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마스턴이 손절한 물류센터, IBK증권 300억어치 인수 배경은

IBK투자증권이 마스턴투자운용에서 매입을 포기한 인천 항동 물류센터 일부를 300억원에 인수하기로 했다. 부동산 시장이 달아오른 시점에 진행된 거래가 줄줄이 깨지는 가운데 진행된 매입 거래라 관심이 커지고 있다. 17일 투자은행(IB) 업계에 따르면 IBK투자증권은 최근 투자심의위원회를 열고 인천 중구 항동 저온물류센터 매입에 300억원가량을 투입하기로 했다. 수익증권 인수 확약을 이행해 항동 물류센터 자산 살리기에 나선 것이다.항동 물류센터는 지난해 4월 마스턴투자운용이 선매입을 포기한 자산이다. 마스턴운용은 2020년 6월 에쿼티(주식) 900억원, 대출 1100억원을 비롯해 2000억원을 들여 물류센터 인수하는 선매입 계약을 체결했다,마스턴운용은 시공하던 하도급 업체와의 분쟁을 막아달란 요구를 시행사에 했으나 받아들여지지 않자 인수를 철회했다. 하지만 물류센터 가격이 매입하기로 결정한 2020년 6월 수준을 크게 밑돌자, 인수를 철회했다는 관측도 있다. IBK투자증권과 현대차증권, 하나증권은 이 거래에서 각각 300억원씩 수익증권 인수 확약을 했다. 물류센터 시행사와 대주단은 마스턴운용이 인수를 포기했으니 IBK, 현대차, 하나증권이 떠안으라 요구했다. 증권사들은 마스턴의 선매입 포기로 펀드 조성이 이뤄지지 않아 자신들 또한 매입해야 할 의무가 없다고 맞섰다.이 물류센터 자산이 가치 하락을 맞았다는 점도 증권사들이 약정을 이행하기 어려웠던 배경으로 꼽힌다. 항동 물류센터는 인천 중구 항동7가 95-4에 위치해 있다. 지하 1층~지상 8층 규모로 연면적 7만6027㎡(2만2998평)에 달하는 대형 물류센터다. 특히 100% 저온 창고로 구성돼 있어 매각이 쉽지 않은 측면이 있다. 코
태영건설 사업장 논의 시작…운용사들 알짜 매물 ‘주시’

태영건설 프로젝트 파이낸싱(PF) 대주단이 본격적으로 사업장 향방을 다루는 논의를 시작한다. 앞으로 사업장을 어떤 방식으로 끌고 갈지를 놓고 검토하는 작업이다. 부동산 전문 운용사들은 태영건설 지분 등 ‘알짜 자산’이 추가 매물로 나올 수 있다고 보고 분석에 들어갔다.15일 투자은행(IB) 업계에 따르면 서울 강서구 마곡동 CP4블록 사업장 대주단은 16일 대주단협의회를 개최한다. 킥오프 미팅으로, 대주단 협약 개시와 대리금융기관 선정, 실사 개시를 부의, 의결한다. 이 사업장은 태영건설이 시공을 맡은 연면적 46만3543㎡(약 14만평) 규모의 대형 사업장이다. 트랜치A에 8100억원, 트랜치B에 6900억원 등 금융권 자금 1조5000억원이 이 사업장에 묶여 있다. 트랜치A엔 교보생명, 신한라이프, 푸본현대생명, 신한자산운용, 새마을금고중앙회, 신협중앙회와 44개 지역 단위 신협이 들어가 있다. 트랜치B엔 한국산업은행과 특수목적법인(SPC) 4개가 대주로 참여 중이다.앞으로 CP4 대주단은 대출 계약을 변경하는 논의를 하게 될 것으로 예상된다. 앞서 대주단과 태영건설은 당초 계약상 공정률 70%까지 기성고대출 방식으로 진행하다 70~100%엔 시공사가 자체 자금으로 공사비를 조달한 뒤 준공 후 잔금을 치르는 방식으로 구조를 짰다. 현재 공정률은 70% 남짓으로, 앞으로 시공사 태영건설이 자체 자금을 투입해 공사를 진행해야 한다. 하지만 워크아웃에 돌입한 태영이 자체 자금을 투입할 여력이 없어 대주단이 다시 기성고대출 방식으로 대출 계약을 바꿔줘야 할 전망이다.다른 태영건설 사업장도 조만간 대주단협의회를 개시한다. 준공을 앞둔 사업장은 시공사를 교체하지 않고 하도급 업체에 공사 진행을
유독 추운 증권가 PF…‘선수’만 살아남는 인력 시장

대다수 증권사들이 수익성 악화를 겪고 있는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 조직을 축소하고 있다. 전반적인 구조조정 과정에서 그동안 실력으로 성과를 내온 PF 인력들이 새로운 증권사로 둥지를 트고 있다. 증권사들, 부동산 PF 부서 대거 축소11일 투자은행(IB) 업계에 따르면 증권사들은 부동산 PF 부서를 통폐합하는 방향으로 조직개편을 실시했다. 미래에셋증권을 비롯해 NH투자증권, 메리츠증권, 하나증권, 현대차증권, 하이투자증권, 다올투자증권, SK증권 등이 연말·연초에 부동산 PF 조직을 축소했다. 시작을 알린 건 미래에셋증권이었다. 미래에셋증권은 부동산사업부를 기존 7개 본부에서 4개 본부로 통폐합했다. 이어 메리츠증권은 IB 1·2·3본부 등 3개 부서를 IB본부로 통합했다. PF 임직원들을 대규모 징계 조치로 구조조정한 하이투자증권은 부동산 PF 사업 관련 부문과 본부를 실로 격하하고 대표이사 직속으로 편제했다. NH투자증권은 PF 관련 조직을 격하했다. 헤드 바뀐 증권사, 조직개편 폭도 커대표이사나 IB 헤드가 바뀐 증권사는 개편 규모가 컸다. 정영균 신임 IB그룹장이 이끄는 하나증권은 대규모 조직개편을 실시했다. 하나증권은 부동산 PF 관련 3개 본부 중 1개 본부를 없애고 프로젝트금융본부와 부동산금융본부를 남겼다. 지난해 초 PF 관련 부서를 절반가량 축소해 이번 조직개편이 소폭으로 이뤄질 것이란 전망이 많았다. 수장이 바뀐 현대차증권도 부동산 PF 관련 10개 조직을 없애기로 했다.후순위 대출과 PF 주선을 영위하는 소형사들도 조직개편에 나섰다. 다올투자증권은 올해부터 IB 부문 PF 부서 4개 본부를 2개 본부로 축소했다. SK증권은 대체투자
태영건설 ‘주채권단-대주단 갈등 조정’ 워크아웃 가이드라인 부활

태영건설 채권단이 12년만에 워크아웃(기업구조 개선작업) 가이드라인을 적용한다. 워크아웃 개시 이후 발생할 주채권단과 프로젝트파이낸싱(PF) 대주단 사이의 갈등을 조정하기 위한 조치다. 워크아웃 과정에서 발생하는 자금 소요를 댈 주체를 가르는 잣대 역할을 하게 될 전망이다. 12년 전 만든 가이드라인 적용10일 투자은행(IB) 업계에 따르면 채권단은 11일 채권단협의회를 열어 워크아웃 개시 여부를 결정하고 태영건설 워크아웃 가이드라인을 상정, 의결한다. 워크아웃에 본격적으로 돌입한 뒤 주채권단과 PF 대주단 사이에서 발생할 수 있는 잡음을 막기 위한 조치다. 주채권단은 건설사에 직접 자금을 빌려준 금융기관을 일컫는다. 대주단은 건설사의 PF 사업장에 돈을 댄 기관이다. 금융당국은 2012년 만들어둔 건설사 워크아웃 가이드라인을 꺼내들었다. 태영건설 워크아웃에 적용하는 가이드라인은 2012년 금융감독원이 마련한 ‘워크아웃 건설사 경영정상화계획 이행약정(MOU) 개선 가이드라인’이 모태다. 2014년 한 차례 개정을 거쳤다. 채권단 내에서 협의를 통해 개정 적용할 수 있다.가이드라인은 PF 사업장의 유동성이 부족하면 대주단이 맡아 사업 완료까지 필요 자금을 지원하도록 한다. 이외에 부족자금과 워크아웃 개시까지 발생한 자금 소요는 주채권단이 대기로 하는 것을 골자로 한다. 자금 부족이 PF 사업장 때문인지, 태영건설 때문인지 불분명하면 양측이 반반씩 지급하고 실사를 거쳐 사후 정산한다. 또 공동관리절차에 들어가면 대주단은 PF 사업장별로 처리 방안을 짜게 된다. 이후 주채권단과 대주단은 동수로 운영위원회를 구성한 뒤 협의하도록 한다. 운영위
동부건설 "현금 3000억 확보…PF 우발채무는 2000억 불과"

동부건설이 최근 증권사에서 내놓은 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 관련 리포트에 대해 "현금은 충분하다"며 반박하고 나섰다. 태영건설이 PF 만기 연장 실패로 워크아웃을 신청하는 등 PF 리스크가 부각된 가운데 건설사도 유동성 위기를 막기 위해 사전 대응에 나서는 모양새다.동부건설은 5일 보도자료를 내고 작년 4분기 3000억원의 유동성을 확보해 재무 안전성을 유지하고 있다고 밝혔다. 해외 현장의 공사대금과 준공 현장 수금, 대여금 회수 등으로 약 3000억원의 유동성을 선제적으로 확보했다는 설명이다. 동부건설은 "향후 낮은 금리의 사업자금대출은 예정대로 실행하는 한편 고금리 운영자금은 지속 상환해 이자비용과 채무 상환 부담은 줄여가겠다"고 밝혔다.작년 3분기 현금성 자산이 감소한 것은 만기가 도래한 고금리 채무 상환에 따른 것이라고 부연했다. 3분기 순 차입금 4800억원 중 3500억원은 한국토지주택공사(LH) 공공택지 매입을 위한 토지분양대금 반환채권 담보대출로 국채 수준 신용도를 보유해 리스크가 낮다는 평가다.PF 우발채무에 대해서도 문제가 없다고 선을 그었다. 지난해 3분기 기준 동부건설의 PF 우발채무 규모는 보증한도 기준 2000억원 대로 현금 유동성 대비 적은 편이다. 동부건설은 "전체 PF 시장 규모가 134조원에 달하는 것을 감안하면 업계에서는 매우 낮은 수준으로 평가 받는다"며 "해당되는 현장 대부분이 분양률이 양호하거나 공사비가 확보된 현장이기 때문에 최근 언급되는 기업들과는 다르다"고 설명했다. 동부건설은 매출 50% 이상이 공공공사 분야에서 나오는 만큼 수익모델이 안정화돼있
태영건설發 구조조정 본격화…134조 PF 시장 '위기'

유동성 위기를 겪던 태영건설이 결국 워크아웃(기업구조 개선 작업)을 신청했다. 134조원에 달하는 대출이 투입된 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장에 대한 구조조정이 본격화할 전망이다. 28일 한국신용평가에 따르면 내년 3분기까지 만기가 도래하는 금융권 태영건설 PF 보증물은 7380억원으로 집계됐다. 태영 보증물 전체 규모(1조1878억원)에서 태영건설과 계열사가 직접 채무 인수에 나선 4498억원을 제외한 값이다. 차주가 갚지 못하면 태영건설이 채무 인수를 해야 하는 금액이다. 태영건설의 순차입금은 9월 말 기준 1조7436억원이다. 주요 채권은행은 산업은행(2001억원), 국민은행(1600억원) 등이다. 태영 60곳 사업장 ‘기로’…브릿지론 헤어컷 이뤄질듯태영건설이 워크아웃을 신청함에 따라 태영 PF 보증물은 사업장별로 기로에 설 전망이다. 태영건설 관련 PF 사업장은 9월 말 기준 총 60곳이다. 준공을 앞뒀거나 우량한 사업장은 영향이 미미할 수 있으나 개발 초기 단계인 브릿지론 사업장 18곳은 공매로 넘겨 헤어컷(채무조정)이 이뤄질 것으로 관측된다. 시공사를 바꾸는 방식으로 개발 진행이 가능하지만 공사비 급등으로 현 시점에 새로 들어올 시공사가 나타날지 미지수다. 태영건설이 시공사로 참여하는 부천 군부대 이전 사업이 대표적이다. 태영건설은 현대엔지니어링에 해당 사업장을 넘기려 했으나 추가 사업비가 대거 투입될 것으로 예상돼 협상에 난항을 겪고 있는 것으로 알려졌다.태영건설을 지원했던 증권사들은 추후 담보권을 실행할 것으로 관측된다. 한국투자증권은 지난 3월 경북 경주 루나엑스CC를 담보로 2800억원 규모의 펀드를 조성해 태영건설을 지원했다.
태영건설, 28일 워크아웃 신청

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)으로 유동성 문제를 겪고 있는 태영건설이 이르면 28일 워크아웃(기업구조개선작업)을 신청할 것으로 알려졌다. 금융당국은 시장 안정 프로그램을 가동할 계획이다. 금융권에 따르면 태영건설은 이날 이사회를 열어 워크아웃 신청을 의결할 계획이다. 지난 8일 국회를 통과한 워크아웃 신청의 근거법인 기업구조조정촉진법(기촉법)이 적용되는 첫 사례다.기촉법상 워크아웃은 부실 징후 기업이 채권단에 신청하며, 채권단의 75% 이상이 동의하면 시작된다. 지난 9월 말 기준 태영건설의 순차입금은 1조7436억원이다. 주요 채권은행은 산업은행(2001억원), 국민은행(1600억원) 등이다.순차입금보다 큰 문제는 PF 대출에 선 보증이다. 한국기업평가에 따르면 11월 말 기준 태영건설의 PF 보증 잔액은 3조8987억원에 달한다. 이 가운데 이달 3956억원, 내년 1분기 4361억원의 보증이 만기를 맞는다. 분수령은 28일 만기가 돌아오는 480억원 규모의 서울 성동구 오피스 개발 PF 채무다. 이 PF의 만기 연장이 거부될 가능성이 큰 데다 이후에도 넘어야 할 산이 많아 워크아웃을 신청하는 것으로 분석된다.워크아웃에 들어가면 대출 감면이나 만기 조정, 신규 자금 공급 등의 지원을 받는다. 하지만 시공능력평가 16위인 태영건설의 워크아웃 신청 여파가 건설업계와 금융권 전반으로 확산할 수 있다는 우려가 나온다.금융당국과 주채권은행인 산업은행은 태영건설의 워크아웃을 받아들이고 시장 안정에 주력한다는 방침이다. 우선 태영건설 협력사에 대한 피해 예방과 지원을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 협력업체 거래 은행별로 상환 연장, 만기 유예 등의 지원 방안을 활용할 것으로 관측된다.
[단독] 태영건설, '알짜' 부천 사업장 매각 추진…3000억 확보 나서

태영건설이 ‘알짜 사업부지’로 꼽히는 부천 군부대 이전 사업장을 매각한다. 사업장을 개발할 다른 건설사에 넘겨 3000억원 안팎의 현금을 확보하려는 목적이다. 협의가 성사되면 태영건설 유동성에 숨통이 트일 것으로 관측된다. 부천 군부대 이전 ‘알짜’ 사업장 매각 나서22일 투자은행(IB) 업계에 따르면 태영건설은 물밑에서 경기도 부천시 오정동 군부대 현대화 및 도시개발사업의 공동경영 시공사를 물색하고 있다. 부천 사업장을 끌고 갈 수 있는 주요 건설사들과 협의하는 것으로 알려졌다. 한 우량 건설사와 유력하게 논의 중인 것으로 파악됐다. 매각 대상은 부천 사업장의 시행 주체인 네오시티의 태영건설 지분(69%)과 사업장 시공권 등이다. 인수자는 향후 부천 사업장을 이끌어 나가게 된다. 원매자와 협의를 통해 군부대 이전 노하우를 가진 태영건설 지분을 일부 남겨 공동 사업으로 추진하는 방안을 검토하는 것으로 알려졌다. 태영건설은 군부대 이전 사업인 경남 창원 유니시티를 성공적으로 마무리하며 군부대 이전 사업에 대한 전문성을 키워왔다. 부천 사업장은 태영건설의 자체 사업 중 대표적인 ‘알짜’ 사업장으로 꼽힌다. 태영건설이 2017년 삼우아이엠씨, 미산건설, 이에스아이, 동연기업과 컨소시엄을 꾸려 시행법인 네오시티를 설립해 추진 중인 자체 사업이다. 네오시티는 부천시 오정동 148번지 일대 군부대 이전 부지에 4000세대 규모 공동주택을 개발하게 된다. 현재 책정된 사업비만 7620억원이며 향후 1조원을 넘어설 수 있는 44만5311㎡(13만4706평)짜리 대규모 프로젝트다. 성사되면 3000억 안팎 확보…유동성 ‘숨통’사업장
코람코, ‘공사비 갈등’ 안양 물류센터 PF 2000억 만기 연장

코람코자산신탁이 공사비 증액을 놓고 DL건설과 갈등을 빚고 있는 안양 물류센터 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 5개월 연장하기로 했다. 오염토를 정화하는 과정에서 준공이 늦어진 결과다.13일 투자은행(IB) 업계에 따르면 코람코신탁이 운영하는 안양 물류센터 프로젝트금융회사(PFV) 코크렙안양은 최근 1970억원 규모의 PF 대출 만기를 5개월 연장했다. 기존 만기일은 오는 29일이었으나 내년 5월31일로 미뤄졌다. 코람코신탁은 2020년 PFV 코크렙안양을 통해 LF 안양 물류센터 재건축을 시작했다. 코람코가 대주주인 LF의 의류 물류창고를 복합 물류센터로 탈바꿈하는 사업이다. 안양 복합 물류센터는 지하 1층, 지상 7층 규모다. 연면적은 3만3691㎡에 달한다. LF가 2019년 코람코를 인수한 뒤 시너지를 낸 첫 사업으로 관심을 받았다. 시공사로 DL건설을 선정하고 도급계약을 체결했다.지난달 말 물류센터 준공은 마무리됐으나 개발 사업 중간에 예상치 못하게 오염토의 정화 작업을 실시하게 돼 공사 기한이 6개월가량 늦어져 PF 만기 연장을 실시했다. 코크렙안양 대주단은 선순위 교보생명, 신한은행, 신한카드와 중순위 신한캐피탈, 우리금융캐피탈, 후순위 신한투자증권 등으로 구성됐다.오염토 정화 작업을 마무리하기 위해 공사가 지연되는 동안 러시아와 우크라이나간 전쟁 등으로 인해 공사비용이 크게 뛰었다. 코람코와 시공사 DL건설 모두 예상하지 못했던 리스크로, 현재 공사비를 놓고 갈등을 빚고 있다. DL건설은 예상치 못하게 늘어난 물류센터 공사비를 400억원 증액해달라고 요구하고 시위에 나서기까지 했다. 당초 코람코와 DL건설이 맺은 도급계약 금액은 1190억원이다.코람코는 공사비 400억원 인
[단독] 국토부, 'PF 갑질' 실태 조사…시행사 제보 받는다

국토교통부가 금융기관 등 개발 사업 참여자의 부당한 요구에 대한 실태 조사에 나섰다. 대주단의 ‘갑질’로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 조달에 어려움을 겪고 있단 판단에서다.24일 투자은행(IB) 업계에 따르면 국토교통부는 최근 한국주택협회, 대한주택건설협회, 한국부동산개발협회 등을 통해 ‘일반 법인 등 대주 관련 시행사 애로사항 실태 조사’ 공문을 발송했다. 시행사의 PF 자금조달 등 개발 사업 관련 애로사항을 파악하는 실태 조사다. 협회들은 시행사들의 의견을 취합해 국토부에 전달한다.국토부가 실태 조사에 나선 것은 대주단이 시행사들에 무리한 조건을 요구해 개발 사업이 진척되지 못하는 측면을 살피기 위해서다. PF 대주단의 갑질에 대한 해법 마련을 주문하는 정치권의 요구를 반영한 조치다. 지난달 국정감사에서는 만기 연장을 조건으로 시행사의 사업장 지분을 요구하는 등 대주단의 횡포가 발생하고 있단 지적이 제기됐다.국토부 실태 조사는 시행사에 대한 무리한 요구뿐만 아니라 비위 행위 요구를 포함해 진행된다. 금융기관의 비위 행태는 다양한 방식으로 이뤄진다. 금융기관 임직원이 대출을 미끼로 시행사의 사업장 지분을 요구하거나 자문료 형태로 거액의 금리를 뒤로 취하는 방식이 꼽힌다. 영세한 시행사는 땅을 매입하기 위한 계약금을 마련하기도 벅차, 금융기관이 돈을 대주는 조건으로 사업장 프로젝트금융투자회사(PFV)의 지분을 내주는 경우가 많았다. PF 주관 증권사 직원들은 각종 수수료 명목으로 자문 수수료를 챙기기도 했다는 후문이다. PF 대출 계정 가운데 토지대금이나 예비비에 자문 수수료로 책정해두고 빼돌리는 방식이다.시행사
연말 삭막한 부동산PF…‘2차 구조조정’이 온다

‘PF 신화’로 불렸던 김진영 하이투자증권 사장이 면직 처분을 받는 등 연말 PF 업계는 흉흉한 분위기다. 2차 구조조정 신호탄을 쏜 하이투자증권을 비롯해 여러 증권사들이 지난해에 이어 PF 부서 줄이기에 나설 전망이다.22일 투자은행(IB) 업계에 따르면 김 사장은 최근 하이투자증권 징계위원회와 인사위원회를 거쳐 면직 처분을 받았다. 면직 처분은 금융회사 임직원에 대한 최고 수준의 중징계다. 증권사 내부 감사로 사장급 면직까지 이뤄지는 초유의 사태다. 이밖에 15명 안팎의 하이투자증권 PF 임직원들이 중징계를 받은 것으로 파악됐다. 금융회사 임직원 징계 수위는 면직, 정직, 감봉, 견책 등이 있다. 감봉 이상은 중징계에 해당한다. 김진영 투자금융총괄 사장은 부동산 IB 업계에서 사장까지 오른 입지전적의 인물로 평가 받는다. 부동산 호황기였던 2018년부터 줄곧 증권사 연봉 상위권에 이름을 올렸고 지난해 65억원의 보수를 챙겨 ‘연봉킹’에 오르기도 했다. 김 사장이 이끄는 하이투자증권 부동산PF 전담팀은 다른 증권사보다 많은 연봉을 받기로 유명했다.증권가에서는 지난해 말 시장 악화에 따른 구조조정에 이어 징계를 수반한 2차 구조조정 신호가 나타나고 있다. 더 이상 고수익을 내기 어렵다는 판단에 가지치기 작업을 시작한 것이다. 하이투자증권의 징계 성격 또한 성과급을 유보하기 위한 조치로 풀이된다.연말 인사철에 다수의 부동산 PF 부서가 위축될 것으로 관측된다. 빠르게 인사와 조직개편을 단행한 미래에셋증권은 부동산 사업부를 기존 7개 본부에서 4개 본부로 통폐합했다. 부동산 운용업계에서도 구조조정 분위기가 감지된다. 부동산 개발에 특화된 메테
금감원, 후순위 PF 증권사 집중 검사

금융감독원이 후순위 비즈니스를 영위하는 증권사들에 칼날을 벼르고 있다. 막대한 시행이익을 나눠먹기 위해 시행사들에 사업장 프로젝트금융회사(PFV) 지분을 요구했던 증권사 임직원들을 집중적으로 파헤치고 있다. 또 각종 자문료 명목으로 프로젝트파이낸싱(PF) 수수료를 빼돌리거나 직원들끼리 십시일반해 차명으로 후순위 대출에 들어가는 등 각종 비위 행위를 엄단할지 주목된다.22일 금융투자업계에 따르면 금융감독원은 다올투자증권, 이베스트투자증권에 대한 수시 검사를 실시하고 있다. 하이투자증권은 사전 검사를 거쳐 조만간 본 검사로 들어갈 예정이다. 현대차증권은 정기 검사를 받고 있다. 금감원은 증권사 임직원들의 사적 이익 엄단을 내걸고 비위 행위를 캐내려 노력하고 있다. 검사 대상 증권사는 PF를 주선해 수수료 수익을 내거나 후순위 PF 대출에 참여했던 중소형사들이다. 선순위 PF 대출 사업을 영위했던 대형사 중에서는 메리츠증권이 타깃이다. 메리츠증권은 오는 28일까지 부동산 PF 관련 후속 검사를 받고 있다.후순위 비즈니스를 영위하는 증권사는 PF에 직접 대출해 이자를 받는 선순위 플레이어들과 달리 대주단을 구성하고 사업장을 관리하는 사업에 몰두했다. 적은 자기자본으로 수수료 비즈니스에 초점을 맞춘 것이다. 연봉 또한 딜 성공에 따른 성과보상 비중이 크게 잡혀 있다.후순위 비즈니스를 영위하는 직원들은 자연스럽게 딜의 성공이 곧 돈벌이로 이어졌다. 리스크 관리가 어려웠던 것이다. 직원이 PF 대출을 성사시키기 위해 투자심의위원회를 거치지 않고 회사 이름으로 선순위 대출에 나서거나, 후순위 대출이 부족하다는 투심위의 지적에 후순위 대출을
[단독]"후순위 넣어줄테니 지분 줘" 부동산PF 복마전…수수료 뒤로 받고 사업장 지분도 챙겨

미래에셋증권 투자개발본부 이사 A씨가 국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 과정에서 투자인수확약서(LOC)를 위조하는 사기를 벌인 이유는 간단하다. 가짜 보증서 한장이면 손쉽게 큰돈을 벌 수 있기 때문이다. 미래에셋의 LOC는 그 자체가 돈이다. 투자자를 속여 돈을 손쉽게 모을 수 있고, 이자도 덜 줘도 된다. 위조 LOC로 절감되는 돈이 그들의 호주머니로 들어가는 구조다. 사업장 지분까지 받아 대박을 낼 수도 있다. 2020년대에 부동산 호황기에 가려졌던 증권사 PF 비리 수법이 속속 드러나고 있다. 잘 되면 수십배 수익을 낼 수 있는 부동산 개발사업에서 ‘한탕주의’를 노린 부동산 PF 담당자들이 수두룩했다는 얘기다. 30억원을 투자한 시행사가 2000억원짜리 개발 사업에서 500억원 안팎의 돈을 벌 수 있었던 시절이었다. 성공 가능성이 높은 사업장에 금융회사 임직원이 차명으로 몰래 투자하는 사례는 차고 넘쳤다. 탐욕은 걷잡을 수 없었다. 서류 위조도 서슴지 않고, 시행사와 짜고 회사 돈을 임의로 집행하면서 사업장 지분을 몰래 받아 챙긴 이들도 적지 않다. 증권사들은 이런 집단 비리를 어느 정도 인지하고도 돈을 많이 벌어온다는 이유로 묵과했다. 탐욕을 방치한 대가는 혹독하다. 증권사는 부동산 PF 부실에 짓눌리고 있고, 국민들은 부동산 가격 거품이 꺼지면서 피해를 보고 있다. 30억짜리 미래에셋 LOC 한 장…1000억 주상복합 일으키는 ‘첫 단추’부동산 PF는 사업장 부지 매입으로 시작된다. 토지 계약금부터 투자(대출)를 받는다. 리스크가 가장 큰 투자다. 인허가를 받지 못하거나, 추후 잔금 지급을 위한 브릿지론이 성공하지 못하면 투자금을 다 잃는
[단독]부동산 PF도 'LOC 위조' 덜미…"집단 모럴해저드" 경고

부동산 개발 과정에서 금융회사 임직원들이 회사 명의를 도용해 개인 사익을 추구했다가 덜미를 잡혔다. 수익 구조가 불투명한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 허점을 파고들어 온갖 수법으로 부정한 이익을 착복한 사례들이 줄줄이 포착되고 있다. 부동산PF 담당자의 집단 비리 가능성이 고개를 들면서 금융회사에 초비상이 걸렸다. 22일 금융투자업계에 따르면 KB자산운용 부동산금융본부 전 이사 R씨와 미래에셋증권 투자개발본부 전 이사 L씨가 사기 및 사문서 위조 혐의 등으로 서울 광진경찰서와 중랑서에서 수사를 받고 있다. 이들은 2021년 인천 구월동 주상복합 개발 프로젝트에서 공모해 토지계약금 37억원을 대출해준 개인 6~7명에게 허위 금융회사 보증서를 제시했다가 고소 당한 것으로 파악됐다. 대주단뿐 아니라 미래에셋증권도 이들을 고발했다.L씨는 얼마 전 2800억원대 해외 대체투자 대출계약서를 위조했다가 고발된 인물이다. 이번에도 대출금 30억원까지 미래에셋증권이 보장해준다는 허위 투자인수확약서(LOC)를 제시한 것으로 확인됐다. 회사 인감 도장 모조품을 제작한 뒤 날인하는 식이었다. 다른 증권사에서도 부동산 PF 담당자의 문서 위조 사건이 적지 않았던 것으로 전해졌다. 이번 인천 구월동 주상복합처럼 국내 부동산 PF의 위조 LOC가 확인된 것은 처음 있는 일이다.금융회사들은 부동산 PF 담당자의 일탈 행위로 골머리를 앓고 있다. 부동산 PF 부실이 커지자 곳곳에서 비리 제보가 쏟아지고 있다. 주로 부동산 개발 사업에 돈을 대주는 조건으로 임직원 개인적으로 수수료를 챙기거나 사업장 지분을 받아 착복을 하는 식이다. 차명으로 시행사와 개발 이익을 나눠먹거
강남역 오피스 부지, 본PF 대출 위해 선매각 추진

강남역 역세권에 위치한 오피스 조성용 부지가 매물로 나왔다. 브릿지론 단계에서 본 프로젝트파이낸싱(PF)으로 넘기기 위해 선매각을 추진하고 있으나 비싼 원가로 인해 거래에 어려움을 겪는 중이다.16일 투자은행(IB) 업계에 따르면 시행법인 지엔비는 서울 서초구 서초동 1307번지 일원 부지에 지을 예정인 오피스 매각을 추진하고 있다. 선매각을 해야 본 PF로 넘기기 수월해서다. 오피스 브릿지론 대출에 나선 기관은 지역 단위 새마을금고 29곳과 BNK캐피탈, 부산은행 등이다. 브릿지론 대주단은 시행법인에 총 1600억원을 대출해줬다. 선매각을 마무리하면 2000억원대 본 PF를 받을 예정이다. 브릿지론 만기는 내년 상반기로, 이전에 본 PF로 넘어가야 브릿지론 만기 연장 절차를 밟지 않을 수 있다.부동산 IB 업계는 비싼 땅값으로 인해 제값을 주고 팔기 어려울 것으로 관측하고 있다. 시행사 개발 원가는 연면적 기준 평(3.3㎡)당 5300만원 수준이다. 강남권역의 완공된 오피스보다 비싼 원가를 투입해야 한다. 오피스 예상 연면적은 약 1만8100㎡(5500평)이다. 평당 6000만원을 목표로 환산하면 매각가는 3300억원 수준이다.강남권 오피스들이 평당 4000만원대에서 거래되고 있다. 국내 패션업체 F&F가 본사 사옥으로 쓰기 위해 선매입을 추진하고 있는 센터포인트 강남 빌딩은 평당 4200만원 안팎의 가격으로 거래될 예정이다. 코람코자산신탁도 하반기 대어로 꼽힌 아크플레이스 인수 우선협상대상자로 선정될 때 평당 4000만원 안팎의 가격을 써냈다.다른 개발 부지들도 비슷한 상황을 겪고 있다. 브릿지론을 받아 비싼 가격에 땅을 매입했으나 시공사를 선정하고 착공에 들어가야 할 시점에 PF 경색이 발생하

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