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K-콘텐츠를 위한 공간 [이지스의 공간생각]

전세계적으로 E&M(Entertainment & Media) 산업은 최근 몇년간 구조적인 재편과 시장의 높은 파고를 경험하고 있다.OTT(Over the top)라고 흔히 표현되는 인터넷 기반 콘텐츠 유통 플랫폼인 넷플릭스는 독자적인 콘텐츠 확보를 위해 2010년대 중반부터 오리지널 콘텐츠 투자를 글로벌로 확대했다. 이러한 투자는 구독자 증가로 이어졌다. 넷플릭스의 성공 사례는 유동성이 풍부한 가운데 뒤이어 시장에 진입한 기업들의 벤치마크 전략이 됐다. 팬데믹으로 집에 머무르는 시간이 늘어나면서 콘텐츠 소비 욕구는 커졌고 E&M 산업은 계속해서 성장 기로를 달릴 것으로 보였다.산업 성장은 산업에 필요한 공간 수요를 만든다. 가팔라진 E&M 산업의 성장세와 함께 촬영을 위한 스튜디오 공간 수요도 급증했다. 이에 여러 대체투자자들은 스튜디오 투자에 적극적이었다. 스튜디오 투자는 미국을 넘어 영국 등으로 확장됐고, 국내에서도 여러 지자체에서 민간자본 유치를 위한 공모사업 제안을 요청하는 등 투자 여건이 형성되기도 했다.하지만 온도 변화가 생겼다. 국내외 주요 E&M 기업의 콘텐츠 투자는 2022년 시작된 글로벌 주요 국가의 기준금리 상승으로 수익성 개선 압박을 받는 동시에 기존 소비자가 콘텐츠 소비에 지갑을 닫기 시작하는 형국을 맞았다. 새로운 방향 모색이 필요해지면서 일부 구독 서비스가 구독료를 인상하고 광고 시청 기반 요금제가 나타나기 시작했다. 주요 기업 간의 합병 논의도 이러한 상황에서 비롯됐다.이윽고 금리 방향성에 변화가 다시 예상된다. E&M 산업의 사이클에 대한 긍정적인 목소리에도 주목할 필요가 생겼다. 방송사업자, 케이블TV 사업자, 스트리밍 서비스 사업자들의 콘
이지스운용, 교직원공제회 더케이호텔 재개발 운용사 선정

이지스자산운용이 교직원공제회의 더케이(The-K)호텔 부지 재개발 위탁 운용사로 낙점됐다.3일 투자은행(IB) 업계에 따르면 교직원공제회는 더케이호텔 부지 재개발 사업을 맡을 위탁운용 우선협상대상자로 이지스자산운용을 선정했다. 이지스자산운용은 부동산 대체투자 자산운용사인 코람코자산신탁, 마스턴투자운용을 제치고 사업자로 뽑혔다. 교직원공제회는 이번 위탁 운용사 선정을 통해 설계 및 인허가, 철거 등 착공 전 개발 작업을 맡기기로 했다. 이를 위해 운용사에 1000억원을 출자한다는 방침이다. 개발 1단계에 해당하며 투자 기간은 4년이다. 이후 2단계(착공~준공), 3단계(운영)로 이어지게 된다.더케이호텔은 교직원공제회가 1991년부터 운영하고 있는 호텔이다. 서울교육문화회관으로 개관해 33년 만인 올해 말 영업을 종료한다. 전체 부지 규모는 9만8820.8㎡(약 3만평)에 달한다.호텔 부지는 재개발을 통해 연구개발(R&D) 혁신공간, 오피스, 호텔, 기숙사 등을 포함한 복합 시설로 거듭날 전망이다. 서울시는 주변에 삼성전자와 LG전자의 연구단지가 들어서 있어 이 부지에 R&D 혁신공간을 마련하고 미래성장 거점이 되도록 유도하고 있다. 인공지능(AI) 양재허브·R&D캠퍼스 등 각 권역별 R&D 기능을 지원하는 전시복합시설(MICE) 기능도 포함시킨다는 계획이다.앞서 서울시는 지난해 2월 도시·건축공동위원회에서 더케이호텔 부지를 도시계획변경 사전협상 대상지로 선정했다. 사전협상제도는 5000㎡ 이상 대규모 개발 부지에 대해 허가권자인 공공과 민간사업자가 협상을 통해 개발계획을 수립하고 도시계획을 변경하는 제도다. 향후 본협상에서 공공기여 방식 및 시설 등을 최
서울의 오피스 시장과 소니(Sony)의 워크맨 [이지스의 공간생각]

‘오피스 시장’과 ‘워크맨’, 연관성이 없어 보이는 단어 2개다. 하지만 워크맨이 서울 오피스 시장의 암울한 미래를 설명하는 비유가 될지 모른다. 앞으로 그 이유를 설명해보고자 한다. “서울의 부동산 시장은 다른 글로벌시장과 다르다. 특이한 투자구조다”, “서울의 오피스 시장은 견고하다, 글로벌 시장과 다르다”, 필자가 부동산 업계에 들어와 가장 많이 들었던 얘기다. 이번 코로나 위기에도 글로벌 주요 도시의 상업용 부동산 가격은 평균 30~40% 전후의 하락 조정을 겪었다. 반면 서울의 최근 거래가 기준 오피스 매매가는 오히려 상승했다. 낮은 재택비율, 신규 공급 부족, 대체 투자자산의 부족 등 다른 시장 대비 서울 시장의 특성을 강조하며, “서울 오피스 시장은 다르다”라는 강한 펀더멘털이 글로벌 시장에 강하게 어필하고 있다. 과연 지금 우리의 독특한 시장구조를 경쟁력으로 해석해야 할지, 위기의 조짐으로 해석해야 할지 고민하다 떠오른 말이 과거 일본에서 회자된 ‘갈라파고스화(Galápagos syndrome)’다.갈라파고스는 남미에서 900km 떨어진 태평양 위 해안에 있는 섬이다. 대륙에서 격리된 환경으로 다른 환경의 영향을 받지 않고 독자적인 진화를 통해 희귀종이 많이 서식하는 섬이다. 다윈이 진화론 아이디어를 얻은 장소로도 유명하다. 일본은 높은 기술력과 상품력으로 글로벌 제조강국으로 산업 성장을 이뤘다. 하지만 특유의 상관행이나 독자적인 기능을 고집했던 일본 기업은 해외 시장과는 다른 독특한 시장 생태계를 구축했다. 이러한 이질성과 독자성을 생물 생태계 현상에 비유한 것이 갈라파고스화 현상으로 일본 제조
[단독] 국민연금 투자 ‘명동 랜드마크 쇼핑몰’ 눈스퀘어 매물로

명동 랜드마크 리테일 자산인 눈스퀘어가 매물로 나왔다. 이지스자산운용이 설립 초창기 국민연금 자금을 받아 인수에 성공해 업계 다크호스로 이름을 알렸던 자산이다.9일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스자산운용은 펀드를 통해 보유한 눈스퀘어의 매각을 위해 전날 주요 부동산 매각 자문사에 입찰제안요청서(RFP)를 발송했다. 조만간 자문사를 선정해 매각을 본격화할 계획이다.이지스운용은 내년 3월 펀드 만기를 앞두고 매입 12년 만에 눈스퀘어 매각 절차에 돌입했다. 눈스퀘어를 담고 있는 펀드의 주요 수익자는 국민연금, 경찰공제회 등이다. 적정 가격을 받지 못하면 매각을 유보할 가능성도 있다. 매각 예상 가격은 3500억~4000억원으로 거론된다.눈스퀘어는 4호선 명동역과 2호선 을지로입구역 사이에 위치한 복합 쇼핑몰 자산이다. 서울 중구 명동길 14에 위치해 있다. 지하 2층~지상 9층 규모로 연면적은 2만3834㎡(7210평)이다. 명동 메인 거리와 남대문로를 동시에 끼고 있어 유동 인구가 많은 지역으로 꼽힌다. 1970년 코스모스 백화점으로 준공됐다 2009년 리모델링을 거쳐 눈스퀘어로 문을 열었다.패션 브랜드 자라, 나이키를 비롯해 영화관 CGV, 공유 오피스 저스트코 등이 임차해 있다. 이들 주요 임차인이 70% 이상의 면적을 차지하고 있다. 특히 싱가포르계 공유 오피스 저스트코를 유치해 리테일과 오피스 결합을 시도했다. 임차인의 잔여 임대 기간은 약 10년으로 안정적인 운영수익을 수취할 예정이다.눈스퀘어는 이지스자산운용이 공격적인 부동산 자산 인수에 나서던 설립 초창기에 매입한 대표 자산이다. 2010년 부동산 자산운용업에 뛰어든 이지스운용은 2012년 눈스퀘어를 2500억원에 매입했다.
맥쿼리, 하남 IDC 인수가 낮추기…추가 매수 포석?

맥쿼리인프라가 하남 IDC(하남 데이터센터) 매매계약을 체결했다. 국내 자산운용사간 데이터센터 첫 거래인 만큼 밸류에이션에 관심이 쏠린다. 업계에서는 맥쿼리인프라가 공사비를 떠안는 방식으로 인수가를 낮춰 추가 매수 협상력을 키우려 한다는 분석이 나온다.31일 투자은행(IB) 업계에 따르면 맥쿼리인프라는 총 수전용량 40㎿ 규모의 하남IDC를 7340억원에 인수하는 매매계약을 체결했다. 내달 중순쯤 인수대금을 납입할 예정이다. 맥쿼리인프라가 이번 데이터센터 인수에 쓰는 총 투자금액은 9180억원이다. 총 투자금액과 인수금액간 차액이 발생하는 것은 잔여 구축공사 비용, 금융 비용 등이 추가로 발생해서다. 매도인인 이지스자산운용이 MEP(기계·전기·배관)을 추가로 지어야 하는데, 이 공사비용과 각종 부대비용을 부담하고 인수가를 낮추기로 했다.IB 업계에서는 맥쿼리그룹이 데이터센터를 추가로 매수하기 위한 포석이란 이야기가 나온다. 이번 데이터센터 거래는 자산운용사간 첫 거래로 밸류에이션 시금석이 될 것으로 관측된다.맥쿼리 입장에서는 밸류에이션을 낮춰야 향후 데이터센터 매입 때 긍정적으로 협상할 수 있게 된다. 이번 거래의 밸류에이션은 캡레이트(Cap Rate·투자 대비 수익률) 기준 6.7~6.9% 안팎이다. 배당수익률을 해치지 않는 수준에서 이뤄진 셈이지만 총 투자금액으로 따져보면 6% 초중반까지 낮아지는 것으로 전해진다.맥쿼리인프라는 대부분의 인수 자금을 대출로 조달한다. 후순위 대출 가운데 맥쿼리인프라 펀드로부터 조달한 3000억원은 향후 유상증자를 통해 마련하는 자본으로 차환하는 방안이 거론된다. 앞으로 국내에서 자산운용사간 데이터
1조 ‘옛 삼성물산 서초사옥’ 숏리스트 5곳 선정…이지스·KKR·BGO 입성

올해 최대어로 꼽히는 서울 강남업무권역(GBD) 랜드마크 빌딩인 ‘더 에셋’(옛 삼성물산 서초사옥) 인수전이 국내외 자산운용사 5파전으로 좁혀졌다. 운용사들이 높은 가격을 부르며 1조원 이상에 매각할 가능성이 커졌다.3일 투자은행(IB) 업계에 따르면 더 에셋 매도인인 코람코자산신탁은 적격인수후보(숏리스트)로 이지스자산운용, 콜버그크래비스로버츠(KKR), 벤탈그린오크(BGO) 등 국내외 부동산 대체투자 자산운용사 5곳을 선정해 통보했다. 코람코자산신탁은 조만간 개별 인터뷰를 진행한 뒤 이달 말쯤 우선협상대상자를 선정할 예정이다. 매각 자문사는 쿠시먼앤드웨이크필드와 세빌스코리아다.해외 투자자들 2곳이 숏리스트에 입성했다. 특히 글로벌 부동산 투자회사 BGO가 참전해 눈길을 끌고 있다. BGO는 삼일빌딩, 판교 테크노밸리 오피스 GB1·2 빌딩, 부산신항 물류센터 개발 등에 투자한 이력이 있는 회사다. 김희수 대표가 한국 법인을 이끌고 있다. BGO와 함께 숏리스트에 들어간 KKR은 지난해 남산그린빌딩을 매입하는 등 활발하게 국내에 투자하고 있다. 국내 부동산 대체투자 자산운용사인 이지스자산운용은 블라인드 펀드와 상장 리츠를 통해 자금을 조달할 계획인 것으로 전해졌다. 본 입찰엔 이들 운용사와 함께 8곳이 참여했으나 미래에셋자산운용, 교보AIM자산운용 등 3곳은 고배를 마셨다. 블랙스톤은 입찰에 참여하지 않은 것으로 알려졌다.이번 더 에셋 인수전은 다수의 운용사들이 몰리며 흥행에 성공했다는 평가를 받는다. 숏리스트에 들어간 이 운용사들은 평(3.3㎡)당 4300만원 이상을 써낸 것으로 알려졌다. 인수 금액으로 모두 1조원을 넘기는 금액을 써낸 셈이다.더
라미드그룹, 골프장 클럽디 속리산 900억원에 인수 마무리

호텔·레저 전문 기업 라미드그룹이 충북 보은에 있는 골프장 클럽디 속리산(옛 아리솔CC)을 인수했다. 인수 가격은 900억원이다.2일 투자은행(IB) 업계에 따르면 라미드그룹은 전날 이지스자산운용 측에 인수대금을 납입하고 클럽디 속리산 인수를 마무리했다. 인수 가격은 900억원으로 홀당 50억원이다. 매각 주관 업무는 삼일PwC가 맡았다. 클럽디 속리산은 2014년 문을 연 18홀 대중제 골프장이다. 속리산IC에서 차량으로 5분 거리에 있어 접근성이 좋고, 조경이 아름다운 골프장으로 유명하다. 부지 규모는 82만8500㎡에 달한다.이지스자산운용은 2019년 신라개발로부터 클럽디 속리산을 약 660억원에 인수했다. 이후 골프장 운영은 이도가 맡아왔다. 이도는 우선매수권을 갖고 있었지만 이를 행사하지 않기로 결정하면서 라미드그룹의 인수가 원만히 마무리됐다.라미드그룹은 문병욱 회장이 이끄는 호텔·레저 전문기업이다. 라마다 송도호텔, 이천 미란다호텔, 빅토리아 호텔을 비롯해 양평TPC, 남양주CC, 엠스클럽 의성을 운영하고 있다. 지방 '알짜' 골프장으로 꼽히는 클럽디 속리산을 품으면서 레저 사업 확장에 속도를 낼 계획이다.이번 매각 작업은 삼일PwC의 정성근 파트너가 주도했다. 정 파트너는 삼일PwC에서 골프장 딜을 전담하는 스페셜리스트다. 지난해 큐로CC(현 로제비앙 골프클럽 곤지암) 매각도 정 파트너의 손을 거쳤다. 박종관 기자 pjk@hankyung.com
기술 발전과 공간의 변화 [이지스의 공간생각]

역사적으로 기술 발전은 도시와 생활의 변화를 이끌었다. 19세기 철도혁명과 증기기관의 발명은 도시의 급격한 확장을 가능하게 했다. 철도는 물류와 교통의 혁신을 가져와 도시와 농촌을 연결하고, 산업화를 촉진했다. 사람은 더 넓은 지역에서 직장과 주거지를 선택하게 됐고, 도시 외곽 지역까지 개발이 이뤄졌다. 전기의 발명도 도시 구조를 크게 변화시켰다. 전기로 야간 활동이 가능해졌고, 공장의 운영 시간이 늘어나 산업 생산성이 극대화됐다. 아울러 전기 보급이 주택과 상업 공간의 설계와 운영 방식에 불러왔을 혁신은 이루 다 말할 수 없다. 기술 혁신은 도시의 물리적 구조뿐만 아니라, 생활 방식과 경제 구조에도 큰 영향을 미쳤다.현대 사회를 바꿔 갈 기술로는 단연코 인공지능(AI)을 꼽을 수 있다. AI는 설비 제어, 자동화, 보안 서비스 등 각각 분리된 장비와 서비스를 연계한 통합 환경을 제공할 것이다. 공간을 활용하는 방식에는 더 큰 변화가 있을 것이다. 과거 직장인들이 도심지로 출근하는 주요 이유는 텔레매틱스, 팩시밀리, 복사기 등 첨단 장비 등이 갖춰진 ‘큐브팜 오피스’(Cube Farm Office)가 필요했기 때문이다. 그러나 현재는 반도체와 통신기술 발전으로 원격근무 환경에서 모든 것이 가능한 상황이다. 이는 사무 공간의 필요성에 중대한 변화를 야기한다.상업 관점에서 소비자 행태를 관찰하고 예측하는 알고리즘은 중간 유통업자를 대체한다. 오프라인 매장 공간의 축소, 도시 인근 풀필먼트(Fulfillment) 물류센터의 증가, 도시 내 라스트마일 거점 확산 등이 나타난다. 대형마트 주차장은 점차 한산해지고, 시내 소규모 택배차량 기지가 점차 늘어나고 있다. 전통 유통업체
이지스, 獨 부동산 펀드 EOD 선언…3700억 투자금 손실 우려

독일 트리아논 오피스 빌딩을 담은 이지스자산운용 펀드 투자자의 손실이 불가피해졌다. 이 펀드는 국내에서만 3700억원가량을 조달한 것으로 나타났다.이지스자산운용은 ‘글로벌부동산투자신탁 229호’ 펀드의 트리아논 빌딩 대출의 대출 유보계약(스탠드스틸)이 만료됐다고 3일 공시했다. 스탠드스틸은 대출금에 대한 계약을 현재 상태로 유보하면서 운용사가 시간을 버는 조치다. 스탠드스틸이 만료되면서 이 펀드가 조달한 차입금과 관련해 기한이익상실(EOD)이 발생했다. EOD 처분에 따라 국내 투자자들의 손실이 불가피해졌다. EOD란 채권자가 만기 전에 대출금 회수에 나서는 것을 의미한다. EOD 처분에 따라 약 3700억원에 달하는 투자금 가운데 상당 금액이 손실을 낼 것으로 관측된다. 이지스운용은 2018년 10월에 펀드를 설정해 국내 공·사모 방식으로 3750억원가량을 모집했다. 공모펀드로는 1900억원을 조달했다. 이지스운용은 조달한 금액과 현지에서 조달한 차입금을 얹어 트리아논 빌딩을 약 9000억원에 인수했다.이지스운용은 “현지 사무수탁사인 인터트러스트(Intertrust)는 EOD 사유 발생 시점으로부터 3주 이내에 도산 절차 개시를 신청할 것으로 예상된다”며 “당사는 현지 법무법인을 통해 대응 방안을 준비 중”이라고 전했다.앞서 트리아논 펀드가 어려움을 겪은 것은 빌딩의 60%를 차지하는 임차인인 데카방크가 2020년 임대차 계약을 연장하지 않으며 시작됐다. 이에 따라 자산 가치 하락이 이뤄졌고 2021년 말 감정 평가 결과 담보인정비율(LTV)이 높아져 '캐시트랩'이 발동됐다. 캐시트랩이란 자산 가치 하락으로 LTV가 일정 수준(약 65%) 이상 오르면 임대수
[단독]‘캠코 펀드’ 이지스운용, 태영 성수 사업장 채권 600억 인수

부동산 대체투자 운용사 이지스자산운용이 한국자산관리공사(캠코)의 펀드 자금으로 성수 사업장에 600억원을 투입하기로 했다. 기존 대주단의 브릿지론 채권을 인수한 뒤 본 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받아 사업을 새로 이끌어나가기 위한 목적이다. 캠코의 PF 정상화 펀드가 가동한 두 번째 사례다.30일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스자산운용은 펀드를 통해 서울 성동구 성수동 오피스 사업장에 묶인 선순위 브릿지론 채권 600억원어치를 인수하기로 했다. 기존 선순위 대주단은 한국투자저축은행, 오케이저축은행, DB저축은행 등 저축은행으로 구성됐다. 후순위로는 티와이홀딩스 대출 350억원이 투입돼 있다. 이지스운용의 선순위 채권 인수에 따라 저축은행 선순위 대주단이 손실 없이 자금을 회수할 수 있게 됐다.캠코의 PF 정상화 펀드가 투입된 것은 지난해 신한자산운용의 삼부빌딩 매입 이후 두 번째다. 캠코 펀드 위탁운용사 다섯 곳 중 하나인 이지스자산운용은 이번 브릿지론 채권 인수를 위해 캠코 펀드에서 200억원을 투입하고 외부 자금 400억원을 구해 채권 인수 자금을 조달할 계획이다. 딜 클로징(거래 종결)은 내달 초로 예상된다.이 사업장은 태영건설이 시공을 맡기로 한 오피스 사업장이다. 서울 성동구 성수동2가 268-2번지 일원에 지하 6층~지상 10층 규모의 연면적 2만1420㎡(6480평)의 업무시설을 짓는 사업이다. 홍콩계 시행사 스타프라퍼티코리아가 사업을 추진하다 PF 시장 경색에 따른 본 PF 전환 난항, 태영건설 워크아웃과 함께 가로막혔다. 사업장을 이끌어나가는 사업장 시행 프로젝트금융회사(PFV)인 빅트라이앵글PFV는 스타프라퍼티(51%), 태영건설(35%), 코람코자산신탁(14%)으로 구
이지스운용, 국내 상장리츠 19곳에 주주서한 발송

이지스자산운용이 주주가치 제고를 위해 국내 상장 리츠 19곳에 주주서한을 발송했다.이지스자산운용은 운용 중인 펀드가 투자한 국내 상장 리츠 19곳에 주주가치 제고를 위한 세 가지 당부 사항을 담은 주주서한을 배포했다고 22일 밝혔다. 이번 주주서한은 이지스자산운용에서 국내외 상장 리츠 투자펀드를 운용하는 대체증권투자파트가 주도했다. 해당 파트는 2017년 만들어진 뒤 국내외 상장 리츠 투자 규모를 지속 늘려오며 국내 최대인 9000억원 규모의 리츠 포트폴리오를 담고 있다. 이중 국내 리츠 투자 규모는 약 5000억원이다.주주서한에서는 국내 리츠의 대형화와 시장의 장기 성장을 위해 △투자자 관점의 부동산 자산 운용 정보의 주기적 제공 △적극적인 IR 활동 △이해상충 방지책 마련 등 세 가지 사항의 개선을 각 상장 리츠 운용사에 요청했다.먼저 투자자들이 리츠의 자산가치를 정확히 평가할 수 있도록 부동산 관점의 자산 운용 정보를 주기적으로 제공해 달라고 요청했다. 정보의 비대칭 상태가 높을수록 리츠의 기업 가치가 저평가될 가능성이 크고 제공되는 정보의 내용도 일반회계 기준보다는 부동산에 적합한 언어로 작성돼야 한다는 설명이다.또 정기적인 IR 활동을 통해 실적과 전망을 공유하고 영문 리포트 발행 등 외국인 투자자 유치에 힘써 줄 것을 당부했다. 리츠는 속성상 증자를 통해 신규 자산을 확보해야 한다. 만약 리츠의 주가가 자산가치 대비 저평가 상태에 머문다면 자본비용이 과다하게 높아지고 결과적으로 추가자본 유치가 어려운 악순환에 빠질 수 있는 만큼 적극적인 IR 활동이 필요하단 지적이다. 아울러 리츠와 주주 간 이해상충을 최소화하기 위한 이사회 구성,
신한리츠, 광화문 G타워 딜클로징…3150억 조달 완료

신한리츠운용이 인수 우선협상대상자 선정 5개월여 만에 광화문 G타워를 거래 종결(딜 클로징)했다. 담보대출과 우선주 등을 모집해 3150억원을 조달했다.22일 투자은행(IB)업계에 따르면 신한리츠운용이 운용하는 상장 리츠 신한서부티엔디리츠는 이날 자리츠 신한광화문지타워리츠를 통해 광화문 G타워를 매입했다. 광화문 G타워 취득금액은 2890억원이며 부대비용을 포함한 총 자금조달 규모는 3157억원이다. 지난해 11월 인수 우선협상대상자 선정 양해각서(MOU) 이후 5개월여 만이다.신한서부티엔디리츠는 보통주 400억원을 투자해 지분 약 31%를 취득했다. 350억원 규모의 전환사채(CB) 발행과 여유자금 50억원으로 조달했다. 우선주는 735억원을 모았다. 우선주 투자자는 동양생명, 현대커머셜, 한국캐피탈, 대신저축은행 등 8개 기관이다. 배당률은 연 7.5% 수준으로 알려졌다. 신한서부티엔디리츠는 우선주 지분을 운용 기간 5년간 순차적으로 매입할 계획이다.리츠는 담보대출 2000억원을 조달하기 위해 선순위와 중순위 트랜치로 나눴다. 선순위 담보대출로 담보인정비율(LTV) 기준 54% 수준인 1710억원을 조달했다. 금리는 올인(수수료 포함 금리) 기준 연 5.5~5.7%로 책정됐다. 중순위 담보대출론 연 7.5% 수준으로 290억원을 모았다.신한리츠운용은 평당 2749만원으로 상대적으로 저렴하게 광화문 G타워를 인수했다. 광화문 G타워는 서울 중구 수송동 156에 위치한 호텔 및 오피스 복합 건물이다. 2015년 준공된 건물로 지하 5층~지상 18층, 연면적 3만4747.2㎡(1만511평) 규모다. 중앙업무지역(CBD) 내 지하철 5호선 광화문역과 1호선 종각역 사이에 위치해 있다. 비즈니스와 관광객 수요를 동시에 흡수할 수 있는 입지다.광화문 G
‘테크레디빌딩’의 시작 [이지스의 공간생각]

오피스(업무시설)의 핵심 요소는 무엇일까? 보통은 연면적 크기, 인테리어, 로비, 냉난방 설비 등 물리적인 부분이 가장 먼저 떠오를 것이다. 당연한 일이다. 오피스 공급자라면 시장의 매수 수요가 좋게 평가하는 오피스를 개발하고 싶고, 가시적인 것이 가장 확실히 통할 것을 안다.대신에 이지스자산운용은 오피스의 핵심 요소로 ‘사용자’를 꼽는다. 일하러 오는 사람들에게 편리하고 만족도 높은 오피스가 가장 좋은 오피스라는 생각이다. 당위적인 얘기가 아니다. 펀드매니저로서 사용자가 만족한 오피스가 가치를 인정받고, 시장을 앞서는 수익률을 낼 수 있다고 판단하는 것이다. 오피스의 임차인은 기업이다. 과거 기업은 제조업 기반이 대부분이었다. 오피스를 선정하는 과정 또한 단순했다. 기업의 매출에 따라 오피스를 구하는 예산이 정해졌고, 예산에 맞는 지역에서 적정 임대료의 오피스를 선택하면 됐다.그러나 시대가 바뀌며 기업도 달라지고 있다. 현재 지속적으로 성장하며 직원 고용이 활발한 기업은 TAMI(기술 Technology, 광고 Advertising, 미디어 Media, 정보 Information) 업종의 기업이다. 성장하며, 직원을 늘리고, 오피스 공간 수요가 늘어나는 업종이므로, 오피스의 떠오르는 임차인이라고 볼 수 있다. TAMI 기업은 경쟁력의 중심에 ‘인재’를 놓는다. 우수 인력 확보가 기업의 핵심 과제인 셈이다. 단순히 예산에 맞춰 오피스를 고르는 것이 아닌, 인재 확보를 위한 투자의 관점으로 오피스를 선택한다.따라서 인재가 오고 싶은 오피스 환경이 중요한 요소가 됐다. 기업은 임직원의 만족도 높은 근무 환경을 조성하기 위해 오피스 내 카페테리아, 호텔급의 어메니티, 컨시
이지스운용, 메트로·서울로타워 매입…트로피에셋 개발 ‘탄력’

이지스자산운용이 서울역 인근의 메트로타워와 서울로타워를 사들였다. 이 일대의 트로피에셋(독보적 투자자산) 개발 작업에 속도를 내고 있다. 이지스운용은 프로젝트의 개발 주체인 ‘와이디827PFV’를 통해 서울 중구 남대문로5가에 위치한 메트로타워와 서울로타워 매입을 완료했다고 18일 밝혔다. 메트로타워(연면적 기준 4만1139.6㎡)와 서울로타워(2만7897.5㎡)는 서울역 8번 출구에 나란히 위치한 빌딩이다. 밀레니엄 힐튼 부지와 연결돼 남산 백범공원까지 이어져 ‘남산의 입구’를 완성하게 된다. 지난해 11월 서울시 도시계획위원회가 힐튼 부지의 정비계획안을 승인한 데 이어 전체 개발 계획의 큰 축을 담당할 두 빌딩의 매입까지 완료해 개발 사업이 탄력을 받을 전망이다.이지스운용은 ‘남산을 시민에게’를 기치로 내걸고 서울역에서 남산 힐튼까지 전개되는 지역 일대를 대대적으로 변화시킬 구상을 하고 있다. 해당 부지에 축구장 1개 크기(약 7000㎡)의 공개 녹지를 조성하며 서울역 8번 출구에서 남산으로 이어지는 에스컬레이터형 보행로를 설치해 시민들의 접근성을 높일 계획이다. 올해 세부 건축허가 등 필요한 절차가 마무리되는대로 본격적으로 개발에 들어가 오는 2029년 준공을 목표로 하고 있다. 또 오피스와 호텔, 쇼핑 시설 등 약 46만㎡ 규모의 대규모 복합 시설이 들어서 서울의 새로운 랜드마크로 자리 잡게 될 것으로 관측된다. 이지스운용은 5년 후 개발을 완료하면 해당 복합단지가 서울 여의도 국제금융센터(IFC)에 이어 한국 상업용 부동산 시장을 대표하는 새로운 트로피에셋이 될 것으로 보고 있다. 트로피에셋은 시장 경기와 관계없이 높
사업 접는 대체투자 운용사들…부동산 한파에 속속 매물로

부동산 대체투자 자산운용사들이 속속 매물로 나오고 있다. 부동산 업황 악화에 애물단지로 전락하고 있다. 11일 투자은행(IB) 업계에 따르면 공유 오피스 업체 패스트파이브는 지난달 100% 지분을 보유한 부동산 자산운용사 페어필드자산운용을 블랙우드에 매각했다. 블랙우드는 태양광 등 신재생에너지를 개발, 운영하는 업체다.패스트파이브는 2022년 11월 페어필드운용을 인수하며 부동산 자산운용업에 본격적으로 진출했다. 공유 오피스 사업과 함께 시너지를 내겠다는 복안이었다. 마스턴투자운용 출신 인사를 대표이사로 영입하는 등 사업에 심혈을 기울였다. 하지만 시점이 좋지 않았다. 인수하자마자 부동산금융시장의 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 현실화하기 시작했다. 고금리에 이어 부동산 개발 사업이 난항을 겪으며 성과에 어려움을 겪었다. 예상보다 업황 악화가 지속될 것으로 예상되자 사업을 정리하기로 결정하고 운용사를 매각했다. 부동산 운용 사업에 진출한 지 1년4개월여 만이다.패스트파이브 뿐만 아니라 부동산 자산운용사를 운영하는 회사들은 업황이 나아지지 못할 것으로 예상돼 고민에 빠졌다. 한때 잘나가던 부동산 대체투자 운용사들이 애물단지로 전락한 셈이다. ARA코리아자산운용도 매각 대상으로 거론되고 있다. ARA코리아는 최근 콘래드서울 인수 우선협상대상자에 오른 부동산 자산운용사다. 글로벌 ARA자산운용의 모회사 ESR은 이날 ARA의 사모펀드 부문을 미쓰이 스미토모 금융 리스에 매각하는 등 비핵심 자산 매각을 추진하고 있다.업황 악화를 버티며 가격을 제대로 받을 수 있을 때까지 기다리는 곳들도 적지 않다. 매물로 나온 1위 부동산 자산운용사 이지스운

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