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[단독]‘캠코 펀드’ 이지스운용, 태영 성수 사업장 채권 600억 인수

부동산 대체투자 운용사 이지스자산운용이 한국자산관리공사(캠코)의 펀드 자금으로 성수 사업장에 600억원을 투입하기로 했다. 기존 대주단의 브릿지론 채권을 인수한 뒤 본 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받아 사업을 새로 이끌어나가기 위한 목적이다. 캠코의 PF 정상화 펀드가 가동한 두 번째 사례다.30일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스자산운용은 펀드를 통해 서울 성동구 성수동 오피스 사업장에 묶인 선순위 브릿지론 채권 600억원어치를 인수하기로 했다. 기존 선순위 대주단은 한국투자저축은행, 오케이저축은행, DB저축은행 등 저축은행으로 구성됐다. 후순위로는 티와이홀딩스 대출 350억원이 투입돼 있다. 이지스운용의 선순위 채권 인수에 따라 저축은행 선순위 대주단이 손실 없이 자금을 회수할 수 있게 됐다.캠코의 PF 정상화 펀드가 투입된 것은 지난해 신한자산운용의 삼부빌딩 매입 이후 두 번째다. 캠코 펀드 위탁운용사 다섯 곳 중 하나인 이지스자산운용은 이번 브릿지론 채권 인수를 위해 캠코 펀드에서 200억원을 투입하고 외부 자금 400억원을 구해 채권 인수 자금을 조달할 계획이다. 딜 클로징(거래 종결)은 내달 초로 예상된다.이 사업장은 태영건설이 시공을 맡기로 한 오피스 사업장이다. 서울 성동구 성수동2가 268-2번지 일원에 지하 6층~지상 10층 규모의 연면적 2만1420㎡(6480평)의 업무시설을 짓는 사업이다. 홍콩계 시행사 스타프라퍼티코리아가 사업을 추진하다 PF 시장 경색에 따른 본 PF 전환 난항, 태영건설 워크아웃과 함께 가로막혔다. 사업장을 이끌어나가는 사업장 시행 프로젝트금융회사(PFV)인 빅트라이앵글PFV는 스타프라퍼티(51%), 태영건설(35%), 코람코자산신탁(14%)으로 구
이지스운용, 국내 상장리츠 19곳에 주주서한 발송

이지스자산운용이 주주가치 제고를 위해 국내 상장 리츠 19곳에 주주서한을 발송했다.이지스자산운용은 운용 중인 펀드가 투자한 국내 상장 리츠 19곳에 주주가치 제고를 위한 세 가지 당부 사항을 담은 주주서한을 배포했다고 22일 밝혔다. 이번 주주서한은 이지스자산운용에서 국내외 상장 리츠 투자펀드를 운용하는 대체증권투자파트가 주도했다. 해당 파트는 2017년 만들어진 뒤 국내외 상장 리츠 투자 규모를 지속 늘려오며 국내 최대인 9000억원 규모의 리츠 포트폴리오를 담고 있다. 이중 국내 리츠 투자 규모는 약 5000억원이다.주주서한에서는 국내 리츠의 대형화와 시장의 장기 성장을 위해 △투자자 관점의 부동산 자산 운용 정보의 주기적 제공 △적극적인 IR 활동 △이해상충 방지책 마련 등 세 가지 사항의 개선을 각 상장 리츠 운용사에 요청했다.먼저 투자자들이 리츠의 자산가치를 정확히 평가할 수 있도록 부동산 관점의 자산 운용 정보를 주기적으로 제공해 달라고 요청했다. 정보의 비대칭 상태가 높을수록 리츠의 기업 가치가 저평가될 가능성이 크고 제공되는 정보의 내용도 일반회계 기준보다는 부동산에 적합한 언어로 작성돼야 한다는 설명이다.또 정기적인 IR 활동을 통해 실적과 전망을 공유하고 영문 리포트 발행 등 외국인 투자자 유치에 힘써 줄 것을 당부했다. 리츠는 속성상 증자를 통해 신규 자산을 확보해야 한다. 만약 리츠의 주가가 자산가치 대비 저평가 상태에 머문다면 자본비용이 과다하게 높아지고 결과적으로 추가자본 유치가 어려운 악순환에 빠질 수 있는 만큼 적극적인 IR 활동이 필요하단 지적이다. 아울러 리츠와 주주 간 이해상충을 최소화하기 위한 이사회 구성,
신한리츠, 광화문 G타워 딜클로징…3150억 조달 완료

신한리츠운용이 인수 우선협상대상자 선정 5개월여 만에 광화문 G타워를 거래 종결(딜 클로징)했다. 담보대출과 우선주 등을 모집해 3150억원을 조달했다.22일 투자은행(IB)업계에 따르면 신한리츠운용이 운용하는 상장 리츠 신한서부티엔디리츠는 이날 자리츠 신한광화문지타워리츠를 통해 광화문 G타워를 매입했다. 광화문 G타워 취득금액은 2890억원이며 부대비용을 포함한 총 자금조달 규모는 3157억원이다. 지난해 11월 인수 우선협상대상자 선정 양해각서(MOU) 이후 5개월여 만이다.신한서부티엔디리츠는 보통주 400억원을 투자해 지분 약 31%를 취득했다. 350억원 규모의 전환사채(CB) 발행과 여유자금 50억원으로 조달했다. 우선주는 735억원을 모았다. 우선주 투자자는 동양생명, 현대커머셜, 한국캐피탈, 대신저축은행 등 8개 기관이다. 배당률은 연 7.5% 수준으로 알려졌다. 신한서부티엔디리츠는 우선주 지분을 운용 기간 5년간 순차적으로 매입할 계획이다.리츠는 담보대출 2000억원을 조달하기 위해 선순위와 중순위 트랜치로 나눴다. 선순위 담보대출로 담보인정비율(LTV) 기준 54% 수준인 1710억원을 조달했다. 금리는 올인(수수료 포함 금리) 기준 연 5.5~5.7%로 책정됐다. 중순위 담보대출론 연 7.5% 수준으로 290억원을 모았다.신한리츠운용은 평당 2749만원으로 상대적으로 저렴하게 광화문 G타워를 인수했다. 광화문 G타워는 서울 중구 수송동 156에 위치한 호텔 및 오피스 복합 건물이다. 2015년 준공된 건물로 지하 5층~지상 18층, 연면적 3만4747.2㎡(1만511평) 규모다. 중앙업무지역(CBD) 내 지하철 5호선 광화문역과 1호선 종각역 사이에 위치해 있다. 비즈니스와 관광객 수요를 동시에 흡수할 수 있는 입지다.광화문 G
‘테크레디빌딩’의 시작 [이지스의 공간생각]

오피스(업무시설)의 핵심 요소는 무엇일까? 보통은 연면적 크기, 인테리어, 로비, 냉난방 설비 등 물리적인 부분이 가장 먼저 떠오를 것이다. 당연한 일이다. 오피스 공급자라면 시장의 매수 수요가 좋게 평가하는 오피스를 개발하고 싶고, 가시적인 것이 가장 확실히 통할 것을 안다.대신에 이지스자산운용은 오피스의 핵심 요소로 ‘사용자’를 꼽는다. 일하러 오는 사람들에게 편리하고 만족도 높은 오피스가 가장 좋은 오피스라는 생각이다. 당위적인 얘기가 아니다. 펀드매니저로서 사용자가 만족한 오피스가 가치를 인정받고, 시장을 앞서는 수익률을 낼 수 있다고 판단하는 것이다. 오피스의 임차인은 기업이다. 과거 기업은 제조업 기반이 대부분이었다. 오피스를 선정하는 과정 또한 단순했다. 기업의 매출에 따라 오피스를 구하는 예산이 정해졌고, 예산에 맞는 지역에서 적정 임대료의 오피스를 선택하면 됐다.그러나 시대가 바뀌며 기업도 달라지고 있다. 현재 지속적으로 성장하며 직원 고용이 활발한 기업은 TAMI(기술 Technology, 광고 Advertising, 미디어 Media, 정보 Information) 업종의 기업이다. 성장하며, 직원을 늘리고, 오피스 공간 수요가 늘어나는 업종이므로, 오피스의 떠오르는 임차인이라고 볼 수 있다. TAMI 기업은 경쟁력의 중심에 ‘인재’를 놓는다. 우수 인력 확보가 기업의 핵심 과제인 셈이다. 단순히 예산에 맞춰 오피스를 고르는 것이 아닌, 인재 확보를 위한 투자의 관점으로 오피스를 선택한다.따라서 인재가 오고 싶은 오피스 환경이 중요한 요소가 됐다. 기업은 임직원의 만족도 높은 근무 환경을 조성하기 위해 오피스 내 카페테리아, 호텔급의 어메니티, 컨시
이지스운용, 메트로·서울로타워 매입…트로피에셋 개발 ‘탄력’

이지스자산운용이 서울역 인근의 메트로타워와 서울로타워를 사들였다. 이 일대의 트로피에셋(독보적 투자자산) 개발 작업에 속도를 내고 있다. 이지스운용은 프로젝트의 개발 주체인 ‘와이디827PFV’를 통해 서울 중구 남대문로5가에 위치한 메트로타워와 서울로타워 매입을 완료했다고 18일 밝혔다. 메트로타워(연면적 기준 4만1139.6㎡)와 서울로타워(2만7897.5㎡)는 서울역 8번 출구에 나란히 위치한 빌딩이다. 밀레니엄 힐튼 부지와 연결돼 남산 백범공원까지 이어져 ‘남산의 입구’를 완성하게 된다. 지난해 11월 서울시 도시계획위원회가 힐튼 부지의 정비계획안을 승인한 데 이어 전체 개발 계획의 큰 축을 담당할 두 빌딩의 매입까지 완료해 개발 사업이 탄력을 받을 전망이다.이지스운용은 ‘남산을 시민에게’를 기치로 내걸고 서울역에서 남산 힐튼까지 전개되는 지역 일대를 대대적으로 변화시킬 구상을 하고 있다. 해당 부지에 축구장 1개 크기(약 7000㎡)의 공개 녹지를 조성하며 서울역 8번 출구에서 남산으로 이어지는 에스컬레이터형 보행로를 설치해 시민들의 접근성을 높일 계획이다. 올해 세부 건축허가 등 필요한 절차가 마무리되는대로 본격적으로 개발에 들어가 오는 2029년 준공을 목표로 하고 있다. 또 오피스와 호텔, 쇼핑 시설 등 약 46만㎡ 규모의 대규모 복합 시설이 들어서 서울의 새로운 랜드마크로 자리 잡게 될 것으로 관측된다. 이지스운용은 5년 후 개발을 완료하면 해당 복합단지가 서울 여의도 국제금융센터(IFC)에 이어 한국 상업용 부동산 시장을 대표하는 새로운 트로피에셋이 될 것으로 보고 있다. 트로피에셋은 시장 경기와 관계없이 높
사업 접는 대체투자 운용사들…부동산 한파에 속속 매물로

부동산 대체투자 자산운용사들이 속속 매물로 나오고 있다. 부동산 업황 악화에 애물단지로 전락하고 있다. 11일 투자은행(IB) 업계에 따르면 공유 오피스 업체 패스트파이브는 지난달 100% 지분을 보유한 부동산 자산운용사 페어필드자산운용을 블랙우드에 매각했다. 블랙우드는 태양광 등 신재생에너지를 개발, 운영하는 업체다.패스트파이브는 2022년 11월 페어필드운용을 인수하며 부동산 자산운용업에 본격적으로 진출했다. 공유 오피스 사업과 함께 시너지를 내겠다는 복안이었다. 마스턴투자운용 출신 인사를 대표이사로 영입하는 등 사업에 심혈을 기울였다. 하지만 시점이 좋지 않았다. 인수하자마자 부동산금융시장의 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 현실화하기 시작했다. 고금리에 이어 부동산 개발 사업이 난항을 겪으며 성과에 어려움을 겪었다. 예상보다 업황 악화가 지속될 것으로 예상되자 사업을 정리하기로 결정하고 운용사를 매각했다. 부동산 운용 사업에 진출한 지 1년4개월여 만이다.패스트파이브 뿐만 아니라 부동산 자산운용사를 운영하는 회사들은 업황이 나아지지 못할 것으로 예상돼 고민에 빠졌다. 한때 잘나가던 부동산 대체투자 운용사들이 애물단지로 전락한 셈이다. ARA코리아자산운용도 매각 대상으로 거론되고 있다. ARA코리아는 최근 콘래드서울 인수 우선협상대상자에 오른 부동산 자산운용사다. 글로벌 ARA자산운용의 모회사 ESR은 이날 ARA의 사모펀드 부문을 미쓰이 스미토모 금융 리스에 매각하는 등 비핵심 자산 매각을 추진하고 있다.업황 악화를 버티며 가격을 제대로 받을 수 있을 때까지 기다리는 곳들도 적지 않다. 매물로 나온 1위 부동산 자산운용사 이지스운
이지스운용 대주주 “당분간 지분 매각 진행 않기로…회사 안정 집중”

이지스자산운용 대주주인 조갑주 신사업추진단장이 당분간 지분 매각을 진행하지 않기로 했다. 회사 안정화에 방점을 두되, 시너지를 낼 수 있는 투자 유치 등 지배구조 개편 가능성을 열어뒀다.6일 투자은행(IB) 업계에 따르면 조 단장은 전날 임직원에게 사내 메일을 보내 “유가족분들은 개인적 사정을 감안해 지분 매각에 대해 외부 자문기관에 의견을 구하기는 했으나 현재 시장과 회사 사정을 고려해 추가 진행을 하지 않기로 했다”며 “회사 안정에 더욱 집중하자는 의견에 동의한 것”이라고 밝혔다. 이어 “지분을 공동 매각하기로 합의했다거나 공개 매각 방침을 세운 것은 사실이 아니며 양자 간에 어떠한 법률적 합의가 없었다”고 덧붙였다.조 단장은 투자 유치 등 지배구조 개선을 열어두기도 했다. 조 단장은 “이지스가 한국을 넘어 글로벌 회사로 성장해 우리 사회와 고객에 기여하는 가치를 지속적으로 만들어내는 회사가 되기를 바란다”며 “이 여정에 있어 더 좋은 투자 환경을 만들어 줄 수 있는 주주 유치로 지금의 지배구조보다 좋은 대안이 반드시 필요하다면 저는 그러한 선택지도 적극적으로 검토할 준비가 돼 있다”고 설명했다. 그는 “모든 판단의 기준은 투자자와 임직원에게 더 좋은 선택이어야 한다는 것이고, 투자자와 임직원에게 도움이 되지 않는 의사결정은 하지 않을 예정”이라며 “임직원 여러분도 각자 자리에서 최선을 다해 주시길 당부드린다”고 전했다.조 단장이 직접 메일을 보낸 것은 사내 임직원들을 다독이기 위한 차원으로 풀이된다. 최대주주 지분 매각 타진에 따라 이지스운용 임직원들이 자칫 동요해 이직
이지스, 트리아논 스탠드스틸 3개월 연장…EOD 다시 유예

이지스자산운용이 독일 트리아논 오피스 빌딩 대주단과 맺은 현상유지(스탠드스틸) 계약을 3개월 연장했다. 이로써 이지스운용은 기한이익상실(EOD) 위기를 5월 말까지 미뤘다.29일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스자산운용은 ‘글로벌부동산투자신탁229호’를 통해 트리아논 건물을 매입할 때 자금을 빌렸던 해외 대주단 8곳과 체결한 현상유지 계약을 3개월 연장했다. 당초 현상유지 계약은 지난해 12월에 3개월간 유예하는 방식으로 맺어 이날 만료될 예정이었다. 이에 따라 현상유지 계약 만료일은 5월 말로 미뤄졌다. 현상유지 계약은 EOD을 선언하지 않고 기존 대출 계약을 일정 기간 유예해주는 것을 말한다. 트리아논의 기존 대출 만기일은 당초 지난해 11월 말이었으나 현상유지 계약을 통해 오는 5월 말까지로 미뤄졌다. 진행 상황과 계약 조건 등에 따라 대주단이 중도에 조기 계약 해지할 가능성도 배제할 순 없다.계약 체결로 트리아논 빌딩은 다시 한 번 EOD 위기를 면하게 됐다. 이지스운용이 기존보다 유리한 조건으로 건물을 매각하는 방안을 강구할 수 있는 시간을 번 셈이다. EOD가 발생했다면 트리아논 빌딩에 대한 처분 권한은 대주단에 넘어간다. 대주단이 건물을 처분하면 가격과 상관없이 자사 대출금 회수에 초점을 맞춰, 투자자들의 손실이 더욱 커질 수 있었던 상황이다.이지스운용은 2018년 10월 펀드를 설정해 국내 공·사모 방식으로 약 3750억원을 모집했다. 이중 공모 펀드로 1900억원을 조달했다. 이지스운용은 조달한 금액과 현지 대출을 더해 트리아논 빌딩을 펀드에 편입했다.트리아논 펀드가 어려움을 겪은 것은 빌딩의 60%를 차지하는 임차인인 데카방크가 2020년 임대
[단독]국내 1위 부동산운용사 이지스자산운용 매물로

국내 최대 부동산 전문 투자 운용사인 이지스자산운용의 경영권 지분이 인수합병(M&A) 시장에 나왔다. 창업주 작고 이후 경영에 참여하지 않겠다 밝혀온 유족들이 새주인 찾기에 돌입한 것이다. 이른 시일 내에 매각이 성사될지는 미지수다. 국내 최대 운용자산(AUM)을 바탕으로 우수한 출자자(LP)풀과 인력 및 자산을 보유하고 있다는 점은 장점이지만 공격적으로 확장해놓은 국내외 부동산 자산에서 파열음을 내고 있다는 점은 매각에 걸림돌이 될 전망이다. 업계 1위 부동산투자사 매물로29일 투자은행(IB)업계에 따르면 이지스자산운용의 대주주인 손화자 씨(12.4%)와 조갑주 전 신사업추진단장이 직접 및 개인회사를 통해 보유한 지분(약 11%) 등 지분 약 25%의 매각을 추진하고 있다. 최근 자문사 선정 절차를 밟는 등 절차를 본격화했다.대주주 외 주요 주주인 우미글로벌(9.08%), 금성백조(8.59%), 현대차증권(6.59%), 한토신(5.31%) 등 투자자들도 최대주주와 함께 지분을 팔수 있는 주주간계약(태그얼롱)을 보유하고 있다. 이들의 의사결정에 따라 매각 범위는 커질 수 있다.이지스자산운용은 국토교통부 차관을 역임한 고(故) 김대영 창업주가 2010년 설립한 부동산 전문 투자사다. 누적 운용자산은 65조8000억원으로 2위인 마스턴투자운용(36조6000억원)과 격차가 큰 국내 1위, 아시아 3위권 운용사다. 2018년 창업주가 작고한 뒤 손 여사 등 유족들이 지분을 상속받았지만 경영에 참여하지 않기로 방침을 세우면서 경영권 매각을 타진하게 됐다.매각 측은 예상 몸값으로 전체 지분 기준 8000억원~1조원의 기업가치를 희망하고 있다. 지난해 8월 대신금융그룹이 PEF인 가이아1호로부터 이지스자산운용 지분 약 8.2%을
한국에 갇힐 이유는 없다 [이지스의 공간생각]

연초부터 신고가를 갱신하며 강세장을 이어가는 미국 주식시장을 보며 국내 증시 투자자들의 고민이 깊어진다. 일본 증시마저 미국 증시 흐름에 동조하며 국내 투자자의 상대적 상실감은 더 크다. 항상 그렇듯 사후적인 설명은 많다. 지정학적 리스크, 중국 증시의 약세, 밸류에이션 부담, 부동산 시장 침체 우려 등…. 하지만 새로운 뉴스는 아니다.미국 증시는 연일 신고가를 경신하고 있고, 일본 또한 35년 전 주가를 회복했다. 대만의 시가총액이 한국의 시가총액을 앞질렀고, 미국의 엔비디아는 시가총액이 한국시장 전체 시가총액에 근접했다. 한국의 주식시장을 폄하하고 싶진 않다. 글로벌 자금흐름이 어떤지 살펴보자는 것이다. 크게 엔비디아, 마이크로소프트, 메타, 구글 등으로 좁혀지는 AI 생태계 관련 기업이 작년에 이어 주도주로서의 입지를 더욱 강화하고 있다. 결국 이들 산업에 대한 비중 정도가 국가별 증시를 차별화하고 있다. 필자가 과거 국내주식형 펀드를 운용하던 시절에는 전날 미국 애플의 주가 흐름에 따라 국내 관련주를 찾기도 했다. 지금 생각해도 ‘웃픈 일’이지만, 당시에는 충분히 수익을 낼 수 있던 전략이었다.시대가 달라졌다. 글로벌 주식시장을 이끌어가는 주도주를 부러워하며 국내 증시의 관련주를 굳이 찾을 필요가 없다. 투자의 세계에 공간 제약이 허물어졌다. 많은 증권사가 해외주식을 거래할 수 있는 플랫폼을 만들었다. 매일 새로운 ETF(상장지수펀드)가 나와 어느 투자 아이디어든지 포트폴리오로 구현하고 있다. 이럴 때면 필자가 투자업에 종사한다는 사실에 위안을 얻는다. 만약 글로벌 주도주들과 경쟁해야 하는 제조업에 종사했다면
[이지스의 공간생각] 닭을 살찌워 잡아먹기보다 알을 낳게 하라

1970~80년대 대한민국 서민이 자산을 증식하는 방법은 은행 예금밖에 없었다. 우리네 부모님이 저축을 열심히 해야 부자 된다고 말씀하신 이유다. 용돈 한푼 두푼으로 모인 돼지 저금통을 들고 은행을 뛰어가는 아이의 모습이 지금도 생생하다.투자라는 개념조차 생소했고 직장에서 열심히 일해 받은 급여가 수입의 전부였던 사람들에게 IMF 외환위기는 커다란 변곡점이 됐다. 평생직장이라는 개념은 흐려졌고, 주택 구입과 은퇴 후의 안정적인 삶 등을 위해 자산 증식에 대한 관심이 커졌다. IMF 기간에 금융시장 개방은 가속화됐고, 전국민적 단합으로 시련을 극복한 밀레니엄 시기부터 주식, 채권 등에 투자하는 다양한 금융 상품들이 인기를 구가하기 시작한다. 이른바 펀드의 전성시대가 도래한 것이다.최근 국내 펀드시장 규모가 사상 처음으로 1000조 원을 돌파했다고 알려졌다. 펀드가 서민의 자산 증식 수단이 된 것뿐만 아니라 일반에 금융투자에 관한 개념을 전파한 역할을 했다고 생각한다. 펀드를 운용하는 자산운용업 종사자로서 이 같은 성장에 큰 자부심을 느끼지만, 과연 펀드가 투자자에게 긍정적인 역할만 했는지도 돌아보게 된다.최근 몇몇 사모펀드가 운용 가이드라인 위반, 자금 유용 등의 행위를 반복하고 환매 대응을 위한 돌려막기 등으로 투자자에게 큰 손실을 입힌 것이 사회적 문제를 일으켰다. 단기간에 높은 수익을 위해 부적합한 자산에 투자하고 내부 통제시스템, 위험관리 등에 소홀했던 특정 운용사의 잘못이긴 하다. 하지만 일련의 사태가 운용업에 대한 투자자의 불신을 증폭시킨 사실 역시 부인하기 어렵다. 자산운용사가 이윤을 추구하는 사기업이기에 사업 성과에 민감할
[이지스의 공간생각] 상장리츠 주가를 만들 2가지 트렌드

상장리츠의 주가는 주당 순자산가치와 상당한 연관이 있다. 물론, 상장 주식이기 때문에 여러 가지 다른 변수도 있겠지만 멀리 보면 기본적인 흐름을 같이한다. 그만큼 상장리츠를 평가할 때 주당 순자산가치를 유심히 봐야 할 것이다.상장리츠가 보유한 개별 부동산의 순자산가치를 산정하는 쉬운 방식으로 순영업이익(NOI, Net Operating Income)을 자본환원율(캡레이트, Capitalization Rate)로 나누고 부채를 차감하는 방식이 있다. 여기서 부채는 고정된 상수이고, NOI와 캡레이트가 변수다. 즉, 변수 2개의 방향성이 주가의 흐름과 상당한 연관성을 갖는다.개인 투자자가 상장리츠의 포트폴리오를 가치 산정하며 투자하는 일이 쉽지만은 않을 것이다. 그래도 상장리츠를 고를 때 상기하면 좋을 시장 트렌드를 소개하고자 한다. 앞서 언급한 변수 2개의 방향성에 장기적인 영향을 줄 수 있는 것들이다.먼저, ‘플라이트 투 퀄리티’(Flight To Quality)이다. 불확실성이 높은 시기에 안전자산 선호가 나타나며 자금이 주식에서 채권으로 이동하는 현상으로 익숙한 용어이지만 상업용 부동산 업계에서는 다른 개념으로 통한다. 오피스를 예로 들면, 임차인이 사옥을 고를 때 지금까지 위치를 중요시 했다면 지금은 여기에 더해 직원의 근무환경을 우선시하며 오피스 자체의 품질을 매우 중시하기 시작했다는 것이다. 최근 해외 오피스들의 감평가 하락도 코로나(Covid19)의 영향에 따른 재택근무의 활성화로 임차 수요가 감소하는 가운데, 임차인이 요구하는 환경 조성에 적극적인 투자를 단행하지 못하는 오피스는 경쟁에 뒤쳐져 나타난 현상이다.국내는 해외와 정반대로 오피스 시장이 공급 대비 임차 수요 초과로 아
이지스, 트리아논 대주단과 현상유지 계약…EOD 위기 일단 유예

이지스자산운용이 독일 트리아논 오피스 빌딩 대주단과 현상유지(스탠드스틸) 계약을 체결해 기한이익상실(EOD) 위기를 3개월간 연장했다.1일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스자산운용은 ‘글로벌부동산투자신탁229호’를 통해 트리아논 건물을 매입할 때 자금을 빌렸던 해외 대주단 8곳과 협상해 현상유지 계약을 체결했다.현상유지 계약은 EOD을 선언하지 않고 기존 대출 계약을 일정 기간 유예해주는 것을 말한다. 트리아논의 기존 대출 만기일은 지난달 30일이었으나 내년 2월까지 3개월간 시간을 벌었다. 진행 상황과 계약 조건 등에 따라 대주단이 중도에 조기 계약 해지할 가능성도 배제할 순 없다.이번 현상유지 계약 체결로 트리아논 빌딩은 당분간 EOD 위기를 면하게 됐다. 이지스운용이 기존보다 유리한 조건으로 건물을 매각하는 방안을 강구할 수 있는 시간을 번 셈이다. EOD가 발생했다면 트리아논 빌딩에 대한 처분 권한은 대주단에 넘어간다. 대주단이 건물을 처분하면 가격과 상관없이 자사 대출금 회수에 초점을 맞춰, 투자자들의 손실이 더욱 커질 수 있었던 상황이다.이지스운용은 2018년 10월 펀드를 설정해 국내 공·사모 방식으로 약 3750억원을 모집했다. 이중 공모 펀드로 1900억원을 조달했다. 이지스운용은 조달한 금액과 현지 대출을 더해 트리아논 빌딩을 펀드에 편입했다.트리아논 펀드가 어려움을 겪은 것은 빌딩의 60%를 차지하는 임차인인 데카방크가 2020년 임대차 계약을 연장하지 않으며 시작됐다. 이에 따라 자산 가치 하락이 이뤄졌고 2021년 말 감정 평가 결과 담보인정비율(LTV)이 높아져 '캐시트랩'이 발동됐다. 캐시트랩이란 자산 가치 하락으로 LTV가 일정 수
[이지스의 공간생각] 사람에겐 맥락이, 공간에는 시나리오가 필요하다

돈 주고 사용하는 유무형의 모든 제품에서 제일 중요한 것은 사람(소비자)이다. 이 당연한 사실을 모르는 사업자는 없다. 이토록 단순하고 단단한 진실은 그러나 ‘업자들의 사정‘으로 시나브로 순서가 밀리곤 한다. 원가의 절감, 생산의 효율, 유통의 마진이 사람보다 앞에 놓인다. 이래도 되나 싶지만 하다보면 괜찮다. 그래도 팔리니까. 수요와 공급의 수급 논리, 레거시로 굳어진 생산과 유통의 패권, 이 위에 쌓인 규제와 이해관계. 이렇게 켜켜이 엮인 겹들이 지켜준다. 시장에서는 이렇게 ‘사람이 뒷전이 되어가는‘, 진실과 사실의 갭을 어느 시점까지는 공고히 지켜낸다. 그러나 ‘어느 시점까지‘다. 시장의 특이점이 오면 모든 게 바뀐다. 얌전한 말로 ‘혁신’, 거친 말로 ‘시장파괴자가 등장하는(Disruptive Innovation)‘시점이다. 굳이 산업이 아닌 일상의 시선으로도 이를 체감한다. 퇴근길에 피곤한 몸을 이끌고 장을 보지 않고 밤에 거실 소파에 누워 모바일로 톡톡 건드리면, 다음 날 새벽 문 앞에 물건이 와있다. 덕분에 대형마트는 급속도로 자취를 감춘다. 마트 입장에서 무서운 점은, 그래도 사람들이 그다지 불편해하지 않는다는 것이다. 예전보다 영화 제작 편수가 늘고 한 사람당 보는 영화가 늘어도 극장은 줄었다. 극장도 마트의 길을 따라간다. 은행의 오프라인 점포 수도 마찬가지다. 쿠팡, 컬리, 넷플릭스, 토스는 레거시 대비 무엇이 압도적이어서 이렇게 시장을 뒤집었을까. 원가 절감, 생산 효율, 유통 마진, 레거시 이해관계와 패권의 인수 등으로 그렇게 되었다고 말하는 이는 없다. 그들이 기존 산업을 뒤흔들고 지배적인 플랫폼으로 우뚝 선 것
이지스운용, 300억원 공모채 추진…"7%대 고금리로 흥행몰이"

국내 최대 부동산 운용사인 이지스자산운용이 지난해 6월 이후 처음으로 공모채 시장을 찾는다. 부동산 관련 기업들이 회사채 시장에서 부진한 성적을 거두고 있는 가운데 고금리 메리트 등을 통해 목표 물량 확보에 성공할 수 있을지 주목된다.23일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스자산운용은 오는 24일 300억원어치 공모채 수요예측을 진행한다. 흥행 여부에 따라 600억원으로 증액이 가능하다. 신용평가사들은 이지스자산운용의 신용등급을 ‘A-(안정적)’로 매겼다. 확보한 자금은 차환용으로 활용할 방침이다. 이지스자산운용은 연 4.5%에 발행한 400억원어치 사모채 만기가 오는 11월 돌아온다.이지스자산운용이 공모채 시장을 찾은 건 지난해 6월 이후 처음이다. 당시 1년6개월물 150억원과 2년물 350억원어치 회사채 수요예측을 진행했다. 2년물은 660억원의 주문을 받았지만 1년6개월물은 140억원으로 일부 미매각을 기록했다.이지스자산운용은 2010년 설립됐다. 6월말 기준 이지스자산운용의 부동산펀드 운용 규모는 62조7000억원 규모다. 부동산펀드 시장점유율은 14.6%로 부동산펀드 총관리자산(AUM)은 기준 1위 운용사다.다만 부동산 자산운용 시장의 불확실성이 부각되고 있는 점은 부담이다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실로 건설사나 증권사 등 부동산 산업 관련 기업들이 회사채 시장에서 고전하고 있기 때문이다. 공모채 시장에서 수요 확보에 어려움을 겪는 건설사들은 사모채 시장 등에서 우회 조달을 시도하고 있다. 국내 금융투자 회사들의 해외 부동산 부실 우려가 확산하고 있는 점도 투자심리 위축의 주요 배경이다.다소 낮은 신용등급(A-급)을 고려해 투자심리 자극을 위해 고금리 유인책

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