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“주유소 담은 코람코에너지리츠, 모빌리티 자산으로 변신 중”

“택배 업체들이 전기차 시대로 가고 있어 에너지플러스리츠가 보유한 주유소를 전기차 충전 인프라로 바꿔 '라스트 마일(배송과정에서 소비자에게 가는 최종단계) 거점'으로 만들어나갈 것입니다.”윤장호 코람코자산신탁 부사장은 5일 한국경제신문과 인터뷰에서 “주유소 자산은 차가 드나드는 곳으로, 주거 인프라와 접근성이 좋다”며 “드라이브스루 매장으로 바꾸거나 라스트마일 거점으로 바꿔나갈 계획”이라고 말했다. 물류 프로세스는 생산지에서 창고까지 운송 단계(퍼스트 마일)와 최종 배송 단계 물류(라스트 마일) 등으로 이뤄진다.코람코자산신탁은 리츠 설립 및 자산관리에 강점을 지닌 종합 부동산금융회사다. 상장 리츠로 코람코에너지리츠, 코람코더원리츠, 이리츠코크렙을 두고 있다.윤 부사장은 코람코에너지리츠와 코람코더원리츠의 상장 작업을 맡았고 상장 이후 관리, 운영을 담당 중이다. 코람코에너지리츠는 SK네트웍스로부터 인수한 전국 187개 직영 주유소를 기초 자산으로 2020년 8월 유가증권시장에 상장했다. 이후 죽전 수도권 물류센터, 남청라 스마트로지스틱스 물류센터를 편입하고 던킨, 배스킨라빈스, 폴바셋 등과 드라이브스루(DT) 매장을 여는 등 자산 다각화에 힘쓰는 중이다. 지방 주유소를 매각해나가며 주유소 자산은 187곳에서 167곳으로 20곳 줄였다.코람코에너지리츠는 자산 다각화의 일환으로 주유소 자산을 전기차 충전 시설로 변화시켜나갈 계획이다. 도심에 위치한 자산을 단계적으로 모빌리티 연계 리츠로 바꿔나갈 계획이다. 먼저 코람코에너지리츠는 주유소 2곳을 전기차 충전 시설로 바꾸기로 했다. 인천셀프 주유소와 마산현대
계속되는 부동산 위기설…리츠 환매요청 폭증

세계 최대 자산운용사 블랙스톤이 부동산 투자 회사(리츠·REITs)에 환매 제한 조치를 걸었다. 작년 11월부터 5개월 연속이다. 지난해부터 시작된 중앙은행들의 긴축(금리 인상) 기조로 부동산 가격이 급락한 데다 최근 미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산 사태로 촉발된 은행 위기가 부동산 금융 시장을 더욱 얼어붙게 만들면서다.3일(현지시간) 파이낸셜타임스(FT)에 따르면 3월 기준 블랙스톤의 리츠 상품 Breit에 조기 환매를 요구한 규모가 45억달러(약6조원)에 달했다. 지난 2월 환매 요구액 39억달러 대비 15% 증가했다. 블랙스톤은 "펀드에 설정된 환매 한도를 이용해 인출 요구액 중 6억6600만달러만 고객들에게 돌려줬다"고 밝혔다. 회사 측은 조기 환매 요청 규모가 월 기준 순자산의 2%, 분기 기준 순자산의 5%를 넘으면 이를 제한해오고 있다.블랙스톤의 간판 상품인 해당 부동산 펀드는 부유층 개인 투자자들에게 부동산 투자 기회를 제공하기 위해 2017년 출시됐다. 설립 5년만에 운영자산 규모가 700억달러를 돌파할 정도로 인기를 끌었다. 하지만 작년부터 가파른 금리 인상으로 인해 부동산 부문이 침체기에 접어들면서 상황이 급변했다. 이 부문에 대한 대출 부실 우려가 높아지면서다. 지난달 불거진 SVB 사태 이후로는 상업용 부동산 투자 익스포저가 많은 중소은행들의 연쇄 부실화 전망까지 더해지고 있다.이에 따라 Breit에서의 자금 이탈 움직임은 지난 1년 사이에만 전체 자산 대비 50% 가까이에 이르는 것으로 나타났다. 특히 아시아 지역 투자자들의 탈출이 계속되고 있는 것으로 전해졌다. 유동성 위기감이 고조되자 블랙스톤은 지난해 11월 30일부터 제한 조치를 발동해 환매를 요구한 투
은행 위기 우려 완화…美 리츠 ETF 상승

최근 하락세를 면치 못했던 미국 리츠(REITs·부동산투자회사) 상장지수펀드(ETF)들이 일제히 반등세를 보였다. 은행 위기 우려가 완화되면서 저가 매수를 노린 투자 자금이 몰렸다는 분석이다.29일(현지시간) 미국 증권거래소에 따르면 미국 지역 내 투자하는 리츠 ETF 중 시가총액 상위 10개 상품의 평균 가격 상승률은 2.21%였다. 운용 규모가 가장 큰 ‘뱅가드 리얼 에스테이트 ETF(VNQ)’는 이날 2.22% 상승했다. ‘아이셰어즈 US 리얼 에스테이트 ETF(IYR)’(2.24%), ‘찰스 슈왑 US 리츠 ETF(SCHH)’(2.34%) ‘리얼 에스테이트 셀렉트 섹터 SPDR 펀드(XLRE)’(2.38%) 등도 일제히 올랐다.성상훈 기자
일제히 반등한 美 리츠…"은행권 안정과 저가매수세 영향"

최근 하락 추세를 이어오던 미국 리츠 상장지수펀드(ETF)들이 일제히 반등세를 보였다. 은행권에 대한 우려가 완화되는 상황에서 저가매수를 노린 투자자금이 몰렸다는 분석이다.29일(미국 현지시간) 미국 증권거래소에 따르면 미국 지역내 투자하는 리츠 ETF 중 시가총액 상위 10개 상품의 평균 가격 상승률은 2.21%였다. 운용규모가 가장 큰 '뱅가드 리얼 에스테이트 ETF(VNQ)'는 이날 2.22% 상승했다. '아이셰어즈 US 리얼 에스테이트 ETF(IYR)'(2.24%), '찰스 슈왑 US 리츠 ETF(SCHH)'(2.34%) '리얼 에스테이트 셀렉트 섹터 SPDR 펀드(XLRE)'(2.38%) 등도 일제히 올랐다.SVB(실리콘밸리은행) 파산 사태 이후 불거졌던 은행권 신용위기 우려가 줄어들면서, 상업용 오피스 시장에 대한 투자 경색이 완화된 결과라는 분석이다. 전날 미국 중앙은행 관계자들이 미국 상하원 청문회에서 언급한 은행 시스템 안정화 조치들이 시장에 영향을 미쳤다는 해석이다. 지난해 고점 대비 20~30% 가격이 떨어지면서 배당 수익률이 높아진 것도 매수세에 영향을 줬을 것이란 전망이다. VNQ의 경우 2% 후반이던 연 배당률이 가격 하락으로 현재 3% 후반까지 올라온 상태다. 다만 리츠 ETF들이 가격 상승세를 이어갈 수 있을지에 대해서는 전문가들조차 의견이 분분하다. 최보원 한국투자증권 연구원은 "주택 가격과 함께 상업용 부동산 가격 역시 하락하고 있어, 가격 하락에 따른 반발 매수세가 반복적으로 나타날 수 있지만 구조적 회복은 시간이 걸릴 전망"이라며 "리츠 전체가 같은 방향으로 움직이기보다는 투자 자산군에 따라 수익률이 갈릴 수 있다"고 말했다. 성상훈 기자 uphoon@hankyung.com
신한리츠운용, CIO직 신설…김병직 상무 선임

신한금융 계열사 신한리츠운용이 투자운용본부장(CIO) 직무를 신설하고 김병직 투자운용2부장(상무)을 첫 CIO로 선임했다.27일 투자은행(IB)업계에 따르면 신한리츠운용은 대표이사 산하에 CIO직을 신설했다. 김병직 투자운용2부장이 첫 CIO를 맡는다. CIO 직무를 새로 만들어 리츠의 안정적인 운용과 신규 투자를 진행하겠다는 포석이다. 김병직 신임 CIO는 앞으로 투자운용1부, 투자운용2부, 운용관리부를 총괄하게 된다.김병직 신임 CIO는 2017년 신한리츠운용 출범 때 합류했다. 신한금융지주 전략기획부 출신으로 그룹 내 부동산사업라인 태스크포스(TF)와 리츠AMC설립추진단에서 리츠운용 설립 업무를 맡았다. 신한리츠운용이 설립된 이후 신한알파리츠, 신한서부티엔디리츠를 상장시켰다.특히 2019년부터 투자운용2부장을 맡으며 물류센터, 쇼핑몰 등 포트폴리오 다변화를 이끌었다. 신한서부티엔디리츠에 서부티엔디 보유 자산인 인천 스퀘어원 쇼핑몰, 용산 드래곤시티 내 그랜드머큐어 호텔 편입을 주도했다. 2017년 10월 신한금융지주가 100% 출자해 설립한 신한리츠운용은 금융지주 중 첫 부동산 자산관리회사다. 리츠가 위탁한 부동산 투자, 운용 업무를 영위하는 중이다. 신한리츠운용은 2018년 신한알파리츠를 비롯해 2021년 신한서부티엔디리츠를 상장시키며 사세를 키우고 있다. 현재 김지욱 대표이사가 이끌고 있다. 신한알파리츠는 그레이츠판교, 용산 더 프라임, 그레이츠청계, 트윈시티 남산, 신한L타워, 삼성화재 역삼빌딩, 와이즈타워를 운용하고 있다. 그레이츠판교를 제외하고 모두 자(子)리츠가 각각 보유하는 구조다. 신한서부티엔디리츠는 인천 스퀘어원, 용산 그랜드머큐어 호텔을 편입
코람코더원리츠, 하나증권빌딩 공실 채워 배당률 7% 목전

여의도 하나증권빌딩을 자산으로 둔 코람코더원리츠가 공실을 메우며 임대율 100%를 채웠다. 이를 통해 배당률을 종전보다 높여 7%대 진입을 목표로 하고 있다. 24일 투자은행(IB) 업계에 따르면 코람코더원리츠는 서울 여의도 하나증권빌딩 1~2층 일부 공실을 채워 임대율 100%를 달성했다. 비어 있던 1~2층 일부 공간에 한정판 리셀(되팔기) 중개 플랫폼 '아웃오브스탁' 본점을 임차인으로 맞이했다. 아울러 기존 한국 3M이 사용하던 3개층 중 2개층을 신규 임차인 '디이그제큐티브센터'와 독일 물류기업 '퀴네앤드나겔'에 임대했다. 이를 통해 코람코더원리츠는 공모가(5000원) 기준 목표배당률을 연 7%대까지 높일 계획이다. 코람코더원리츠의 공모가 기준 배당률은 지난 사업연도(지난해 3월~올해 2월) 연 6.29%로 나타났다. 임차인 신규 계약 등에 따라 이번 사업연도(올해 3월~내년 2월) 목표 배당률은 종전 연 6.15%에서 연 6.55%로 0.40%포인트 높였다. 게다가 오는 20기(올해 9월~11월)와 21기(올해 12월~내년 2월) 각각 연 환산 7.22%, 7.50% 분기 배당을 실시하며 7%대 배당에 진입할 계획이다. 지난해 3월 상장 당시 목표배당률은 6%대였으나 상장 1년 만에 1%포인트 더 높은 배당률을 지급하게 되는 셈이다. 코람코더원리츠는 SK리츠와 함께 분기 배당(2·5·8·11월)을 실시하는 공모 리츠다.코람코더원리츠는 여의도 하나증권빌딩 1곳을 자산으로 편입하고 있는 리츠다. 하나증권, 하나은행 등 하나금융그룹 계열사와 인텔코리아, 한국3M 등 글로벌 대기업들을 주요 임차인으로 확보하고 있다. 지난해 강남역 인근 에이플러스에셋타워를 새로 편입하려 했으나 시장 경색에 따른 자금 조달 부담
삼성FN리츠, 수요예측 경쟁률 25대 1...시장 한파에도 ‘선방’

삼성그룹 스폰서 리츠인 삼성FN리츠가 기관투자가 대상 수요예측에서 두 자릿수 경쟁률을 확보했다. 실리콘밸리은행(SVB) 파산 사태 등으로 투자 심리가 위축됐던 시기에도 선방했다는 평가가 나온다.삼성FN리츠는 지난 20일부터 21일까지 이틀 동안 진행한 기관 수요예측에서 최종 경쟁률이 약 24.88대 1로 집계됐다고 24일 공시했다. 수요예측에는 총 51개 기관이 참여했다. 공모가는 단일가 5000원이다.참여기관 중 상장 이후 일정 기간 주식을 팔지 않겠다고 약속한 의무 보유 확약 비중은 3.92%(8.05개 기관)다.경쟁률이 두 자릿수를 기록했지만 수요예측 참여기관의 실제 납입 능력 등을 고려하여 전체 기관투자가에 배정된 배정물량 1426만8000주 중 1177만3480주만 기관에 배정됐다. 잔여 물량 249만4520주는 배정 받길 원하는 기관을 대상으로 추가로 주문을 받을 예정이다. 여기서도 미달이 나면 주관사단이 인수하는 구조다.다수 증권사가 주관사단으로 참여한 만큼 일부 잔여 물량이 남더라도 실제 부담은 그리 크지 않은 것으로 전망됐다. 삼성증권과 한국투자증권이 공동 대표 주관사, NH투자증권과 KB증권이 공동 주관사다.삼성그룹 내부에서 기대했던 것보단 저조한 성적표지만, 국내 리츠 시장의 불확실성이 높아졌다는 점을 감안하면 선방했다는 평가가 나온다. 국내 리츠 시장은 작년 말부터 금리 인상에 따른 부동산 시장 침체와 차입금 부담 등으로 위축됐다.삼성FN리츠와 비슷한 스폰서 리츠인 한화리츠는 3월 초 기관 수요예측에서 경쟁률 7.24대 1을 기록한 데 이어 일반청약에서는 미달이 발생했다. 3월 중순 실리콘밸리은행 파산 사태로 투자 심리가 더욱 얼어붙으며 삼성FN리츠의 부담도 컸다.핵심
SK리츠, 세번째 CB 발행…금리 낮춰 차입금 리파이낸싱

SK리츠가 세 번째 전환사채(CB)를 발행했다. 시장 금리 불안이 이어지고 있어 CB로 차입 금리를 절감하기 위해서다.15일 투자은행(IB) 업계에 따르면 SK리츠는 231억원어치의 사모 CB를 이날 발행했다. 표면이자율과 만기이자율은 각각 3.5%, 4.5%다. SK리츠는 CB 발행으로 조달한 자금으로 지난해 12월 스탠다드차타드은행에서 빌린 300억원을 갚을 예정이다. 은행 차입 만기일은 오는 8월이지만 이자율이 6.53%로 2%포인트 이상 이자를 절감하기 위해 중도 상환할 예정이다.SK리츠는 올해 만기가 돌아오는 차입금 규모가 7748억원으로 1년 전(1546억원)보다 6201억원 증가했다. 단기차입금 4078억원, 회사채 3262억원 등이다. 지난해 6월 SK U타워를 5072억원에 매입한 데 이어 9월 종로타워를 담고 있는 토털밸류제1호리츠 지분증권을 100% 인수하면서 부채가 늘어났다.이번 CB 발행은 금융 비용을 줄이려는 목적으로 풀이된다. SK리츠는 지난해 10월 업계 처음으로 CB를 발행했고 같은 해 12월 두 번째 CB를 발행했다. 이번 CB는 3번째 발행에 해당한다.한 IB 업계 관계자는 "CB를 발행하면 추후에 지분이 희석될 가능성이 있어 일반적으로 긍정적이라 평가하지 않지만, 금융 비용이 많이 올라간 지금 같은 상황에선 단기적으로 배당컷을 줄이기 위한 노력이라고 본다"고 말했다.이번 CB 발행엔 이지스자산운용과 코람코자산운용이 운용하는 사모펀드가 투자자로 들어왔다. 이지스운용의 '이지스멀티인컴일반사모투자신탁 제3호'는 한국투자증권을 통해 CB 130억원을 인수했고 코람코운용의 '코람코상장리츠메자닌일반사모투자신탁 제37·38호'는 삼성증권을 통해 71억원을 취득했다. 한국투자증권도 30억원을 사들였다.
"삼성FN리츠, 핵심 오피스 특화 리츠로 차별화된 성장"

“상장 리츠가 차별화된 경쟁력을 내세워 투자자를 유인하지 못하는 상황인 만큼 삼성FN리츠는 코어(핵심) 오피스 자산에 특화된 리츠를 목표로 성장해가겠습니다.”김대혁 삼성SRA자산운용 국내투자본부장 겸 리츠본부장(사진)은 6일 한국경제신문과 인터뷰에서 “당장의 배당수익률도 중요하지만, 영속형 리츠로서 성장 가능성에 더욱 무게를 두어야 한다”며 “핵심 업무지구에 있는 대형 오피스 빌딩을 위주로 지속해서 편입해 정기적이고 안정적인 현금흐름을 투자자에게 제공할 것”이라며 이같이 말했다. ○2030년까지 '자산 3조' 대형 리츠 목표삼성FN리츠는 삼성생명과 삼성화재가 앵커 투자자로 참여해 지분 39%를 보유한 스폰서 리츠다. 서울 강남 대치타워와 서울 중구 에스원빌딩을 기초자산으로 보유하고 있다. 대치타워는 삼성생명이 64.8%를 임차하고 있으며 에스원빌딩은 ㈜에스원이 100% 사용하고 있다.삼성FN리츠는 삼성 금융계열사가 보유한 오피스 빌딩을 추가로 편입해 자산규모를 키우겠단 성장 로드맵을 세웠다. 편입 대상이 모두 주요 핵심 업무지구에 위치한 오피스라는 점이 차별화 포인트다.우선 올해 삼성생명 잠실빌딩을 추가 편입할 예정이다. 이후 2024년부터 2030년까지 삼성생명 서초타워, 삼성화재 판교 사옥, 청담스퀘어, 삼성화재 서초사옥 등 주요 업무지역 내 우량 자산을 순차적으로 편입할 계획이다. 예정대로 진행되면 삼성FN리츠의 자산규모는 약 3조원에 육박할 것으로 추산됐다.김 본부장은 “핵심 지역에 위치한 국내 오피스 자산은 다른 부동산 자산보다 훨씬 안정적이고 공급 측면에서도 제한적이기 때문에 꾸준히 우상향할 수 있는
공모가 속속 회복…온기 도는 리츠

지난해 고금리와 부동산 시장 침체로 부진했던 리츠 시장에 온기가 돌고 있다. 금리 전망 변화와 오피스 빌딩 수요 증가 등으로 리츠가 다시 강세를 보일 것이란 관측이 증권가에서 나온다.2일 한국거래소에 따르면 상장 리츠 10개 종목으로 구성된 ‘KRX 리츠 TOP10지수’는 이날 865.16에 거래를 마쳤다. 이전 저점이었던 지난해 10월 말 761.87에 비해 13.56% 오른 수치다.레고랜드발 프로젝트 파이낸싱(PF) 사태 이후 크게 하락했던 리츠들의 가격이 다시 회복세를 보이고 있다. 공모가 이상으로 가격이 회복된 리츠도 속속 등장하고 있다. 신한알파리츠(6740원), 이리츠코크렙(5210원), 코람코에너지리츠(5160원), SK리츠(5140원) 등은 이날 공모가인 5000원 이상에서 거래를 마쳤다.지난해 전국 오피스 공실률은 2014년 이후 최저치를 기록했다. 오피스 공급은 줄고 있지만 수요는 늘고 있어 임대료가 상승세를 보이는 점도 긍정적이다.운용사들은 신규 리츠 출시를 준비하고 있다. 한화자산운용은 이달 말을 목표로 1160억원 공모 규모의 국내 오피스 리츠 상장을 추진하고 있다. 삼성금융그룹도 첫 공모 리츠 상장을 추진 중이다. 다음달 10일을 목표로 기업공개(IPO) 절차를 밟고 있다.성상훈 기자
"오피스 공실률 감소·임대료 상승"…꿈틀대는 리츠 시장

지난해 고금리와 부동산 시장 침체로 부진했던 리츠 시장에 온기가 돌고 있다. 금리 전망 변화와 오피스 빌딩 수요 증가 등으로 리츠가 다시 강세를 보일 것이란 관측이 증권가에서 나온다.2일 한국거래소에 따르면 상장리츠 10개 종목으로 구성된 'KRX 리츠 TOP10 지수'는 이날 865.16에 거래를 마쳤다. 이전 저점이었던 지난해 10월 말 761.87에 비해 13.56% 오른 수치다. 레고랜드발 프로젝트파이낸싱(PF) 사태 이후 크게 하락했던 리츠들의 가격이 다시 회복세를 보이고 있다. 공모가 이상으로 가격이 회복된 리츠들도 속속 등장하고 있다. 신한알파리츠(6740원), 이리츠코크렙(5210원), 코람코에너지리츠(5160원), SK리츠(5140원) 등은 이날 공모가인 5000원 이상에서 거래를 마쳤다. 리츠 가격과 배당금에 영향을 미치는 여러 변수들이 최근 긍정적으로 바뀌며 시장 수급이 몰리고 있다는 분석이다. 올해 말이나 내년 초에 미국 중앙은행(Fed)이 '피봇'(정책전환)을 할 것으로 예상하는 전문가가 많아지고 있다. 지난해 전국 오피스 공실률은 2014년 이후 최저치를 기록했다. 오피스 공급은 줄고 있지만 수요는 늘고 있어 임대료가 상승세를 보이는 점도 긍정적이다. 한 펀드매니저는 "가격이 상대적으로 저렴한 투자처를 찾는 가치투자 스타일의 매니저들이 최근 리츠를 주목하고 있다"고 했다. 운용사들은 신규 리츠 출시를 준비하고 있다. 한화자산운용은 이달 말을 목표로 1160억원 공모 규모의 국내 오피스 리츠 상장을 추진하고 있다. 한화생명보험, 한화손해보험 등 한화 계열사들이 사용하고 있는 건물을 이용하는 '스폰서 리츠'다. 삼성금융그룹도 첫 공모 리츠 상장
한화리츠, 내달 상장…"63스퀘어 등 핵심빌딩 빠져 흥행 물음표"

한화그룹 부동산에 투자하는 한화리츠가 다음달 유가증권시장에 상장한다. 연 5% 넘는 고금리로 자금을 조달한 데다 서울 여의도 63스퀘어, 장교동 한화빌딩 등 그룹을 대표하는 핵심 빌딩은 투자 대상에서 빠져 자금 모집에 어려움을 겪을 것이란 전망도 나온다.1일 증권업계에 따르면 한화자산운용은 한화투자증권과 한국투자증권을 공동주관사로 선정하고 상장을 준비하고 있다. 이 운용사가 출시하는 첫 리츠로 다음달 공모를 통해 총 1160억원을 모집할 계획이다.한화리츠는 한화생명의 노원·평촌·중동·구리 사옥과 여의도 한화손해보험 빌딩 등을 기초자산으로 한다. 자산 편입을 위해 연 5%대 중반 금리로 3276억원의 대출을 일으켰다. 연 2~3%대 금리로 자금을 조달한 다른 리츠에 비해 두 배 이상 높다.한화자산운용은 예상 배당수익률을 연 6.85%로 제시했다. 연 5~7% 배당수익률을 내세운 다른 기업 스폰서형 리츠와 비슷한 수준이다. 한화그룹 계열사들이 전체 자산의 약 68%를 임차 중이어서 안정적 배당이 기대되는 것이 장점이다.여의도 한화손해보험 빌딩을 제외하고는 우량 기초자산이 없다는 건 단점으로 지적된다. 여의도 63스퀘어, 장교동 한화빌딩 등이 제외돼 “‘한화 자투리 빌딩’으로만 만들었다”는 비판도 나온다. 종로구 SK서린빌딩, 분당 SK U타워, 종로타워 등 핵심 자산을 편입한 SK리츠와 대비된다.증권업계 관계자는 “해당 건물 임차인 대부분이 한화 계열사여서 임대료를 많이 올리지 못하는 것도 단점”이라고 했다. 자산 대부분이 비상업지구에 있는 것도 부담이다.박의명 기자
리츠의 자산가치를 제대로 따지는 방법[이지스의 공간생각]

필자는 대학에서 건축학을 전공했다. 당시 궁금증은 앞으로 설계할 공간의 가치를 ‘건축학개론’에서 더 나아가 금전적으로 어떻게 평가할 수 있는가였다. 이것이 부동산 금융의 방식으로 공간의 가치를 고민하는 이지스자산운용에 다니게 된 계기였다. 회사에 다니면서 궁금증에 대한 나름의 해답을 만들었다. 요즘은 일반 개인도 상장리츠에 쉽게 투자할 수 있다. 이분들께 본 칼럼을 통해 필자가 자산에 투자할 때 갖는 몇 가지 생각을 공유하고자 한다. 물론 순영업이익을 부동산 매매가격으로 나누는 자본환원율(Capitalization rate)을 일반적으로 떠올릴 수 있겠다. 쉽게 말해, 자본환원율이 높으면 매입가 대비 이익이 잘 나오는 자산이라는 뜻이다. 하지만 이런 숫자만 활용하고 해당 자산의 조건과 시장 현황을 제대로 이해하지 못한다면 결국 잘못된 투자로 이어질 수 있다. 더 살펴야 할 요인이 있는 것이다.우선은 어떤 산업군이 주로 사용하는 지역에 건물이 위치했는가를 봐야 한다. 특정 산업군의 임차인이 집중된 지역일 경우 해당 산업의 구조적인 변화가 부동산의 가치에 큰 영향을 줄 수 있다. 최근 예로는 테크(Tech) 기업이 모인 지역의 경우 재택근무, 금리 인상에 따른 투자금 축소 등의 영향으로 임차 면적이 축소되어 임대수익뿐 아니라 오피스 자산가치에도 타격을 주는 경우가 발생하고 있다. 산업의 부침을 이해하고자 한다면 지역을 더 깊이 들여다볼 수 있다.건물 내 임대차 계약의 형태도 살펴야 한다. 건물 임대차 계약 형태는 크게 보면 단일 임차인이 전체 건물을 장기 임차하는 형태인 싱글테넌트(Single-Tenant)와 여러 임차인이 다양한 기간으로 공간 일부에 임차하는 멀티
한화 첫 리츠 3월 나오지만…고금리에 흥행 불확실

한화그룹 부동산에 투자하는 한화리츠가 다음 달 유가증권시장에 상장한다. 연 5%가 넘는 고금리에 대출하고, 여의도 63스퀘어, 장교동 한화빌딩 등 핵심 자산이 빠져 투자금 모집에 어려움을 겪을 것이란 전망이 나온다.1일 증권업계에 따르면 한화자산운용은 한화투자증권과 한국투자증권을 공동주관사로 선정하고 상장을 준비하고 있다. 이달 초 증권신고서를 제출하고, 다음 달 공모를 통해 총 1160억원을 모집할 계획이다.한화리츠는 여의도 한화손해보험 빌딩, 한화생명 노원 사옥, 한화생명 평촌 사옥, 한화생명 중동 사옥, 한화생명 구리 사옥 등을 기초자산으로 한다. 여의도 63스퀘어, 장교동 한화빌딩 등 그룹사 핵심 자산은 편입 대상에서 제외돼 "'자투리 빌딩'으로만 만들었다"는 지적도 나온다.한화리츠는 자산 편입을 위해 3276억원의 대출을 일으켰다. 대출 금리는 연 5% 중반대로 알려졌다. 연 2~3%대의 금리로 자금을 조달한 다른 리츠에 비해 두 배 이상 높다.한화자산운용은 한화리츠의 예상 배당수익률을 6.85%로 제시했다. 연 5~7% 배당수익률을 내세운 다른 기업 스폰서형 리츠와 비슷한 수준이다. 한화그룹 계열사들이 전체 자산의 약 68%를 임차하고 있어 안정적 배당이 기대되는 것이 장점이다.증권업계는 흥행이 쉽지 않을 것이란 전망을 내놓고 있다. 리츠의 장기 수익률은 기초 자산으로 결정되는데, 여의도 한화손해보험 빌딩을 제외하고 우량 자산이 없기 때문이다. 종로구 SK서린빌딩, 분당 SK U타워, 종로타워 등 핵심 자산을 편입한 SK리츠와 대비된다.투자자들의 기대만큼 임대료를 높이는 것이 어려울 것이란 전망도 나온다. 증권업계 관계자는 “기업 스폰서형 리
'레고랜드 충격' 딛고…반등 나선 리츠

올 들어 금리 인상과 ‘레고랜드 사태’ 여파로 주가가 크게 꺾인 리츠(REITs·부동산투자회사)가 반등을 시도하고 있다. 미국 기준금리 인상 속도가 완화된 데다 배당 기대가 커지면서다.22일 한국거래소에 따르면 국내 증시에 상장된 리츠 21개 종목은 최근 한 달(11월 21일~12월 22일) 동안 평균 3.72% 상승한 것으로 나타났다. 같은 기간 코스피지수가 2.59% 하락한 것을 고려하면 시장 수익률을 웃돌았다.가장 많이 오른 종목은 SK리츠다. 한 달간 19.52% 올랐다. 지난 5일 FTSE 글로벌리츠지수에 신규 편입됐다는 소식이 알려지면서 외국인의 매수세가 이어졌기 때문이다.리츠는 투자자로부터 자금을 모아 부동산 관련 자산에 투자한 뒤 수익을 배당하는 상품이다. 올 상반기 증시가 약세를 보이자 5~10%대의 높은 배당수익률을 앞세워 인기를 얻었다. 하지만 자금조달 금리 상승 탓에 배당여력이 줄어들 수 있다는 우려가 나오면서 하반기 들어 리츠 주가가 크게 빠졌다.이달 들어선 분위기가 다시 반전됐다. 금리 인상 속도가 둔화할 것이란 예상이 나오면서 리츠 투자에 대한 우려가 줄어들고 있다는 분석이다. KRX 리츠인프라지수는 이달 들어 2.28% 상승했다. 하반기 리츠 주가가 빠지면서 배당 수익률이 높아진 점도 단기 상승세에 기여하고 있다는 평가다. 한국리츠협회에 따르면 국내 21개 상장 리츠의 22일 기준 평균 시가배당률은 7.0%다.다만 현 상승세가 추세적 반등으로 이어지긴 쉽지 않다는 시각도 있다. 장승우 대신증권 연구원은 “기준금리가 정점을 찍은 내년 하반기 이후부터 추세적 상승세가 나타날 것”이라고 설명했다. 삼성증권에 따르면 디앤디플랫폼리츠는 내년 연간 배당수익률이 9

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