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은행권 1조 규모 '편법 PF대출' 적발

금융감독원이 4일 발표한 주요 금융지주·은행 검사 결과에서 내부 규정을 어기고 위험도가 높은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 취급하는 등 주요 은행이 고위험 자산의 통제를 소홀히 한 사례가 다수 적발됐다.금감원에 따르면 국민은행은 자체 규정상 PF 브리지론 취급이 제한돼 있으나 영업부서가 이를 우회해 부동산담보대출로 처리하는 편법을 저질렀다. PF 대출은 크게 토지 매입부터 인허가까지 단계인 브리지론과 착공에 들어간 본 PF로 나뉜다. 브리지론은 통상 저축은행과 상호금융사 등이 취급한다.브리지론은 해당 사업에서 수익이 나지 않기 때문에 은행의 상환능력 심사를 통과하기 어렵다. 그런데도 국민은행은 해당 부지 철거 예정 건물의 임대료 수입을 상환능력에 반영해 대출을 승인했다. 이런 편법 브리지론 대출을 총 9건, 9290억원 규모로 실행했다.은행 브리지론은 금융당국이 매 분기 발표하는 PF 잔액 및 연체율 통계에서도 빠졌다. 금감원은 다른 은행과 보험사를 실태 조사해 브리지론을 포함한 PF 통계를 수정할 방침이다.우리금융지주에선 그룹 차원에서 브리지론 취급을 금지했으나 자회사가 이를 어기고 60억원 규모의 브리지론을 내줘 대부분 부실이 발생한 사례가 나왔다. 국민은행은 2200억원 규모의 미국 상업용 부동산 담보대출에서 부실이 발생했는데 정상으로 처리했다.지난해 정기검사 대상이던 우리·KB·농협금융지주 모두 자회사인 부동산신탁사의 PF 사업장에서 발생할 수 있는 위험을 지주의 건전성 지표에 제대로 반영하지 않았다고 금감원은 지적했다. 이를 제대로 반영하면 보통주자본비율이 0.1~0.2%포인트 떨어질 것이라고 설명했다.강현우 기자
PF 뇌관 '책준형 신탁' 리스크 관리 강화

최근 수년간 신탁사들의 주요 먹거리로 통한 책임준공확약 관리형 토지신탁(책준형 신탁) 사업의 리스크 관리 기준이 대폭 강화된다. 건설업계의 부실이 금융권으로 옮겨붙어 ‘프로젝트파이낸싱(PF) 연쇄 부실’ 뇌관이 될지 모른다는 우려가 커진 영향이다.▶본지 2024년 6월24일자 A3면 참조20일 금융위원회와 금융감독원은 ‘부동산신탁사의 토지신탁 사업 내실화를 위한 금융투자업 규정 개정안’ 규정 변경을 예고한다고 밝혔다. 새 규정은 오는 7월 1일부터 시행할 계획이다.책준형 신탁은 신용도가 낮은 시공사가 부동산 PF 대출을 받을 수 있도록 신탁사가 일종의 연대보증을 서는 신탁 상품을 뜻한다. 신탁사가 대주단에 ‘약속한 일정 내에 사업장이 완공될 것’이라고 확약을 제공하는 형태다. 사업장이 제때 준공되지 않으면 신탁사가 대주단에 손해배상 책임을 진다.당국은 신탁사의 건전성 지표인 영업용순자본비율(NCR) 산정 과정에서 책준형 신탁의 반영도를 기존 대비 확 높이기로 했다. 기존 위험액 기준에서 빠진 책준+차입형 신탁(혼합형 신탁)을 위험액 산정 요소에 추가한다. 책준형 신탁 사업 규모의 15%만을 신용위험액에 반영하는 기존 방식 대신 앞으로는 예상 대비 실제 공정률 간 격차, 시공사·신탁사의 책준 기한 경과 여부 등을 따져 사업장별로 차등 계산하게 한다. 공기가 늦어져 손해배상 가능성이 높아진 사업장은 신용위험액을 더 많이 반영한다는 얘기다.사실상의 신탁사업 총량 규제도 도입한다. 신탁사의 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도를 새로 설정했다. 신탁사는 2027년 말까지 토지신탁 위험액 비중을 자기자본 대비 100%까지 내려야 한다.이번
책준형 부동산신탁에 총량 규제 적용…"PF 연쇄 부실 차단"

당국이 부동산신탁사의 토지신탁 리스크 관리 규정을 대폭 강화한다. 수수료가 높아 그간 신탁사들의 주요 먹거리로 통했던 책임준공확약 관리형 토지신탁(책준형 신탁) 관련 건전성 기준을 확 끌어올린다는 방침이다. 토지신탁은 부동산 신탁사가 토지를 수탁받아 주택, 상업시설, 물류시설 등을 짓고 분양한 뒤 수익을 배분하는 개발사업을 뜻한다.책준형 신탁 '연쇄 부실' 우려…"내실화 조치"20일 금융위원회와 금융감독원은 부동산신탁사의 토지신탁 사업 내실화를 위한 금융투자업규정 개정안 규정 변경 예고를 실시한다고 밝혔다.책준형 신탁은 신용도가 낮은 시공사가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받을 수 있도록 부동산 신탁사가 사업 위험을 분담하는 신탁 상품을 뜻한다. 신탁사가 대주단에 “약속한 일정 내에 사업장이 완공될 것”이라고 연대보증 식으로 확약을 제공하는 형태다.만일 사업장이 제때 준공되지 않으면 신탁사가 대주단에 준공 지연에 따른 손해배상 책임을 부담한다. 그간 책준형 신탁이 건설사 부실을 신탁사로 전이해 PF 연쇄 부실의 뇌관이 될 수 있다는 우려가 나온 이유다.금융위와 금감원은 "그간 부동산신탁사들이 토지신탁을 적극적으로 수주하면서 부동산신탁사의 재무구조 등에서 토지신탁의 비중이 높아지고 있다"며 "신탁사업장의 분양률이나 공정률이 떨어지면 신탁사 재무 여건에 영향이 가고, 이는 다시 토지신탁 사업 진행에 영향을 끼치는 구조라 관련 규정을 내실화할 필요가 있다"고 했다.위험 계산 사업장별로 정교화…건전성 지표에 반영당국은 신탁사의 건전성 지표인 영업용순자본비율(NCR) 위험
전수조사하니…'부실 PF' 6조원 수면 위로

정부가 전국 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장을 전수 조사한 결과 정리해야 할 사업장이 최소 500곳 이상인 것으로 나타났다. 이들 부실 PF 사업장에 내준 전체 금융권의 익스포저(대출·보증 등)만 23조원에 육박한다.금융위원회와 금융감독원은 지난 9월 말 기준 부동산 PF 사업성 평가 결과를 19일 발표했다. 전체 PF 익스포저는 210조4000억원으로 6월 말(216조5000억원)보다 6조1000억원 줄었다.구조조정 대상인 유의(C)·부실 우려(D) 등급 사업장 규모는 22조9000억원으로 1차 평가(21조원)보다 1조9000억원 늘어났다. 금융권은 1차 평가 이후 4조5000억원 규모의 C·D등급 사업장을 경·공매 등을 통해 정리했다. 새로 드러난 부실(C·D 등급) 사업장 규모는 6조4000억원에 달했다.더 늘어난 부실 PF…당국 "연내 9.3兆 정리할 것"부실 23조 육박 전체 11% 수준…1차보다 늘어 정상화 산 넘어 산정부는 지난해 말 태영건설 사태를 계기로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조조정에 들어가 매 분기 시장 상황을 점검하고 있다. 지난 5월에는 부동산 사업성 평가 기준을 개편하고 PF ‘옥석 가리기’에 착수했다. 핵심은 유의(C)·부실 우려(D) 등급 사업장에 자금을 투입해 재구조화하거나 경·공매로 처분하는 것이다. ○토담대에 부실 집중금융위원회와 금융감독원이 19일 발표한 지난 9월 말 기준 부동산 PF 사업성 평가 결과를 보면 전체 PF 익스포저(210조4000억원)는 6월 말 1차 평가 때보다 6조1000억원 줄었다. 신규 추진 사업보다 재구조화되거나 정리된 사업이 더 많다는 의미다. 부동산 경기 침체에 정부의 구조조정 기조가 맞물려 작년 말 5000여 개에 달하던 PF 사업장도 4000개
검찰, 'PF 대출금 수백억 취득' LS증권 전 임원 구속기소

직무상 알게 된 정보를 이용해 수백억 원의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금을 빼돌린 혐의를 받는 전직 증권사 임원이 구속 상태로 재판에 넘겨졌다.16일 서울중앙지검 반부패수사3부(이승학 부장검사)는 전직 LS증권 임원 김모 씨(43)를 특정경제범죄가중처벌법 위반(수재 등) 혐의로 구속기소했다고 밝혔다.김 씨는 부동산 개발업체를 몰래 운영하면서 부동산 PF 사업과 관련해 금융 주관 업무를 하며 알게 된 정보를 이용해 PF 대출금 830억원을 유출하고 이 중 600억원을 챙긴 혐의를 받는다. 그는 직무와 관련해 5억5000만원을 받은 혐의도 있다.이날 검찰은 PF 대출금 중 150억원을 취득한 전직 증권사 직원 유모 씨(43)도 함께 재판에 넘겼다. PF 사업 시공사에서 일하며 허위 내용으로 수주심사를 통과시키고 PF 대출금 집행에 가담한 혐의를 받는 현직 증권사 직원 홍모 씨(41)도 불구속 기소됐다.금융감독원은 지난해 말 LS증권, 메리츠증권, 다올투자증권 등 증권사를 상대로 기획검사를 실시해 김 씨 사건을 적발하고 올 1월 검찰에 수사를 의뢰했다. 검찰은 LS증권과 현대건설 등 10여 곳을 압수수색하고 지난달 김 씨에 대해 구속영장을 받아냈다.검찰 관계자는 "죄에 상응하는 처벌이 이루어질 수 있도록 공소 유지에 만전을 다하겠다"고 전했다.박시온 기자 ushire908@hankyung.com
부동산 PF 신디케이트론, 반년간 고작 3건 그쳐

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 재구조화의 핵심 프로그램으로 관심을 모은 금융권 신디케이트론이 출범 반년 동안 고작 세 건 실행된 것으로 나타났다. 정부가 연착륙이라고 자평하는 것과 달리 업계에선 PF 구조조정이 지지부진하다는 지적이 나온다.김병환 금융위원장은 5일 PF 신디케이트론이 지원한 사업장인 경기 고양시 풍동 데이엔뷰 현장에서 간담회를 열고 신디케이트론 공급 현황을 비롯해 PF 구조조정 진행 상황을 발표했다.지난 7월 조성한 이후 현재까지 세 개 사업장에 신디케이트론이 실행됐다. 9월 서울 오피스 경락 자금(790억원), 10월 부산 아파트 유동성 지원(800억원), 11월 데이엔뷰 공사비(2000억원) 등 총 3590억원이다.PF 신디케이트론은 경·공매에 나온 PF 사업장을 인수하려는 신규 사업자에게 자금을 공급하는 대출이다. 은행 5곳, 보험사 5곳이 1조원을 모아 출범한 후 최대 5조원까지 규모를 키우기로 했다. 5조원은 정부가 예상하는 정리 대상 PF(13조5000억원)의 40%에 해당한다.신규 자금을 투입하는 PF 재구조화는 주택 공급 측면에서도 중요한 과제로 꼽힌다. 하지만 상당수 사업장의 시행사가 금리 하락을 기대하고 ‘버티기’에 들어가 구조조정이 기대만큼 속도를 내지 못하고 있다는 게 업계의 분석이다.강현우 기자
롯데물산, 건설·케미칼 위기 때마다 등판…신용 제공 부담 ‘가중’

롯데물산이 롯데그룹의 유동성 위기에 휩싸일 때마다 등판해 재무 버팀목 역할을 수행하고 있다. 롯데건설에 이어 롯데케미칼 지원에 따라 재무 부담이 가중되는 추세다.28일 금융감독원에 따르면 롯데물산이 롯데그룹 계열사에 제공하는 신용보강 규모는 1조9589억원에 달한다. 이번 롯데월드타워 담보 제공까지 포함하면 최대 4조원에 육박할 것으로 관측된다. 롯데그룹은 롯데케미칼의 채권자 설득을 위해 회사채에 시중은행 보증을 제공하기로 했다. 롯데물산은 이 시중은행들에 가치 6조원에 육박하는 롯데월드타워를 담보로 제공한다.롯데물산은 롯데건설 위기에 이어 롯데케미칼 업황 부진까지 이어져 지원을 이어와 재무 부담이 커지는 중이다. 부채비율은 100% 미만으로 관리되고 있으나 신용 보강이 적지 않기 때문이다.롯데물산의 대표적인 신용 보강은 롯데건설 지원 프로젝트파이낸싱(PF) 펀드인 프로젝트 샬롯이다. 이 펀드에 대한 신용 보강 규모는 1조6000억원에 달한다. 롯데물산은 이 PF 펀드의 선순위 대주단(1조2000억원)과 중순위 대주단(4000억원)에 이자 자금보충을 제공했다. 후순위는 롯데그룹 계열사로 구성돼 있어 사실상 전체 PF 펀드에 신용을 제공해준 셈이다. 롯데물산은 롯데건설 지원 펀드에 2000억원을 후순위로 투입하기도 했다.이자 자금보충은 숨겨진 신용 보강으로 꼽힌다. 차주인 롯데건설이 이자를 지급하지 못하면 롯데물산이 대신 지급하도록 하는 신용 보강 형태다. 이자만큼만 익스포저(위험노출)를 잡아 우발채무 규모를 축소하는 효과를 지니는 것으로 알려져 있다. 대출 1조원, 금리 연 5%에 이자 자금보충을 제공하면 대출 1조원에 신용보강을 제공하는 효과를 지니지
증권사, 개발 시장 주도 나선다…‘에쿼티 쇼티지 공급 펀드’ 채비

국내 대형 증권사들이 부동산 개발 시장에서 주도권을 잡기 위한 움직임을 보이고 있다. 정부가 프로젝트파이낸싱(PF) 자기자본 비율을 종전 3%에서 20%로 끌어올리도록 하자 시행사들이 자기자본 부족 현상을 마주할 것을 예상해 에쿼티 공급 펀드 조성에 박차를 가하는 추세다. 자기자본 규제에 따라 앞으로 일부 대형 시행사와 증권사가 부동산 개발 시장을 주도해나가는 대형화 현상이 벌어질 것이란 전망이 고개를 들고 있다. 치고 나가는 KB증권…2000억 부동산 에쿼티 펀드 조성15일 투자은행(IB) 업계에 따르면 KB증권은 내년 1분기 2000억원 규모의 부동산 개발 사업 에쿼티(자본) 투자 펀드를 조성할 계획이다. PF 자기자본 비율 상향에 따라 에쿼티 쇼티지(공급부족)가 발생한 개발 시행사에 자본을 공급해 두자릿수 이상의 고수익을 노리는 전략이다. KB증권이 IMM인베스트먼트와 함께 조성한 1200억원 규모의 부동산 기관전용 사모펀드의 후속 펀드 성격이다. KB증권은 부동산 기관전용 사모펀드팀을 별도로 꾸려 활발하게 부동산 투자에 나서고 있다. 부동산 기관전용 사모펀드를 만들어 서소문 11·12지구 재개발 사업 PF 대출 등에 투자를 계획 중이다. 에쿼티 펀드 외에도 부동산 전 단계에 투자하는 펀드도 출시할 방침이다. 증권사들, 기관전용 펀드 조성 경쟁앞으로 자본력 있는 대형 증권사들이 개발 시장을 주도하게 것으로 관측된다. PF 기관전용 사모펀드를 추진해온 미래에셋증권, 하나증권 등도 비슷한 에쿼티 펀드 조성을 검토하고 있다. 앞서 이 증권사들은 연기금, 금융회사 등 일부 전문투자자만 투자할 수 있는 기관 전용 사모펀드를 추진해 자금을 모집해왔다. PF 대출 위주
부동산 PF 자기자본비율, 20%까지 확 끌어올린다

정부가 3% 안팎인 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 2028년까지 20%로 끌어올린다. 토지주가 토지와 건물을 리츠(부동산투자회사)에 현물로 출자하면 부동산이 매각돼 이익을 실현하는 시점까지 양도소득세 납부 시점을 늦춰준다. 세제 혜택이라는 ‘당근’과 자기자본비율이 낮을수록 대손충당금을 더 쌓도록 하는 ‘채찍’을 병행해 개발업계 병폐인 ‘저자본·고보증 관행’ 개선에 나선다.▶본지 9월 4일자 A1, 4면 참조정부는 14일 경제관계장관회의를 열고 이 같은 내용을 담은 ‘부동산 PF 제도 개선 방안’을 발표했다. 부동산 PF는 개발 프로젝트에서 발생하는 미래 수익을 담보로 자금을 조달하는 금융 기법이다. 국내 PF는 230조원(작년 말 기준) 규모다.그동안 PF 사업은 자기자본비율이 낮아 40%에 달하는 토지비를 고금리 대출로 받고, 은행은 사업성을 제대로 평가하기보다 건설사·신탁사의 보증(책임준공 확약)에 의존해 대출하는 기형적 구조로 이뤄져 왔다.이번 PF 제도 개선의 핵심은 땅 주인이 토지·건물을 리츠에 현물로 출자하도록 유도해 자기자본비율을 높이는 것이다. 지금은 개인과 기업이 보유 토지를 PF에 출자할 때 법인세·양도세를 내야 하지만 내년 조세특례법을 개정해 과세를 이연하기로 했다. 정부는 또 자기자본비율이 높은 PF 사업에 용적률과 공공기여 완화 같은 인센티브를 주기로 했다.자기자본비율이 낮은 사업장은 대출 문턱을 높인다. 은행과 보험사, 증권사가 PF 대출 때 쌓아야 하는 자본금과 대손충당금 비율을 PF 사업 자기자본비율에 따라 차등화하기로 했다. 전문평가기관의 PF 사업성 평가를 의무화하고, 평
금융위, 트럼프發 충격 대비…채권·PF 시장안정 조치 연장

금융당국이 미국 대선 이후 금융시장 변동성 확대에 대응하기 위해 올해까지 예정한 채권 및 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 안정 조치를 내년에도 이어가기로 했다. 금융위윈회는 13일 김소영 부위원장 주재로 금융시장 현안 점검·소통 회의를 열고 20조원 규모로 운영 중인 채권시장안정펀드를 비롯해 최대 37조6000억원 규모의 시장 안정 프로그램을 내년에도 유지하기로 했다. PF 관련 한시적 금융규제 완화 조치도 내년 6월까지 연장한다.강현우 기자
현대건설, CJ 가양 PF에 1.3조 보증 확약…익스포저 줄이기 ‘안간힘’

현대건설이 사업비 5조원 규모 사업장인 CJ 가양 부지의 원활한 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환을 위해 1조3000억원 규모 후순위 대출에 자금보충을 약속했다. 빠르게 본 PF로 넘겨 브릿지론 위험노출(익스포저)을 줄이기 위해 이례적으로 본 PF 신용 제공에 나선 것으로 풀이된다. 이번 신용 보강에 따라 CJ 가양 부지 개발 사업에 속도가 붙을 전망이다. 30일 투자은행(IB) 업계에 따르면 CJ 가양 부지 본 PF는 선순위 1조7000억원과 후순위 1조3000억원 등 총 3조원으로 구성됐다. CJ 가양 부지 시공사인 현대건설은 선순위에 책임준공, 후순위에 자금보충을 확약해 원활한 본 PF 조달을 지원하기로 했다. 본 PF 대표 주관사인 KB증권은 연말까지 자금 조달을 마무리할 예정이다. 이후 내년 3월쯤 착공에 들어갈 예정이다.자금보충은 시공사가 유동화회사인 특수목적법인(SPC)과 약정을 체결해 PF 대출채권의 기한이익상실(EOD) 위험을 낮추는 신용 제공 방식이다. PF 채권에 EOD 사유가 발생했을 때 시공사가 부족 자금을 대야 하는 의무를 지는 형태다. 책임준공이란 공사 기한 내에 건축물을 준공하겠다는 의미다. 이번 선순위 대출에도 책임준공과 함께 미이행 때 손해배상 의무까지 부여해 준공 강제성을 높였다.도급순위 2위에 해당하는 대형 시공사가 후순위 PF 대출에 조단위 자금보충을 약속하는 것은 이례적이라는 평가다. 통상 대형 시공사들은 원활한 본 PF 조달을 위해 하위 5~10% 자금에 자금보충을 하거나 직접 자금을 집행하는 수준에 머무른다. 본 PF 규모가 1조원이면 이중 500억원을 직접 후순위로 대출해주는 식이다. 그간 현대건설이 제공하는 본 PF 단계 신용 보강 규모는 2500억원을 넘지 않았다.현대건설이 본 P
농협·수협, 대출액 400조 육박…재무건전성 '빨간불'

총대출액이 400조원에 달하는 농어촌 지역 농협·수협·산림조합의 재무 건전성에 빨간불이 켜졌다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 공동대출 부실 등으로 연체액이 16조원에 육박하면서다. 농협은 회수가 어려운 부실채권을 사상 처음으로 외부에 매각하기로 했다.6일 국회 농림축산식품해양수산위원회 소속 윤준병 더불어민주당 의원이 농협·수협·산림조합중앙회에서 받은 자료에 따르면 지난 6월 말 세 개 단위조합의 조합원 상호금융 대출 잔액은 391조4490억원으로 집계됐다.2021년(348조7269억원)에 비해 42조7221억원 늘었다. 올 들어서도 6개월 새 4조원 넘게 증가했다. 대출 잔액은 농협 단위조합이 348조5498억원, 수협 34조1603억원, 산림조합은 8조7389억원이다. 상호금융은 지역 단위조합 차원에서 조합원 간 자금을 융통하는 사업이다.연체 증가 속도는 더 가파르다. 농협 단위조합 연체율은 2021년 0.88%에서 올 6월 3.81%로 4.3배 뛰었다. 국내 전체 은행의 평균 연체율(0.42%)을 크게 웃돈다. 농협 단위조합에서 최고 연체율은 37.61%에 달했다. 수협 단위조합 연체율은 2021년 1.64%에서 올 6월 6.08%로, 산림조합 단위조합은 같은 기간 1.50%에서 5.63%로 증가했다.이들 세 기관에서 연체율이 10%를 넘는 단위조합은 농협 72개, 산림조합 19개, 수협 9개 등 총 100곳에 이른다. 전체 대출 잔액 가운데 연체액은 15조8000억원으로 파악됐다.적자 조합도 상당하다. 작년 말 기준 산림조합은 140곳 중 절반에 가까운 64곳(45.7%)이 적자였다. 수협은 24.4%인 22곳 조합이 적자를 냈다. 농협의 적자 조합은 19곳(1.7%)이었다. 쌓여가는 부실채권 역시 골칫거리다. 임미애 민주당 의원에 따르면 농협 상호금융의 고정이하여신(연체 3
메리츠증권, 마곡 PF 1.3조 리파이낸싱 주관…롯데와 다시 ‘합작’

메리츠증권이 1조3000억원 규모 서울 마곡 복합단지 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 주관에 나섰다. 메리츠금융그룹은 롯데그룹과 다시 한 번 합심해 자금 조달을 할 계획이다.4일 투자은행(IB) 업계에 따르면 메리츠증권은 마곡 마이스PFV를 차주로 하는 마곡 지구 PF 리파이낸싱을 실시하고 있다. 마곡 4개 블록 가운데 케이스퀘어 마곡(CP3-2)을 제외한 르웨스트 시티타워(CP1), 롯데캐슬 르웨스트(CP2), VL르웨스트(CP3-1) 등 3곳이 이번 리파이낸싱 담보 대상이다. 대출 실행일은 오는 8일이다. 만기는 대출 실행으로부터 1년6개월이다.마곡 마이스 복합단지는 사업비 4조2000억원 규모 프로젝트다. 전체 대지면적은 8만2721㎡로 서울 월드컵경기장 9배 규모다. 연면적은 82만7000㎡ 규모로 조성된다. 마곡 마이스 복합단지에 들어서는 르웨스트시티타워와 케이스퀘어 마곡은 오피스 건물이며 롯데캐슬 르웨스트는 생활형 숙박시설에서 오피스텔로 변경된다. VL르웨스트는 시니어 레지던스다. 시행사는 마곡 마이스PFV로 롯데건설, 메리츠증권 등이 컨소시엄을 구성해 공동 설립한 프로젝트금융회사다. 2021년 착공해 올해 말 준공을 앞두고 있다.한 대주단 관계자는 “메리츠증권이 리파이낸싱을 하고 있는데 인기가 많은 것으로 알고 있다”며 “사실상 담보대출 성격이라 리스크가 적어 순항하고 있는 중”이라고 전했다.롯데건설은 메리츠금융그룹과 다시 한번 손을 잡았다. 이 사업장은 메리츠증권이 3년 전인 2021년 2조5000억원 규모 PF를 주선해 이목을 끌었던 곳이다. 교보생명, DB손해보험, 신협중앙회 등 국내 43개 금융회사가 참여하는 등 증권업계에서 추진한 최대 규모 PF 조달이었다. 기존 대주단은 이
한투캐피탈, ‘목동 옛 KT 부지’ 브릿지론 1000억어치 인수

한국투자캐피탈이 목동 옛 KT 부지 브릿지론 1000억원어치를 인수한다. 자본 확충에 나서며 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 집행에 조금씩 나서고 있는 모습이다.2일 투자은행(IB)업계에 따르면 키움증권은 목동 옛 KT 부지 브릿지론 선순위 약 1000억원을 한투캐피탈에 셀다운(재매각) 했다. 키움증권이 지난 8월 선순위 3600억원, 후순위 2500억원 등 총 6100억원을 단독 인수한 브릿지론이다. 이중 선순위 브릿지론의 경우 다른 기관투자가에 매각하는 셀다운을 진행하고 있다.한투캐피탈이 선순위 대출채권 인수에 나선 것은 이 부지 개발 사업이 유망하다고 보기 때문이다. 이 사업장은 양천구 목동 924번지 일원에 지하 6층~지상 48층 규모의 오피스텔과 근린생활시설을 짓는 프로젝트다. 기존 KT전산센터를 철거 후 조만간 시공사를 선정해 내년쯤 본 PF로 전환할 예정이다. 시공사로는 삼성물산이 유력하게 거론되고 있다. 서울 핵심 주거지역의 대형 개발 사업이지만 PF 자금 경색 여파로 사업이 진척되지 못해 왔다. 신세계건설이 시공사로 나섰으나 본 PF 전환에 어려움을 겪었다. 부동산 개발 사업은 브릿지론을 거쳐 부지 매입과 인허가를 밟은 뒤 시공사를 선정하고 본 PF를 조달해 착공 및 준공으로 이어진다. 대다수 브릿지론 사업장은 리스크가 큰 초입 단계라 PF 경색 사태 이후 본 PF로 넘어가기 어려웠다.한국투자금융지주의 100% 자회사인 한투캐피탈은 지난 8월 600억원 규모의 유상증자를 실시하는 등 자본 확충을 기반으로 우량한 PF 사업장 대출에 조금씩 나서고 있다. 한투캐피탈은 PF 경색 이후 꾸준히 자본을 늘려나가는 캐피털사로 꼽힌다. 지난해엔 두 차례에 걸쳐 4400억원, 800억원 등 총 5200억
청담·한남 '고급 오피스텔' 한파…자금난에 존폐 위기

서울 강남·용산구 등 인기 주거지에 들어서는 ‘하이엔드(고급) 오피스텔’ 사업이 자금난으로 차질을 빚는 사례가 잇따르고 있다. 약 2년 전부터 이어진 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위기가 가라앉지 않고 있는 데다 미분양 등이 겹치며 자금 조달이 갈수록 어려워지고 있어서다. 일부 사업장은 잇달아 공매에 나오며 사업 존폐 위기에 몰렸다. 설계 변경 등에 분양 일정을 미루는 단지도 나왔다. 하이엔드 오피스텔 시장 얼어붙어1일 개발업계에 따르면 강남구 청담동 131의 16에 짓던 ‘청담501’(옛 리카르디 아스턴 청담)은 지난달 말 공매가 시작됐다. 최저 입찰가 534억8700만원에서 시작해 차수별(5차까지)로 10%씩 가격을 낮추는 방식이다. 이 사업장은 브리지론(초기 토지비 대출) 만기 연장만 거듭하며 본PF 착수에 실패해 공매로 넘어간 사례다. 지난해 6월에도 토지 소유주와 대주단 간 갈등으로 기한이익상실(대출금 조기 회수)이 발생해 공매로 나온 곳이다. 당시에는 네 차례 공매가 유찰되다가 시행사 신유씨앤디(옛 아스터개발)가 토지주 지분을 전량 인수해 사업 좌초는 면했다.청담501은 대형 오피스텔 12실(전용면적 172~206㎡) 등으로 설계했다. 한 층당 한 실만 사용하도록 해 상류층을 겨냥한 초고급화를 노린 곳이지만, PF 위기 등에 사업이 차질을 빚었다.신유씨앤디가 서초구 잠원동에서 사업을 추진 중인 슈퍼 펜트하우스 ‘아스턴55’ 역시 자금 마련에 어려움을 겪는 것으로 알려졌다. 최근 한림건설의 100% 자회사인 한림대부개발이 1500억원 규모의 선순위 채권을 인수해 사업 정상화 기대가 일고 있다. 아스턴55는 전 가구 한강 조망이 가능한 펜트하우스로 설계

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