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매물 쌓이는 서울 오피스…랜드마크만 이목 집중

서울 오피스 매물이 쏟아지고 있는 가운데 대형 자산인 서울파이낸스센터(SFC) 등 랜드마크로만 이목이 집중되고 있다. 딜 클로징(거래 종결)을 포기하거나 입찰을 유보하는 사례도 나오는 등 숨 고르기 단계로 접어들었단 평가가 나온다.16일 투자은행(IB) 업계에 따르면 싱가포르투자청(GIC)은 최근 SFC의 매각주관사로 CBRE코리아를 선정했다. CBRE는 2021년부터 SFC 건물의 운영, 관리를 맡는 자산관리사(PM)이기도 하다. GIC는 올해 초부터 광화문 SFC 매각을 검토하다 매각 결정을 내리고 부동산 자문사들에 입찰제안요청서(RFP)를 돌렸다. 매각 결정은 GIC의 새 한국 지사 대표인 재스민 루 대표가 지난 7월 부임한 뒤 이뤄졌다.부동산 업계에서는 SFC에 대한 상당한 관심을 기울이고 있다. 여러 업체들이 이미 분석에 들어간 것으로 보인다. SFC는 GIC가 외환위기 직후인 2000년 3500억원에 인수하며 한국 시장 진출을 알린 자산이다. 연면적은 11만9646㎡(약 3만6192평)로 지하 8층~지상 30층 규모다. 3.3㎡당 4000만원으로 계산하면 1조5000억원에 달한다.다른 오피스들도 매각을 준비하고 있다. 크레센도빌딩, KDB생명타워, 크리스탈스퀘어 등 여러 오피스가 시장에 나올 예정이다. 이외에도 여러 부동산 자산운용사들이 자산 매각을 위해 계속 시장을 통한 수요 조사에 나서고 있는 것으로 전해졌다. 추석 연휴를 지나고 서울 지역 오피스들은 더 매각을 본격화할 것으로 관측된다. 상대적으로 작은 규모이거나 입지 조건이 부족한 자산은 매각에 어려움을 겪고 있다. 이든자산운용은 흥행에 어려움을 겪을 수 있단 판단으로 서소문에 위치한 정안빌딩 입찰을 취소했다. 대신증권 본사 사옥은 매각이 무산되기도 했다. 대신
GBD 이어 CBD ‘매물 쏠림’…흥행 부진 우려 커져

금리 인하가 예고되면서 서울 오피스 빌딩 매물이 쏟아지고 있다. 테헤란로 강남업무권역(GBD)에 이어 중심업무권역(CBD)에서도 매물이 줄을 잇고 있다. CBD 빌딩은 GBD 매물만큼 인기가 많지 않아 흥행 부진을 우려하는 목소리도 나오고 있다. 30일 투자은행(IB) 업계에 따르면 남산스퀘어 매각 주관사인 CBRE코리아와 삼정KPMG는 다음달 9일 입찰을 실시한다. 남산스퀘어는 3호선과 4호선 환승역인 충무로역 인근 자산이다. 을지로 권역에서 가까워 CBD 지역으로 묶인다. 매도인은 콜버그크래비스로버츠(KKR)와 이지스자산운용이 보유한 이지스제222호전문투자형사모부동산투자회사다. 매각 예상 가격은 7500억원 안팎에 달한다.내년 초 금리가 급격하게 빠질 것으로 예상해 매물이 쏟아지고 있다. 현 시점에 부동산 매각 자문사들에 입찰제안요청서(RFP)를 뿌리고 주관사를 선정하는 것은 내년 1분기 딜 클로징(거래 종결)을 하겠다는 계획이다. 대형 매물일수록 자금 조달에 어려움이 발생할 수 있어 유동성이 풍부한 연초를 타깃으로 삼는 중이다. 광화문 대형 매물인 서울파이낸스센터(SFC), 크레센도빌딩이 연말쯤 입찰에 나설 채비를 하고 있는 이유다. 내년 만기가 도래하는 펀드도 일찌감치 오피스 매각을 준비하고 있다. 내년 6월 만기인 서울역 인근 KDB생명타워는 매도인 KB자산운용이 매각을 검토하고 있다. 을지로에서는 미래에셋 센터원 지분 매각을 비롯해 애버딘이 매각하는 크리스탈스퀘어가 컬리어스로 매각 주관사를 선정하고 입찰 준비에 들어갔다. CBD 지역을 위주로 매물이 나오고 있단 점이 거래를 원활하게 하기 어려워지는 요소로 꼽힌다. 사옥을 마련하려는 전략적 투자자(SI)가 흥행의
[단독] 행공, 오피스 우선주 리츠에 1500억 선제 투자한다

국내 기관투자가 '큰손'인 행정공제회가 서울 판교 일대 오피스에 1500억원을 집행하기로 했다. 코람코자산신탁이 조성하는 오피스 우선주 투자 리츠(부동산투자회사)에 약정하기로 했다.8일 투자은행(IB)업계에 따르면 행정공제회는 최근 투자심의위원회를 열고 ‘코람코 오피스 우선주 제1호 위탁관리부동산투자회사’에 1500억원 규모의 투자금 집행을 약정했다. 이 사모 리츠의 운용사는 코람코자산신탁이다. 투자기간은 10년간이다.투자 대상은 연 6% 이상을 제공하는 국내 오피스 우선주다. 우선주란 보통주보다 매각 차익을 덜 가져가는 대신 확정된 배당수익률을 먼저 받아가는 주식을 말한다. 리츠가 투자할 수 있는 오피스의 지역은 서울, 판교 업무권역이다. 연면적 기준 1만평(3만3057㎡) 이상(강남업무권역은 5000평 이상) 오피스에 투자할 수 있다. 매입 때 임차율은 80% 이상, 담보인정비율(LTV) 75% 이내여야 한다. 목표 내부수익률(IRR)은 10%에 달한다.국내 부동산 투자자들은 고금리에 접어든 이후 우선주 투자자 모집에 애를 먹었다. 선순위 담보대출 금리가 오르면서 우선주의 투자 매력이 줄어들어 시장에서 물량 소화가 되지 않았다. 담보대출과 보통주 사이에서 투자 매력이 떨어진 결과다. 강남업무권역(GBD) 대형 오피스 빌딩인 아크플레이스도 우선주 투자자 모집에 어려움을 겪으며 겨우 딜을 마무리한 것으로 알려져 있다.행정공제회가 선제적으로 오피스 우선주에 집행하기로 한 것은 향후 우선주의 매력도가 지금처럼 낮은 수준에 머무르지 않을 것이란 판단 때문이다. 금리가 안정화되는 시기에 선순위 담보대출 금리와 우선주 금리간 괴리가 다시 발생할 것으로 보는 것이다.
마스턴운용, 3100억에 성수 프라임 오피스 선매입 확정

부동산 대체투자 자산운용사 마스턴투자운용이 서울 성수동에 있는 프라임 오피스 빌딩을 3100억원에 선매입했다고 19일 밝혔다.이번 딜은 에이엠플러스자산개발이 개발 중인 오피스를 선매입하는 방식으로 이뤄진다. 매매금액은 신축 예정 연면적 기준으로 평(3.3㎡)당 약 3450만원으로 총 3100억원 규모다. 2026년에 준공될 예정이다.오피스 자산은 서울 성동구 성수동2가 278-52번지에 위치해 있다. 지하 6층~지상 11층, 대지면적 약 3000여㎡, 연면적 3만㎡에 달하는 규모의 프라임 오피스 빌딩으로 개발될 예정이다. 기준층 전용면적이 400평을 상회하고, 천장고가 3m에 달하는 등 뛰어난 물리적 스펙으로 경쟁 자산 대비 높은 임대 경쟁력을 가졌다. 중대형 임차 수요를 흡수할 수 있을 것으로 보인다.이 자산은 성수 IT산업·유통개발진흥지구 내 핵심 입지에 자리 잡고 있다. 2호선 성수역에서 도보로 다닐 수 있다. 성수권역은 대기업, 유니콘 기업, 스타트업, 창업기획자(AC), 벤처캐피털(VC) 등의 이전이 계속되며 활력이 넘치는 신흥 업무지구로 성장하고 있다. 기업 성장에 따른 사옥 건설이나 증평이 필요한 경우 가격 민감도가 상대적으로 낮은 경향이 있어 성수권역의 가치 상승 가능성 또한 높을 것으로 예상된다.마스턴투자운용은 성수동에 소재한 우량 오피스에 꾸준히 관심을 가져왔다. 지난해 성수동2가 279번지에 소재한 자산을 선매입했다. 대지면적 약 3300여㎡에 지하 7층~지상 11층, 연면적 약 3만6000여㎡ 규모의 오피스 빌딩으로 개발될 예정이다. 또 지하 4층~지상 10층, 연면적 약 1만500여㎡, 대지면적 약 1300여㎡ 규모의 오피스 빌딩인 성수동 소재 무신사 캠퍼스 E1을 인수하기도 했다.이번 딜은 마스
하이트진로, 1300억에 청담 본사 옆 부지 인수한다

하이트진로가 1300억원에 본사 사옥 인근에 위치한 서울 청담동 부지를 인수한다. 오피스 개발을 염두에 둔 투자로 풀이된다.12일 금융감독원에 따르면 하이트진로는 서울시 강남구 청담동 132-9·10·11에 위치한 부지를 1298억원에 인수한다. 현재 본사로 사용하고 있는 하이트진로빌딩의 옆 건물이다. 토지 면적은 1402.5㎡(424평)이다. 하이트진로는 업무용 부지 확보를 위해 시행사 주성알앤디로부터 이 부지를 인수했다. 다음달 2일 중도금을 지급한 뒤 내년 1월9일 잔금을 치를 예정이다.오피스 사옥 개발을 염두에 둔 투자로 풀이된다. 하이트진로는 청담동 본사 하이트진로빌딩과 남부터미널 인근 서초 사옥으로 나눠 운영하고 있다. 남부터미널 인근 서초 사옥은 하이트진로가 장기 마스터 리스(책임 임대차 계약)를 맺고 사용 중이다. 향후 매입한 부지를 단독으로 개발하거나 하이트진로빌딩과 연계한 개발에 나설 수 있을 것으로 관측된다.부지를 매각한 주성알앤디는 이 부지에 하이엔드 오피스텔 ‘토브 청담’ 개발을 추진해왔으나 사업성 악화로 매각한 것으로 풀이된다. 당초 주성알앤디는 지하 8층~지상 20층짜리 연면적 1만6786㎡(5077평) 규모의 하이엔드 오피스텔 개발을 추진해왔다. 고급주택 22가구, 펜트하우스 2가구, 오피스텔 18실 등으로 구성된 사업장이었다. 이를 위해 시공사로 효성중공업을 선정해 사전 청약을 진행했다. 사전청약이 예상을 밑돌며 본 프로젝트 파이낸싱(PF) 전환이 어려웠던 것으로 관측된다. 주성알앤디는 지난해 순손실 182억원이 발생하는 등 재무 구조가 어려워졌다. 부채가 자본을 초과해 완전자본잠식에 빠졌다. 저금리 시절 사업을 시작한 하이엔드
거래 회복 조짐에…대형 매물 쌓이는 오피스 시장

오피스 거래가 회복 조짐을 보이자 부동산 대체투자 자산운용사들이 줄줄이 대형 매물을 내놓고 있다. 18일 글로벌 부동산 자문업체 존스랑라살(JLL)에 따르면 올해 1분기 국내 오피스 거래 규모는 3조462억원으로 전 분기 대비 27.6% 증가했다. 거래금액 7917억원에 달하는 아크플레이스를 비롯해 메트로타워(4155억원), T412(3300억원), 서울로타워(3099억원), 케이스퀘어시티(3070억원) 등이 클로징된 결과다.지난해 하반기 우선협상대상자 선정 이후 자금 모집으로 이연됐던 거래들이 속속 마무리되는 모습을 보였다. 아크플레이스는 우선주 모집 난항에 매각이 무산될 수 있다는 전망이 나왔지만 매도인 측이 더 이상 매각을 미뤄선 안 된다는 판단으로 300억원 가까이 가격을 인하해주면서 거래가 성사됐다.고금리가 유지되며 자금력 있는 전략적투자자(SI)가 주도하고 있다는 평가다. T412는 침구업체 알레르망이 인수했다. 또 퍼시픽자산운용은 케이스퀘어시티 인수 때 동양생명을 SI로 유치했다. 동양생명은 향후 케이스퀘어시티를 사옥으로 활용할 계획을 갖고 있는 것으로 전해졌다.거래가 속속 재개되는 조짐을 보이자 운용사들이 보유하고 있던 대형 매물을 내놓고 있다. 예상 매각가격이 1조원 이상에 달하는 강남역 더 에셋(옛 삼성물산 서초사옥)이 대표적이다. DL그룹 본사로 쓰이는 서울 종로구 돈의문 디타워도 매물로 나왔다. 예상 몸값이 8000억~9000억원에 달한다. 매물로 나온 충무로 남산스퀘어빌딩은 7000억원대로 예상된다.핵심 자산을 보유하고 있는 운용사들은 올해 매각을 계획하고 자문사들과 사전 접촉 중인 것으로 파악된다. 주요 부동산 자문사들에 대략적인 수요를 협의해 예상 가격대를 알
GIC, 광화문 서울파이낸스센터 24년만에 팔까…매각설 배경은

싱가포르투자청(GIC)이 핵심 부동산 자산인 서울파이낸스센터(SFC)를 매물로 내놓을 것이란 관측이 나오고 있어 관심이 쏠린다.16일 투자은행(IB) 업계에 따르면 GIC는 서울 강남구 역삼동 강남파이낸스센터(GFC)로 서울 사무소 이전을 계획하고 있다. 현재 GIC 서울 사무소는 GIC 투자 자산 중 하나인 SFC에 위치해 있다. 그간 GIC는 SFC에 입주한 싱가포르계 공유 오피스 업체 저스트코에서 사무 공간을 임차해왔다.부동산 IB 업계 안팎에서는 GIC의 한국사무소 이전 계획과 함께 SFC 매각설이 제기되고 있다. GIC가 강남으로 자리를 옮기면서 SFC를 매각 테이블에 올릴 수 있지 않겠냐는 것이다. 주요 입지에 위치한 핵심 오피스 자산을 ‘바이 앤 홀드(매수 후 보유)’ 하는 GIC의 전략에 변화를 예고하는 것이어서 더욱 관심이 커지는 중이다.SFC는 강남 GFC 등과 함께 GIC의 핵심 부동산 자산으로 꼽힌다. 특히 SFC는 GIC가 국제통화기금(IMF) 외환위기 직후인 2000년 3500억원에 인수하며 한국 시장 진출을 알린 자산이다. 5호선 광화문역에서 도보 5분 거리로 접근성이 뛰어난 편이다. 연면적은 11만9646㎡(3만6192평)로 지하 8층~지상 30층 규모다. 평(3.3㎡)당 4000만원으로 계산하면 약 1조5000억원에 달하는 대형 부동산 자산이다.GIC가 SFC 인근 더 익스체인지 서울을 매각하고 있단 점도 순차적으로 광화문 보유 빌딩을 매각할 것이란 관측에 힘을 싣고 있다. GIC는 최근 더 익스체인지 서울 매각 우선협상대상자로 코람코자산운용-시티코어 컨소시엄을 선정했다. 앞서 GIC가 보유한 광화문 4개 건물을 연계하는 재개발을 추진했으나 불발되며 하나씩 자산을 매각하는 방향으로 선회한단 것이다. 당초 GIC는 SFC와 더 익스체인지 서울,
작년 부동산 운용사 적자 커졌는데…유경PSG 등 이익 급등

지난해 부동산 대체투자 자산운용사들의 적자 폭이 크게 확대된 가운데 실적을 선방한 운용사들이 눈길을 끈다.12일 금융투자협회와 금융감독원에 따르면 지난해 주요 부동산 운용사 38곳 중 29곳이 영업이익 또는 순이익이 줄어든 것으로 나타났다. 급격한 금리 인상으로 부동산 시장이 경색된 결과로 풀이된다. 특히 주요 먹거리로 꼽히던 해외 부동산 시장은 재택 근무 여파로 오피스 빌딩 가치가 흔들리면서 거래 감소에 따른 수수료 수익이 줄었다.영업이익과 순이익이 모두 늘어난 운용사는 9곳으로 집계됐다. 이들 운용사는 펀드로 보유한 오피스를 매각시키거나 틈새 상품을 만든 경우가 대다수를 차지했다. 유경PSG자산운용은 지난해 영업이익이 178억원으로 전년보다 4배 넘게 늘었다. 2019년 6280억원에 인수한 삼성SDS타워를 지난해 8500억원에 매각해 수수료 수익이 크게 늘어났다. DWS자산운용(옛 도이치자산운용)도 콘코디언빌딩 등을 팔아 영업이익이 2022년 7억원에서 지난해 59억원으로 크게 늘었다.해외 출자자(LP) 네트워크를 통해 틈새 시장을 노린 운용사들이 실적 증가를 일궈냈다. 페블스톤자산운용은 지난해 AEW캐피탈과 로지스허브-인천 복합물류센터를 3100억원에 인수하는 등 해외 네트워크를 강점으로 내세우며 영업이익을 두 배 이상 늘렸다. 퍼시픽투자운용은 데이터센터 프로젝트파이낸싱(PF)을 통해 실적이 65억원에서 137억원으로 2배 이상 늘어났다. 이 회사는 경기 부천시, 용인시, 안양시 등에 데이터센터 포트폴리오를 보유하고 있다. 특히 용인 죽전 데이터센터는 캐나다 연기금인 캐나다연금투자(CPPI) 자금을 유치해 개발하는 사업이다.이지스자산운용이나 마스턴투자운용 등 주요
서울 오피스 공실률, 2월 2.27%로 '안정'

서울 오피스빌딩의 공실률이 최저 수준을 유지하는 것으로 나타났다. 권역별로 인기 있는 지역과 빌딩에 임차 수요가 꾸준히 유입되고 있어서다.11일 상업용부동산 전문기업 부동산플래닛에 따르면 지난 2월 서울 오피스빌딩 평균 공실률은 2.27%로 집계됐다. 올해 1월(2.15%)에 비해 소폭(0.12%포인트) 증가했다. 통상 자연공실률로 간주하는 ‘5% 미만’을 큰 폭으로 밑돈다.권역별로 살펴보면 YBD(영등포·마포구)의 공실률이 1.40%로 가장 낮았다. GBD(강남·서초구)와 CBD(도심) 빈 사무실 비율은 각각 1.71%, 3.07%였다. YBD 내 마포·공덕 지역의 공실률(0.83%)이 동여의도(1.40%)와 서여의도(1.93%)보다 낮은 것으로 나타났다. GBD와 CBD에선 각각 테헤란로(1.57%)와 서대문·충정로(0.76%)의 공실률이 낮았다. 정수민 부동산플래닛 대표는 “서울 오피스 임대시장은 꾸준한 수요를 바탕으로 안정세를 유지할 것”이라고 설명했다.이인혁 기자
美 금리인하 기대·배당규제 완화…'리츠의 봄' 다시 온다

고금리 기조 속에 외면받았던 리츠(REITs·부동산투자회사) 시장이 다시 주목받고 있다. 올해 금리 인하가 기대되며 리츠의 투자 매력이 높아지고 있어서다. 금리가 떨어지면 리츠의 자금조달 비용이 줄어들고, 신규 자산 편입도 쏠쏠한 수익률을 기대할 수 있어 지금이 리츠를 살 때라는 목소리가 커지고 있다. 여기에 국토교통부가 지난달 2일 리츠 배당기준을 개선하는 부동산투자회사법 개정안을 통과시키며 국내 리츠시장 활성화에 대한 기대감이 커지고 있다. 한국 리츠, 공실률 낮고 덜 올라2020년 코로나19 팬데믹 이후 몇 년간 하락세를 이어가던 글로벌 리츠 시장은 지난해 4분기 본격적으로 반등했다. 미국 기준금리 인하 기대감이 커졌고, 오피스빌딩 불황도 바닥을 찍었다는 인식 때문이다. 일부 리츠는 저점 대비 20% 이상의 주가 반등을 보였다. 박세라 신영증권 연구원은 “전반적으로 금리 인하 기조가 유지되면서 오피스 불황도 바닥권에 근접했다는 의견이 확대되고 있다”고 설명했다.다만 올해 들어 미국 금리 인하 기대 시점이 늦춰지며 실망감에 리츠 주가가 하락했다. 2일 한국거래소에 따르면 글로벌 리츠 평균 주가는 연초 대비 지난달 26일까지 4.1% 하락했다. 이 기간 유럽, 싱가포르, 일본 리츠 등은 6% 이상 하락했지만 한국 리츠는 1.7% 상승했다.전문가들은 단기적으로 한국 리츠의 투자 매력이 높아졌다고 분석하고 있다. 글로벌 리츠 중 한국 리츠가 선전하는 이유로는 안정적 보유 자산과 대출금리 부담 감소 등이 꼽히고 있다. 국내 리츠는 주로 오피스빌딩과 물류센터, 리테일 자산을 담고 있다. 국내 오피스빌딩은 실질 공실률이 3% 미만일 정도로 수요가 많고, 리테일
"美 오피스 리츠, 연말부터 반등…조정받은 지금이 투자 적기"

“미국 오피스 리츠는 악재가 모두 반영된 상태입니다. 올해 말 실물 부동산이 회복될 조짐을 보이면 주가가 빠르게 오를 겁니다.”배상영 대신증권 장기전략리서치부 팀장(사진)은 1일 한국경제신문과 만나 “해외 상장 리츠 중 오피스 리츠가 단기적으로 상승 여력이 가장 높다”며 이렇게 말했다. 재택근무 비중이 축소되고, 임대 면적 감소세가 점차 완화되면서 미국 오피스 공실률이 올해 4분기를 기점으로 떨어질 것이라는 전망 때문이다. 그는 “연간 순영업소득(NOI) 관점에서 미국 오피스 시장은 4분기가 바닥”이라며 “리츠 주가는 부동산 실물시장보다 한발 앞서 움직이기 때문에 연내 오피스 리츠의 주가 상승세가 재개될 것”이라고 했다.임대 회복세에 더해 기준금리 인하 기조도 오피스 리츠 주가에 힘을 실을 것으로 보인다. 대출을 끼고 오피스빌딩을 매입해 운용하는 오피스 리츠 특성상 금리가 떨어지면 대출 비용 등이 줄어들기 때문이다. 배 팀장은 “장기적으로 금리 인하를 염두에 두고 리츠 주가가 조정받을 때 매수해야 한다”고 강조했다.국내 연기금도 올해 해외 리츠 투자를 늘리고 있다. 지난해 말 국민연금공단은 “2024년에는 부동산 직접 투자보다 글로벌 리츠 투자를 통해 유동성을 확보하겠다”고 밝혔다. 배 팀장은 “실물 부동산을 사는 것보다 리츠로 부동산에 간접 투자하면 사고파는 게 자유롭고, 수수료가 절약되는 등 장점이 많다”며 “기관투자가들을 만날 때마다 글로벌 리츠 상품을 추천하고 있다”고 전했다.중장기적으로는 데이터센터, 물류센터를 담은 리츠를 추천했다. 그는 “인공지능(AI) 산업의 발달로
이지스, 트리아논 스탠드스틸 3개월 연장…EOD 다시 유예

이지스자산운용이 독일 트리아논 오피스 빌딩 대주단과 맺은 현상유지(스탠드스틸) 계약을 3개월 연장했다. 이로써 이지스운용은 기한이익상실(EOD) 위기를 5월 말까지 미뤘다.29일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스자산운용은 ‘글로벌부동산투자신탁229호’를 통해 트리아논 건물을 매입할 때 자금을 빌렸던 해외 대주단 8곳과 체결한 현상유지 계약을 3개월 연장했다. 당초 현상유지 계약은 지난해 12월에 3개월간 유예하는 방식으로 맺어 이날 만료될 예정이었다. 이에 따라 현상유지 계약 만료일은 5월 말로 미뤄졌다. 현상유지 계약은 EOD을 선언하지 않고 기존 대출 계약을 일정 기간 유예해주는 것을 말한다. 트리아논의 기존 대출 만기일은 당초 지난해 11월 말이었으나 현상유지 계약을 통해 오는 5월 말까지로 미뤄졌다. 진행 상황과 계약 조건 등에 따라 대주단이 중도에 조기 계약 해지할 가능성도 배제할 순 없다.계약 체결로 트리아논 빌딩은 다시 한 번 EOD 위기를 면하게 됐다. 이지스운용이 기존보다 유리한 조건으로 건물을 매각하는 방안을 강구할 수 있는 시간을 번 셈이다. EOD가 발생했다면 트리아논 빌딩에 대한 처분 권한은 대주단에 넘어간다. 대주단이 건물을 처분하면 가격과 상관없이 자사 대출금 회수에 초점을 맞춰, 투자자들의 손실이 더욱 커질 수 있었던 상황이다.이지스운용은 2018년 10월 펀드를 설정해 국내 공·사모 방식으로 약 3750억원을 모집했다. 이중 공모 펀드로 1900억원을 조달했다. 이지스운용은 조달한 금액과 현지 대출을 더해 트리아논 빌딩을 펀드에 편입했다.트리아논 펀드가 어려움을 겪은 것은 빌딩의 60%를 차지하는 임차인인 데카방크가 2020년 임대
위워크 “임대료 낮춰달라” 요구…빌딩주와 줄다리기 시작

글로벌 공유 오피스인 위워크가 국내 포트폴리오 조정에 돌입했다. 임대료를 깎아달란 요구를 시작으로 빌딩 건물을 보유한 운용사들과 본격적인 협상 줄다리기에 들어갔다.13일 투자은행(IB) 업계에 따르면 위워크코리아를 대리해 포트폴리오 조정 자문을 맡고 있는 컨설팅 업체 알바레즈&마살(A&M)은 최근 위워크코리아가 입주한 주요 건물 빌딩주에 임대료 감면을 요청하는 공문을 발송했다. 일부 건물에 대해서는 임대 면적 축소를 요구한 것으로 알려졌다.위워크코리아는 전국 19곳(서울 17곳, 부산 2곳)에 지점을 두고 있다. 서울스퀘어(서울역), 오투타워(여의도), 더케이트윈타워(광화문) 등 대형 오피스에 둥지를 틀고 있다. 2016년 서울 강남역 홍우빌딩에 터를 잡으면서 한국 시장에 진출한 뒤부터 사업 범위를 넓혀 나갔다. 빌딩주, 감면 요구 거부할듯빌딩주들이 이번 임대료 감면 요구를 받아들일 가능성은 작을 것으로 관측된다. 위워크코리아는 여러 빌딩에 코로나19 발생 이전에 들어가 낮은 가격의 임대료를 지급하고 있는 것으로 전해진다. 이미 낮은 가격을 내고 있는 상황에서 임대료 감면을 받아들이지 않을 것이란 예상이다. 공실률이 낮은 지역에 위치한 빌딩주들은 임대료를 깎아주기보다 위워크코리아를 내보내고 다른 임차인으로 채우는 방식을 택할 것으로 보인다.위워크코리아는 다른 공유 오피스 업체에 임차 사무실 계약을 승계하는 방안도 검토했으나 쉽지 않을 것으로 보인다. 알바레즈&마살은 패스트파이브, 스파크플러스 등과 접촉한 것으로 전해진다. 이들 업체는 대로에서 조금 떨어진 곳에 싼 가격으로 입주하고 여러 지점을 두는 사업 전략을 펼치고 있다.
국내 오피스에 지갑 닫은 LP들…'거래 부진' 돌파구는

국내 출자자(LP)들이 오피스 투자에 대한 관심을 줄이고 있다. 고금리에 사옥을 찾고 있는 전략적 투자자(SI) 정도만 자금을 투입하는 상황이다. 오피스를 매입해 운용하는 부동산 운용사들은 자금 확보를 위해 상장(REITs·부동산투자회사)이나 리테일로 돌파구를 찾고 있다.8일 투자은행(IB) 업계에 따르면 NH프라임리츠는 코람코자산신탁이 모집하는 아크플레이스 우선주에 투자를 검토하고 있다. NH프라임리츠는 NH농협리츠운용이 자산관리회사(AMC)를 맡고 있는 국내 상장 리츠다. 지난해 잠실 삼성SDS타워 매각 후 생긴 여유자금 150억원을 집행할 투자처를 찾아왔다. 삼성FN리츠도 우선주 투자처를 찾고 있는 것으로 알려졌다.NH프라임리츠처럼 상장 리츠의 국내 오피스 우선주 투자가 활발해지고 있는 추세다. 미래에셋맵스리츠와 코람코라이프인프라리츠는 지난해 10월 딜 클로징(거래 종결)한 강남 서초 오피스인 마제스타 시티 타워1의 우선주에 투자를 집행했다. KB스타리츠도 케펠자산운용이 인수하는 씨티뱅크센터의 우선주에 들어갔다.국내 LP들이 오피스 투자에 빗장을 걸면서 오피스 딜을 마무리해야 하는 부동산 운용사들은 국내 리츠를 향해 구애를 보내고 있다. 국내 리츠도 차익 실현으로 남은 이익을 배당하거나 새 투자처를 찾아야 하는 상황이다. 주가와 시장 상황을 고려할 때 대규모 유상증자로 새 자산을 편입하기 어려워 배당 수익률을 맞춰줄 수 있는 우선주에 투자를 감행하고 있다.지난해 고금리로 사옥을 마련하려는 SI들이 주도했으나 점차 사옥에 대한 수요도 줄어드는 추세다. 활발하게 사옥을 찾아온 F&F나 알레르망은 각각 강남업무지구(GBD)에 있는 센터포인트 강남, T412를
美 지역은행, 상업용 부동산 '악몽'

재닛 옐런 미국 재무장관이 상업용 부동산 문제에 대해 “우려하고 있다”고 밝혔다. 상업용 부동산 위기의 진앙인 미국 지역은행 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB)는 신용평가사 피치에 이어 무디스로부터 신용등급을 투자 부적격 등급으로 강등당했다. 블룸버그통신에 따르면 옐런 장관은 6일(현지시간) 미국 하원 금융서비스위원회에 출석해 “상업용 부동산은 금융 안정에 위험을 초래하거나 은행 시스템에 손실을 유발할 수 있어 세심한 관심을 기울이고 있다”고 말했다.이날 뉴욕증시에서 NYCB 주가는 22.3% 급락해 1997년 이후 가장 낮은 4.20달러에 장을 마감했다. 이날 무디스가 손실과 자본금 감소 등을 이유로 NYCB의 신용등급을 ‘Baa3’에서 ‘Ba2’(투자 부적격)로 두 단계 강등하자 주가 하락세가 더 가팔라졌다. 국내 금융사의 해외 부동산 대체투자 손실 공포도 커졌다. 지난해 12월 기준 국내 금융사의 해외 부동산 대체투자 규모는 총 55조8000억원이다.이현일/윤아영 기자

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