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누빈 리얼이스테이트, 서울 CBD 정동 빌딩 3500억 인수

1470억 달러(약 202조원) 규모의 자산을 운용하는 글로벌 부동산 투자 자산운용사 누빈 리얼이스테이트가 아시아 태평양 도시 전략의 일환으로 대한민국 서울 중심업무지구(CBD)에 위치한 정동 빌딩을 2억5300만 달러(약 3500억원)에 인수했다.서울 CBD 중심부에 소재한 정동 빌딩은 100% 임차 상태의 A급 오피스 자산으로 연면적 3만9343㎡ 규모이다. 지역 고도 제한을 적용받아 보호되고 있는 서울의 대표적인 고궁, 녹지 공원, 문화 유산 등을 조망할 수 있는 파노라마 전망을 자랑한다. 서울 주요 지하철 노선과 인접한 역세권에 위치해 로펌, 유럽 국가 대사관 등 탄탄한 임차인층을 확보하고 있다. 높은 임차인 만족도와 안정성을 보이고 있으며 대부분의 임차인이 장기 임차 중이다.루이스 카바나(Louise Kavanagh) 누빈 리얼이스테이트 아시아 태평양 헤드 겸 최고 투자책임자(CIO)는 “정동 빌딩의 임차인 구성과 입지를 고려할 때 장기적으로 안정적인 수익이 발생할 것으로 예상하며 투자자들에게도 탄탄한 자산 가치를 장기적으로 제공할 것”이라고 말했다.카바나 CIO는 “팬데믹 이후 오피스 수요가 급증해 임대료와 임차율이 크게 상승했는데 한국 오피스 시장의 임대료는 최근 5년 동안 약 30% 상승했다”며 “특히 한국 기업들이 오피스 공간을 확장하면서 CBD·YBD(여의도업무권역)·GBD(강남업무권역)로 대표되는 서울 3대 권역의 공실률은 역대 최저치를 기록했다”고 전했다.누빈의 아시아 태평양 도시 전략은 아시아 태평양 지역에서 미래 경쟁력을 갖춘 도시들을 선별해 투자하는 전략을 말한다. 인구 통계학적, 구조적 성장에 가장 적합한 자산을 발굴해 △방어적이고 안정적인 수
모기지금리 안내려…美주택판매 29년來 최악

미국의 기존 주택 판매가 1995년 이후 최악의 해를 기록할 것으로 예상됐다.미국 부동산중개인협회(NAR)는 23일(현지시간) “올해 첫 9개월 동안 기존 주택 판매가 지난해 같은 기간보다 낮았다”며 이같이 전망했다. NAR에 따르면 9월 기존 주택 판매는 전월 대비 1% 감소해 연간 계절 조정된 384만 채로 집계됐다. 이는 2010년 10월 이후 가장 낮은 월간 판매율이다.경제학자와 부동산업계 임원들은 주택 판매가 부진했던 지난해 이후 올해는 활동이 증가할 것으로 예상했다. 하지만 미국 중앙은행(Fed)이 지난달 금리를 인하한 뒤에도 예상보다 높은 모기지 금리가 유지되고 있어 주택 구매 여력이 낮다는 분석이다.미국 내 많은 지역에서 주택 재고가 역대 평균 수준 이하에 머물면서 집값은 계속 오르고 있다. 9월 미국 전국 기존 주택의 중간 가격은 40만4500달러로, 전년 대비 3% 증가했다. 주택 보험료 상승과 다가오는 대통령 선거도 잠재적 구매자들의 불확실성을 가중하고 있다.김리안 기자
美 주택판매, 최악 상황…"고물가·모기지금리 상승에 관망세"

미국의 기존 주택 판매가 1995년 이후 최악의 해를 기록할 것으로 예상됐다. 고물가에 주택담보대출(모기지) 금리 상승이 겹치며 주택 구매를 관망하는 흐름이 2년 연속 이어지고 있다는 분석이 나온다.미국 부동산중개인협회(NAR)는 23일(현지시간) "올해 첫 9개월 동안 기존 주택 판매가 지난해 같은 기간보다 낮았다"고 발표했다. NAR에 따르면 9월 기존 주택 판매는 전월 대비 1% 감소해 연간 계절 조정된 384만 채로 집계됐다. 이는 2010년 10월 이후 가장 낮은 월간 판매율이다.경제학자들과 부동산 업계 임원들은 주택 판매가 부진했던 지난해 이후 올해는 활동이 증가할 것으로 예상했다. 하지만 중앙은행(Fed)이 지난달 금리를 인하한 뒤에도 예상보다 높은 모기지 금리가 유지되고 있어 주택 구매 여력이 낮다는 분석이다.미국 내 많은 지역에서 주택 재고가 역대 평균 수준 이하에 머물면서 집값은 계속해서 오르고 있다. 9월 미국 전국 기존 주택의 중간 가격은 40만4500달러로, 전년 대비 3% 증가했다. 주택 보험료 상승과 다가오는 대통령 선거도 잠재적 구매자들의 불확실성을 가중시키고 있다. NAR의 수석 경제학자인 로렌스 윤은 "미국인들이 거의 이사를 하지 않고 있는 셈"이라며 "연간 기준으로 2024년 전체의 기존 주택 판매량은 작년과 비슷하거나 약간 낮을 수 있다"고 예측했다. 연간 기준 주택 판매는 지난해에 이어 1995년 이후 최악을 기록할 것이란 설명이다.Fed의 통화정책 완화(기준금리 인하)를 앞두고 지난달 주택담보대출 금리는 2년 만에 최저치인 6.08%로 하락했다. 그러나 부동산 중개인들은 "Fed의 금리 인하 움직임이 올해 너무 늦게 이루어져 구매자들을 유인하
'AI 테마' 올라탄 인프라 투자…"태양광·ESS 설비에 뭉칫돈 몰린다"

“유럽·북미 지역 데이터센터 가동률은 올해 2분기 97%로 역대 최고 수준으로 치솟았습니다. 데이터센터의 폭발적 수요가 감지되고 있습니다.”(알리시아 리 핌코 부동산부문 수석부사장)“인공지능(AI) 데이터센터가 대거 늘어나면서 여기에 전력을 공급할 케이블망·신재생에너지 설비 수요도 넘쳐나고 있습니다.”(윌리엄 스매일스 모리슨 최고투자책임자)17일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 ‘ASK 2024 글로벌 대체투자 콘퍼런스’에 참석한 전문가들은 AI 시대에 진입하면서 데이터센터·전력설비가 역대급 ‘공급 부족’ 사태에 직면했다고 진단했다. 하지만 이들 자산에 ‘몰빵 투자’는 경계해야 한다는 경고도 나왔다. 유럽 주거용 부동산과 농경지 등 투자처를 최대한 다각화해 대체투자 수익률을 방어해야 한다고 참석자들은 입을 모았다. ‘부동산&인프라’ 세션으로 열린 이날 ASK 콘퍼런스에는 국내외 70여 개 투자회사의 대체투자 전문가 등 약 350명이 참석했다. ○“ESS·태양광 설비 주목해야”글로벌 시장에서 ‘뭉칫돈’이 데이터센터로 몰리고 있다. 알리시아 리 수석부사장은 “1년 동안 처리되는 데이터 규모는 올해 159ZB(제타바이트)에서 2028년 394ZB로 2.5배 증가할 것”이라며 “기업의 클라우드 지출 비용도 연평균 16%씩 늘어나는 만큼 데이터센터가 중장기적으로 순항할 수밖에 없다”고 밝혔다. 그러면서 “해외로 떠난 자국 데이터센터를 국내로 유치하려는 이른바 ‘리쇼어링’ 바람으로 주요국은 물론 비주요국에도 데이터센터가 구축되고 있다”고 설명했다.‘전력 잡아먹는 하
국내 보험·연기금 등 아·태 틈새시장 공략

국내 기관투자가가 금리 인하기를 맞아 부동산·인프라 자산에 대대적 투자를 예고했다. 이들은 호주 부동산 대출 같은 틈새시장, 급부상하는 신재생에너지 분야에 관심을 기울여야 한다고 입을 모았다.송창은 행정공제회 해외부동산팀장은 17일 ‘ASK 2024 글로벌 대체투자 콘퍼런스’에서 부동산&인프라 분야 LP(출자자) 토론 패널로 참석해 “내년은 올해처럼 부동산에 투자하기 매우 좋은 시기여서 여력이 있는 한 적극적으로 투자할 예정”이라고 밝혔다.박준 현대해상화재 부동산금융부 팀장은 “금리 인상으로 평가 가치 하락, 매매 둔화 등 악영향이 있었던 만큼 금리 인하는 부동산 투자 시장에 우호적으로 작용할 수밖에 없다”며 “어쩔 수 없이 시장에 나온 자산을 매입하는 특수 상황 투자로 우량 물건을 싸게 살 기회를 찾고 있다”고 말했다.기관투자가들은 부동산 침체기 포트폴리오 다변화의 중요성을 한목소리로 말했다. 선진국 및 오피스 위주 투자로 고금리 시기에 어려움을 겪어 다양한 자산군과 지역으로 배분하는 게 중요해진 결과다.호주는 특히 주목받는 투자처다. 기관 자금은 북미와 유럽에 쏠려 아시아·태평양으로 자금을 배분할 필요성이 커지자 펀더멘털이 튼튼한 호주를 관심 있게 지켜보고 있다. 행정공제회는 호주 대출 시장을 주의 깊게 살피고 있다. 지난 6월 스타우드캐피털과 호주 대출 펀드에 약 900억원을 넣기로 약정하기도 했다. 교직원공제회도 PGIM의 호주 대출 펀드에 1100억원을 투자했다.에너지 전환과 인공지능(AI) 혁신처럼 새로운 변화를 맞는 인프라 투자에도 관심이 많았다. 노승환 공무원연금공단 대체투자부장은 “신재
"美 상가·헬스케어 시설 투자 유망"

금리 인하 효과에 힘입어 미국 부동산시장이 상승세로 전환하고 있다는 글로벌 자산운용사의 분석이 나왔다. 다만 미국 오피스 부문은 장기간 침체기에 머무를 것으로 전망됐다.숀 리스 누빈자산운용 최고투자책임자(CIO)는 17일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 ‘ASK 2024 글로벌 대체투자 콘퍼런스’에서 “미국 중앙은행(Fed)의 피벗(통화정책 전환)으로 미국 부동산시장이 반전의 계기를 만들었다”며 이같이 내다봤다. 누빈자산운용은 미국교직원연금기금(TIAA) 산하 자회사로 1642조원 규모의 자산을 운용하고 있다.리스 CIO는 “각국 중앙은행의 금리 인하로 미국뿐 아니라 아시아, 유럽 등의 부동산 수익률이 오름세로 돌아섰다”고 말했다. 그는 미국 부동산 내에서 유망한 상품으로 상업용 부동산, 상가(리테일), 헬스케어 부동산을 꼽았다. 다만 좀처럼 살아나지 않는 미국 오피스 시장 투자는 주의해야 한다고 덧붙였다. 무디스에 따르면 미국 오피스 공실률은 지난 6월 기준 20.1%에 달했다. 리스 CIO는 “미국 오피스 시장은 재택근무 확대 등의 여파로 공실률이 여전히 높은 편”이라고 말했다.장현주 기자
“투자실탄 쌓았다…호주 부동산 대출·에너지 인프라 전환 주목”[ASK 2024]

국내 기관투자가들이 금리 인하기에 부동산 및 인프라 자산에 대한 대대적인 투자를 예고했다. 호주 부동산 대출 등 지역과 자산군 다변화를 위한 틈새 시장이나 에너지 전환이 이뤄지고 있는 신재생 에너지 분야에 관심을 집중해야 한다고 입을 모았다.송창은 행정공제회 해외부동산팀장은 17일 ‘ASK 2024 글로벌 대체투자 콘퍼런스’에서 부동산&인프라 분야 LP(출자자) 토론 패널로 참석해 “내년은 올해처럼 부동산에 투자하기 매우 좋은 시기라 여력이 있는 한 적극적으로 투자하려 한다”며 “오피스 이외엔 모두 긍정적이기 때문에 얼마나 많은 금액을 투자할 수 있는지가 관건”이라고 밝혔다.박준 현대해상화재 부동산금융부 팀장은 “금리 인상으로 평가가치 하락, 매매 둔화 등 악영향이 있었던 만큼 금리 인하는 부동산 투자 시장에 우호적으로 작용할 수밖에 없다”며 “어쩔 수 없이 시장에 나온 자산을 매입하는 스페셜 시츄에이션(특수 상황) 투자는 우량 물건을 싸게 살 수 있는 유일한 기회로 본다”고 말했다.기관투자가들은 부동산 침체기에 포트폴리오 다변화의 중요성을 한 목소리로 말했다. 선진국 및 오피스 위주의 투자로 고금리 시기에 어려움을 겪어 다양한 자산군과 지역으로 배분이 중요해진 결과다.특히 주목받는 지역은 호주다. 기관 자금은 북미와 유럽으로 쏠려 있어 아시아·태평양으로 자금을 배분할 필요성이 커져 펀더멘털이 튼튼한 호주를 관심 있게 지켜보고 있다. 행정공제회는 호주 대출 시장을 심도 있게 지켜보고 있다. 행정공제회는 지난 6월 스타우드캐피탈 호주 대출 펀드에 약 900억원을 약정했다. 교직원공제회도 PGIM의 호
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매물 쌓이는 서울 오피스…랜드마크만 이목 집중

서울 오피스 매물이 쏟아지고 있는 가운데 대형 자산인 서울파이낸스센터(SFC) 등 랜드마크로만 이목이 집중되고 있다. 딜 클로징(거래 종결)을 포기하거나 입찰을 유보하는 사례도 나오는 등 숨 고르기 단계로 접어들었단 평가가 나온다.16일 투자은행(IB) 업계에 따르면 싱가포르투자청(GIC)은 최근 SFC의 매각주관사로 CBRE코리아를 선정했다. CBRE는 2021년부터 SFC 건물의 운영, 관리를 맡는 자산관리사(PM)이기도 하다. GIC는 올해 초부터 광화문 SFC 매각을 검토하다 매각 결정을 내리고 부동산 자문사들에 입찰제안요청서(RFP)를 돌렸다. 매각 결정은 GIC의 새 한국 지사 대표인 재스민 루 대표가 지난 7월 부임한 뒤 이뤄졌다.부동산 업계에서는 SFC에 대한 상당한 관심을 기울이고 있다. 여러 업체들이 이미 분석에 들어간 것으로 보인다. SFC는 GIC가 외환위기 직후인 2000년 3500억원에 인수하며 한국 시장 진출을 알린 자산이다. 연면적은 11만9646㎡(약 3만6192평)로 지하 8층~지상 30층 규모다. 3.3㎡당 4000만원으로 계산하면 1조5000억원에 달한다.다른 오피스들도 매각을 준비하고 있다. 크레센도빌딩, KDB생명타워, 크리스탈스퀘어 등 여러 오피스가 시장에 나올 예정이다. 이외에도 여러 부동산 자산운용사들이 자산 매각을 위해 계속 시장을 통한 수요 조사에 나서고 있는 것으로 전해졌다. 추석 연휴를 지나고 서울 지역 오피스들은 더 매각을 본격화할 것으로 관측된다. 상대적으로 작은 규모이거나 입지 조건이 부족한 자산은 매각에 어려움을 겪고 있다. 이든자산운용은 흥행에 어려움을 겪을 수 있단 판단으로 서소문에 위치한 정안빌딩 입찰을 취소했다. 대신증권 본사 사옥은 매각이 무산되기도 했다. 대신
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상반기 이어 하반기도 저축은행 신용도 '흔들'…구조조정 압박도 거세

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 좀처럼 해결되지 않으면서 저축은행 신용등급이 흔들리고 있다. 상반기 줄강등을 피하지 못한 데 이어 하반기에도 신용도 하향 조정 사례가 속출하고 있다. 금융당국의 저축은행 구조조정 압박도 거세지고 있다는 분석이다.16일 신용평가업계에 따르면 이달 들어 KB저축은행과 예가람저축은행의 등급 전망이 하향됐다. 한국신용평가는 KB저축은행의 신용등급 전망을 ‘A(안정적)’에서 ‘A(부정적)’로 내렸다. 향후 신용등급이 ‘A’에서 ‘A-’로 떨어질 가능성이 높다는 뜻이다. 금융지주 계열 저축은행의 신용도가 떨어졌다는 점에서 충격이 컸다. 한신평은 “급격히 확대된 이자 비용 부담과 부동산 PF 및 가계신용대출에서의 대손 부담이 커졌다”고 말했다.태광그룹 계열 예가람저축은행도 신용도가 떨어졌다. 나이스신용평가는 예가람저축은행의 신용등급 전망을 ‘BBB+(안정적)’에서 ‘BBB+(부정적)’으로 강등했다. 예가람저축은행은 지난해 순이익을 냈지만, 올해 상반기에는 120억원 순손실로 적자 전환했다.신용등급 지정을 취소한 저축은행도 나타났다. 나신평은 최근 페페저축은행의 요청으로 신용등급 공시를 취소했다. 취소 직전 페퍼저축은행의 신용등급을 ‘BBB(부정적)’ 수준이다. 만약 페퍼저축은행의 신용등급이 BB급으로 떨어지면 주요 자금 조달 수단인 은행 퇴직연금 상품 리스트에서 퇴출당할 수 있다. 이 때문에 선제적으로 신용등급 취소 요청을 한 것으로 관측된다.저축은행 신용도 하락세는 가파르다. 올해 상반기에만 저축은행 30여 곳 중 절반가량이 신용등급 또는 전망이 하향 조정
[단독] 대구백화점 자산 매각에…SI·FI 3곳 격돌

대구백화점 부동산 인수를 놓고 세 곳의 업체가 격돌한다. 이르면 다음달 인수 우선협상자를 선정한다. 13일 투자은행(IB) 업계에 따르면 대구백화점의 주요 부동산 자산 매각을 주관하는 삼정KPMG가 예비입찰을 진행한 결과 전략적투자자(SI)와 재무적투자자(FI) 총 세 곳이 인수의향서(LOI)를 제출했다.앞서 티저레터를 수령했던 후보 가운데 실사기간을 추가 요청하는 곳들이 나오 만큼 예비입찰에 참여한 후보는 더 늘 것으로 관측된다. 매각 측은 이르면 다음달 우선협상대상자를 선정하겠다는 계획이다. 이번 매각대상은 2021년 폐점한 대구 동성로 본점과 현대백화점에 임대 중인 대구 동구 신천동의 대백아울렛, 동구 신서동의 물류센터 3곳의 매각 예비입찰 매각한다고 29일 공고했다. 매각 주관사는 KPMG삼정회계법인이다.세 부동산의 감정 평가액은 약 5000억원 수준이다. 동성로 본점은 2506억원, 대구백화점 아울렛은 2159억원, 물류센터는 270억원이다. 대구 내에서도 알짜배기 부동산으로 평가받는다. 본점의 경우 대구 1호선 동성로역 도보권에 대구 경북 최대 업무지구에 위치해 있다. 용적률이 최대 1300%에 이른다. 아울렛점은 현대백화점 등 우량 임차인을 확보한 신축 건물이다. 신서동에 위치한 물류센터도 CJ대한통운이 임차인으로 있다. 대구 1호선 각산역 도보권에 혁신도시와 안심뉴타운의 영향권에 있다. 건물 구조상 철거가 용이해 신규 개발이 이점으로 꼽힌다. 세 자산이 모두 매각되면 대구백화점 자산은 대구 대봉동에 위치한 대구백화점 2호점 대백프라자점이 유일해진다. 대구 3호선 대봉교역 초역세권에 위치한 건물로 신천 수변공원이 인접해
과도한 '금리인하 기대감' 선 그은 한은…"필요시 건전성 규제 강화"

수도권을 중심으로 주택 가격이 오르면서 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율이 올해 내내 상승할 것으로 전망됐다. 가계부채 증가세로 인해 한국은행이 금리를 내리더라도 속도와 폭은 제한적일 것으로 예상된다. 한은은 “거시 건전성 규제 등을 더 강화하는 조치를 고려할 필요도 있다”고 제안했다.한은은 12일 이런 내용 등을 담은 통화신용정책보고서를 공개했다. 보고서에 따르면 서울 명목 주택가격은 2021년 고점의 90%를 회복한 수준이다. 서초구 등 일부 지역은 전고점을 돌파했다. 부동산 과열은 가계부채 확대로 이어지고 있다. 한은은 2021년 3분기 99.3%이던 가계부채 비율이 지난 1분기 92.1%까지 하락했지만, 2분기 이후 상승 전환해 4분기 92.6%에 이를 것으로 추산했다. 또 2000년 이후 네 차례의 주택가격 상승기에 공통으로 나타난 ‘주택거래량 대폭 증가와 GDP 대비 가계부채 비율 상승’ 현상이 최근 발생하고 있다고 지적했다.박종우 한은 통화정책담당 부총재보는 이날 기자설명회에서 “(8월 금리 결정 전) 내부적으로 가계부채 증가 폭을 점검한 결과 8조원 이상, 많게는 9조원 이상 늘어날 것이란 예상이 나왔다”며 “당시(8월) 금리 결정이 적절한 조치였다고 생각한다”고 말했다.한은은 최근 시장금리가 큰 폭으로 하락하는 것에 대해서도 공개적으로 우려의 목소리를 냈다. 박 부총재보는 “시장금리가 연내 2회 인하 기대를 반영하고 있는데 향후 정책 여건과 과거 사례에 비춰 볼 때 과하다고 본다”고 경고했다. 이어 “주요국에 비해 한국은 금리를 먼저 올린 대신 덜 올리면서 물가 안정을 달성했다”며 “금리 인하 사이클에서도 조정의 폭과
"PF 경색 심화 우려"…자기자본비율 강화에 난리 난 개발업계

정부의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 옥석 가리기와 디벨로퍼(시행사)의 자기자본비율 규제 강화 움직임에 개발 시장 위축을 우려하는 목소리가 커지고 있다. 장기적으로는 PF 시장 정상화에 도움이 될 수 있지만, 갑작스러운 대출 규제가 업체의 줄도산으로 이어질 수 있다는 것이다. 업계에선 점진적 제도 도입의 필요성과 함께 영세 업체가 대부분인 디벨로퍼 시장을 보호할 수 있는 안전장치도 마련돼야 한다는 목소리가 나온다.12일 관련 업계에 따르면 금융위원회는 PF의 전체 사업비에서 시행사의 자본 비율이 낮을수록 대출 위험가중치를 높이는 방안을 준비 중이다. 금융회사가 건전성을 평가할 때 위험가중치를 기준으로 삼는다. 앞으로 시행사의 자본 비율이 낮으면 위험가중치가 올라가 PF 대출 문턱이 더 높아지는 셈이다.업계에서는 대책이 시행되면 최대 150%에 불과한 PF 대출 위험가중치가 최대 300%까지 늘어날 수 있다고 보고 있다. 대출 위험성을 관리해야 하는 금융사로선 신규 PF 대출뿐만 아니라 기존 대출 관리까지 강화할 가능성이 높다. 업계에선 자기자본비율이 낮은 제2금융권은 PF 대출 규모를 최대 60%가량 축소할 것으로 예상하고 있다. 업계 관계자는 “금융권의 허용 위험가중자산 금액은 그대로 두고 가중치만 높이면 PF 대출 가능 규모가 절반 이하로 떨어질 수밖에 없다”며 “신규 주택 공급도 그만큼 줄어들 공산이 크다”고 지적했다.중소 업체가 대다수인 개발업계의 현황을 고려하지 않은 일괄 적용에 불만의 목소리도 나온다. 자기자본비율이 34.7%에 달하는 개발업계 내 대기업과 달리 중소 부동산 업체의 자기자본비율은 17.4%에 그친다. 자기자본비율 규제를 강
국민연금 국내 부동산 대출 출자 ‘한산’…경업 금지 조항 탓

국민연금공단 대출형 펀드 출자 사업에서 대체투자 자산운용사 경쟁이 예상보다 저조했다. 이미 다른 기관 자금을 받아 운용 중인 운용사들이 경업 금지 조항으로 이번 출자 사업에 소극적인 모습을 보였단 분석이 나온다.3일 투자은행(IB) 업계에 따르면 국민연금은 국내 부동산 대출형 펀드 위탁운용사 선정 제안서 접수를 지난달 30일 마감했다. 코람코자산운용과 삼성SRA자산운용, 교보AIM자산운용 등만 이 출자 사업에 참여한 것으로 나타났다. 주요 부동산 대체투자 자산운용사 가운데 △미래에셋자산운용 △이지스자산운용 △마스턴투자운용 △캡스톤자산운용 △한국투자리얼에셋운용 △신한자산운용 △KB자산운용 등은 참여를 저울질하다 포기했다.주요 운용사들 사이에서 예상보다 저조한 참여율을 보인 것은 ‘경업 금지’ 조항 때문이다. 국민연금은 다른 펀드보다 우선해 투자 기회를 부여해야 하며 비슷한 펀드를 설정하지 못하도록 제한했다. 문제는 다른 기관투자가도 블라인드 펀드에 출자할 때 비슷한 조항을 담고 있단 점이다. 주요 운용사들이 다른 기관투자가로부터 받은 부동산 대출 블라인드 펀드를 이미 운용하고 있다. 올해 우정사업본부, 교직원공제회, 노란우산공제회, 행정공제회 등 여러 기관들이 이미 대출형 펀드에 자금을 집행했다. 올해 다른 기관의 자금을 받은 운용사들은 국민연금 출자에 지원하기 어려워진 셈이다.기존 블라인드 펀드 자금을 맡긴 기관투자가는 불편한 기색을 내비치고 있다. 위탁을 맡긴 운용사가 국민연금 펀드 위탁운용사로 선정되면 자신들의 펀드에 불리하게 작용하는 것 아니냐는 불만이다. 일부 대출 펀드 출자자(LP)들은 다른 펀드보
美선 자기자본 비율, 30% 돼야 PF 가능

미국 등 주요국에서는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시행사가 총사업비의 30% 이상을 자본으로 투입한다. 건설회사의 책임준공확약 등 제3자 보증도 찾아보기 어렵다. 사업자가 위험성을 직접 면밀하게 검증해야 하는 구조다.3일 금융권에 따르면 미국 금융회사는 부동산 PF 대출 조건으로 각 사업자가 총사업비의 33% 이상 자본을 투입할 것을 요구하고 있다. 일본 호주 네덜란드 등의 PF 자본 비율도 30~40% 수준이다.시행사는 10%가량을 마련하고 나머지는 연기금, 리츠(부동산투자회사), 건설사 등의 지분 투자로 확보한다. PF는 대출을 일으키는 과정에서 금융사에 보증도 직접 제공한다. 건설사 보증에 의존하는 국내 PF와의 차이점이다.토지 매입에 활용되는 브리지론도 찾아보기 어렵다. 토지는 스스로 확보하고, 공사비만 대출을 일으켜 조달하는 경우가 많다. 네덜란드에선 시행사가 토지를 확보하고 건축 허가권을 얻은 뒤에야 은행 대출을 받을 수 있다.자기자본 비중이 높고 제3자 보증도 없어 해외 PF는 사업성을 면밀히 평가할 유인이 국내보다 크다는 평가가 나온다. 지분 투자에 참여한 연기금, 리츠 등도 손실을 볼 가능성이 크기 때문에 상시 감시 기능을 수행하게 된다.최한종 기자
동작구 수방사·인천 계양…'수도권 알짜부지' 4000가구 쏟아진다

수도권 3기 신도시 중 처음으로 이달 인천 계양지구에서 아파트가 공급된다. 서울에선 동작구 수도방위사령부(수방사) 부지를 비롯해 관악구 남현지구, 영등포구 신길15구역 등 역세권 공공주택이 나온다. 수도권 ‘알짜 입지’에서 4000여 가구(총가구 기준)가 쏟아지는 만큼 공급 부족 불안을 잠재울지 주목된다.국토교통부는 이달 서울을 포함한 수도권 노른자위 지역에서 약 4000가구의 공공주택을 공급한다고 3일 발표했다. 인천 계양지구 A2블록(전용면적 59~84㎡, 747가구)과 A3블록(전용 55㎡, 359가구)이 3기 신도시 본청약의 스타트를 끊는다.사전청약 물량을 제외하고 새로 공급하는 물량은 300가구 정도로 예상된다. 부적격 처리자 등이 늘어나면 신규 공급분이 더 많아질 수 있다. 2021년 사전청약 당시 추정 분양가는 A2블록 전용 84㎡ 기준 4억9400만원이었다. 최근 원자재 가격, 금융비, 인건비 등 공사비가 뛰어 실제 분양가는 더 오를 공산이 크다. 입주는 2026년 예정이다. 3기 신도시 ‘2호 본청약’은 내년 상반기 나올 것으로 전망된다. 3기 신도시 연내 착공 물량은 약 1만 가구다.한강변에 역세권 입지를 갖춘 동작구 노량진동 수방사 부지 263가구(전용 59㎡)도 이달 집주인을 찾는다. 사전청약 당첨자를 제외한 신규 물량은 39가구로 예상된다. 수도권 지하철 1·9호선 노량진역과 9호선 노들역이 가깝다. 단지 안에 여의도와 한강을 조망할 수 있는 스카이라운지 등이 들어선다. 작년 6월 사전청약에서 공공분양 역대 최고인 283 대 1의 경쟁률을 기록했다. 사전청약 당시 추정 분양가는 8억7225만원(전용 59㎡)이었다. 인근 시세를 고려할 때 수억원의 시세차익을 낼 수 있을 것으로 예상된다. 202

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