월 사이 각각 22.58%, 20.63% 폭락했다. 상대적으로 안정적인 스폰서 리츠임에도 불구하고 하락폭이 컸다. 스폰서 리츠란 대기업의 이름을 걸고 관련 계열사 건물에만 투자하는 리츠를 말한다. 마스턴프리미어리츠도 20.87% 떨어졌고, 미래에셋글로벌리츠는 26.15% 하락하며 두 자릿수 하락률을 보였다. ○흔들리지 않는 국내 오피스 시장전문가들은 상장 리츠의 주가 차별화 요인으로 투자자산군과 조달금리를 꼽는다. 국내 오피스 시장에 투자하는 리츠들이 상대적으로 안정적인 수익률을 보이고 있다. 미국, 유럽 등 해
고금리에 '옥석'가려지는 리츠 시장…"싼 리츠보다 살아남을 리츠를 사라"

리츠를 바라보는 증권업계의 눈이 달라지고 있다. 시장불안정성이 커지며 가치주·고배당주 등이 주목을 받는 분위기가 되면서다. 다만 투자자산군, 자금조달비용 등의 차이로 리츠끼리도 가격 양극화가 나타나고 있다. 전문가들은 가격하락·배당 축소 리스크를 피할 수 있는 안정적인 리츠를 선별해 투자하라고 조언한다. ◆리츠 가격 변화 '극과극'26일 KRX 리츠 TOP10 지수는 지난 6개월(4월26일~10월26일) 사이 9.22% 하락했다. KRX리츠인프라 지수도 7.48% 떨어졌다. 부동산 시장 침체, 고금리 우려로 리츠 전체 시장은 하락추세를 보였다. 다만 전체 지수와 별개로 각 리츠마다 가격은 다르게 움직였다. 신한알파리츠는 이 기간 주가가 4.8% 올랐다. 신한알파리츠의 이날 가격은 6080원으로 상장가인 5000원 이상에서 거래됐다. 코람코라이프인프라리츠와 코람코더원리츠도 각각 4.11%, 1.12% 상승했다. 한화리츠와 삼성Fn리츠는 각각 3.01%, 4.9% 하락했다. 하락세를 보이긴 했지만 시장 전체 지수에 비해 아웃퍼폼하며 가격안정성을 보여줬다는 평가다. 반대로 SK리츠와 롯데리츠는 지난 6개월 사이 각각 22.58%, 20.63% 떨어졌다. 상대적으로 안정적인 스폰서 리츠임에도 가파른 가격하락을 보여줬다는 평가다. 스폰서 리츠란 대기업의 이름을 걸고 관련 계열사의 건물에만 투자하는 리츠를 말한다. 마스턴프리미어리츠도 20.87% 떨어졌고, ESR켄달스퀘어리츠도 13.67% 하락하며 두자리수 하락률을 보였다. ◆흔들리지 않는 국내 오피스 시장전문가들은 가격 양극화의 가장 큰 요인으로 투자자산군과 조달금리를 꼽는다. 우선 국내 오피스 시장에 투자하는 리츠들이 안정성을 보이고 있다. 미국, 유럽 등 해외 오피스 건물의
KB운용, '오피스 최대어' 삼성SDS타워 27일 딜 클로징

올해 국내 오피스 최대어로 꼽히는 서울 잠실 삼성SDS타워 거래가 27일 마무리된다. 투자자 모집 과정에서 금리가 오르면서 어려움을 겪었으나 KB증권이 우군으로 들어오며 딜 클로징(거래 종결)을 순탄히 마쳤다. 26일 투자은행(IB) 업계에 따르면 KB자산운용은 27일 삼성SDS타워 매매대금을 납입할 예정이다. 우선협상대상자로 선정된 지 4개월여 만이다. 매매가액은 8500억원에 달한다. 판교 알파돔 타워(7284억원)나 콘코디언 빌딩(6292억원), 마제스타 시티 타워1(5200억원)의 매매가액을 뛰어넘는다. KB자산운용은 지난 6월 유경PSG자산운용이 ‘유경 전문투자형 사모부동산투자신탁 GMK 제11호’를 통해 보유한 삼성SDS타워 인수 우선협상대상자로 선정됐다. 서울 송파구 삼성SDS타워는 연면적 9만9536.9㎡(3만110평)으로 지상 30층, 지하 7층 규모다. 3.3㎡당 2800만원 수준으로 비교적 싼 가격에 우협 지위를 따냈다. 입찰에 나선 5곳 중 3순위로 전해졌다. 미국채 10년물 금리가 연 5%를 돌파하는 등 우선주 투자자 모집 과정에서 어려움을 겪었으나 보통주 비중 확대, KB증권의 우선주 투자, 총액 인수 등으로 딜을 마무리했다. 우선주는 보통주보다 일정 배당 수익률을 보장받는다. 주로 기관투자가들이 투자한다. 금리가 오르면 우선주를 대체할 투자 자산이 늘어나며 투자 매력이 떨어지는 편이다. KB운용은 삼성SDS타워 인수에 자사 블라인드 펀드인 코어 블라인드 펀드 3호를 활용했다. 블라인드 펀드 800억원에 100억원을 더 모집해 총 900억원을 보통주로 구성했다. KB증권은 우선주 모집 금액 2700억원 중 일부를 투자했다. 우선주 수익률은 연 6.3%다. KB증권은 또 총액 인수를 통해 안정성을 보강했다. 삼성SDS타워는 삼성SDS
비구이위안, 결국 디폴트…"中 최대 구조조정 가능성"

중국 대형 부동산개발업체 컨트리가든(비구이위안)이 사상 첫 채무불이행(디폴트)을 맞았다. 지난주 만기가 도래한 달러 채권 이자를 지급하지 못하면서다. 25일 블룸버그는 수탁자인 미국 씨티그룹이 채권 보유자들에게 보낸 통지를 입수해 “비구이위안이 유예기간 내 어음에 대한 이자를 지불하지 않은 것은 채무불이행 요건에 해당한다”고 고지했다고 보도했다. 비구이위안이 디폴트에 빠지면서 씨티그룹은 채권 원금 총액의 25%에 해당하는 채권자들이 상환을 요구하면 비구이위안에 즉시 원금과 이자 상환을 촉구해야 한다. 블룸버그는 “아직 채권자들이 이런 요구를 했다는 신호는 보이지 않았다”고 전했다. 비구이위안은 지난달 17일 만기인 1540만달러 규모의 달러 채권 이자를 상환하지 못해 30일간의 유예기간을 얻었다. 그러나 지난주로 만료된 유예기간 내 이자를 지급하지 못했다. 앞서 지난 10일 비구이위안은 “달러 표시 채권뿐 아니라 상환 기한이나 유예 기한이 도래하는 모든 역외 채무에 대한 의무를 이행하지 못할 것으로 예상된다”고 공시했다. 한때 중국 최대 건설업체였던 비구이위안은 8월 달러 채권 이자 2250만달러를 지급하지 못해 디폴트 위기에 놓였다. 이후 이자를 지급해 디폴트를 피했으나, 연이어 달러 채권의 이자 지급 기한이 도래하며 어려움을 겪고 있다. 중국 부동산 경기가 침체돼 자금 확보가 어려워진 탓이다. 비구이위안은 27일에도 만료 기한이 연장된 달러 채권의 이자 4000만달러를 지급해야 하고, 이후 내년 1월까지 순차적으로 총 1억1575만달러의 달러 채권 이자를 상환해야 한다. 블룸버그는 “비구이위안은 이제 중국 최대 규모의 구조조정 중 하나가 될
"영국 같이 주거 수요 몰리는 유럽 부동산 관심 가져야"[ASK 2023]

유럽 내 주거용 부동산 투자 기회가 늘 것이란 관측이 제기됐다. 테드 로이 애버딘자산운용 글로벌 부동산 투자 디렉터(사진)가 25일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 'ASK 2023 글로벌 대체투자 콘퍼런스'에서 "주거 섹터에서 인구구조 변화의 영향을 주목해야 하는 시기"라며 이같이 말했다. 애버딘은 관리자산만 630조원(4400억유로)에 달하는 유럽 최대 부동산 전문 자산운용사다. 유럽 주거 섹터의 비중은 1000억유로 규모의 대체투자 자산 중 10%인 100억유로 규모다. 로이 디렉터는 주거용 부동산이 경제 침체기에도 안정적인 수익률을 내왔다고 분석했다. 글로벌 금융위기에도 사람들이 주택 임대료는 내야했기 때문이다. 코로나19 팬데믹 기간에도 주거 섹터의 추종 수익률은 다른 자산과 비교해 매력적이었다는 게 그의 설명이다. 로이는 유럽 내 인구구조의 변화에 주목했다. 그는 "영국의 경우 향후 10년간 18세 이상의 졸업생들의 수가 20% 가량 더 늘 것으로 전망된다. 대학 진학률이 높아지면서 주거 수요도 늘 것으로 예상되고 있다. 해외 유학생의 규모도 증가 추세다. 지난 10년간은 중국 유학생이 많았지만 최근 3년간은 유학생의 출신 국가가 다양해지고 있다. 이에 대응할 수 있는 주거 섹터 운영이 필요하다"고 주장했다. 그는 "내년에도 주거 섹터에서 가치가 떨어지는 곳들이 있어 다소 어려움은 있다. 전반적으로 리밸류에이션(가치재평가)이 전체의 75%까지 마친 상황이다. 하지만 양질의 자산을 매력적인 가격에 쇼핑할 수 있다는 이점도 있어 유리하게 포트폴리오를 구성할 수 있다고 본다"고 강조했다. 하지은 기자 hazzys@hankyung.com
비구이위안, 사상 첫 디폴트…"中 최대 구조조정 될 것"

중국 대형 부동산 개발업체 컨트리가든(비구이위안)이 사상 첫 채무불이행(디폴트)을 맞게 됐다. 지난주 만기였던 달러 채권 이자를 지급하지 못하면서다. 25일 블룸버그는 수탁자인 미국 시티그룹이 채권 보유자들에게 보낸 통지를 입수해 “비구이위안이 유예기간 내 어음에 대한 이자를 지불하지 않은 것은 채무불이행 요건에 해당한다”고 고지했다고 보도했다. 비구이위안이 디폴트에 빠지면서 시티그룹은 채권의 원금 총액 중 25%에 해당하는 채권자들이 상환을 요구하면 비구이위안에 즉시 원금과 이자 상환을 촉구해야 한다. 블룸버그는 “아직 채권자들이 이런 요구를 했다는 신호는 보이지 않았다”고 전했다. 시티그룹과 비구이위안 모두 이번 사태에 대해 입장을 밝히지 않았다. 비구이위안은 지난달 17일 만기인 1540만달러 규모의 달러 채권 이자를 상환하지 못해 30일 간의 유예기간을 받았다. 그러나 지난주로 만료된 유예기간 내 이자를 지급하지 못했다. 앞서 지난 10일 비구이위안은 “달러 표시 채권 뿐 아니라 상환 기한이나 유예 기한이 도래하는 모든 역외 채무에 대한 의무를 이행하지 못할 것으로 예상된다”고 공시했다. 한때 중국 최대 건설업체였던 비구이위안은 지난 8월 달러 채권 이자 2250만달러를 지급하지 못하며 디폴트 위기에 놓였다. 이후 이자를 지급해 디폴트를 피했으나, 연이어 도래하는 달러 채권의 이자 지급 기한에 어려움을 겪고 있다. 중국 부동산 경기가 침체로 자금 확보가 어려워진 탓이다. 올 들어 주가도 74% 폭락했다. 비구이위안은 오는 27일에도 만료기간이 연장된 달러 채권에 대한 이자 4000만달러를 지급해야 하고, 이후 내년 1월까지 순차적으로 총 1억15
“호주·뉴질랜드 상업용 부동산에 기회있다”[ASK 2023]

“은행들이 주저하는 상업용부동산(CRE) 부분에 기회가 커지고 있다.” 두갈드 마 누빈 전무(사진)는 25일 여의도 콘래드에서 열린 ‘ASK 2023년 글로벌 대체투자 콘퍼런스’에 참석해 “호주와 뉴질랜드 주요 은행들이 규제에 막혀 상업용 부동산에 투자하지 못하고 있다”며 이같이 말했다. 누빈은 1조1000억 달러를 운용하는 자산운용사다. 호주와 뉴질랜드의 상업용 부동산 대출 시장은 성장하고 있다. 그 중에서도 대체투자의 성적이 두드러진다. 지난 10년 간 주요 은행의 상업용 대출 시장은 연 3.8% 성장했으나 대체투자 쪽은 연 13.7% 성장했다. 호주와 뉴질랜드 은행은 부동산 자산 익스포져를 주거용과 오피스 등을 다 합쳐 상한을 둔다. 이 때문에 주요 은행들은 상업용 부동산 투자에 나서지 못하고 있다. 두갈드 전무는 “호주와 뉴질랜드 정부의 부동산 투자 규제 때문에 주요 은행들의 상업용 부동산 투자가 막혔다”며 “이 때문에 사모대출이 빈자리를 빠르게 채우고 있는 상황”이라고 설명했다. 두갈드 마 전무는 호주·뉴질랜드 부동산 시장의 강점을 크게 △인구 △규제 △유동성 등으로 나눠 설명했다. 호주의 인구는 앞으로 10년간 15% 성장할 것으로 예상된다. G7의 인구 성장률이 평균 2%인 것을 감안하면 높은 수준이다. 이어 호주의 연기금이 세계 5인 만큼 유동성이 풍부한 시장이라는 설명이다. 이어 임차인에 대해 법을 집행할 수 있는 등 대출 기관에 우호적인 규제를 들었다. 누빈은 호주와 뉴질랜드 대출 시장을 세 가지 전략으로 나눠 공략하고 있다. 첫째는 안정적인 선순위 부동산에 투자하는 ‘코어 전략’으로 연 4~7% 이익을 얻을 수 있다. 두 번째는 누빈의 핵심 전략인 ‘코어 플
이지스운용, 300억원 공모채 추진…"7%대 고금리로 흥행몰이"

국내 최대 부동산 운용사인 이지스자산운용이 지난해 6월 이후 처음으로 공모채 시장을 찾는다. 부동산 관련 기업들이 회사채 시장에서 부진한 성적을 거두고 있는 가운데 고금리 메리트 등을 통해 목표 물량 확보에 성공할 수 있을지 주목된다.23일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스자산운용은 오는 24일 300억원어치 공모채 수요예측을 진행한다. 흥행 여부에 따라 600억원으로 증액이 가능하다. 신용평가사들은 이지스자산운용의 신용등급을 ‘A-(안정적)’로 매겼다. 확보한 자금은 차환용으로 활용할 방침이다. 이지스자산운용은 연 4.5%에 발행한 400억원어치 사모채 만기가 오는 11월 돌아온다.이지스자산운용이 공모채 시장을 찾은 건 지난해 6월 이후 처음이다. 당시 1년6개월물 150억원과 2년물 350억원어치 회사채 수요예측을 진행했다. 2년물은 660억원의 주문을 받았지만 1년6개월물은 140억원으로 일부 미매각을 기록했다.이지스자산운용은 2010년 설립됐다. 6월말 기준 이지스자산운용의 부동산펀드 운용 규모는 62조7000억원 규모다. 부동산펀드 시장점유율은 14.6%로 부동산펀드 총관리자산(AUM)은 기준 1위 운용사다.다만 부동산 자산운용 시장의 불확실성이 부각되고 있는 점은 부담이다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실로 건설사나 증권사 등 부동산 산업 관련 기업들이 회사채 시장에서 고전하고 있기 때문이다. 공모채 시장에서 수요 확보에 어려움을 겪는 건설사들은 사모채 시장 등에서 우회 조달을 시도하고 있다. 국내 금융투자 회사들의 해외 부동산 부실 우려가 확산하고 있는 점도 투자심리 위축의 주요 배경이다.다소 낮은 신용등급(A-급)을 고려해 투자심리 자극을 위해 고금리 유인책
[단독]코람코, ‘하반기 대어’ 아크플레이스 품는다

코람코자산신탁이 올해 하반기 부동산 업계의 최대 매물로 꼽히는 아크플레이스를 품는다. 19일 투자은행(IB) 업계에 따르면 아크플레이스 매도인인 블랙스톤과 매각자문사 존스랑라살(JLL)은 아크플레이스 우선협상대상자로 코람코자산신탁을 선정했다. 입찰에 나선 지 약 한 달여 만이다. 매매가액은 약 7500억원 수준이다. 코람코자산신탁은 디앤디인베스트먼트(DDI), 미래에셋자산운용 등과 경합했다. 코람코신탁은 평당(3.3㎡) 4000만원 안팎의 가격을 써내 우선협상권을 따냈다. 매도인 측은 가격뿐만 아니라 딜 클로징(거래 종결) 능력 등을 종합적으로 고려해 평가했다. 1998년 준공된 아크플레이스는 강남파이낸스센터빌딩(GFC), 센터필드 등과 함께 강남 랜드마크로 꼽힌다. 현재 비바리퍼플리카, 워너브라더스 코리아, 다이슨코리아, 이베이코리아, 롯데캐피탈 등이 입주해있다. 지하 6층~지상 24층, 연면적 6만2747㎡(1만8980평) 규모다. 이 건물은 미국 대형 사모펀드(PEF) 블랙스톤이 국내 상업용 부동산 시장에 본격적인 진출을 알린 상징적인 자산이다. 2014년 한국사무소를 철수했던 블랙스톤은 2016년 미래에셋자산운용이 매물로 내놓은 아크플레이스(옛 캐피탈타워)를 약 4700억원에 인수했고 이후 7년여 만에 매각 테이블에 올렸다. 블랙스톤은 이번 딜로 약 3000억원에 가까운 차익을 거둘 것으로 예상된다. 한솔그룹이 본사로 사용하기 위해 강남권역(GBD) 핵심 지역인 2호선 역삼역 인근에 준공했으나 IMF 외환위기 여파로 2003년 푸르덴셜그룹의 부동산 투자사인 PGIM(옛 프라메리카)에 매각했다. 이후 2008년 미래에셋자산운용이 인수했다. 이번 우선협상대상자 선정에 따라 국내 부동산 오피스 거래 분위
세계 최대 펀드운용사도 손 뗐다… 줄줄이 무너지는 호텔 사업

세계 최대 채권펀드 운용사인 핌코가 2억4000만달러(약 3200억원) 규모의 호텔 포트폴리오를 포기했다. 차입비용 증가와 호텔 사업 수익성 악화를 버티지 못하면서다. 18일 블룸버그통신에 따르면 핌코 부동산 펀드는 지난달 미국 텍사스주, 인디애나주 등의 호텔 20개로 구성된 포트폴리오에 대한 채무불이행(디폴트)를 선언했다. 이 포트폴리오의 자산 가치는 부채가 발생한 2017년 3억2600만달러에서 지난해 12월 2억7280만달러로 16% 감소했다. 전 세계적으로 상업용 부동산과 호텔 업계는 금리 상승 여파를 버티지 못하는 추세다. 미국 부동산 리츠(REITs) 회사인 애쉬포드호스피탈리티는 지난 7월 19개 호텔에 대한 소유권을 포기했다. 파크호텔앤리조트는 지난 6월 샌프란시스코 최대 호텔인 힐튼샌프란시스코유니온스퀘어 파크55에 대한 대출 상환을 중단했다. 블랙스톤은 지난 4월 핀란드 사무용 부동산 포트폴리오, 브룩필드자산관리는 워싱턴D.C 등 사무용 부동산 포트폴리오에 대한 채무불이행을 선언한 바 있다. 핌코는 올해 초에도 17억 달러 부채가 있는 오피스빌딩 포트폴리오를 포기한 바 있다. 채무자들과 "회수를 극대화하기 위한 최선의 방법을 찾고 있다"는 게 핌코의 입장이다. 다만 핌코는 상업용 부동산 위기를 활용하기 위한 방안도 찾고 있다. 바로 만기되는 상업용부동산 부채를 재융자해주는 '핌코 상업용 부동산 부채 펀드2'다. 핌코가 펜실베이니아주 공립학교 교직원 퇴직연금에 설명한 바에 따르면 향후 5년 간 2조 달러(약 2700조원) 규모의 기존 상업용부동산대출이 만기된다. 이러한 만기 대출을 재융자하기 위한 자금으로 핌코는 30억달러를 모았고 지난 8월 신규 투자자를 대상으로 추가
中 부동산 위기 다음 타자 되나…우려 커지는 '핑안부동산'

중국 부동산시장이 전례없는 침체에서 벗어나기 위해 고군분투하는 와중에 보험 대기업 평안보험그룹의 자회사 핑안부동산에 대한 우려가 커지고 있다. 15일(현지시간) 블룸버그는 핑안부동산의 내년 1월 만기 20억위안(약 3705억원) 규모 채권의 금리가 최근 급등락을 반복하고 있다고 보도했다. 블룸버그에 따르면 지난 7월 중순 5%대였던 이 위안화 채권 금리는 중국 부동산 시장 침체 위기가 거론되기 시작하면서 수직 상승했다. 7월 말 15.9%로 약 3배 올랐고, 8월 중국 부동산 기업인 비구이위안(컨트리가든)과 위안양그룹(시노오션) 등이 잇따라 채권 이자를 지급하지 못해 연쇄 디폴트(채무불이행) 위기가 불거지자 29.8%까지 뛰었다. 중국 당국이 부동산을 포함한 경기 부양 정책을 잇따라 내놓으면서 채권 금리는 9월 초 다시 10%대로 낮아졌지만, 여전히 큰 폭의 등락을 거듭하고 있다. 블룸버그는 “핑안부동산은 6월 말 기준 약 100억 위안의 현금을 보유하고 있어 향후 12개월 내 만기가 도래하는 채권 이자의 절반 정도만 감당할 수 있다”며 “부동산 경기 침체로 지난해 매출도 2021년 최고치 대비 반토막났다”고 설명했다. 우려 요인은 더 있다. 지난 9월 중국 증권감독관리위원회는 핑안부동산이 총 2억위안에 달하는 연체 대출을 은폐한 사실을 발견했다고 밝혔다. 투자자들의 관심사는 핑안부동산이 모기업 핑안보험의 지원을 받을 수 있을지 여부다. 블룸버그에 따르면 회의론자들은 핑안부동산이 핑안보험그룹에서 차지하는 비중이 미미해 구제를 받지 못할 가능성을 우려하고 있다. 반면 낙관론자는 핑안보험그룹이 핑안은행 등 핵심 자회사를 통해 핑안부동산을 디폴트 위기에서 벗어나게
김효건 삼일회계법인 PF 정상화센터장 "사업장마다 종합적 해결책 내놓겠다"

"100개의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장엔 100개의 답이 있습니다. 종합적 진단과 복합적 해결이 필요한 이유입니다." 김효건 삼일회계법인 PF 정상화센터장(48·사진 오른쪽 두 번째)은 10일 한국경제신문과의 인터뷰에서 "구조화 금융 기법의 발전으로 부동산 PF의 트랜치(Tranche)가 복잡해지고, 이해관계가 복잡하게 꼬여 단편적인 방식의 해결이 어렵다"며 이같이 말했다. 지난해 9월 말 '레고랜드 사태'로 부동산 PF 부실이 수면 위로 불거진 지 1년이 지났다. 이 문제는 여전히 현재진행형이다. 금융당국에 따르면 지난 6월 말 기준 부동산 PF 대출잔액은 133조1000억원에 달한다. 1분기 대비 1조5000억원 늘었다. 2020년 말(92조5000억원)과 비교하면 43.9% 급증했다. 특히 증권사에서 위험신호가 감지된다. 윤창현 국민의힘 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 자료에 따르면 6월 말 기준 증권사 부동산 PF 고정이하여신비율은 21.8%에 이른다. 고정이하여신은 담보 처분을 통해서만 회수가 가능하거나 손실이 예상 또는 확실한 부실채권을 뜻한다. 증권사 부동산 PF 연체율은 17.3%, 부동산 PF 익스포저(위험 노출액)은 28조4000억원에 달한다. 김 센터장은 "부동산 PF 문제는 장기화될 가능성이 높다"고 진단했다. 이유는 건자재 가격과 인건비 인상 등으로 인한 공사비 상승과 글로벌 금리 인상 여파로 인한 금융 비용 상승이 복합적으로 작용하고 있기 때문이다. 김 센터장은 "궁극적으로 부동산 PF 문제가 해결되기 위해선 공사비 상승분보다 분양가가 더 오르고, 가계에서 대출을 일으켜 분양을 받을 수 있는 여건이 조성돼야 하는데 매크로 상황이 단기간에 이를 받쳐주는 쪽으로 전환되기가 어렵다"고 설명했다.
정부 'PF 대출 보증' 목표치의 26%…미분양 보증은 '0'

지난해 하반기 정부가 공공기관을 통한 대대적인 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 지원을 발표했지만 목표로 한 금액의 26.5%만 소진한 것으로 집계됐다. 공공기관이 PF 대출 지원에 소극적이어서 주택 공급이 제대로 이뤄지지 않았다는 비판이 제기된다.4일 김병욱 더불어민주당 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 ‘부동산 PF 보증 취급 현황’ 자료에 따르면 지난 8월 기준 부동산 PF 보증 실적은 3조9800억원으로 나타났다. 정부가 지난해 10월 발표 당시 지원 목표로 잡은 15조원의 26.5% 수준이다.보증 상품별로는 미분양대출 보증(준공 전) 실적이 가장 저조했다. 지원 목표는 5조원이었는데 단 한 건도 집행되지 않았다. PF 보증 실적은 목표 10조원의 39.8%인 3조9800억원이었다. PF 보증 내에서 ‘대환 PF 보증’이 상대적으로 활발하게 지원됐다. 공급 목표 1조5000억원 가운데 72.8%인 1조914억원이 집행됐다.대환 PF 보증은 단기 PF-ABCP(자산유동화기업어음)를 장기 대출로 전환 지원하는 상품이다. 미분양대출 보증은 준공 전 미분양 발생 사업장에 사업비 보증을 지원하는 것이다. HUG는 이에 대해 “미분양대출 보증은 최근 분양률 상승 기대 등으로 관망 중인 것으로 파악하고 있다”고 설명했다.HUG가 PF 보증을 지원한 사업장 총 38곳(지원 대상 업체 25곳) 중 부진 사업장은 3곳인 것으로 나타났다. 부진 사업장 3곳의 보증 잔액은 1930억원이며, 이들 사업장의 분양 예정 가구는 1360가구다.업계에선 정부가 지난달 26일 PF 보증 확대 등을 담은 공급대책을 발표했지만 실제 집행으로 이어지는 게 관건이라고 지적한다. 정부는 HUG와 한국주택금융공사(HF)의 보증 규모를 기존 15조원에서 25조원

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