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패러다임이 바뀐다…해외 부동산 시장 4대 관전 포인트[이지스의 공간생각]

필자는 부동산을 포함한 실물자산에 투자하는 게 업(業)이다. 한번 투자하면 짧게는 3년, 길게는 10년 동안 자산을 보유한다. 수시로 자산을 사고 팔 수 없다. 그래서 지금처럼 금리 사이클이 짧아지고 금융시장 변동성이 커지면 더욱 고민이 깊어진다. 신규 투자를 할지, 투자 회수에 나설지 쉽게 판단하기 어려운 시점이기 때문이다. 긴축적인 금융 환경이 얼마나 지속될지 예상하긴 어렵다. 이럴수록 구조적 변화에 집중해야 한다고 생각한다. 실물자산에 투자하는 중장기 투자자로서 팬데믹 이후 가속화된 공간 시장의 변화를 이해하려는 접근이 도움이 될 것이다. 미국을 중심으로 전 세계에 나타나는 아래 4가지 구조적인 변화에 주목할 시점이다.1. 갈수록 높아지는 이커머스 침투율팬데믹 이후 가속화된 구조 변화 중 가장 대표적인 건 전체 소매 판매 중 전자상거래(이커머스)가 차지하는 비중이 증가했다는 점이다. 미국 내 전자상거래 침투율은 2009년 6% 수준에서 2021년 말 21% 수준으로 뛰었다. 이런 변화는 공간 수요에도 영향을 미쳤다. 이커머스를 지원할 물류 공간에 대한 임차 수요는 급증했다. 반면 전통적인 오프라인 판매 공간에 대한 수요는 정체되고 있다. 미국의 상위 50개 시장에 있는 물류자산 공실율은 2009년 15%에서 2021년 4%로 줄었다. 단위면적당 임대수익은 80%가량 증가했다.반면 같은 기간 오프라인 판매공간을 대표하는 미국 내 A급 쇼핑몰의 공실율은 정체 상태(7%→8%)다. 단위면적당 임대수익도 상대적으로 낮은 25% 증가에 그쳤다. 물류자산과 쇼핑몰의 임대수익 증가율 격차는 적어도 향후 3~5년 간 더 벌어질 것으로 예상된다.2. 주택 가격 부담에 임대주택 수요 증가주택 가

하반기 상업용 부동산 투자시장 전망[마스턴 유 박사의 論]

국내외 매크로 경제와 금융환경 불확실성 증대 영향으로 상반기 투자시장 위축마스턴투자운용 R&S(Research&Strategy)실에 따르면, 2022년 상반기 상업용 부동산 거래금액은 전년 동기 대비 22.4% 감소한 14조5000억원이었다. 지난해 상반기 거래금액이 18조6000억원이었음을 감안하면 큰 폭의 감소였다고 말할 수 있겠다. 거래금액이 이렇게 감소한 원인은 최근 급격하게 상승한 인플레이션 영향으로 금리가 인상되면서 자금조달이 어려워졌기 때문이다.오피스 거래금액 40% 감소했으나 하반기 회복해 전년 수준 달성할 전망상업용 부동산 섹터별로 살펴보면 전통적으로 가장 큰 거래금액 비중을 보였던 오피스는 올해 상반기에도 6조7000억원이 거래됐다. 지난해 상반기 대비 40% 감소했음에도 상업용 부동산 거래시장에서 46.4%로 높은 비중을 보이고 있다.주요 거래 사례로는 유일하게 1조원을 넘어선 판교알파리움타워1·2(마스턴투자운용 매입)와 함께 SK유타워(5072억원), 에이플러스에셋(4300억원), 강남P타워(4000억원) 등이 있었다. 지난해 상반기 4000억원 이상 거래 사례가 8건이었던 것에 비하면 초대형 거래 사례가 절반으로 줄어들었다.그럼에도 현재 시장에서 매각이 진행 중인 오피스(IFC, 콘코디언, 신한금융투자타워, 종로타워, 만도글로벌R&D센터 등)들을 감안했을 때, 하반기 오피스 거래금액은 역대 최대 규모를 보였던 지난해에 버금가는 수준까지 회복할 것으로 보인다. 거시경제와 금융시장의 불확실성 증가에도 오피스 거래시장이 활황세를 이어갈 것으로 예상되는 이유는 오피스 시장의 펀더멘털이 견고하기 때문이다. 실제 향후 예정된 신규 공급 물량이 제한적이고, 현재 공실률 또한 자

MARKET

전국 오피스 '빈 사무실' 소폭 줄어

올 2분기 전국 오피스(6층 이상 규모) 공실률이 소폭 감소한 것으로 나타났다. 상가 공실률의 경우 중대형(일반 3층 이상이거나 연면적 330㎡ 초과)은 줄었고, 소규모는 늘었다.한국부동산원이 27일 발표한 ‘상업용 부동산 임대동향 조사’ 결과에 따르면 2분기 전국 오피스 공실률은 10.0%다. 1분기(10.4%)보다 0.4%포인트 줄었다.부동산원은 일부 노후 오피스를 중심으로 장기 공실을 보이고 있지만, 재택근무 종료와 함께 교통여건이 우수한 거점 오피스 임차 수요 증가로 공실률이 하락했다고 설명했다.지역별로는 충북(30.3%) 강원(23.3%) 충남(23.2%) 등이 전국 평균보다 공실률이 높았다. 반면 서울(6.5%) 제주(6.7%) 경기(7.0%) 등은 10% 미만의 공실률을 나타냈다. 서울은 고급인력 확보와 투자자 접촉이 쉬운 강남대로(2.9%)·테헤란로(3.8%) 상권을 중심으로 안정적인 임차 수요를 보였다.상가 공실률의 경우 중대형은 13.1%로 1분기보다 0.1%포인트 감소했다. 소규모는 6.6%로 0.2%포인트 증가했다. 중대형 상가 공실률은 사회적 거리두기 해제에 따른 상권 회복 기대감으로 소폭 개선됐다. 그러나 소규모 상가는 소비패턴 변화와 고물가에 따른 소비심리 위축으로 더딘 회복세를 보이며 소폭 증가했다.지역별로 중대형 상가는 울산(21.4%) 세종(20.2%) 경북(18.7%) 등이 전국 평균보다 높은 공실률을 나타냈다. 이에 비해 제주(8.3%) 서울(9.5%) 경기(10.8%) 등은 낮았다. 소규모 상가 공실률은 세종(13.1%) 전북(10.0%) 대구(9.3%) 등이 높았고, 제주(2.5%) 울산(3.2%) 등이 낮았다.시장 임대료 변동을 나타내는 ‘임대가격지수’의 경우 전 분기 대비 오피스는 0.10% 올랐다. 중대형 상가는 0.04%, 집합 상가는 0.01% 상승했고, 소규모 상가

존스랑라살(JLL) "2분기 서울 대형빌딩 공실률, 2009년 이후 최저"

올해 2분기 서울의 오피스 공실률이 2009년 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 주요 도심지역의 대형빌딩 신축이 지연되면서 늘어나는 빌딩 임차 수요를 따라가지 못하고 있기 때문으로 분석된다. 경기가 주춤한 가운데서도 오피스빌딩 임대료 오름세는 지속됐다. 내년까지도 새 빌딩 입주가 부족한 수준이나 금리인상에 따른 경기 불확실성이 오피스 시장에 영향을 미칠 것이란 전망도 나온다.   여의도 대형빌딩 공실률 대폭 하락 20일 부동산 서비스 기업 존스랑라살(JLL)에 따르면 올해 2분기 서울의 A급 오피스(연면적 3만3000㎡ 이상)의 공실률은 지난 1분기보다 1.6%포인트가량 하락한 3.9%로 집계됐다. JLL집계 기준으로 2009년 3분기(3.3%) 이후 가장 낮은 수준이다. 권역별로는 강남권이 약 0.4%로 가장 낮은 수준을 유지하고 있다. 신규 오피스 공급이 쉽지 않은 가운데 임차 수요는 꾸준하기 때문이다. 2만2000㎡ 규모의 케이스퀘어 강남2 빌딩이 준공됐지만 공실률에는 영향을 미치지 못했다. 서울 사대문 도심권역은 전분기보다 1.72%포인트 하락한 7.1%를 기록했다. 업종별 비중으로 지난해까지 한자릿수를 차지했던 정보통신업, 운수 및 창고업이 각각 20%로 늘어났다. 대형 오피스가 부족한 강남권역의 임차 수요가 도심권역으로 일부 넘어온 것으로 분석된다. 여의도권역은 전분기 공실률 7.3%에서 절반 수준인 3.7%로 떨어졌다. 5%가량인 자연공실률(입주 기업의 이사 등으로 인한 공실률) 이하를 기록했다. 서울 3대 권역에서 올해는 추가로 입주하는 새 빌딩이 없고 내년 하반기 이후에나 신규 공급이 이뤄질 예정이라 낮은 수준

도심 오피스시장도 ‘흔들’…명동 화이자타워 매각 철회

서울 명동의 화이자타워(사진) 매각 작업이 중단됐다. 그동안 주택과 달리 탄탄하게 유지돼온 서울 오피스빌딩 시장에도 금리상승 ‘한파’가 불어닥치고 있다는 우려가 나온다.15일 부동산금융업계에 따르면 화이자타워를 소유한 GRE파트너스는 지난 5월 개시한 매각 작업을 최근 중단했다. 지난달 JLL코리아를 매각주관사로 선정하고 입찰을 진행했으나 제시받은 입찰가액이 매도자가 원하는 금액에 크게 못 미친 탓으로 전해졌다. 업계 한 관계자는 “매수자와 매도자가 생각하는 가격 차이가 너무 컸다”고 말했다.화이자타워는 서울 중구 퇴계로 110에 자리 잡고 있다. 명동 대로변에 위치한 연면적 1만5868㎡(4800평)에 대지면적 1887㎡, 지하 4층~지상 15층 중형 오피스 빌딩이다. 1984년 준공, 2007년 대규모 보수공사 이후 한국화이자제약이 ‘매각 후 재임대(sale & lease back)’ 방식으로 건물 전체를 사용해왔다. 매각 측은 당초 도심권역(CBD) 오피스 공급부족 상황에서 화이자타워가 충분한 투자 수요를 모을 수 있을 것으로 기대했다. 한국화이자제약이 오는 11월 30일부로 퇴거해 사옥 수요자의 입주 또는 리모델링을 통한 가치향상이 수월하기 때문이다. JLL코리아는 국내외 잠재적 투자자와 사옥 수요자, 개발자를 대상으로 지난달 입찰을 실시했다.입찰 부진의 주요 원인으로는 최근 금리상승이 꼽힌다. 전처럼 저금리 대출을 적극 활용해 투자금액 대비 임대소득을 늘리는 전략을 쓰기 어려워져서다.거래도 감소 추세다. 상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어가 최근 한국부동산원을 통해 서울 업무·상업용 부동산 거래액을

INVESTOR

상업용 부동산 거래 ‘주춤’

서울의 업무·상업용 부동산 거래액이 올해 상반기 크게 감소한 것으로 조사됐다.상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어가 한국부동산원을 통해 서울 업무·상업용 부동산 거래액을 분석한 결과 올해 상반기 매매가 합계는 13조9612억원으로 집계됐다. 6월 거래가 모두 잡히지 않은 7일 현재 집계 기준이다. 지난해 같은 기간과 비교하면 27.4% 감소한 수치다. 올해 1~5월 거래액은 전년 같은 기간보다 7.2% 감소했다. 업무·상업 부동산은 오피스, 상가, 숙박시설 등을 포함한다.서울 상업용 부동산 시장은 지난해의 경우 코로나19 팬데믹(세계적 대유행)에 따른 각국 정부의 유동성 공급 정책에 따라 증가세를 나타냈다. 2020년 상반기 9조8233억원이던 거래액은 하반기에 반등한 뒤 2021년 상반기에 19조2302억원, 하반기에 15조9280억원을 나타냈다. 연간 기준으로는 2021년이 전년보다 30.8% 늘었다.올해 들어선 상황이 뒤바뀌었다고 알스퀘어는 분석했다. 미국 중앙은행(Fed)의 기준금리 인상 여파다. 불어난 대출 이자로 매수인 부담이 커졌다.류강민 알스퀘어 리서치센터장은 “금리 상승에 따른 경기 둔화와 설비 투자 감소로 오피스 수요 증가가 둔화할 수 있다”며 “임차사가 운영 비용을 줄이기 위해 서울 핵심 권역에서 상대적으로 임대료가 저렴한 서울 기타 권역으로 이전할 가능성도 있다”고 말했다.이태호 기자 thlee@hankyung.com

MARKET

서울 오피스 공실률 감소 지속 “강남 완전임차 2년간 지속”

강남 오피스빌딩이 앞으로 2년 간 ‘완전 임차’ 상태를 유지할 것이란 전망이 나왔다.글로벌 부동산 컨설팅 업체 컬리어스는 8일 한국 임대차 오피스시장 2 분기 보고서를 공개하하고 “이번 분기 모든 권역의 평균 공실률이 자연공실률인 5% 미만을 기록했다”고 밝혔다. 서울 평균 공실률은 3.2%로 전분기 대비 0.8%포인트 줄었다. 명목 임대가격은 전기 대비 0.9%, 전년도 대비 2.5% 상승한 것으로 컬리어스는 집계했다.보고서는 서울 A등급 오피스 공실률이 작년 1분기부터 지속적인 하락 흐름을 보이고 있다고 전했다. 강남권역이 완전 임차 상황을 나타내면서, 임차 가능한 면적이 줄어들자 도심과 여의도 권역의 공실도 동반 하락한 것으로 해석했다.강남권역의 경우 대기수요 경쟁으로 인해 공실이 발생해도 바로 계약이 체결되고 있다. 강남권역 공실률은 1.1%로 전기 대비 0.5%포인트 낮아졌다.조재현 컬리어스코리아 오피스&산업 서비스팀 상무는 “신규 오피스 공급부족과 기술 기업의 성장을 고려할 때 강남권역은 앞으로 2년 이상은 완전 임차에 가까운 A등급 시장 상황을 유지할 것”우로 전망했다.이태호 기자 thlee@hankyung.com 

“인플레 꿈꿔온 나라” GIC·KKR 이어 삼성도 日 부동산 투자 확대

일본 부동산이 인플레이션 심화 시대의 대체 투자처로서 국내외 기관투자가의 관심을 끌고 있다. 대체 투자 전문가들은 미국이나 유럽과 비교해 낮은 금리 상승 부담, 과거 경기 충격 때 보여준 탄탄한 회복력을 매력으로 꼽았다.19일 부동산 컨설팅업체 컬리어스에 따르면 지난 1분기 일본 부동산 시장에선 싱가포르 국부펀드인 GIC와 사모펀드(PEF) 운용회사인 KKR 등 외국 투자자의 투자가 두드러졌다. GIC는 이 기간 실물 부동산 인수금액 기준 최대였던 12억달러(약 1조5000억원) 규모 프린스 호텔 사업(사진)을 인수했다. 세이부그룹으로부터 총 15개 호텔과 10개 골프장, 6개 스키장을 사들였다. 단일 부동산 거래로 1분기 최대 규모래였다.KKR은 현지 대형 리츠(REITs·부동산투자회사) 사업자를 인수하면서 눈길을 끌었다. MC-UBSR(미쓰비시-UBS 리얼티) 지분 100%를 19억달러에 사들였다.한국 굴지의 부동산 자산운용사인 삼성SRA자산운용도 일본 투자를 확대할 계획이다. 김정근 삼성SRA자산운용 대표는 전날 열린 ‘ASK 2022 글로벌 대체투자 콘퍼런스’에서 “전략적 제휴 관계를 맺고 있는 세빌스인베스트먼트를 통해 일본 다가구주택 등 부동산 투자 확대를 계획하고 있다”고 밝혔다.투자자들은 유럽과 미국 등지와 달리 일본은 앞으로도 비교적 낮은 물가와 금리를 유지하며 안정적인 경기 상황을 나타낼 것으로 기대하고 있다. 한 글로벌 부동산 자산운용사 관계자는 “일본은 유럽이나 미국과 달리 심각한 인플레이션 상황을 겪지 않고 있다”며 “물가가 다소 오르더라도 지난 30년 동안 인플레이션을 꿈꿔왔던 나라인 만큼 경기 충격도 크지 않을 것”이라고 말했다. 전날 골드

M&A

‘IFC 3차 입찰’ 이지스·미래에셋 2파전 “4.5兆 넘을 수도”

서울 여의도 국제금융센터(IFC) 매각 3차 입찰에 최종 인수 후보로 경합 중인 이지스자산운용과 미래에셋금융그룹 컨소시엄 2곳이 모두 참여한 것으로 나타났다.18일 부동산금융업계 한 관계자는 “지난 15일 실시한 제3차 입찰에 이지스자산운용·신세계프라퍼티 컨소시엄과 미래에셋금융그룹이 참여했다”고 말했다. 그러면서 “언제 우선협상대상자를 선정할지, 구체적인 시기는 전달받지 못했다”고 말했다.IFC 매각가격이 기존 2차 입찰 때 알려진 4조4000억원을 웃돌 가능성도 거론된다. 이 관계자는 “매각가격이 4조5000억원 이상이 될 수 있다는 얘기도 나온다”고 전했다.IFC를 보유한 브룩필드자산운용은 작년 말 이스트딜시큐어드를 매각주관사로 선정하고 IFC 매각을 추진해왔다. 작년 12월말 1차 입찰, 올해 3월 2차 입찰을 했다.일반적인 부동산 매각은 1차, 혹은 2차에서 거래를 마무리하지만 매각 규모가 4조원을 넘어서는 대형 거래라 흔치 않게 3차 입찰까지 진행했다. 1차, 2차 입찰에는 5~6곳의 컨소시엄이 참여했으나, 이지스와 미래에셋 컨소시엄 말고는 모두 탈락했다.여의도 IFC는 오피스타워 3개동, 콘래드호텔, IFC몰로 구성돼 있다. 2016년 브룩필드자산운용이 2조5500억원에 통으로 매입했다.이태호 기자 thlee@hankyung.com

MARKET

RCA "한국 부동산 모든 부문 강세…거래량 일본 따라잡아"

지난해 한국 상업용 부동산이 모든 부문에서 역대급 거래 기록을 세우며 일본을 따라잡았다는 분석이 나왔다. 아시아태평양 지역의 많은 나라들이 2020년 코로나19가 시작하기 전으로 회복한데 그치지 않고 이전의 성장세를 보여주고 있다는 설명이다. 10일 리얼 캐피털 애널리틱스(RCA)가 발표한 ‘아시아 태평양 동향 보고서(Asia Pacific Capital Trends)’에 따르면 2021년 아시아 태평양 지역의 상업용 부동산 투자액이 지난해 처음으로 2000억 달러를 돌파했다. 거래량은 전년 대비 20% 늘었고, 대부분의 주요 시장과 모든 주요 부동산 유형에서 광범위하게 거센 가격 반등세가 일어났다고 분석했다.지난해 수익형 부동산의 매입액은 2020년 대비 22% 상승해 2054억 달러에 달한다. 코로19 이전 5년간 평균에 비해 23% 증가했다. 특히 개인의 빌딩 매도액은 1528억 달러로 역대 최고치를 경신했다.벤자민 차우 RCA 아시아 지역 부동산 조사 총괄 담당자는 "아시아 태평양 지역에서는 2020년 이후 회복하는 것이 문제가 아니라 코로나19 이전의 성장 궤도를 되찾는 것이 중요한 상황"이라며 "글로벌 팬데믹과 전 세계 절반 이상의 주요 시장에서 시행된 엄격한 봉쇄 조치, 중국 본토의 규제 개혁이라는 역경에도 불구하고 아시아 태평양의 투자 시장은 지속적으로 성장해 투자자들은 이 지역의 장기적인 성장을 기대하고 있다"고 분석했다.RCA는 중국, 대만, 한국이 아시아 태평양 지역 거래량  증가세의 중심에 있다고 설명했다. 각 시장은 2020년 팬데믹 상황에도 불구하고 성장했으며 2021년에는 더욱 성장했다. 싱가포르는 코로나19 이전 수준으로 회복했고, 호주는 기록적인 수치로 한 해를 마무리했다.&n

샤라드 반살 "공모와 사모에 모두 투자하는 게 핌코의 강점"[ASK 2021]

"주거용과 상업용, 기업, 특수금융 등 네 가지 섹터에서 공모 및 사모투자를 진행하는 게 핌코의 강점입니다."샤라드 반살 핌코 포트폴리오 매니저는 27일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 'ASK 2021 글로벌 대체투자 콘퍼런스'에서 '멀티섹터 크레딧에 대한 오퍼튠니스틱 접근법'을 주제로 강연했다. 그는 "핌코의 투자 포트폴리오는 공모와 사모에 모두 자산을 배분하기 때문에 리스크 관리 측면에서 강점이 많다"고 강조했다.핌코의 투자 전략도 소개했다. 반살 매니저는 "2013년 초기엔 주로 상업용 모기지에 공모 방식으로 투자했다"며 "점점 포트폴리오를 진화시킬 필요를 느껴 사모시장 비중을 늘렸다"고 말했다. 그는 이어 "사모투자 배분을 늘리는 과정에서 지난해 팬데믹이 터지면서 공모 비중을 70%까지 다시 확대했다"며 "특히 포스트 팬데믹 분야에 10억달러 가량을 투자하는 등 기회를 포착했다"고 덧붙였다.특히 학자금 대출 같은 특수금융 영역에서도 핌코가 성과를 내왔다고 강조했다. 그는 "약 5100만달러 가량의 민간 학자금 대출을 진행해 안정적 수익을 냈다"며 "핌코의 전체 운용자금(AUM) 규모가 2조2000억달러(9월30일 기준)에 달하는 데다 오랜 역사 동안 여러 투자 사이클을 거쳤다는 것이 가장 큰 강점"이라고 소개했다.투자할 때 유의할 점도 조언했다. 그는 "수익 8%가 나는 채권을 4% 수익의 다른 채권과 비교할 게 아니라 8% 채권의 위험조정자본수익률, 상대적 가치, 수익을 좌우하는 상관관계 등을 면밀히 분석해 투자해야 한다"고 했다.민지혜 기자 spop@hankyung.com 

서울 오피스 진출한 테크기업…강남 넘어 여의도까지 [마켓인사이트]

≪이 기사는 08월23일(06:10) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫서울 오피스시장에 진출한 테크기업이 강남을 넘어서 여의도까지 영역을 넓히고 있다. 여의도 금융권과 연계가 필요한 핀테크 스타트업들이 주요 대상이다. 오피스 업계에서는 포화상태에 이른 강남보다 임차 가능 공간이 넓고, 임대료도 상대적으로 낮아 선호도가 크다고 있다는 평이다.   ◆여의도의 '신흥 강자' 핀테크 스타트업20일 오피스업계에 따르면 핀테크 관련 스타트업 회사들이 여의도로 이사하고 있다. 전통 금융기관과 금감원, 국회 등 정부 기관이 모여있는 여의도가 금융 연관한 신규 사업을 추진하기에 적기라는 판단이다.올해 초 P2P업체 렌딧은 도심권 종로타워에서 여의도 포스트타워로 이전했다. 강남권역에 있던 프롭테크 기업 집펀드와 탱커펀드도 '서울핀테크랩'이 있는 오투타워로 이사했다. 보험 관련 스타트업인 오픈플랜은 이달 여의도로 자리를 옮겼다. 담보대출 비교 플랫폼을 운영하는 베스트핀은 여의도 내에서 확장 이전을 할 계획이다. 서울핀테크랩은 서울시에서 운영하는 스타트업 육성전문 보육공간이다. 2019년부터 운영되고 있다. 여기에는 국내외 핀테크 스타트업 100개사(국내 77개, 해외 23개)가 입주해 있다. 이곳에 입점하는 핀테크 스타트업은 매년 증가하고 있다. 지난해에는 디지털금융대학원도 여의도에 문을 열었다. 카이스트 컨소시엄(카이스트·삼성SDS·그라운드X·딥서치·광주과학기술원)이 주도하는 디지털금융 전문인력 양성사업이다. 글로벌부동산 서비스회사인 컬리어스코리아의 장현주 리서치팀장은 &q

높아지는 부동산 시세에…랜드마크 오피스 개발에 힘 싣는 국민연금 [마켓인사이트]

≪이 기사는 07월09일(06:18) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫국민연금공단이 조단위 최고급 오피스 개발건에 대한 투자를 이어나가고 있다. 전 세계 대도시 내 핵심 입지에 '랜드마크'가 될 수 있는 자산을 개발하는 빌드투코어(Build to Core) 전략이다.◆뉴욕 서울 멜버른 등에 조단위 투자 이어가8일 국민연금에 따르면 국민연금은 최근 호주 멜버른에 호주의 대형 부동산 운용사 렌드리즈(Lendlease)로부터 호주 멜버른에 들어서는 오피스 빌딩 '멜버른 쿼터 타워(Melbourne Quarter Tower)' 지분 100%를 인수했다. 인수액은 약 12억 호주달러(약 1조 160억원) 규모로 알려졌다.멜버른 쿼터 타워는 2024년 완공 예정인 34층 규모의 오피스 빌딩으로 최고급 빌딩을 의미하는 '프리미엄'급 자산이다. 완공 이후 호주 최대 민간 보험사인 메디뱅크(Medibank)가 본사로 사용할 예정이다.이번 투자는 국민연금이 수년 전부터 꾸준히 이어오고 있는 빌드투코어 전략의 연장선이다. 국민연금은 2016년 토론토 CIBC스퀘어, 2017년 뉴욕 맨해튼 원밴더빌트, 2018년 서울 르네상스호텔(現센터필드), 2020년 뉴욕 원매디슨에비뉴 등 거의 매년 조단위 개발 투자건에 나서고 있다. 모두 해당 도시 내 랜드마크로 손꼽히는 자산들이다.작년 말엔 CIBC스퀘어, 원밴더빌트, 원매디슨에비뉴 등 주요 투자건을 함께한 글로벌 부동산 운용사 하인즈와 1조 6000억원 규모의 빌드투코어 전략 펀드를 조성했다. 랜드마크 개발에 있어 높은 전문성을 지닌 하인즈와의 전략적 동맹을 통해 꾸준히 빌드투코어 투자건을 확보하기 위한 시도다.이 같은 국민연금의 행보는 도심

물류센터 몸값, 서울 광화문 빌딩 수준까지 치솟았다..켄달스퀘어 11개 물류센터 분석

≪이 기사는 01월07일(04:28) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫코로나 19 사태로 인해 이커머스업계의 성장이 가속화되면 상품을 보관, 발송하는 물류센터의 가격도 빠르게 치솟고 있다. 수도권 우량 물류센터 경우 이미 캡레이트(Cap rate·자본환원율) 기준 몸값이 서울 광화문권역 A급 빌딩과 크게 차이나지 않는 수준까지 올랐다는 분석이다. 지난달 유가증권시장에 상장한 물류센터 전문 리츠(REITs·부동산투자회사)인 ESR켄달스퀘어리츠가 보유하고 있는 11개 리츠(자산가치 1조4600억원 규모)의 캡레이트를 분석하면 물류센터의 높아진 몸값을 확연히 확인할 수 있다. 7일 금융투자업계에 따르면 지난해 하반기에 인수된 물류센터 중 상당수가 캡레이트 기준 4% 중반대에 인수됐다. 경기 이천시 도지물류센터 등 캡레이트가 4% 초반대에 불과했던 거래 사례도 적지 않았다는 분석이다. 캡레이트는 부동산 임대수익에서 각종 경비를 뺀 임대 순이익(NOI)을 부동산 매입 금액으로 나눈 값으로 부동산 자산에 대한 기대 임대료 수익률을 계산할 때 사용된다. 캡레이트가 낮다는 말은 그만큼 자산의 매입가격이 높다는 말과 같다.◆ 코로나 19 여파로 물류센터 몸값 급상승 업계에 따르면 2019년만 해도 평균 5%대 중후반대에 달했던 수도권 물류센터의 캡레이트가 급격하게 낮아지기 시작한 건 지난해 초부터였다. 연초에 발생한 신종 코로나 바이러스 감염증 사태로 인해 이커머스 업체의 성장세가 가팔라지면서 물류센터의 몸값도 함께 뛰어올랐다. 최근 거래가 이뤄진 물류센터 중에서 캡레이트가 가장 낮았던 자산 중 하나로는 NH리츠운용이 지난해 11월 인

국민연금, 알리안츠와 싱가포르 A급 오피스에 5000억원 투자 추진

≪이 기사는 12월09일(05:44) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫국민연금이 독일계 보험사 알리안츠와 5000억원 규모의 싱가포르 오피스 빌딩 투자에 참여한다.9일 IB(투자은행)업계에 따르면 국민연금은 알리안츠와 설립한 ‘알리안츠 리얼 에스테이트 아시아퍼시픽 코어1’펀드를 통해 싱가포르 마리나베이에 있는 ‘OUE 베이프런트’ 빌딩 지분 50% 인수를 위해 협상 중이다.A급 오피스 빌딩인 OUE 베이프런트의 가치는 약 12억 8000만 싱가포르 달러(1조 431억원)으로 평가 받는다. 50% 지분 가치는 약 5200억원 수준으로 추정된다. QUE 베이프런트는 싱가포르 리포그룹이 개발한 'OUE C-리츠' 포트폴리오 7개에 속한 곳이다. 뱅크오브아메리카 등이 주요 임차인으로, 사무동을 비롯해 쇼핑센터와 호텔을 포함하고 있다.이번 투자에 참여하는 ‘알리안츠 리얼 에스테이트 아시아퍼시픽 코어1’펀드는 국민연금과 알리안츠가 지난 6월 공동으로 조성한 23억달러(약 2조4천869억원)규모의 조인트벤처 펀드다. 아시아 주요 도시의 랜드마크 오피스나 물류·주거시설 등이 핵심 투자 대상으로, 핵심 입지의 안정적 물건에 투자하는 코어(Core) 전략을 구사한다.이 펀드는 지난 8월에는 일본의 멀티패밀리 주거용 빌딩(고급 임대주택)을 1억 6000만달러(약 1천895억원)에 매입하기도 했다. 이 펀드와 별개로 국민연금은 지난해 6월 싱가포르 마리나베이에 있는 A급 오피스인 프레이저스 타워 지분 50%를 약 3600억원에 인수했다. 황정환 기자 jung@hankyung.com