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이지스운용, 트리아논 펀드에 150억 투입…펀드 살리기 ‘안간힘’

이지스자산운용이 독일 트리아논 빌딩에 투자한 펀드를 살리기 위해 회사 고유자금 150억원을 추가 투입한다.21일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스운용은 독일 트리아논 빌딩을 담은 ‘글로벌부동산투자신탁229호’에 회사 자금 150억원을 투입하기로 결정하고 관련 내용을 펀드 판매사들에 전달했다. 대주단이 리파이낸싱(차환)을 승인하기 위해 제시한 추가 출자 금액(약 700억원)을 채우기 위한 목적이다. 이지스운용이 펀드 지원을 결정했으나 매각을 피하기 어려울 것이란 전망이 많다. 나머지 약 550억원을 기존 수익자들에게 요청해 채워야 하기 때문이다. 추가 출자 요청에 동의한 기존 펀드 수익자는 아직 없는 것으로 알려졌다. 이달 말까지 리파이낸싱을 결정하지 못하면 빌딩을 싼 가격에 임의 매각해야 한다. 펀드 만기는 오는 10월 말이다.트리아논 펀드가 어려움을 겪는 것은 빌딩의 60%를 차지하는 임차인인 데카방크가 2020년 임대차 계약을 연장하지 않으며 시작됐다. 이에 따라 자산 가치 하락이 이뤄졌고 2021년 말 감정 평가 결과 담보인정비율(LTV)이 높아져 캐시트랩이 발동됐다. 캐시트랩이란 자산 가치 하락으로 LTV가 일정 수준(약 65%) 이상 오르면 임대수익을 제한하는 조항이다.이후에도 자산가치 하락이 지속돼 LTV가 상승했다. 급기야 지난해 12월 기한이익상실(EOD) 사유에 해당하는 LTV 70%를 초과했다. LTV 71.7%를 기록, 캐시트랩 자금으로 급한 불을 껐다. 지난해 말 기준 LTV는 EOD 사유에 살짝 못 미치는 69.1%다.이지스운용은 2018년 10월 펀드를 설정해 국내 공·사모 방식으로 모집한 금액은 약 3750억원이다. 이중 공모 펀드로 1900억원을 조달했다. 이지스운용은 조달한 금액과 현
[이지스의 공간생각] 국가 차원의 로드맵이 필요한 데이터센터 지방분산화

최근 데이터센터 건립이 늘어나면서 수도권 집중화에 대한 우려가 커지고 있다. 산업통상자원부에 따르면 지난해 말 기준 전국 데이터센터 147개 중 약 60%가 수도권에 집중되어 있다. 국내 데이터센터 전력 수요의 70%가 수도권에서 발생하고 있고, 이 상태로 가면 2029년에는 80%까지 치솟을 것으로 관측된다.데이터센터가 수도권에 과도하게 집중되면 국가적 재난사태까지 초래할 수 있다. 이를테면 데이터센터 집중 지역에 화재나 지진이 발생할 때 우리 생활에 없어서는 안 될 IT 플랫폼 등이 먹통이 되는 혼란을 야기할 수 있다. 아울러 수도권에 집중된 데이터센터에 대량의 전기를 끌어와야 하는데, 수도권에 이만한 전력 공급이 어려워 과도한 송전비용이 발생할 수밖에 없는 비효율이 예상된다.이에 정부도 데이터센터의 신규 건립을 비수도권으로 유도하면서 국가 전체적으로 전력공급 및 수요의 분산을 꾀하고 있다. 특히, 지난 6월 제정된 ‘분산에너지 활성화 특별법’이 그 일환이다. 이 법은 △지역별 전력 자립화를 위한 분산에너지 설치 의무화 △분산에너지 특화지역 도입 △전력 수요의 지역 분산을 유도하는 전력계통 영향평가 제도 도입 등이 골자다. 이 법은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행된다. 국민에 큰 영향을 미칠 수 있는 법이기에 실질적인 법 시행 전까지 철저한 대비가 필요할 것이다. 필자는 지난 칼럼을 통해 디지털 경제의 핵심 인프라인 데이터센터의 중요성을 거듭 강조했다. 디지털 경제는 IT산업은 물론, 에너지 환경, 그리고 금융산업에 이르기까지 우리 산업전반에 걸친 파급효과를 지속적으로 확대할 것이다. 이 같은 차원에서 데이터센터 등 디지털 인프라의
이지스운용, ‘차순위’ 코람코-NH 컨소 ‘마제스타’ 우협 선정

이지스자산운용이 마제스타 시티 타워1 매각 불발에 차순위자인 코람코자산신탁-NH투자증권 컨소시엄과 협상을 이어 나간다.13일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스자산운용은 전날 마제스타 시티 타워1의 새로운 우선협상대상자로 코람코자산신탁-NH투자증권 컨소시엄을 선정, 통보했다. 기존 우협대상자인 F&F가 마제스타 빌딩을 인수하지 않기로 결정해 차순위자가 기회를 얻게 됐다.마제스타 시티 타워1은 2호선 서초역에서 도보로 5분 거리인 초역세권 오피스 자산이다. 지하 7층~지상 17층짜리 건물이며 연면적 4만6673.76㎡(1만4118평) 규모다. 옆 동 타워2까지 합치면 연면적 8만2770㎡에 달한다. 이지스자산운용은 미국계 투자사 인베스코를 출자자(LP)로 끌어와 2017년 2541억원에 매입했다. 당시 3.3㎡당 1800만원 수준이었다.이지스 측이 재입찰 대신 차순위자로 넘긴 것은 LP인 인베스코가 가격보다 속도를 중시했기 때문으로 풀이된다. 최근 수익률 하락을 겪고 있는 해외 오피스 비중이 높아 상대적으로 수익을 거둔 국내 자산을 빠르게 처분해야 하는 필요성이 커졌다.코람코자산신탁은 2017년부터 옆 동인 마제스타 시티 타워2를 리츠(REITs·부동산투자회사)로 보유하고 있어 시너지를 키울 수 있을 것으로 보고 인수전에 참전했다. 앞서 F&F는 5300억원의 가격을 써내면서 우선협상권을 따냈으나 본사 사옥으로 쓸 마제스타 빌딩에 모든 계열사가 입주하기까지 상당 시일 소요된다고 보고 인수를 포기했다. 코람코 컨소는 5000억원 안팎을 써낸 것으로 알려졌다.이지스운용은 CBRE코리아를 매각자문사로 선정하고 매각을 추진해왔다. 지난 5월 진행된 입찰은 F&F-삼성SRA운용, 코람코자산신탁-NH투자증
김창수 F&F 회장의 ‘변심’…마제스타 빌딩 인수 포기 이유는

F&F가 마제스타 빌딩을 인수하지 않기로 최종 결정했다. 우선협상대상자 지위까지 올랐으나 본 계약을 앞두고 막판에 인수하지 않기로 한 배경에 관심이 쏠린다.F&F는 마제스타 빌딩(마제스타시티 타워1) 인수를 검토한 바 있으나 진행하지 않는 것으로 최종 결정했다고 6일 공시했다. 앞서 F&F는 지난 5월 마제스타 빌딩 우선협상대상자로 선정된 바 있다.F&F가 마제스타 빌딩을 포기하는 이유는 본사 사옥으로 쓸 마제스타 빌딩에 모든 계열사가 입주하기까지 상당 시일 소요되기 때문으로 분석된다. 기존 마제스타 빌딩의 임차인들이 계약을 종료하기까지 5년 가까이 소요될 수 있어서다. 넥슨게임즈가 올해 초 5500㎡를 임차하는 등 입주사들과의 임대차 계약이 상당 기간 남아 있는 것으로 전해졌다. 그 사이 계열사 투자를 늘려야 할 수 있고 마제스타 빌딩보다 더 적합한 매물이 나타날 가능성이 있다는 점이 김창수 F&F 회장의 막판 선택에 힘을 실었다.당초 F&F는 인수 파트너격인 삼성SRA자산운용과 지분 희석을 원치 않아 ‘영끌 대출’로 마제스타 빌딩을 5000억원대에 인수하려 했다. 4000억원 가까이 대출 받고 나머지 1000억원 이상은 보유 현금으로 투입할 예정이었다. 담보대출비율(LTV) 기준으로 70%를 넘기는 높은 수준인 셈이다. F&F는 상대적으로 금리가 낮은 시설자금 대출을 받아 조달하려 했다. 국민은행·하나은행·농협은행 등 시중은행 4곳은 여신확약서(LOC)까지 끊어줬던 것으로 전해진다.본 계약을 앞두고 있던 상황에서 자산의 결격 사유 없이 변심으로 포기한단 것은 이례적이다. 매각자인 이지스자산운용은 차순위인 NH투자증권-코람코자산신탁과 협의할지
[이지스의 공간생각] 데이터센터, ESG와 금융을 만날 때

필자는 데이터센터가 디지털경제의 핵심 인프라이며, 전방위적으로 연관 산업의 발전을 이끄는 파급력 있는 산업이라고 판단한다. 이 같은 파급력을 극대화하려면 데이터센터는 ‘ESG(환경·사회·지배구조)’와 ‘금융’을 만나야 한다.최근 RE100(재생에너지 100%) 등 친환경 에너지 이슈는 특정 국가, 산업, 기업에 국한하지 않는 공통 아젠다가 됐다. 이에 대해 차분하지만 철저한 준비가 매우 중요하다. 특히 데이터센터는 에너지 소비가 단위면적당 매우 큰 산업 중 하나다. 에너지 효율화와 신재생에너지의 적극적인 도입이 절실한 이유다. 이미 글로벌 사업자들은 수년 내 100% 신재생에너지 적용을 선언하는 등 발걸음이 빨라지고 있다. 우리는 이 같은 추세에 비해 상대적으로 더딘 걸음으로 위기의식이 가중되고 있다.데이터센터는 기존의 화석연료로 생산되는 전력을 대체하는 에너지로 태양광, 태양열, 풍력 등 신재생에너지를 적극적으로 활용해야 한다. 에너지산업의 새로운 기술 개발을 촉진하고, 제3자 전력구매계약(PPA)에 인센티브를 적용하는 등 국가 차원의 지원을 끌어내는 역할에 더 큰 관심을 기울여야 한다. 이러한 노력은 글로벌 기업의 국내 유치에도 도움이 될 것이다. 궁극적으로 우리나라 에너지산업의 경쟁력 확보에 기여하면서 RE100 등 국제적 ESG 요구 수준에 더욱 적극적으로 대응할 수 있을 것이다.데이터센터는 금융상품인 리츠(REITs)와 만나 상호 성장을 견인할 수 있을 것으로 기대된다. 리츠란, 다수의 투자자로터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자해 운용하고 수익을 투자자에 돌려주는 부동산투자회사를 뜻한다. 우리나라는 오피스,
이지스밸류리츠, 유증 통해 트윈트리 일부 리파이낸싱

이지스밸류리츠가 공모 유상증자를 통해 트윈트리타워 브릿지론 중 일부를 리파이낸싱(차환) 하기로 했다. 나머지 금액은 ‘A-’ 신용등급을 바탕으로 하반기께 회사채 발행을 통해 조달할 계획이다.7일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 이지스밸류리츠는 지난 5일 669억원 규모의 주주배정 후 실권주 일반공모 방식의 유상증자를 실시한다고 공시했다. 1주당 신주 배정 주식수는 0.4주다. 신주 상장 예정일은 오는 8월16일이다. 이지스밸류리츠는 태평로빌딩, 이수화학 반포사옥, 트윈트리타워 등 오피스 자산과 북미 DC 포트폴리오, 분당 호스트웨이 IDC 등 데이터센터, 이천Y물류센터를 담고 있는 리츠다. 특히 지난해 12월 자산 편입한 트윈트리타워의 브릿지론 1760억원이 오는 12월 만기를 앞두고 있어 리파이낸싱에 관심이 쏠리던 상황이었다.이지스밸류리츠는 이번 669억원 유상증자에 이어 오는 8~9월 회사채 발행을 계획하고 있다. 회사채 발행 규모는 1200억원으로 예상된다. 이를 통해 트윈트리타워 브릿지론 리파이낸싱을 마무리할 계획이다. 이지스밸류리츠의 신용등급은 A-다. 트윈트리타워는 지상 17층, 지하 8층인 연면적 5만5785.2㎡(1만6875평), 대지면적 4430.1㎡(1340평) 규모의 오피스 자산이다. 서울정부청사, 주한미국대사관, 경복궁 등에 밀접한 중심업무지구(CBD)에 위치해 있다. 이지스밸류리츠 오피스 자산의 면적 기준 51%를 차지하는 자산이다. 이어 태평로빌딩(37%), 이수화학 반포사옥(12%)의 순이다.이번 유상증자를 완료하면 주식 수가 40% 늘어나게 된다. 주가는 약세를 보이고 있다. 이날 오후 2시40분 현재 205원(4.10%) 하락한 4790원에 거래되는 중이다. 리츠 측은 전량 회사채 발행
암초 만난 행정공제회 신규 회관 개발사업, 장기 표류 조짐

대한지방행정공제회(행정공제회)의 숙원 사업인 신규 회관 개발 프로젝트가 암초를 만났다. 금융감독원이 우선협상대상자로 선정된 이지스자산운용의 부동산 부실 조사에 착수하면서다. 결과에 따라 우선협상대상자 재선정 등의 과정을 거쳐야해 사업이 장기 표류할 가능성도 제기된다. 5일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스자산운용은 지난 4월 초 행정공제회로부터 회관 개발 사업 우선협상대상자로 선정됐지만, 두달 째 본계약을 체결하지 못했다. 행정공제회는 위탁운용사 선정 공고 때 우협대상자를 확정한 후 일주일 이내에 최종 계약을 체결하겠다고 밝혔지만 계속해서 지연되고 있다. 이지스자산운용이 일감몰아주기 의혹 등으로 금융감독원의 조사를 받고 있어 본계약 시기를 연기하고 있다는 분석이다. 이지스자산운용의 전 대표인 조갑주 신사업추진단장은 자신의 부인과 가족이 지분 90.47%를 보유한 GF인베스트먼트(GFI)를 통해 이지스운용이 관리하는 개발사업에 공통 투자해 수수료 수입을 올렸다는 의혹을 받고 있다. 업계 관계자는 "보수적인 공제회의 성격상 금융당국의 조사가 진행 중인 와중에 계약을 강행하진 않을 것"며 "리스크를 줄이기 위해 여러가지 대안을 검토하는 것으로 알고 있다"고 말했다. 행정공제회 측은 “대형 프로젝트인 만큼 협상해야 할 요소가 많아 늦어지는 것”이라며 "계약이 무산될 가능성은 높지 않다"고 말했다. 그러나 조사 결과 제재나 위법 의혹이 추가로 나오면 재선정 가능성을 배제할 수 없다는 게 업계의 관측이다. 행정공제회의 신규 회관 개발 사업은 서울 내 연면적 1만평 이상의 업무시설
데이터센터, 이제 디지털 경제의 핵심 인프라로 [이지스의 공간생각]

최근 클라우드 컴퓨팅과 AI(인공지능), 자율주행 등 산업 전반에 걸쳐 디지털화(Digitalization)가 나타나고 있다. 지난 3년에 걸친 코로나 팬데믹 환경에서 디지털 혁신은 많은 변화와 발전을 이뤘다. 이 같은 흐름은 앞으로도 계속되며, ‘디지털 경제(Digital Economy)’를 가속화할 것이다.디지털 경제란 디지털 기술의 혁신으로 새롭게 창출되는 디지털 상품과 서비스가 전체 경제에서 차지하는 비중이 늘어나는 경제를 뜻한다. 디지털 경제는 생산과 소비, 유통에서 시공간을 뛰어넘은 새로운 질서를 세우고 있다. 또한 정보기술(IT) 산업의 발달은 정보처리 비용은 낮추고, 정보 전달의 한계를 없애고 있다. 지식, 정보, 기술 등의 빠른 확산과 공유는 경제 활동 방식에 많은 변화를 일으킨다.이는 데이터센터 등을 비롯한 디지털 인프라(Digital Infrastructure)에 대한 관심으로 이어지고 있다. 시공간의 한계가 없는 디지털 경제의 성장은 국경을 초월한 경쟁시대를 불러오고 있다. 디지털 역량이 국가 경쟁력을 좌우하는 기반이 되면서 이를 지원하는 제도와 기업 및 인재 양성, 디지털 인프라 확충 등이 중요한 국가 아젠다가 됐다. 디지털 인프라는 정보통신기술(ICT)의 핵심자원인 네크워크, 하드웨어, 소프트웨어 등을 안전하고, 효율적으로 운영·관리할 수 있는 기반시설이다. 이 중 핵심에 ‘데이터센터’가 있다.우리나라는 2000년대 초 통신산업자가 인터넷데이터센터(IDC)를 설립하고 서비스하면서 데이터센터산업이 시작됐다. 이후 콘텐츠 산업의 성장, 디지털금융의 확산과 함께 2010년 전후로 폭발적으로 성장한 클라우드 산업이 데이터센터산업의 규모를 키웠다. 최근 혁신적인 기술 개발로
리츠 지분 또 늘린 미래에셋운용…"투자 적기"

미래에셋자산운용이 국내 대기업 상장 리츠(REITs)를 연일 매수 중이다. 앞으로 금리가 내려갈 것이라는 기대 속에 저가 매수에 나섰다는 분석이다.28일 한화리츠 공시에 따르면 미래에셋운용은 지난 25일 한화리츠 지분을 기존 14.19%에서 15.87%까지 늘렸다. 한화리츠는 한화생명보험을 스폰서로 한화손해보험 여의도 사옥, 서울·경기권역 한화생명보험 사옥 네 곳 등 한화금융 계열사의 오피스 자산을 보유하고 있는 리츠다.올해 들어 미래에셋운용은 리츠 매수 광폭 행보를 보이고 있다. 지난해 말 SK리츠 지분을 5.05%에서 9.80%까지 늘렸다. 이 또한 SK서린빌딩과 SK에너지 116개 주유소 등 대기업 자산을 투자대상으로 한다. 미래에셋운용은 롯데백화점, 롯데마트 등을 담은 롯데리츠도 1월 5%까지 지분을 늘렸다. 자체 상장한 미래에셋글로벌리츠 지분도 연초 10.03%에서 11.24%로 증가했다.미래에셋운용은 해당 리츠들의 지분을 늘린 데 대해 "지난해부터 리츠가 부동산 시장 상황에 비해 저평가되어 있어 투자가치가 있다고 평가했다"고 밝혔다. 이어 "아직 경기가 완전히 회복되지는 않았으나 향후 금리가 하락하면서 부동산 투자, 리츠에도 긍정적으로 작용할 것으로 본다"고 덧붙였다.기관들은 부동산 시장 상황에 비해 저평가된 리츠주들을 선제적으로 매수 중이다. 이지스자산운용도 미래에셋운용과 유사하게 SK리츠 지분을 6.06%에서 7.97%까지 끌어올린 바 있다. 이번 달 6일 상장한 한화리츠의 경우, 상장 후 2거래일을 제외하고 기관 순매수세가 꾸준히 이어지는 중이다.기관을 중심으로 상장 리츠주 전반이 활기를 되찾는 모습도 관측된다. 잠시 800 초반까지 밀렸던 'KRX 리츠 TOP10 지수'
입지와 용도를 허무는 기술 혁신 [이지스의 공간생각]

부동산이 대체투자의 주요 대상으로 자리매김한 이래 오피스는 정형화되고 안정적인 투자 자산으로 오랫동안 주목받았다. 특히 뉴욕, 런던, 파리 등 전 세계 주요 도시의 핵심 업무 지역에 위치한 오피스는 그 입지만으로 안정성과 수익성이 보장된 것으로 여겨졌다. 하지만 코로나 팬데믹이 상황을 바꿔 놓았다. 재택근무 확대 등 기업문화가 바뀌면서 오피스는 예전보다 투자하기 까다로워졌다. 가파른 금리 인상의 영향도 있지만 업무 방식, 라이프 스타일, 산업 구조 등이 인공지능, 자율주행, 메타버스 등 기술과 함께 빠르게 변하며 기존 공식을 낡게 만들고 있다.부동산 투자가 어려운 것은 정치, 경제, 문화가 복합적으로 투영된 플랫폼에 투자하는 것이기 때문이다. 부동산은 사회경제적 발전을 위한 인프라적 성격을 띄고 있으며 사회의 필요에 맞춰 후행적으로 공급되며 발전해 왔다. 기존에는 변화의 속도를 부동산 시장이 충분히 예측하고 따라갈 수 있었다. 하지만 기술 발달로 인한 구조의 급격한 변화가 일상인 오늘날에는 더욱 장기적인 예측과 복합적인 분석이 필요하다. 급기야 부동산 투자는 사회의 변화를 뒤따라가던 모습에서 벗어나 변화의 선봉에 서야 할 수 있다.부동산의 패러다임을 완전히 바꿀 수 있는 신기술이 성큼 다가오고 있다. 부동산 투자에 있어 ‘입지’와 ‘용도’가 절대적인 상수라는 상식이 더 이상 통하지 않는 시대로 진입할 수 있다. 10년에서 20년이 걸릴 미래일 수 있지만, 기술이 만드는 변화들을 먼저 살펴보고자 한다. 고도로 발달한 인공지능과 로봇 기술은 일상 업무를 대체할 것이다. 가정용 로봇까지 상용화되면 가사노동과 육아에서도 한시
이지스-KKR 부동산 합작사 무기한 연기

국내 1위 부동산 투자 운용사 이지스자산운용과 글로벌 3대 사모펀드 콜버그크레비스로버츠(KKR)가 추진 중이던 부동산 투자 합작법인이 무산됐다. 금융감독원의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 리스크에 대한 검사 기조가 강화되면서 부담을 느낀 것 아니냐는 해석이 나온다.16일 운용업계에 따르면 이지스와 KKR은 지난해부터 합작사(JV) IKR자산운용을 꾸리고 7400억원 규모의 신한투자증권(옛 신한금융투자) 사옥 등을 기초자산으로 이관할 계획이었으나 최근 금감원에 자산운용사 인가 신청을 무기한 연기했다. 이지스 관계자는 “시장 상황 등을 고려했을 때 합작법인 설립에 최적 시점이 아니라고 판단해 인가 신청 절차를 보류했다”고 말했다.양사는 작년 4월부터 부동산 투자 관련 합작법인 설립을 추진해왔다. 이들은 2018년부터 센트로폴리스 인수와 옛 르네상스호텔 재개발 사업 등을 진행하며 돈독한 관계를 맺었다. 합작 방식은 이지스자산운용의 100% 자회사인 이지스투자파트너스와 KKR이 합작법인을 설립하는 방안이 유력했다. 올 1월 인가를 목표로 작년 10월 준법감시인과 경영지원팀 인력을 모집했고, 올초에는 ‘판교 알파돔타워’ 1차 매각 입찰에 참여했다.현 이지스자산운용 밸류애드투자파트의 운용인력이 주축이 돼 신한금융투자 사옥이나 5700억원 규모 남산스퀘어 등을 IKR 기초자산으로 이관한다는 구상이었다.그러나 지난 2월 이지스에 대한 금감원의 수시 검사가 시작되면서 합작법인 설립에 제동이 걸렸다. 금감원은 연초 부동산 PF 부실 등을 이유로 유동성 문제가 있는 부동산 펀드의 검사 기조를 강화하고 있다. 운용업계 관계자는 “이지스를 시작으로 부동산 펀
[단독] 금감원 부동산PF 칼바람에…이지스-KKR 합작법인 설립 무산

이지스자산운용이 글로벌 3대 사모펀드 중 하나인 콜버그크레비스로버츠(KKR)와의 부동산 투자 합작법인(JV) 'IKR자산운용'에 대한 설립 절차를 중단했다. IKR은 국내 1위 부동산 투자 운용사와 글로벌 자산운용사 간의 합작법인이어서 주목받았다. 금융감독원의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 리스크에 대한 검사 기조가 강화되면서 인가에 부담을 느낀 것 아니냐는 해석이 나온다.13일 운용업계에 따르면 이지스는 KKR과의 합작사 IKR자산운용 설립을 무기한 연기했다. 이지스 관계자는 "현재 시장 상황 등을 고려했을 때 양사간 합작법인 설립에 최적 시점이 아니라는데 공감대가 있었고, 인가 신청 절차를 보류하게 됐다"고 말했다.결정적인 계기는 지난 2월 진행된 이지스에 대한 금감원의 수시 검사였다. 금감원은 올 들어 부동산 비중이 높은 펀드들에 대한 수시 검사에 속도를 내고 있다. 또 다른 운용업계 관계자는 "금감원 현장 검사 이후 이지스의 신규 사업 추진이 올스톱됐다는 말이 나온다"고 했다.이지스와 KKR 양사는 작년 4월부터 부동산 투자 관련 합작법인 설립을 추진해왔다. 이들은 2018년부터 센트로폴리스 인수와 옛 르네상스호텔 재개발 사업 등 굵직한 사업에서 손을 맞잡는 등 돈독한 관계를 이어온 바 있다.합작 방식은 이지스자산운용의 100% 자회사인 이지스투자파트너스와 KKR이 합작법인을 설립하는 방안이 유력했다. 현 이지스자산운용 밸류애드투자파트의 운용인력이 주축이 돼 7400억원 규모 신한금융투자사옥이나 5700억원 규모 남산스퀘어 등을 IKR 기초자산으로 이관한다는 계획이었다.IKR은 작년 10월 준법감시인과 경영지원팀 인력을 모집하는
롱 포지션만 있는 부동산PF의 문제[이지스의 공간생각]

보통 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업은 ‘달리는 기차’로 표현된다. 기차는 출발할 때보다 달리던 중 강제로 멈출 때 더 많은 에너지가 필요하다. 부동산 개발사업도 그렇다. 개발 시행사가 사업부지에 계약금을 지급하면서 기차(사업)는 달리기 시작한다. 그러다 개발 기간이 늘어지면 연료(자금)를 계속 넣어줘야 한다. 자금을 더 투입하지 못하면 기차는 막대한 비용과 함께 멈출 수밖에 없다.부동산 PF 사업은 미래의 미실현 개발이익을 바탕으로 투자자에게 투자와 대출을 받는다. 기본적으로 부동산 개발 사업은 가치 상승을 기대하는 '롱 포지션'(Long Position) 시장이다. 미래의 개발이익에서 기회를 보는 사람만 참여하는 제한된 시장이다.개발사업을 위해 좋은 땅을 확보하려면 투자자에게 토지 가치를 가장 높일 수 있는 그림을 보여줘야 한다. 따라서 시행사는 가장 현실적인 사업계획보다 가장 높은 개발이익을 낼 방안을 찾으려 힘쓴다. 이런 식으로 토지 거래가 경쟁적으로 발생한다면 부동산 가격 버블이 뒤따를 수 있다.부동산 PF 시장이 가격 버블을 만들어 나타날 수 있는 부작용은 이렇다. 첫 번째, 비효율적인 시장 가격 그 자체다. 두 번째, 부동산 경기 하락 기조로 나타나는 막대한 사회적 비용이다. 세 번째, 거품과 사회적 비용 발생에 따른 불평등의 심화다. 롱 포지션만 있는 시장은 자정이 어렵고, 이로 인한 비용은 사회가 부담하는 상황이 발생할 수 있는 셈이다.그렇다면 가치 하락에서 기회를 찾는 '숏 포지션'(Short Position)은 정녕 없을까? 현실은 투자를 하지 않는 방법 외에 별다른 숏 포지션을 떠올리기 어렵다. 통상 PF 사업은 개발계획, 사업구조, 금융구조 등을
리츠의 자산가치를 제대로 따지는 방법[이지스의 공간생각]

필자는 대학에서 건축학을 전공했다. 당시 궁금증은 앞으로 설계할 공간의 가치를 ‘건축학개론’에서 더 나아가 금전적으로 어떻게 평가할 수 있는가였다. 이것이 부동산 금융의 방식으로 공간의 가치를 고민하는 이지스자산운용에 다니게 된 계기였다. 회사에 다니면서 궁금증에 대한 나름의 해답을 만들었다. 요즘은 일반 개인도 상장리츠에 쉽게 투자할 수 있다. 이분들께 본 칼럼을 통해 필자가 자산에 투자할 때 갖는 몇 가지 생각을 공유하고자 한다. 물론 순영업이익을 부동산 매매가격으로 나누는 자본환원율(Capitalization rate)을 일반적으로 떠올릴 수 있겠다. 쉽게 말해, 자본환원율이 높으면 매입가 대비 이익이 잘 나오는 자산이라는 뜻이다. 하지만 이런 숫자만 활용하고 해당 자산의 조건과 시장 현황을 제대로 이해하지 못한다면 결국 잘못된 투자로 이어질 수 있다. 더 살펴야 할 요인이 있는 것이다.우선은 어떤 산업군이 주로 사용하는 지역에 건물이 위치했는가를 봐야 한다. 특정 산업군의 임차인이 집중된 지역일 경우 해당 산업의 구조적인 변화가 부동산의 가치에 큰 영향을 줄 수 있다. 최근 예로는 테크(Tech) 기업이 모인 지역의 경우 재택근무, 금리 인상에 따른 투자금 축소 등의 영향으로 임차 면적이 축소되어 임대수익뿐 아니라 오피스 자산가치에도 타격을 주는 경우가 발생하고 있다. 산업의 부침을 이해하고자 한다면 지역을 더 깊이 들여다볼 수 있다.건물 내 임대차 계약의 형태도 살펴야 한다. 건물 임대차 계약 형태는 크게 보면 단일 임차인이 전체 건물을 장기 임차하는 형태인 싱글테넌트(Single-Tenant)와 여러 임차인이 다양한 기간으로 공간 일부에 임차하는 멀티
부동산 개발시장 난관을 극복하려면[이지스의 공간생각]

2022년 하반기 부동산 개발금융 시장의 화두는 '돈맥경화'였다. 개발사업의 윤활유 역할을 하는 금융 시장이 얼어붙었다. 통상 개발사업은 단계가 진척될수록 사업 위험은 줄어들고 대출 조건도 나아진다. 사업 초기 토지잔금, 인허가비 등을 조달하는 브릿지론(Bridge Loan)은 이자 부담이 높지만 인허가 등을 마친 뒤 본PF(Project Financing)를 조달하면 대환이 가능했다.그러나 이러한 개발시장의 현금흐름에 병목 현상이 심화되고 있다. 불확실성이 시장 심리를 지배하면서 모두가 신규 대출을 내주길 꺼리고 있다. 이에 본PF로 전환되지 못한 브릿지론은 시행사와 금융기관의 부실로 누적되고 있다. 게다가 개발 원가는 오르고 있어 사업성을 기대하기 더욱 어려워졌다. 부동산 경기는 둔화하고 있지만 토지가격 상승세는 유지되고 있다. 여기에 2021년 하반기부터 건설공사비가 크게 오르며 개발사업 원가 부담이 늘었다. 반면, 주택 매매가격과 전세가격의 동반 하락으로 분양시장은 미분양 공포에 떨고 있다. 착공 후에 사업이 지연되거나 아예 무산되는 사업장도 생기고 있다.문제는 금융 시장과 건설업계의 침체가 여전히 진행 중이라는 점이다. 건설산업연구원의 조사에 따르면 이미 10%를 넘고 있는 브릿지론 및 PF대출 금리가 올해는 5%p 가량 더 오를 수 있을 것으로 관측된다. 금융기관의 PF대출비용은 더 커질 전망이고, 건설사 또한 공사비 지급이 지연되면서 유동성이 부족해질 수 있다. 분양시장도 지방의 미분양 증가세가 수도권으로 확산될 가능성이 높다. 금융, 건설, 분양시장 모두 작년보다 올해가 더 힘들어보인다.정부도 상황의 심각성을 인지하고, 선제 대응에 나서고 있다. 채권시장 안정

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