마켓인사이트

[단독] 금감원 부동산PF 칼바람에…이지스-KKR 합작법인 설립 무산

 이지스자산운용이 글로벌 3대 사모펀드 중 하나인 콜버그크레비스로버츠(KKR)와의 부동산 투자 합작법인(JV) 'IKR자산운용'에 대한 설립 절차를 중단했다. IKR은 국내 1위 부동산 투자 운용사와 글로벌 자산운용사 간의 합작법인이어서 주목받았다. 금융감독원의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 리스크에 대한 검사 기조가 강화되면서 인가에 부담을 느낀 것 아니냐는 해석이 나온다.13일 운용업계에 따르면 이지스는 KKR과의 합작사 IKR자산운용 설립을 무기한 연기했다. 이지스 관계자는 "현재 시장 상황 등을 고려했을 때 양사간 합작법인 설립에 최적 시점이 아니라는데 공감대가 있었고, 인가 신청 절차를 보류하게 됐다"고 말했다.결정적인 계기는 지난 2월 진행된 이지스에 대한 금감원의 수시 검사였다. 금감원은 올 들어 부동산 비중이 높은 펀드들에 대한 수시 검사에 속도를 내고 있다. 또 다른 운용업계 관계자는 "금감원 현장 검사 이후 이지스의 신규 사업 추진이 올스톱됐다는 말이 나온다"고 했다.이지스와 KKR 양사는 작년 4월부터 부동산 투자 관련 합작법인 설립을 추진해왔다. 이들은 2018년부터 센트로폴리스 인수와 옛 르네상스호텔 재개발 사업 등 굵직한 사업에서 손을 맞잡는 등 돈독한 관계를 이어온 바 있다.합작 방식은 이지스자산운용의 100% 자회사인 이지스투자파트너스와 KKR이 합작법인을 설립하는 방안이 유력했다. 현 이지스자산운용 밸류애드투자파트의 운용인력이 주축이 돼 7400억원 규모 신한금융투자사옥이나 5700억원 규모 남산스퀘어 등을 IKR 기초자산으로 이관한다는 계획이었다.IKR은 작년 10월 준법감시인과 경영지원팀 인력을 모집하는

롱 포지션만 있는 부동산PF의 문제[이지스의 공간생각]

보통 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업은 ‘달리는 기차’로 표현된다. 기차는 출발할 때보다 달리던 중 강제로 멈출 때 더 많은 에너지가 필요하다. 부동산 개발사업도 그렇다. 개발 시행사가 사업부지에 계약금을 지급하면서 기차(사업)는 달리기 시작한다. 그러다 개발 기간이 늘어지면 연료(자금)를 계속 넣어줘야 한다. 자금을 더 투입하지 못하면 기차는 막대한 비용과 함께 멈출 수밖에 없다.부동산 PF 사업은 미래의 미실현 개발이익을 바탕으로 투자자에게 투자와 대출을 받는다. 기본적으로 부동산 개발 사업은 가치 상승을 기대하는 '롱 포지션'(Long Position) 시장이다. 미래의 개발이익에서 기회를 보는 사람만 참여하는 제한된 시장이다.개발사업을 위해 좋은 땅을 확보하려면 투자자에게 토지 가치를 가장 높일 수 있는 그림을 보여줘야 한다. 따라서 시행사는 가장 현실적인 사업계획보다 가장 높은 개발이익을 낼 방안을 찾으려 힘쓴다. 이런 식으로 토지 거래가 경쟁적으로 발생한다면 부동산 가격 버블이 뒤따를 수 있다.부동산 PF 시장이 가격 버블을 만들어 나타날 수 있는 부작용은 이렇다. 첫 번째, 비효율적인 시장 가격 그 자체다. 두 번째, 부동산 경기 하락 기조로 나타나는 막대한 사회적 비용이다. 세 번째, 거품과 사회적 비용 발생에 따른 불평등의 심화다. 롱 포지션만 있는 시장은 자정이 어렵고, 이로 인한 비용은 사회가 부담하는 상황이 발생할 수 있는 셈이다.그렇다면 가치 하락에서 기회를 찾는 '숏 포지션'(Short Position)은 정녕 없을까? 현실은 투자를 하지 않는 방법 외에 별다른 숏 포지션을 떠올리기 어렵다. 통상 PF 사업은 개발계획, 사업구조, 금융구조 등을

리츠의 자산가치를 제대로 따지는 방법[이지스의 공간생각]

필자는 대학에서 건축학을 전공했다. 당시 궁금증은 앞으로 설계할 공간의 가치를 ‘건축학개론’에서 더 나아가 금전적으로 어떻게 평가할 수 있는가였다. 이것이 부동산 금융의 방식으로 공간의 가치를 고민하는 이지스자산운용에 다니게 된 계기였다. 회사에 다니면서 궁금증에 대한 나름의 해답을 만들었다. 요즘은 일반 개인도 상장리츠에 쉽게 투자할 수 있다. 이분들께 본 칼럼을 통해 필자가 자산에 투자할 때 갖는 몇 가지 생각을 공유하고자 한다. 물론 순영업이익을 부동산 매매가격으로 나누는 자본환원율(Capitalization rate)을 일반적으로 떠올릴 수 있겠다. 쉽게 말해, 자본환원율이 높으면 매입가 대비 이익이 잘 나오는 자산이라는 뜻이다. 하지만 이런 숫자만 활용하고 해당 자산의 조건과 시장 현황을 제대로 이해하지 못한다면 결국 잘못된 투자로 이어질 수 있다. 더 살펴야 할 요인이 있는 것이다.우선은 어떤 산업군이 주로 사용하는 지역에 건물이 위치했는가를 봐야 한다. 특정 산업군의 임차인이 집중된 지역일 경우 해당 산업의 구조적인 변화가 부동산의 가치에 큰 영향을 줄 수 있다. 최근 예로는 테크(Tech) 기업이 모인 지역의 경우 재택근무, 금리 인상에 따른 투자금 축소 등의 영향으로 임차 면적이 축소되어 임대수익뿐 아니라 오피스 자산가치에도 타격을 주는 경우가 발생하고 있다. 산업의 부침을 이해하고자 한다면 지역을 더 깊이 들여다볼 수 있다.건물 내 임대차 계약의 형태도 살펴야 한다. 건물 임대차 계약 형태는 크게 보면 단일 임차인이 전체 건물을 장기 임차하는 형태인 싱글테넌트(Single-Tenant)와 여러 임차인이 다양한 기간으로 공간 일부에 임차하는 멀티

부동산 개발시장 난관을 극복하려면[이지스의 공간생각]

2022년 하반기 부동산 개발금융 시장의 화두는 '돈맥경화'였다. 개발사업의 윤활유 역할을 하는 금융 시장이 얼어붙었다. 통상 개발사업은 단계가 진척될수록 사업 위험은 줄어들고 대출 조건도 나아진다. 사업 초기 토지잔금, 인허가비 등을 조달하는 브릿지론(Bridge Loan)은 이자 부담이 높지만 인허가 등을 마친 뒤 본PF(Project Financing)를 조달하면 대환이 가능했다.그러나 이러한 개발시장의 현금흐름에 병목 현상이 심화되고 있다. 불확실성이 시장 심리를 지배하면서 모두가 신규 대출을 내주길 꺼리고 있다. 이에 본PF로 전환되지 못한 브릿지론은 시행사와 금융기관의 부실로 누적되고 있다. 게다가 개발 원가는 오르고 있어 사업성을 기대하기 더욱 어려워졌다. 부동산 경기는 둔화하고 있지만 토지가격 상승세는 유지되고 있다. 여기에 2021년 하반기부터 건설공사비가 크게 오르며 개발사업 원가 부담이 늘었다. 반면, 주택 매매가격과 전세가격의 동반 하락으로 분양시장은 미분양 공포에 떨고 있다. 착공 후에 사업이 지연되거나 아예 무산되는 사업장도 생기고 있다.문제는 금융 시장과 건설업계의 침체가 여전히 진행 중이라는 점이다. 건설산업연구원의 조사에 따르면 이미 10%를 넘고 있는 브릿지론 및 PF대출 금리가 올해는 5%p 가량 더 오를 수 있을 것으로 관측된다. 금융기관의 PF대출비용은 더 커질 전망이고, 건설사 또한 공사비 지급이 지연되면서 유동성이 부족해질 수 있다. 분양시장도 지방의 미분양 증가세가 수도권으로 확산될 가능성이 높다. 금융, 건설, 분양시장 모두 작년보다 올해가 더 힘들어보인다.정부도 상황의 심각성을 인지하고, 선제 대응에 나서고 있다. 채권시장 안정

불확실성을 버티는 세 가지 키워드[이지스의 공간생각]

급격한 금리 인상과 자금 시장의 경색이 부동산 금융을 흔들었다. 경기도 좋지 않다. OECD 경기선행지수(Composite Leading Indicator)는 98.4를 기록하며 10년 9개월 이래 최저치로 떨어졌다. 국내 경제가 하강 국면으로 진입하면서 경기순환 진폭과 회복 소요 기간에 대한 불확실성에 직면했다.부동산을 보유한 플레이어들은 고민이 깊어졌다. 급기야 매각가를 낮춰서라도 거래를 성사시켰고 자산가격 하락도 본격화되고 있다. 금리 등 매크로(Macro) 요인이 시장을 뒤흔들수록 개별 자산이 내재한 차별적인 경쟁력에 집중할 필요가 있다.필자는 어려운 시장 여건 속에서도 '오피스', '스마트', 'ESG'라는 세 가지 키워드를 결합하면 충분히 수요 있는 자산을 확보할 수 있다고 판단한다. 우선 불확실한 경기 여건에도 오피스 섹터의 펀더멘털은 꽤나 견고하다. 올해 신규 공급이 부재한 가운데 IT기업의 성장과 기존 기업의 증평 수요로 서울 도심지역의 A급 오피스는 자연 공실률 수준을 유지하고 있다. 내년에도 일부 신규 공급이 있지만 낮은 공실률과 임대료 성장세는 유지될 것이라는 전망이 우세하다.더 나아가 오피스 공간을 차별화할 수 있는 방법으로 스마트 오피스 기술의 활용을 꼽을 수 있다. 선진국 중심으로 오피스 공간 수요를 창출한 주역으로 일명 '타미'(TAMI : Technology, Advertising, Media, Information) 기업들이 거론되고 있다. 앞으로도 지속 성장할 것으로 보이는 타미 기업은 기존 제조업, 금융 등 전통 산업과 결이 다른 오피스를 추구한다. '칸막이'보다 '개방'이, '종이'보다 '디지털 디바이스'가, '수직적 위계'보다 '수평적 대우'가 녹아있는 공간에서

MARKET

넥슨, 오피스빌딩 오토웨이타워 지분 50% 인수

게임업체 넥슨이 강남 오피스빌딩인 오토웨이타워 지분 50%를 인수한다. 25일 투자은행(IB)업계에 따르면 이지스자산운용은 최근 오토웨이타워 지분 50%의 우선협상자로 넥슨을 선정해 통보했다. 여러 재무적투자자(FI)들이 입찰에 참여했지만 전략적투자자(SI)인 넥슨이 향후 오피스 운영계획, 인수금액 등 여러 조건에서 우위였던 것으로 전해졌다. 넥슨은 늘어난 직원들을 이곳에 입주시키는 방안, 임대하는 방안, 연구시설로 활용하는 방안 등을 놓고 고민중인 것으로 알려졌다.오토웨이타워는 강남의 핵심 지역인 삼성역 인근에 있는 오피스로, 2014년 이지스자산운용이 한국교직원공제회와 함께 3090억원에 매입했다. 당시 교공은 지분(에쿼티) 1300억원을 출자했다. 나머지는 대출로 조달했다.이지스는 인수 이후 건물 관리에 공을 들였다. 최근엔 이 건물이 미국 친환경 인증 LEED의 최고등급을 받기도 했다. 이 인증은 미국 그린빌딩위원회(USGBC)가 개발한 친환경 건축 인증 제도(Leadership in Energy and Environmental Design)다.IB업계 관계자는 "최근 시장 상황이 악화되면서 한국교직원공제회가 유동성 확보를 위해 유망 자산의 절반만 내놓은 것"이라며 "입찰금액은 알려지지 않았지만 건물 전체 지분의 가치가 약 6000억원 수준으로 알려져있다"고 말했다.민지혜 기자 spop@hankyung.com 

노년에게 공간은 필요하다[이지스의 공간생각]

2025년 우리나라는 65세 이상 노인 인구가 20%를 넘는 '후기고령사회(초고령사회)'에 진입한다. 2055년에는 그 수치가 40%에 육박할 것으로 예상된다. 이처럼 급속한 고령화에 대비해 정부와 기업도 머리를 싸매고 있다. 고령화 사회는 이미 가까운 미래가 됐다. 고령화 사회를 살아가려면 인식의 전환이 먼저 필요하다. 건강 악화와 고독 등 노인을 문제해결의 관점으로만 보지 않고, 한 사람의 존재로서 이해하고 그들의 지식과 경험을 존중하는 사회가 되어야 한다. 더 나아가 노년층도 자신들의 행복을 위해 필요한 것을 적극적으로 표현할 줄 알아야 한다.그런 차원에서 우리나라도 노년층이 존중받고 더 나은 삶을 누릴 수 있는 공간을 늘려갈 필요가 있다. 특히 노년층이 외로움을 느끼지 않도록 집처럼 편히 지낼 수 있는 공간, 즉 시니어타운이 중요한 역할을 할 수 있다. 현재 시니어타운은 수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 실정이다. 통계청에 따르면 노인주거시설에 거주하는 65세 이상 고령인구의 비율은 2020년 0.24%에 불과했다. 같은 해 미국과 일본의 비중은 각각 4.8%, 2.1%였다. 특히 우리나라의 노인주택은 간병이 필요한 사람을 대상으로 하는 시설이 대부분이고, '건강한 노년'을 보낼 수 있는 선택지는 많지 않은 게 사실이다.미국에 통용되는 연속보호체계형 시니어타운(Continuing Care Retirement Community : CCRC)이라는 개념이 하나의 대안이 될 수 있다. 이는 건강한 사람뿐 아니라 아픈 사람까지 모두 아우르는 개념의 커뮤니티다. 건강하게 입주해 일정 수준의 헬스케어 서비스를 받으며 건강을 지키고, 건강이 악화될 경우 타운 내에서 의료 서비스를 제공받을 수 있다. 또 커뮤니티에는

이지스자산운용, 부동산 대출펀드 조성 나서…시장 반응은 냉랭

이지스자산운용이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 펀드 조성에 나섰다.20일 자산운용업계에 따르면 이지스자산운용은 1000억원 규모의 '이지스부동산론일반사모부동산투자신탁 제2호' 조성에 나섰다. 부동산 PF 선순위 대출에 투자하겠다는 방침이다. 이지스자산운용은 당초 부동산 PF 후순위 대출 및 후순위 단기대출(브릿지론) 투자도 검토했지만 최근 부동산 시장 전망이 어두워지자 상대적으로 안전한 선순위 대출로 투자 대상을 바꾼 것으로 파악됐다.이지스자산운용은 부동산 PF의 자금 경색 위기 상황이 오히려 기회라고 판단하고 펀드 조성에 나섰다. 최근 미분양이 속출하는 등 부동산 시장이 침체되면서 과거 3~4%였던 부동산 PF 선순위 대출금리가 10% 이상으로 치솟았다. 우량 PF 사업장들도 자금 조달에 어려움을 겪고 있어 선별적으로 투자할 경우 안정적으로 수익을 거둘 것으로 전망했다.  이지스자산운용 관계자는 "1호 펀드 소진 시점에 맞춰서 2호 펀드 결성을 준비하고 있다"며 "최근 부동산 PF 관련 상황을 감안하면 에쿼티보다는 대출 쪽에 투자 기회가 있다고 보고 있다"고 말했다. 하지만 최근 국내 LP들이 부동산 관련 자금 출자를 꺼리고 있다는 점은 변수다. 과거에 투자했던 부동산 관련 자산들의 부실이 불거지는 가운데 금융당국에서도 부동산 PF 관련 부실 가능성에 대한 정밀 점검을 요구하고 있는 상황이라 쉽사리 펀드 출자에 나서기 어려울 것이라는 전망이 우세하다. 한 LP 관계자는 "가뜩이나 투자 여력이 없는 상황에 부동산 PF에 대한 시선도 좋지 않다"며 "당분간 부동

M&A

금리 인상 직격탄…부동산 대형 딜 줄줄이 '무산'

화이자타워, 아이콘 역삼, 363강남타워. 모두 최근 한두 달 사이에 매각이 중단된 건물이다. 계속된 금리 인상에 투자 심리가 위축되면서 매도 측과 매수 측 가격 차이가 크게 벌어져 거래를 중단하는 사례가 줄줄이 나오는 것이다.17일 부동산 투자업계에 따르면 서울 명동의 화이자타워는 올 5월 소유주인 GRE파트너스가 매각을 시작했지만 두 달여 만에 이를 철회한 것으로 알려졌다. 원매자가 제시한 입찰가액과 매도 측의 희망가격 차이가 너무 컸기 때문이다. IB업계 관계자는 “도심 오피스 공급이 부족하기 때문에 매각 측의 기대치가 컸지만 금리가 워낙 올라 원매자들이 보수적으로 금액을 써낸 것”이라고 설명했다.KB자산운용의 서울 용산구 KDB생명타워도 펀드 수익증권 매각 시도가 무산됐다. 매각 대상은 KB자산운용이 2025년 6월까지 운용하는 부동산펀드 중 KDB생명이 보유하고 있는 수익증권으로, 전체 펀드 지분의 약 33%에 해당하는 규모다. 투자은행(IB)업계 관계자는 “서울역 인근 개발 호재 때문에 다수 원매자가 입찰에 참여했었지만 최근 금리가 더 올라가면서 KDB생명의 수익증권 거래 자체가 무산됐다”고 말했다.실제 부동산 거래는 현저하게 감소하고 있다. 상업용 부동산 데이터 전문기업인 알스퀘어가 서울 업무상업용 부동산 거래액을 분석한 결과에 따르면 올해 상반기 거래된 매매가액의 합계는 약 13조9600억원으로, 작년 상반기보다 27%가량 줄었다. 하반기에는 더 급감할 것이라는 게 업계 예상이다.서울 역삼동의 아이콘 역삼, 서울 서소문동의 동화빌딩, 강남대로변에 있는 363강남타워 등도 매각 철회된 물건이다. 363강남타워는 매각주관사 선정을 진행한 지 한 달여

이지스자산운용, 증권부문에 장지영 대표 선임

이지스자산운용이 증권부문에 장지영 신임 부문대표를 선임했다고 4일 밝혔다.장 대표는 1998년 BNK투자증권에 입사해 25년간 금융투자업계에 몸담은 글로벌채권 전문가다. 2004년 우정사업본부 자금운용팀, 2007년 국민연금 해외증권실 해외채권팀 등을 거쳤다. 이후 2016년 한화자산운용에 합류해 글로벌채권본부장을 지냈다.이지스자산운용은 올해 4월 증권부문을 신설했다. 올해 부동산과 인프라 등 대체자산을 중심으로 한 사업영역을 주식과 채권 등으로 확대해 종합자산운용사로 거듭난다는 계획이다.장 대표는 "이지스자산운용이 보유한 대체투자 경험과 노하우를 전통자산과 연결하고, 투자자에게 리스크를 분산하고 안정적으로 수익을 낼 수 있는 다양한 산품을 선보이겠다"고 말했다.최석철 기자 dolsoi@hankyung.com

성공적 해외 부동산 투자를 위한 조언[이지스의 공간생각]

2000년 초 IT버블 붕괴, 2008년 글로벌 금융위기, 2012년 남유럽 재정 위기, 2021년 코로나 팬데믹. 여러 글로벌 위기에도 유효한 투자전략은 매번 존재해왔다. 대형 글로벌 펀드들이 눈부신 성과를 낸 연도를 살펴보면 오히려 글로벌 위기 도래 시점에 설정된 펀드가 우수한 성과를 낸 경우가 많았다.부동산 시장은 스스로 회복하고 안정화를 찾아가려 노력하는 하나의 유기체와 비슷하다. 인구감소로 인한 임대수요 축소로 임대료나 부동산 가격이 하락한 시장은 공급 축소라는 반작용으로 다시 균형을 찾는다. 과열된 시장을 경계하고, 저평가 시장에 눈을 돌리고 그 가운데서 기회를 모색해야 하는 이유가 여기에 있다.최근 해외 부동산 투자 환경은 우호적이지 않다. 그러나 투자 기회를 적극적으로 발굴하면 진흙 속에서 진주를 발견할 수 있는 시기라고 판단된다.연기금 등 국내 기관투자자의 해외투자 확대가 필수인 시대다. 전 세계 부동산 시장에서 한국이 차지하는 비율은 2~3%에 불과하다. 협소한 한국 부동산 시장의 단점은 해외로 눈을 돌려 극복할 수 있다. 해외 투자는 상황의 변화에 맞게 다양한 지역·섹터·전략 등을 유연하게 선택할 수 있는 것이 큰 장점이다. 특히 한국 원화는 여전히 글로벌 위기 시 약세로 전환되는 마이너 통화이기 때문에 투자 자본의 안정적 운용을 위해서는 지역적 분산투자(diversification)를 고려해야 한다. 이러한 이점들을 논외로 하더라도 한국 자본시장 규모와 성장 속도를 생각하면 한국 자본의 해외 부동산시장 비중 확대는 자연스러운 일로 보인다.이 같은 해외 투자가 필요한 이유에 대해서는 대체로 동의가 될 것이다. 다만 어떻게 해야 잘 할 수 있느냐

패러다임이 바뀐다…해외 부동산 시장 4대 관전 포인트[이지스의 공간생각]

필자는 부동산을 포함한 실물자산에 투자하는 게 업(業)이다. 한번 투자하면 짧게는 3년, 길게는 10년 동안 자산을 보유한다. 수시로 자산을 사고 팔 수 없다. 그래서 지금처럼 금리 사이클이 짧아지고 금융시장 변동성이 커지면 더욱 고민이 깊어진다. 신규 투자를 할지, 투자 회수에 나설지 쉽게 판단하기 어려운 시점이기 때문이다. 긴축적인 금융 환경이 얼마나 지속될지 예상하긴 어렵다. 이럴수록 구조적 변화에 집중해야 한다고 생각한다. 실물자산에 투자하는 중장기 투자자로서 팬데믹 이후 가속화된 공간 시장의 변화를 이해하려는 접근이 도움이 될 것이다. 미국을 중심으로 전 세계에 나타나는 아래 4가지 구조적인 변화에 주목할 시점이다.1. 갈수록 높아지는 이커머스 침투율팬데믹 이후 가속화된 구조 변화 중 가장 대표적인 건 전체 소매 판매 중 전자상거래(이커머스)가 차지하는 비중이 증가했다는 점이다. 미국 내 전자상거래 침투율은 2009년 6% 수준에서 2021년 말 21% 수준으로 뛰었다. 이런 변화는 공간 수요에도 영향을 미쳤다. 이커머스를 지원할 물류 공간에 대한 임차 수요는 급증했다. 반면 전통적인 오프라인 판매 공간에 대한 수요는 정체되고 있다. 미국의 상위 50개 시장에 있는 물류자산 공실율은 2009년 15%에서 2021년 4%로 줄었다. 단위면적당 임대수익은 80%가량 증가했다.반면 같은 기간 오프라인 판매공간을 대표하는 미국 내 A급 쇼핑몰의 공실율은 정체 상태(7%→8%)다. 단위면적당 임대수익도 상대적으로 낮은 25% 증가에 그쳤다. 물류자산과 쇼핑몰의 임대수익 증가율 격차는 적어도 향후 3~5년 간 더 벌어질 것으로 예상된다.2. 주택 가격 부담에 임대주택 수요 증가주택 가

VIEW

2030년 상업용 부동산, 변화와 마주하다[이지스의 공간생각]

부동산 개발은 공간 사용자를 생각하는 일이다. 개발은 좋은 입지의 토지를 찾고 최유효이용(Best & Highest Use) 분석을 하는 것으로 시작한다. 이어서 용도를 정하고, 사용자 관점에서 설계한다. 다음 절차로 인허가를 받으면 공사를 시작할 수 있다. 개발이 끝나면 비로소 사용자가 이용할 수 있다. 개발의 목표는 사용자가 원하는 공간을 짓는 것이다. 임차인이나 입주자 등 사용자의 행복과 성공이 그 부동산의 가치를 정한다. 따라서 개발하려면 사용자의 마음을 읽는 것이 가장 중요하다. 기업 환경, 트렌드, 기술 등의 변화를 세심히 챙겨봐야 하는 이유다.그렇다면 2022년에는 어떤 변화가 진행 중이고, 2030년 도시는 어떻게 바뀌어 있을까. 상업용 부동산의 주요 고객인 기업은 어떤 생각을 할까. 단언컨대 건물과 건물을 연결하는 이동 수단의 변화가 중요한 고려 요소가 되고 있다. 전기차의 보급률 확대, 자율주행 시스템의 상용화, 도심항공 모빌리티(UAM)의 도래 등이 공간 사용자의 삶을 새롭게 바꾸고 있기 때문이다.전기차는 친환경 미래를 만드는 중요한 키(Key) 솔루션 중 하나다. 글로벌 전기차 시장의 연평균성장률(CAGR)은 29%에 달해 2030년 판매량은 3110만 대까지 증가할 것으로 예상되고 있다. 건물은 이제 전기차 충전소가 전체 설치된 주차면이 필요할 것이고, 이를 위한 대규모 수전 획득도 있어야 할 것이다. 또한 자율주행 시스템이 상용화할 것을 대비해 자율주행 전용 진입로와 지하 동선이 생겨야 할 것이다. 상상해보자. 사람은 1층 자율주행차량 전용 하차 지점(drop off zone)에서 내리고, 자율주행차량이 전용 동선으로 스스로 주차한다. 다시 차량 이용 시 휴대폰 앱으로 호출하면

인프라 트렌드의 변화 [이지스의 공간생각]

영어 Infrastructure의 어원을 살펴보면 프랑스에서 1800년도 말에 건물 및 도로 등의 구조물 기초를 의미하는 단어로부터 출발한 것으로 추정된다. 어원에서 추정할 수 있듯이 ‘인프라’는 인프라스트럭쳐(Infrastructure)의 줄임말로 사회적인 생산이나 경제활동에 꼭 필요한 사회간접자본(Social Overhead Capital, SOC)을 의미한다.과거 정부는 예산 기반으로 인프라를 구축하고 유지했다. 그러나 경제 발전으로 국민의 복지 수요가 커지면서 정부 예산만으로 인프라 비용을 감당하기 어려워졌다. 민간 자본이 함께 참여하며 공공과 함께 새로운 인프라 트렌드를 만들어내고 있다.주거 관련 인프라도 마찬가지다. 적정한 가격에 우량한 주거 시설에 대한 수요는 1인 가구 증가와 함께 급격히 늘어나고 있다. 이러한 인프라에 필요한 토지는 도시에서 확보하기 매우 어렵다. 때문에 공공이 보유한 공간을 활용하는 것이 토지를 확보하는 가장 효율적인 방안이 됐다.이지스자산운용이 한국철도시설공단과 진행하는 도시 내 지하철역 주차장 개발사업이 좋은 예다. 이 사업은 지하철역 인근 주차장을 1인 가구를 위한 주거시설로 개발하고 분양 없이 임대한다. 이 시설이 완공되면 공공이 보유한 자산가치는 증대하고 부족한 1인가구용 보금자리는 경제적인 가격에 공급될 수 있다. 주거 복지가 확충되고 사회적 가치도 창출된다.또 다른 트렌드는 지속가능성 추구다. 친환경 인프라의 중요성은 날로 커지고 있다. 해외 수출 비중이 매우 큰 우리나라의 경제 현실을 감안하면 RE100 등 해외시장에서 국내기업에 요구하는 탄소중립 달성 목표를 무시할 수 없다. 일부 기업은 발 빠르게 적응하려고 하나, 이를 뒷받침할

넥스트 공간,부동산 가치의 재정의[이지스의 공간생각]

몇 년 전 일본의 종합 디벨로퍼인 미쓰이 부동산 경영진과 만났다. "부동산 사업을 하는 데 가장 중요한 역량은 무엇이냐"고 묻자 이런 답이 돌아왔다. "첫째는 좋은 입지를 저렴하게 확보하는 역량, 둘째는 좋은 시설을 개발하는 사업 기획력입니다." 우리가 흔히 들어온 부동산 개발의 개념과 맞닿아있다.이런 전략으로 성장한 미쓰이 부동산은 '부동산'의 개념을 혁신적으로 파괴하고 있다. 그들은 최근 중장기 전략으로 '부동산(不動産)의 이동산화(移動産化)'를 제시했다. 입지라는 틀을 깨고 '이동하는 자산'이라는 개념을 새롭게 정의하며 여러 시도에 나선 것이다.차량에 상품을 담은 '찾아가는 점포'를 테스트한 것이 대표적인 사례다. 그들은 또 트레일러를 활용해 도심 한복판에 바비큐, 사우나, 파티룸 등을 제공하는 이동형 시설을 제안했다. 핀란드의 윔(Whim)이라는 서비스형 모빌리티(Mobility as a Service) 회사와 손잡고 구독형 모빌리티 서비스를 제공하기도 했다. 입지 경쟁력이 낮은 자산에 대한 접근성을 높이려는 시도였다.미쓰이 부동산은 "우리가 만드는 것은 오피스(시설)가 아니라 일하는 방식이다"라는 모토를 내걸었다. 각기 다른 업무 방식에 맞춘 공간과 서비스를 제공한다는 '10인10색'을 제안하고 있다.1941년 창업해 80년 동안 일본의 부동산업을 이끌던 기업이 이제 업의 본질을 재정의하고 있는 것이다. 그들이 전통적인 성공 방식을 뛰어넘으려고 하는 이유는 무엇일까. 지금까지 부동산업은 타 산업의 기업들이 진출하기 어려운 영역이었다. 가치 있는 입지를 선점하는 데 필요한 거래 정보가 폐쇄돼있다는 이유였다. 하지만