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[마켓인사이트][딜파일-롯데리츠]②오프라인 유통매장의 미래 우려 넘어설까

≪이 기사는 09월19일(09:31) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫롯데리츠(REITs·부동산투자회사)가 공모 흥행을 위해 넘어야 할 산은 오프라인 유통매장의 미래를 둘러싼 부정적 시각이라는 평가다. 오프라인 유통에 대한 우려는 홈플러스 매장을 기초자산으로 한 홈플러스리츠가 올 초에 공모를 자진철회한 이유 중 하나로 꼽힌다.롯데리츠가 담은 자산은 롯데마트·롯데백화점·롯데아울렛 등 10곳으로, 모두 오프라인 수요에 기반한 매장이다. 온라인·모바일을 통한 거래가 빠르게 늘어가는 상황에서 오프라인 유통매장이 설 자리가 좁아지고 있다는 우려가 일고 있다. 실제로 롯데리츠의 편입자산 10곳 중 8곳의 지난해 매출이 2017년보다 소폭 줄었다.과거 오프라인 유통매장을 자산으로 담은 공모리츠는 투자자들에게 싸늘한 반응을 얻는데 그쳤다. 이랜드리테일의 매장을 자산으로 담은 이리츠코크렙은 지난해 일반 청약에서 미달 사태를 빚었고, 홈플러스리츠도 공모를 포기했다. 한 투자은행(IB) 업계 관계자는 “장기임차 계약을 맺긴 했지만, 해당 오프라인 유통매장이 임차료를 꾸준히 내고 임차료를 올려서 지급할 만큼 앞으로도 실적을 낼수 있느냐가 그동안 유통매장 기반 공모리츠가 고전한 요인이었다”고 진단했다. 자산인 유통매장이 내는 임차료가 리츠 투자자들에게 제공하는 배당수익의 원천이기 때문이다.대형마트 1위업체인 이마트가 공모리츠가 아닌 세일 앤 리스백으로 자금조달을 추진하는 배경에도 이같은 불확실성이 깔려있다는 평가다. 이마트는 현재 전국 10여개 대형마트 매장을 약 1조원에 매각해 재임차하
[마켓인사이트] "개인청약 많을수록 인센티브"…증권사에 '미션' 부여한 롯데리츠

▶마켓인사이트 9월 16일 오후 3시18분다음달 유가증권시장에 입성하는 롯데리츠(REITs·부동산투자회사)가 개인의 청약률을 높이기 위해 이색적인 주관사 수수료 지급 방식을 처음으로 도입했다. 개인이 참여하는 일반청약 경쟁률을 높이는 데 기여한 증권사에 더 많은 ‘성과수수료’를 지급하는 방식이다.16일 투자은행(IB)업계에 따르면 롯데리츠는 상장 업무를 수행하는 주관사단에 수수료를 3단계로 나눠 지급하기로 했다. 전체 주관사단(한국투자증권, 노무라금융투자, HSBC 서울지점, KB증권, 삼성증권, 하나금융투자)에는 기본수수료로 공모금액의 1%(최대 43억원)를 지급하고, 이 중 공동대표주관을 맡고 있는 한국투자증권, 노무라금융투자, HSBC 서울지점 등 세 곳에는 업무 성실도 등을 감안해 인수금액의 최대 0.5%(최대 16억원) 한도 안에서 ‘대표주관 성과수수료’도 별도로 지급하기로 했다.롯데리츠는 이런 일반적인 상장 관련 수수료 외에 ‘일반청약 성과수수료’를 추가로 도입했다. 개인 대상 일반청약을 받는 한국투자, KB, 삼성증권, 하나금융투자에 대해 일반청약 경쟁률에 비례해 약 5억원(일반청약 배정 총액의 0.36%)을 나눠주겠다는 방침이다.한 IB업계 관계자는 “일반청약 경쟁률과 연동해 지급하는 성과수수료가 등장한 건 주식발행시장 사상 롯데리츠가 최초로 추정된다”며 “롯데그룹 차원에서 롯데리츠를 올해 ‘랜드마크’ 딜로 성공시키겠다는 의지가 반영된 조치로 보인다”고 말했다.역대 공모리츠 중 ‘최대어’를 노리고 있는 롯데리츠는 전체 공모금액을 최대 4299억원으로, 이 중 일반청약 물량을 최대 1505억원으로 책정했다.
[마켓인사이트] 리츠 투자자 세제혜택 도입 불발…롯데리츠 등 7천억대 공모 '촉각'

▶마켓인사이트 9월 9일 오전 9시43분정부가 공모형 리츠(REITs·부동산투자회사)에 투자하는 개인에 금융소득종합과세 제외 혜택을 주는 방안을 추진한다. 이달 롯데리츠 등의 대규모 공모를 앞둔만큼 개인투자자들은 물론 연기금·공제회 등 기관투자가들도 적잖은 영향을 받을 전망이다. 9일 기획재정부와 부동산금융업계 등에 따르면 정부는 이달 발표 예정인 공모형 리츠 활성화 대책에 업계와 국토교통부 등이 건의한 개인투자자의 배당 소득 분리과세 혜택을 일부 담을 것으로 알려졌다. 다만 세수 부족 등을 감안해 특정 요건을 갖춘 투자자에 한해 세제 혜택을 줄 것으로 전해졌다. 정부는 또 리츠 자산에 대한 건설·부동산 인허가 인센티브와 펀드·증권 관련 규제 완화도 추진하기로 했다. 정부가 세제 혜택 도입을 추진한 것은 리츠가 활성화되면 부동산 가격을 안정화하고 시장 유동성을 확대시키는 등 순기능이 많다고 판단했기 때문이다. 현재 대형 상업용 부동산 시장의 주류인 사모 부동산펀드는 보통 5년에 한 번씩 부동산을 사고팔기 때문에 가격 상승을 부추기고 거래 비용도 높다. 반면 커피 한 잔 값으로 대형 빌딩에 투자할 수 있는 리츠는 증권의 손바뀜이 자주 일어나지만 부동산 자체는 상대적으로 거래가 적다. 개인이 상장 리츠에 투자해 금융소득이 연 2000만원 이상이 되면 15.4%의 원천징수 배당세와 별도로 신고를 통해 추가 세금을 내야 한다. 분리과세 혜택이 적용되면 원천징수되는 배당세만 부과되기 때문에 투자가 활성화될 것으로 업계는 기대했다. 리츠 공모 물량이 단기간에 많이 몰린 시기에 이 같은 정부 조치는 시장 분위기에 영향을 미칠
[마켓인사이트]상반기 서울 오피스 거래 규모 6조4000억…상반기 기준 역대 최고

올해 서울 오피스빌딩 거래 금액이 상반기 기준 역대 최고치를 기록했다. 지난해와 마찬가지로 일부 싱가포르계 펀드를 제외하면 국내 사모펀드와 리츠가 대부분 자산을 사들였다.4일 부동산 컨설팅업체 에비슨영코리아에 따르면 올해 1~6월 거래가 완료된 오피스 빌딩의 누적 금액이 6조2415억원으로 종전 최고치였던 지난해 상반기 거래금액(5조495억원)에 비해 27.2% 증가했다.상반기 오피스빌딩 거래 건수는 40건으로, 지난해 상반기 45건보다 줄었지만 초대형 빌딩이 잇달아 매매되면서 거래 규모는 가장 컸다.2011년 서울역 앞 서울스퀘어빌딩 산 싱가포르 케이리츠앤파트너스는 9883억원에 빌딩을 매각했다. 매수자는 ARA코리아자산운용으로 외국계 자금이 일부 포함됐지만 자산 총액 인수를 진행한 NH투자증권의 주도로 국내 기관투자자들이 대거 투자자로 참여했다.상반기 두번째로 높은 가격에 거래된 을지트윈타워가(8578억원)는 KT AMC와 BC카드 컨소시엄이 사들였다. 서울 지하철 2호선 을지로4가역 사거리에 시행사 한호건설과 시공사 대우건설 등이 올해 준공시킨 쌍둥이 형태 건물이다. 잠실역 삼성SDS타워(6280억원)와 퇴계로 스테이트타워 남산(5886억원), 종각역 종로타워(4637억원) 등 다른 고가 대형 매물 역시 잇따라 국내 사모펀드에 인수됐다. 유명한 에비슨영코리아 리서치부문장은 “담보대출 금리가 연 3%대 초반까지 하락하면서 시중에 자금이 풍부해지고, 기존 투자자들은 차익 실현에
[마켓인사이트] 리츠株 잘나가는 이유 있었네

▶마켓인사이트 6월 11일 오후 4시40분이리츠코크렙과 신한알파리츠 등 리츠(REITs·부동산투자회사)가 금리 인하 수혜주로 관심을 모으고 있다. 채권처럼 장기간 고정적으로 받을 수 있는 임대료 수입의 매력과 이자비용 감소에 따른 수익성 향상 기대가 커지고 있어서다.11일 한국거래소에 따르면 리츠 중 시가총액 1, 2위인 이리츠코크렙과 신한알파리츠는 지난달 시장금리의 하락폭 확대 이후 꾸준한 상승 추세를 나타내고 있다. 이날 종가는 각각 5780원과 6460원으로 지난 4월 말 이후 각각 9.1%, 5.2% 상승했다. 같은 기간 코스피지수가 4.2% 떨어진 것과 비교해 선전하고 있다는 평가다.금융투자업계에선 지난해 6월과 8월 똑같이 공모가액 5000원에 상장한 두 회사의 이자비용 절감 기대가 주가 상승에 영향을 미친 것으로 분석하고 있다. 경기 성남시 분당 등지의 이랜드그룹 아울렛 건물 임대료로 수익을 내는 이리츠코크렙은 3월 말 현재 4350억원을 연 3.9~4.0% 이자로 빌려 쓰고 있다. 만기는 2021년이다.판교와 용산에 오피스빌딩을 보유한 신한알파리츠는 지난해 12월 말 현재 연 3.3% 수준의 이자에 4390억원을 차입했다. 만기는 2023~2025년이다. 이자비용이 1%포인트 하락하면 각각 연간 40억원대 배당 가능 이익을 추가로 얻을 수 있는 셈이다. 리츠는 수익의 90% 이상을 배당해야 한다.금리 하락기에 리츠 가치가 상승하는 것은 국내 시장의 독특한 현상이라는 설명이다. 국내 리츠는 임대차 계약 기간에 비해 짧은 차입금 만기 구조를 가지고 있어 들어오는 돈은 장기간 변하지 않는 반면 빠져나가는 이자는 2~3년마다 줄어드는 효과를 볼 수 있기 때문이다. 이리츠코크렙이 보유한 2001아울렛 분당점과 중계점의 경
[마켓인사이트] 홈플러스리츠 "배당수익 7%…日 등 글로벌 투자자들 군침"

▶마켓인사이트 2월 27일 오후 3시55분“편입 자산 약 4조원과 연간 배당수익률 7%라면 글로벌 잣대로 봐도 최상의 리츠입니다.”구영우 한국리테일투자운용 사장(사진)은 27일 서울 여의도에서 기자간담회를 열어 역대 최대 공모 리츠(REITs·부동산투자회사)인 한국리테일홈플러스제1호위탁관리부동산투자회사(홈플러스리츠)의 투자 매력을 소개했다.전국 51개 홈플러스 매장을 매입해 임대수익을 얻는 사업 구조를 갖춘 홈플러스리츠는 다음달 29일 유가증권시장 상장을 추진 중이다. 희망공모가액 기준 공모금액은 최대 1조7274억원에 달한다. 지분 100%를 기준으로 한 예상 시가총액은 공모 희망가액(4530~5000원) 상단 기준 약 2조5000억원이다.목표 배당수익률은 연 7% 수준으로 제시했다. 글로벌리츠지수(EPRA DAI) 편입 상품인 싱가포르 포천리츠(5.5%), 일본 이온(AEON)리츠(3.6%) 등을 크게 웃돈다. 임대차 계약기간이 14년이어서 장기간 높은 배당수익을 기대할 수 있다는 게 강점이다. 리츠는 수익의 90% 이상을 의무배당한다.책임 임차인은 대형마트업계 2위 홈플러스다. 간담회에 참석한 임일순 홈플러스 사장은 창고형 점포 전환과 온라인 부문 강화로 탄탄한 현금흐름을 유지할 것이라고 자신했다.홈플러스리츠는 이달 28일부터 다음달 13일까지 수요예측을 해 14일 공모가액을 확정할 예정이다. 리츠 시장이 한국보다 발달한 해외 기관투자가가 핵심 공략 대상이다. 구 사장은 “금리가 낮은 일본 등지에서 좋은 반응을 얻고 있고 대규모 청약 의사를 나타낸 헤지펀드도 있다”며 “글로벌리츠지수 편입 요건을 갖춰 글로벌 투자자들의 관심이 많을 것”이라고 했다.상장 후 기준 전체 지분의
[마켓인사이트] '1.6兆 공모' 홈플러스 리츠, 日 공략이 관건

▶마켓인사이트 2월 13일 오전 4시30분국내 리츠(REITs·부동산투자회사) 사상 최대인 홈플러스 리츠의 주식공모 흥행이 일본 투자자들의 적극적인 참여 여부에 달렸다는 분석이 나오고 있다. 일본에서는 안정적인 배당 수익을 노리는 수요가 국내보다 많아 대규모 물량을 소화할 수 있기 때문이다. 리츠는 건물을 임대해 수익을 올린 뒤 주주들에게 90% 이상을 배당하는 상품이다.13일 투자은행(IB)업계에 따르면 한국리테일홈플러스제1호위탁관리리츠는 최소 1조6000억원 규모의 주식 공모를 준비하고 있다.전국 51개 홈플러스 점포를 매입할 예정인 이 회사는 주당 4530~5000원에 3억4547만여 주를 모집할 계획이다. 오는 28일부터 다음달 13일까지 기업설명회(IR)를 마치고 14일 공모가액을 확정하는 일정이다. 홈플러스홀딩스 자회사인 홈플러스스토어즈가 공모 후 가장 많은 30.0% 지분을 보유할 예정이다.연 7%대 배당을 지급할 계획인 홈플러스 리츠는 일본 등 해외 기관 대상 IR에 집중한다는 전략이다. 주식 공모를 맡긴 6개 주관사 가운데 씨티그룹글로벌마켓증권(전체 물량의 32%), 골드만삭스증권 서울지점(32%), 노무라금융투자(10%), 다이와증권캐피털마켓코리아(10%) 순으로 많은 물량을 배정했다.국내 IB 거래에 거의 참여하지 않는 일본 증권사들과 계약을 맺은 것은 일본 현지 시장을 공략하기 위해서다. 일본 국채 10년물 금리가 이달 들어 마이너스로 떨어진 상황이어서 수요를 찾기가 쉬울 것이라는 계산이다.반면 자기자본 국내 1, 2위 증권사인 미래에셋대우와 NH투자증권에는 각 8%의 적은 물량만 맡겼다. 국내 대형마트산업을 둘러싼 어두운 전망과 리츠에 대한 투자자들의 낮은 관심을 반영한 것으로 풀
[마켓인사이트] 상장 리츠 첫 유상증자 청약 성공

▶마켓인사이트 1월23일 오후 3시50분유가증권시장에 상장된 리츠(REITs·부동산투자회사) 신한알파리츠가 유상증자를 위한 구주주 대상 청약에 성공했다. 주식시장 변동성이 커진 가운데 안정적인 고배당을 주는 리츠주 선호도가 높아진 덕분으로 풀이된다. 이번 건은 국내 상장리츠가 처음으로 시도한 유상증자여서 업계의 관심을 받았다.신한알파리츠는 486억원 규모의 주주배정 유상증자 구주주 청약을 받은 결과 모집액의 109.11%에 해당하는 총 530억원의 수요를 모았다고 23일 공시했다.지난 21일부터 이틀간 952만4000주에 대한 청약(주당 5100원)에 1039만1934주의 수요가 몰렸다. 구주주를 대상으로 한 유상증자 청약 한도는 모집금액의 120%다. 경쟁률 미달로 실권주가 발생하면 주관 증권사가 인수해 일반 청약을 받는다. 이번 유상증자 주관은 신한금융투자와 한국투자증권이 맡았다. 신주는 다음달 15일 상장될 예정이다.신한알파리츠는 경기 성남시 판교의 알파돔시티 6-4 오피스빌딩 지분 100%와 서울 용산 더프라임타워의 지분 33%를 보유하고 설립됐다. 최근 더프라임타워 지분율을 100%로 끌어올렸다. 이번 증자를 통해 더프라임타워 지분을 추가 확보하는 데 미리 쓴 자금을 메울 예정이다.신한알파리츠는 지난해 8월 상장 당시 예상 수익률을 5년간 연평균 6%, 10년간 7% 수준으로 예측했다. 지난해 공모가에 산 투자자는 연 환산으로 5.67% 배당수익률을 올렸다. 부동산금융업계 관계자는 “신한알파리츠가 기존 주주들의 신뢰를 얻는 데 성공했다고 볼 수 있다”며 “이번 증자 성공으로 여러 빌딩을 담는 ‘다물(多物) 리츠’가 활성화할 계기가 마련됐다”고 말했다.올해 유가증권시
[마켓인사이트] 코람코자산신탁, 역삼동 KG타워 1000억에 인수

▶마켓인사이트 12월11일 오전 4시10분코람코자산신탁이 서울 역삼동의 오피스빌딩 KG타워를 1000억원가량에 사들였다.11일 부동산금융업계에 따르면 코람코자산신탁이 설립한 430억원 규모의 ‘코크렙제47호위탁관리부동산투자회사(리츠·REITs)’는 전날 총 1030억원에 KG타워를 인수했다.이 건물은 서울 지하철 2호선 강남역 12번 출구와 인접한 소형 빌딩이다. 지하 4층~지상 13층 높이에 연면적은 1만2764㎡이며 2014년 준공됐다. 국가공인 섬유 및 의료 연구기관인 사단법인 코티티 시험연구원이 원래 소유주다.건물 절반가량은 공유 오피스 업체 위워크가 빌려 쓰기로 했다. 인근 홍우빌딩에 있는 ‘위워크 강남역점’에 이은 ‘강남역 2호점’이 될 전망이다. 내년 1월부터 공사에 들어가 2분기께 문을 열 것으로 전망된다.김대훈 기자 daepun@hankyung.com
[마켓인사이트] 하나금투, 미국 리츠 우선株에 1400억 투자

▶마켓인사이트 8월9일 오전 7시11분하나금융투자가 미국 대형 리츠(REITs·부동산투자회사)의 우선주 1억2500만달러(약 1390억원)어치를 매입했다. 국내 기관투자가에 재판매하기 위해서다. 국내 금융회사가 미국 리츠 우선주에 대규모 투자를 주선하는 첫 사례다.9일 투자은행(IB)업계에 따르면 하나금융투자는 최근 신한BNP파리바자산운용이 조성한 사모펀드 ‘신한BNPP글로벌전문투자형사모부동산투자신탁13호’를 통해 미국 그리핀캐피털이센셜에셋리츠(이센셜리츠)가 발행한 우선주 500만 주을 주당 25달러에 인수했다. 우선주는 의결권이 없는 대신 보통주보다 높은 배당을 지급하는 주식이다.이센셜리츠를 운용 중인 그리핀캐피털은 미국 로스앤젤레스(LA)에 기반을 둔 부동산 펀드 및 리츠 운용사다. 운용자산(AUM) 규모가 103억달러(약 11조원)에 이른다. 그리핀캐피털은 2008년 이센셜리츠를 조성했다.이센셜리츠는 코카콜라 애틀란타 사옥, 아메리칸익스프레스 피닉스 서비스센터, AT&T 뉴욕 영업센터 등을 보유하고 있다. 미국 전역의 74개 부동산에 투자했다. 이 중 90%가 업무용 빌딩이고, 나머지 10%는 물류창고 등 산업용 부동산이다.그리핀캐피털은 내년 초 이 리츠를 미 증시에 상장시킬 계획이다. 이를 앞두고 추가로 자산을 편입할 자금을 마련하기 위해 우선주를 발행했고, 하나금융투자가 전량 인수했다. 그리핀캐피털은 지난해 LA 근교 드림웍스 빌딩을 하나대체투자자산운용에 팔면서 하나금융그룹과 인연을 맺었다. 하나대체투자운용은 당시 하나금융투자, 하나은행 등을 통해 개인투자자들로부터 인수자금을 모았다.하나금융투자는 이번에 인수한 이센셜리츠 우선주를 유동화해 국

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