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한남2, 간신히 자금 모집…재개발도 어려운 PF 조달

계속되는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 경색에 ‘알짜’ 재건축·재개발 사업지도 자금 조달에 어려움을 겪고 있다. 서울 강북 주요 재개발 구역인 한남2재정비촉진구역 주택재개발정비조합은 최근 시공사와 새 금융 주관사의 협업으로 국공유지 매입을 위한 자금 조달에 겨우 성공한 것으로 확인됐다. 서울 내 다른 정비사업지는 PF 만기 연장에 어려움을 겪는 등 자금 시장 상황이 여전히 좋지 않다는 게 업계의 시각이다.24일 정비업계에 따르면 한남2구역 조합은 사업지 내 국공유지 매입을 위한 대주단 모집 절차를 거의 마무리 지으면서 다음달 초 기표를 앞두고 있다. 조달 금액은 국공유지 매입비와 대출이자 등을 합한 1680억원이다. 10여 개 금융사가 참여 의사를 밝히면서 2300억원 규모의 자금을 모집한 것으로 전해졌다.한남2구역은 우리투자증권이 지난달 금융 주관사 지위를 포기한다고 통보해 위기를 맞았다. 최근 불안정한 금융 환경 때문에 대주 모집이 제대로 되지 않자 주관사가 PF 조달을 포기한 것이다.결국 조합은 신영증권을 새 주관사로 정해 PF에 도전했다. 시공사인 대우건설도 지원에 나서면서 한 달여 만에 대주단 모집에 성공했다. 정비업계 관계자는 “기표를 위한 최소 자금 이상을 모집해 토지 매입 작업이 순조롭게 이뤄질 전망”이라고 설명했다.서울 내 유망 재개발 사업조차 대주 모집에 어려움을 겪는 등 부동산 PF 시장 경색은 정비사업에도 영향을 미치고 있다. 종로구 돈의문 2구역 도시정비형재개발사업은 본PF 전환 전까지 중·후순위 대출 만기 연장을 반복하고 있다. 서울역 밀레니엄 힐튼 서울호텔 재개발사업 역시 본PF 전환이 하반기로 미뤄
BNK·JB·DGB 지방금융 3社, 2년 만에 실적 '턴어라운드'

BNK, JB, DGB 등 서울이 아닌 지역에 본사를 둔 3대 지방 금융지주의 지난해 합산 순이익이 전년 대비 5% 넘게 증가한 것으로 파악됐다. 후퇴하던 지방 금융지주 3사의 실적이 증가세로 전환한 것은 2022년 이후 2년 만이다. 다만 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 규모에 따라 회사별 희비가 엇갈렸다.10일 금융권에 따르면 지방 금융지주 3사의 지난해 순이익은 총 1조7010억원으로 집계됐다. 2023년(1조6136억원)과 비교해 1년 사이 874억원(5.4%) 늘었다. 3사의 순이익 합산액은 2022년 1조7876억원으로 최대 기록을 세운 이후 2023년 10% 가까이 줄었지만 지난해 다시 반등에 성공했다.BNK금융의 순이익이 2023년 6398억원에서 지난해 8027억원으로 1629억원(25.5%) 증가해 가장 큰 폭으로 불어났다. 같은 기간 JB금융은 5860억원에서 6775억원으로 915억원(15.6%) 늘었다. 반면 DGB금융의 순이익은 이 기간 3878억원에서 2208억원으로 1670억원(43.1%) 급감했다.지방 금융지주 3사 모두 이자이익이 전년 대비 늘었지만 DGB금융은 부동산 PF 부실 대응으로 대규모 충당금을 적립해 실적이 악화했다. DGB금융의 충당금 전입액은 2023년 6068억원에서 지난해 7324억원으로 1256억원(20.7%) 늘었는데, 주요 계열사인 iM증권의 부동산 PF 관련 대손충당금 전입액만 이 기간 1627억원 늘었다. 전배승 LS증권 연구원은 “iM증권의 PF 충당금 적립률이 50%를 웃돌아 추가 손실 부담이 크게 줄었다”며 “(향후 DGB금융의) 긍정적 이익 모멘텀으로 작용할 것”이라고 분석했다.BNK금융의 충당금 전입액은 2023년 9526억원에서 지난해 7851억원으로 17.6% 줄었다. JB금융은 충당금 전입액을 같은 기간 4424억원에서 4786억원으로 8.2% 늘렸는데도 실적 반등에 성공했다.정의진
새마을금고·신협 '부실채권 자회사' 만든다

새마을금고중앙회와 신협중앙회가 부실채권(NPL) 정리를 전담하는 자산관리회사(AMC) 설립을 추진한다. 건전성에 비상등이 켜진 저축은행 업권도 연내 NPL 전문회사를 세울 계획이다. 올해 저축은행과 상호금융 업권의 최대 과제로 떠오른 ‘프로젝트파이낸싱(PF) 부실 정리’에 속도가 붙을지 주목된다. ◇상반기 내 법인 설립10일 금융권에 따르면 새마을금고중앙회는 오는 19일 이사회를 열어 ‘새마을금고 자산관리회사’(가칭)의 자본금 납입 방안을 의결할 계획이다. 이어 중앙회는 이달 말까지 정관 확정, 임원 선임, 설립 등기 신청 등을 진행하기로 했다. 신설 법인은 올 6월께 본격적으로 업무에 착수할 예정이다.지금도 새마을금고중앙회는 NPL 정리를 전담하는 MCI대부를 손자회사로 두고 있다. 그런데도 중앙회가 자산관리회사 설립을 추진하는 것은 MCI대부의 법상 한계 때문이다. 대부업체인 MCI대부의 총자산은 자기자본의 10배를 초과할 수 없다. 이 때문에 MCI대부가 NPL을 매입하면 자산 한도가 꽉 차고, 새마을금고중앙회가 MCI대부에 추가 출자해야 하는 상황이 반복됐다. 새마을금고중앙회는 작년 12월 MCI대부에 2700억원가량을 추가 출자했다.자산관리회사엔 이런 제한이 없다. 일정 금액을 출자한 뒤 추가적인 자본 투입 없이 차입만으로 자산을 운용할 수 있다는 뜻이다. 대부업체와 비교해 NPL 매입 여력이 훨씬 큰 셈이다. 같은 상호금융권인 농협은 중앙회 산하에 자산관리회사를 두고 있다. ◇일각에선 “부실 이연” 지적도신협중앙회도 농협과 새마을금고를 따라 자산관리회사를 설립하는 방안을 검토하고 있다. 작년 말 국회에 이 같은 내용이 담긴 신협법 개정안
건설업계 쇼크…"소형주택 공급 대란 우려"

금융당국이 증권사를 대상으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 추가 규제를 예고하자 건설업계는 “남은 숨통마저 막힐 것”이라며 우려하고 있다. 비교적 위험도가 높은 브리지론(초기 토지비 대출)을 주로 공급해온 증권업계가 자금 공급을 줄이면 사업 시작 자체가 어려워지기 때문이다. 건설업계에선 이번 조치가 현실화하면 지방뿐만 아니라 수도권에서도 주택 공급 대란이 벌어질 수 있다고 보고 있다.4일 건설·개발업계에 따르면 상당수 부동산 시행사가 올해 예정한 개발사업 일정을 연기하거나 아예 취소하고 있다. 수도권을 중심으로 오피스텔을 주로 공급해온 한 중견 시행사는 상반기 토지 매입 계획을 취소했다. 부동산 PF 대출 시장 경색이 올해 더 심해지면서 자금 조달 자체가 어려워졌기 때문이다. 지난해 지식산업센터와 오피스텔을 공급한 중견 시행사 역시 올해는 주택 공급 계획을 세우지 못하고 있다. 한 중견 시행사 대표는 “지금도 자금을 조달하지 못해 우량 사업장까지 휘청이는 상황”이라며 “그나마 자금줄 역할을 해온 증권사의 PF 대출 규제가 강화되면 신규 사업 자체가 아예 없을 것”이라고 말했다. 다른 시행사 관계자도 “현장에선 신규 PF 대출이 거의 이뤄지지 않고 있다”며 “자금줄을 막고 주택만 공급하라는 게 말이 되냐”고 반문했다.PF 시장 경색 장기화로 개발업계는 크게 위축되고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 전국에서 386곳의 개발업체가 문을 닫았다. 개발사 폐업 건수는 2022년 239건에서 2023년 278건을 기록하는 등 매년 증가하는 추세다.건설업계도 정부의 추가 규제에 우려가 크다. 지방 중견·중소 건설사를 중심
은행권 1조 규모 '편법 PF대출' 적발

금융감독원이 4일 발표한 주요 금융지주·은행 검사 결과에서 내부 규정을 어기고 위험도가 높은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 취급하는 등 주요 은행이 고위험 자산의 통제를 소홀히 한 사례가 다수 적발됐다.금감원에 따르면 국민은행은 자체 규정상 PF 브리지론 취급이 제한돼 있으나 영업부서가 이를 우회해 부동산담보대출로 처리하는 편법을 저질렀다. PF 대출은 크게 토지 매입부터 인허가까지 단계인 브리지론과 착공에 들어간 본 PF로 나뉜다. 브리지론은 통상 저축은행과 상호금융사 등이 취급한다.브리지론은 해당 사업에서 수익이 나지 않기 때문에 은행의 상환능력 심사를 통과하기 어렵다. 그런데도 국민은행은 해당 부지 철거 예정 건물의 임대료 수입을 상환능력에 반영해 대출을 승인했다. 이런 편법 브리지론 대출을 총 9건, 9290억원 규모로 실행했다.은행 브리지론은 금융당국이 매 분기 발표하는 PF 잔액 및 연체율 통계에서도 빠졌다. 금감원은 다른 은행과 보험사를 실태 조사해 브리지론을 포함한 PF 통계를 수정할 방침이다.우리금융지주에선 그룹 차원에서 브리지론 취급을 금지했으나 자회사가 이를 어기고 60억원 규모의 브리지론을 내줘 대부분 부실이 발생한 사례가 나왔다. 국민은행은 2200억원 규모의 미국 상업용 부동산 담보대출에서 부실이 발생했는데 정상으로 처리했다.지난해 정기검사 대상이던 우리·KB·농협금융지주 모두 자회사인 부동산신탁사의 PF 사업장에서 발생할 수 있는 위험을 지주의 건전성 지표에 제대로 반영하지 않았다고 금감원은 지적했다. 이를 제대로 반영하면 보통주자본비율이 0.1~0.2%포인트 떨어질 것이라고 설명했다.강현우 기자
PF 뇌관 '책준형 신탁' 리스크 관리 강화

최근 수년간 신탁사들의 주요 먹거리로 통한 책임준공확약 관리형 토지신탁(책준형 신탁) 사업의 리스크 관리 기준이 대폭 강화된다. 건설업계의 부실이 금융권으로 옮겨붙어 ‘프로젝트파이낸싱(PF) 연쇄 부실’ 뇌관이 될지 모른다는 우려가 커진 영향이다.▶본지 2024년 6월24일자 A3면 참조20일 금융위원회와 금융감독원은 ‘부동산신탁사의 토지신탁 사업 내실화를 위한 금융투자업 규정 개정안’ 규정 변경을 예고한다고 밝혔다. 새 규정은 오는 7월 1일부터 시행할 계획이다.책준형 신탁은 신용도가 낮은 시공사가 부동산 PF 대출을 받을 수 있도록 신탁사가 일종의 연대보증을 서는 신탁 상품을 뜻한다. 신탁사가 대주단에 ‘약속한 일정 내에 사업장이 완공될 것’이라고 확약을 제공하는 형태다. 사업장이 제때 준공되지 않으면 신탁사가 대주단에 손해배상 책임을 진다.당국은 신탁사의 건전성 지표인 영업용순자본비율(NCR) 산정 과정에서 책준형 신탁의 반영도를 기존 대비 확 높이기로 했다. 기존 위험액 기준에서 빠진 책준+차입형 신탁(혼합형 신탁)을 위험액 산정 요소에 추가한다. 책준형 신탁 사업 규모의 15%만을 신용위험액에 반영하는 기존 방식 대신 앞으로는 예상 대비 실제 공정률 간 격차, 시공사·신탁사의 책준 기한 경과 여부 등을 따져 사업장별로 차등 계산하게 한다. 공기가 늦어져 손해배상 가능성이 높아진 사업장은 신용위험액을 더 많이 반영한다는 얘기다.사실상의 신탁사업 총량 규제도 도입한다. 신탁사의 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도를 새로 설정했다. 신탁사는 2027년 말까지 토지신탁 위험액 비중을 자기자본 대비 100%까지 내려야 한다.이번
책준형 부동산신탁에 총량 규제 적용…"PF 연쇄 부실 차단"

당국이 부동산신탁사의 토지신탁 리스크 관리 규정을 대폭 강화한다. 수수료가 높아 그간 신탁사들의 주요 먹거리로 통했던 책임준공확약 관리형 토지신탁(책준형 신탁) 관련 건전성 기준을 확 끌어올린다는 방침이다. 토지신탁은 부동산 신탁사가 토지를 수탁받아 주택, 상업시설, 물류시설 등을 짓고 분양한 뒤 수익을 배분하는 개발사업을 뜻한다.책준형 신탁 '연쇄 부실' 우려…"내실화 조치"20일 금융위원회와 금융감독원은 부동산신탁사의 토지신탁 사업 내실화를 위한 금융투자업규정 개정안 규정 변경 예고를 실시한다고 밝혔다.책준형 신탁은 신용도가 낮은 시공사가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받을 수 있도록 부동산 신탁사가 사업 위험을 분담하는 신탁 상품을 뜻한다. 신탁사가 대주단에 “약속한 일정 내에 사업장이 완공될 것”이라고 연대보증 식으로 확약을 제공하는 형태다.만일 사업장이 제때 준공되지 않으면 신탁사가 대주단에 준공 지연에 따른 손해배상 책임을 부담한다. 그간 책준형 신탁이 건설사 부실을 신탁사로 전이해 PF 연쇄 부실의 뇌관이 될 수 있다는 우려가 나온 이유다.금융위와 금감원은 "그간 부동산신탁사들이 토지신탁을 적극적으로 수주하면서 부동산신탁사의 재무구조 등에서 토지신탁의 비중이 높아지고 있다"며 "신탁사업장의 분양률이나 공정률이 떨어지면 신탁사 재무 여건에 영향이 가고, 이는 다시 토지신탁 사업 진행에 영향을 끼치는 구조라 관련 규정을 내실화할 필요가 있다"고 했다.위험 계산 사업장별로 정교화…건전성 지표에 반영당국은 신탁사의 건전성 지표인 영업용순자본비율(NCR) 위험
전수조사하니…'부실 PF' 6조원 수면 위로

정부가 전국 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장을 전수 조사한 결과 정리해야 할 사업장이 최소 500곳 이상인 것으로 나타났다. 이들 부실 PF 사업장에 내준 전체 금융권의 익스포저(대출·보증 등)만 23조원에 육박한다.금융위원회와 금융감독원은 지난 9월 말 기준 부동산 PF 사업성 평가 결과를 19일 발표했다. 전체 PF 익스포저는 210조4000억원으로 6월 말(216조5000억원)보다 6조1000억원 줄었다.구조조정 대상인 유의(C)·부실 우려(D) 등급 사업장 규모는 22조9000억원으로 1차 평가(21조원)보다 1조9000억원 늘어났다. 금융권은 1차 평가 이후 4조5000억원 규모의 C·D등급 사업장을 경·공매 등을 통해 정리했다. 새로 드러난 부실(C·D 등급) 사업장 규모는 6조4000억원에 달했다.더 늘어난 부실 PF…당국 "연내 9.3兆 정리할 것"부실 23조 육박 전체 11% 수준…1차보다 늘어 정상화 산 넘어 산정부는 지난해 말 태영건설 사태를 계기로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조조정에 들어가 매 분기 시장 상황을 점검하고 있다. 지난 5월에는 부동산 사업성 평가 기준을 개편하고 PF ‘옥석 가리기’에 착수했다. 핵심은 유의(C)·부실 우려(D) 등급 사업장에 자금을 투입해 재구조화하거나 경·공매로 처분하는 것이다. ○토담대에 부실 집중금융위원회와 금융감독원이 19일 발표한 지난 9월 말 기준 부동산 PF 사업성 평가 결과를 보면 전체 PF 익스포저(210조4000억원)는 6월 말 1차 평가 때보다 6조1000억원 줄었다. 신규 추진 사업보다 재구조화되거나 정리된 사업이 더 많다는 의미다. 부동산 경기 침체에 정부의 구조조정 기조가 맞물려 작년 말 5000여 개에 달하던 PF 사업장도 4000개
검찰, 'PF 대출금 수백억 취득' LS증권 전 임원 구속기소

직무상 알게 된 정보를 이용해 수백억 원의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금을 빼돌린 혐의를 받는 전직 증권사 임원이 구속 상태로 재판에 넘겨졌다.16일 서울중앙지검 반부패수사3부(이승학 부장검사)는 전직 LS증권 임원 김모 씨(43)를 특정경제범죄가중처벌법 위반(수재 등) 혐의로 구속기소했다고 밝혔다.김 씨는 부동산 개발업체를 몰래 운영하면서 부동산 PF 사업과 관련해 금융 주관 업무를 하며 알게 된 정보를 이용해 PF 대출금 830억원을 유출하고 이 중 600억원을 챙긴 혐의를 받는다. 그는 직무와 관련해 5억5000만원을 받은 혐의도 있다.이날 검찰은 PF 대출금 중 150억원을 취득한 전직 증권사 직원 유모 씨(43)도 함께 재판에 넘겼다. PF 사업 시공사에서 일하며 허위 내용으로 수주심사를 통과시키고 PF 대출금 집행에 가담한 혐의를 받는 현직 증권사 직원 홍모 씨(41)도 불구속 기소됐다.금융감독원은 지난해 말 LS증권, 메리츠증권, 다올투자증권 등 증권사를 상대로 기획검사를 실시해 김 씨 사건을 적발하고 올 1월 검찰에 수사를 의뢰했다. 검찰은 LS증권과 현대건설 등 10여 곳을 압수수색하고 지난달 김 씨에 대해 구속영장을 받아냈다.검찰 관계자는 "죄에 상응하는 처벌이 이루어질 수 있도록 공소 유지에 만전을 다하겠다"고 전했다.박시온 기자 ushire908@hankyung.com
부동산 PF 신디케이트론, 반년간 고작 3건 그쳐

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 재구조화의 핵심 프로그램으로 관심을 모은 금융권 신디케이트론이 출범 반년 동안 고작 세 건 실행된 것으로 나타났다. 정부가 연착륙이라고 자평하는 것과 달리 업계에선 PF 구조조정이 지지부진하다는 지적이 나온다.김병환 금융위원장은 5일 PF 신디케이트론이 지원한 사업장인 경기 고양시 풍동 데이엔뷰 현장에서 간담회를 열고 신디케이트론 공급 현황을 비롯해 PF 구조조정 진행 상황을 발표했다.지난 7월 조성한 이후 현재까지 세 개 사업장에 신디케이트론이 실행됐다. 9월 서울 오피스 경락 자금(790억원), 10월 부산 아파트 유동성 지원(800억원), 11월 데이엔뷰 공사비(2000억원) 등 총 3590억원이다.PF 신디케이트론은 경·공매에 나온 PF 사업장을 인수하려는 신규 사업자에게 자금을 공급하는 대출이다. 은행 5곳, 보험사 5곳이 1조원을 모아 출범한 후 최대 5조원까지 규모를 키우기로 했다. 5조원은 정부가 예상하는 정리 대상 PF(13조5000억원)의 40%에 해당한다.신규 자금을 투입하는 PF 재구조화는 주택 공급 측면에서도 중요한 과제로 꼽힌다. 하지만 상당수 사업장의 시행사가 금리 하락을 기대하고 ‘버티기’에 들어가 구조조정이 기대만큼 속도를 내지 못하고 있다는 게 업계의 분석이다.강현우 기자
롯데물산, 건설·케미칼 위기 때마다 등판…신용 제공 부담 ‘가중’

롯데물산이 롯데그룹의 유동성 위기에 휩싸일 때마다 등판해 재무 버팀목 역할을 수행하고 있다. 롯데건설에 이어 롯데케미칼 지원에 따라 재무 부담이 가중되는 추세다.28일 금융감독원에 따르면 롯데물산이 롯데그룹 계열사에 제공하는 신용보강 규모는 1조9589억원에 달한다. 이번 롯데월드타워 담보 제공까지 포함하면 최대 4조원에 육박할 것으로 관측된다. 롯데그룹은 롯데케미칼의 채권자 설득을 위해 회사채에 시중은행 보증을 제공하기로 했다. 롯데물산은 이 시중은행들에 가치 6조원에 육박하는 롯데월드타워를 담보로 제공한다.롯데물산은 롯데건설 위기에 이어 롯데케미칼 업황 부진까지 이어져 지원을 이어와 재무 부담이 커지는 중이다. 부채비율은 100% 미만으로 관리되고 있으나 신용 보강이 적지 않기 때문이다.롯데물산의 대표적인 신용 보강은 롯데건설 지원 프로젝트파이낸싱(PF) 펀드인 프로젝트 샬롯이다. 이 펀드에 대한 신용 보강 규모는 1조6000억원에 달한다. 롯데물산은 이 PF 펀드의 선순위 대주단(1조2000억원)과 중순위 대주단(4000억원)에 이자 자금보충을 제공했다. 후순위는 롯데그룹 계열사로 구성돼 있어 사실상 전체 PF 펀드에 신용을 제공해준 셈이다. 롯데물산은 롯데건설 지원 펀드에 2000억원을 후순위로 투입하기도 했다.이자 자금보충은 숨겨진 신용 보강으로 꼽힌다. 차주인 롯데건설이 이자를 지급하지 못하면 롯데물산이 대신 지급하도록 하는 신용 보강 형태다. 이자만큼만 익스포저(위험노출)를 잡아 우발채무 규모를 축소하는 효과를 지니는 것으로 알려져 있다. 대출 1조원, 금리 연 5%에 이자 자금보충을 제공하면 대출 1조원에 신용보강을 제공하는 효과를 지니지
증권사, 개발 시장 주도 나선다…‘에쿼티 쇼티지 공급 펀드’ 채비

국내 대형 증권사들이 부동산 개발 시장에서 주도권을 잡기 위한 움직임을 보이고 있다. 정부가 프로젝트파이낸싱(PF) 자기자본 비율을 종전 3%에서 20%로 끌어올리도록 하자 시행사들이 자기자본 부족 현상을 마주할 것을 예상해 에쿼티 공급 펀드 조성에 박차를 가하는 추세다. 자기자본 규제에 따라 앞으로 일부 대형 시행사와 증권사가 부동산 개발 시장을 주도해나가는 대형화 현상이 벌어질 것이란 전망이 고개를 들고 있다. 치고 나가는 KB증권…2000억 부동산 에쿼티 펀드 조성15일 투자은행(IB) 업계에 따르면 KB증권은 내년 1분기 2000억원 규모의 부동산 개발 사업 에쿼티(자본) 투자 펀드를 조성할 계획이다. PF 자기자본 비율 상향에 따라 에쿼티 쇼티지(공급부족)가 발생한 개발 시행사에 자본을 공급해 두자릿수 이상의 고수익을 노리는 전략이다. KB증권이 IMM인베스트먼트와 함께 조성한 1200억원 규모의 부동산 기관전용 사모펀드의 후속 펀드 성격이다. KB증권은 부동산 기관전용 사모펀드팀을 별도로 꾸려 활발하게 부동산 투자에 나서고 있다. 부동산 기관전용 사모펀드를 만들어 서소문 11·12지구 재개발 사업 PF 대출 등에 투자를 계획 중이다. 에쿼티 펀드 외에도 부동산 전 단계에 투자하는 펀드도 출시할 방침이다. 증권사들, 기관전용 펀드 조성 경쟁앞으로 자본력 있는 대형 증권사들이 개발 시장을 주도하게 것으로 관측된다. PF 기관전용 사모펀드를 추진해온 미래에셋증권, 하나증권 등도 비슷한 에쿼티 펀드 조성을 검토하고 있다. 앞서 이 증권사들은 연기금, 금융회사 등 일부 전문투자자만 투자할 수 있는 기관 전용 사모펀드를 추진해 자금을 모집해왔다. PF 대출 위주
부동산 PF 자기자본비율, 20%까지 확 끌어올린다

정부가 3% 안팎인 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 2028년까지 20%로 끌어올린다. 토지주가 토지와 건물을 리츠(부동산투자회사)에 현물로 출자하면 부동산이 매각돼 이익을 실현하는 시점까지 양도소득세 납부 시점을 늦춰준다. 세제 혜택이라는 ‘당근’과 자기자본비율이 낮을수록 대손충당금을 더 쌓도록 하는 ‘채찍’을 병행해 개발업계 병폐인 ‘저자본·고보증 관행’ 개선에 나선다.▶본지 9월 4일자 A1, 4면 참조정부는 14일 경제관계장관회의를 열고 이 같은 내용을 담은 ‘부동산 PF 제도 개선 방안’을 발표했다. 부동산 PF는 개발 프로젝트에서 발생하는 미래 수익을 담보로 자금을 조달하는 금융 기법이다. 국내 PF는 230조원(작년 말 기준) 규모다.그동안 PF 사업은 자기자본비율이 낮아 40%에 달하는 토지비를 고금리 대출로 받고, 은행은 사업성을 제대로 평가하기보다 건설사·신탁사의 보증(책임준공 확약)에 의존해 대출하는 기형적 구조로 이뤄져 왔다.이번 PF 제도 개선의 핵심은 땅 주인이 토지·건물을 리츠에 현물로 출자하도록 유도해 자기자본비율을 높이는 것이다. 지금은 개인과 기업이 보유 토지를 PF에 출자할 때 법인세·양도세를 내야 하지만 내년 조세특례법을 개정해 과세를 이연하기로 했다. 정부는 또 자기자본비율이 높은 PF 사업에 용적률과 공공기여 완화 같은 인센티브를 주기로 했다.자기자본비율이 낮은 사업장은 대출 문턱을 높인다. 은행과 보험사, 증권사가 PF 대출 때 쌓아야 하는 자본금과 대손충당금 비율을 PF 사업 자기자본비율에 따라 차등화하기로 했다. 전문평가기관의 PF 사업성 평가를 의무화하고, 평
금융위, 트럼프發 충격 대비…채권·PF 시장안정 조치 연장

금융당국이 미국 대선 이후 금융시장 변동성 확대에 대응하기 위해 올해까지 예정한 채권 및 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 안정 조치를 내년에도 이어가기로 했다. 금융위윈회는 13일 김소영 부위원장 주재로 금융시장 현안 점검·소통 회의를 열고 20조원 규모로 운영 중인 채권시장안정펀드를 비롯해 최대 37조6000억원 규모의 시장 안정 프로그램을 내년에도 유지하기로 했다. PF 관련 한시적 금융규제 완화 조치도 내년 6월까지 연장한다.강현우 기자
현대건설, CJ 가양 PF에 1.3조 보증 확약…익스포저 줄이기 ‘안간힘’

현대건설이 사업비 5조원 규모 사업장인 CJ 가양 부지의 원활한 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환을 위해 1조3000억원 규모 후순위 대출에 자금보충을 약속했다. 빠르게 본 PF로 넘겨 브릿지론 위험노출(익스포저)을 줄이기 위해 이례적으로 본 PF 신용 제공에 나선 것으로 풀이된다. 이번 신용 보강에 따라 CJ 가양 부지 개발 사업에 속도가 붙을 전망이다. 30일 투자은행(IB) 업계에 따르면 CJ 가양 부지 본 PF는 선순위 1조7000억원과 후순위 1조3000억원 등 총 3조원으로 구성됐다. CJ 가양 부지 시공사인 현대건설은 선순위에 책임준공, 후순위에 자금보충을 확약해 원활한 본 PF 조달을 지원하기로 했다. 본 PF 대표 주관사인 KB증권은 연말까지 자금 조달을 마무리할 예정이다. 이후 내년 3월쯤 착공에 들어갈 예정이다.자금보충은 시공사가 유동화회사인 특수목적법인(SPC)과 약정을 체결해 PF 대출채권의 기한이익상실(EOD) 위험을 낮추는 신용 제공 방식이다. PF 채권에 EOD 사유가 발생했을 때 시공사가 부족 자금을 대야 하는 의무를 지는 형태다. 책임준공이란 공사 기한 내에 건축물을 준공하겠다는 의미다. 이번 선순위 대출에도 책임준공과 함께 미이행 때 손해배상 의무까지 부여해 준공 강제성을 높였다.도급순위 2위에 해당하는 대형 시공사가 후순위 PF 대출에 조단위 자금보충을 약속하는 것은 이례적이라는 평가다. 통상 대형 시공사들은 원활한 본 PF 조달을 위해 하위 5~10% 자금에 자금보충을 하거나 직접 자금을 집행하는 수준에 머무른다. 본 PF 규모가 1조원이면 이중 500억원을 직접 후순위로 대출해주는 식이다. 그간 현대건설이 제공하는 본 PF 단계 신용 보강 규모는 2500억원을 넘지 않았다.현대건설이 본 P

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