마켓인사이트

"日 상업용 부동산 쌀때 사두자"…외국인 투자자, 올해 폭풍 쇼핑

올 들어 일본 상업용 부동산시장에 외국인 투자가 급속도로 증가하고 있다. 엔저(低) 현상과 더불어 관광산업이 반등하자 호텔 투자 수요가 늘고 있어서다. 낮은 금리 수준도 외국인 투자자를 끌어들이는 요인이라는 분석이 나왔다.블룸버그통신은 영국 부동산 컨설팅업체 나이트프랭크를 인용해 일본 부동산시장에서 올해 외국인 투자가 급속도로 늘고 있다고 24일(현지시간) 보도했다. 나이트프랭크에 따르면 2013년부터 10년간 외국인의 일본 상업용 부동산 순투자는 162억달러로 집계됐다. 이 중 16억달러가 올해 상반기에 이뤄졌다.일본 상업용 부동산에 가장 많이 투자한 국가는 싱가포르였다. 올 들어 30억달러를 투입했다. 미국(25억달러) 캐나다(10억달러) 아랍에미리트(9억달러) 등이 뒤를 이었다. 싱가포르는 전체 투자금의 절반이 넘는 16억8000만달러를 일본 물류 창고에 투자했다. 싱가포르계 부동산투자회사 SC캐피털파트너스는 일본 물류센터 포트폴리오에, 싱가포르투자청(GIC)은 일본의 호텔 물류센터 골프장 등에 투자했다. GIC는 올해 일본 물류창고 여섯 곳을 8억달러에 매수하기도 했다.일본 호텔 투자도 올해 급증했다. MSCI리얼에셋에 따르면 골드만삭스, KKR, 블랙스톤 등 미국 투자은행(IB)은 올해 일본 호텔에 20억달러를 투자했다. 엔저 현상으로 외국인 관광객이 급격히 늘어나면서 호텔 투자 수요도 덩달아 증가한 것이다. 재팬호텔리츠어드바이저스(JHRA)는 지난 7월 일본 호텔 27개 포트폴리오에 투자했다. JHRA는 싱가포르 SC캐피털파트너스, 미국 골드만삭스, 아랍에미리트 국부펀드 아부다비투자청(ADIA)으로 구성된 컨소시엄이다.외국인의 일본 부동산 투자가 증가한 것은 엔화 약세와 저금
5000원으로 빌딩 사고 임대수익까지…'소유' 해볼까 [KIW 2023]

"모든 이에게 소유의 기회를 주고 싶습니다."(허세영 루센트블록 대표)부동산 조각투자 플랫폼 '소유'를 운영하는 허세영 루센트블록 대표는 15일 서울 여의도동 한국거래소에서 열린 '코리아 인베스트먼트 위크(KIW) 2023'에 연사로 참석해 "투자자가 수익률 만큼 원하는 것이 소유의 경험"이라며 "'조각투자를 통해 부동산과 교감할 수 있도록 했다"고 말했다. 소유는 고가의 상업용 부동산을 5000원의 소액으로도 투자할 수 있도록 한 부동산 토큰증권발행(STO) 플랫폼이다. 신탁사에 부동산 등기를 맡겨 이를 기반으로 수익증권을 발행하고, 투자자를 모집하는 구조다. 고액 자산가가 아니어도 보유한 지분 만큼 임대 수익에 따른 배당을 받고, 부동산을 매각하면 차익도 누릴 수 있다. 소유는 1호인 안국 다운타우너를 시작으로 2호 이태원 새비지가든, 3호 대전 창업스페이스, 4호 문래 공차, 5호 전주 시화연풍 등을 내놓았다.허 대표는 부동산 조각투자의 장점으로 부동산과의 교감을 통한 선순환을 꼽았다. 예컨대 투자자가 소유 플랫폼을 통해 안국 다운타우너 건물에 투자했다면, 임대 수익 외에도 다운타우너 매장에서 10% 할인을 제공한다. 투자자는 투자한 건물에서 할인을 받고, 임차인은 매출을 올리게 된다. 이는 다시 투자자의 투자 수익을 늘리는 선순환을 만든다는 설명이다.식물도 조각투자의 대상이 된다. 소액 투자 플랫폼 '더리치'를 만든 빌리어네어즈는 식물 기초자산을 기반으로 한 STO를 추진 중이다. 3~4년 동안 나무를 심고 키운 후에 아파트 단지, 신도시 등을 조성하는 건설업체, 공공기관에 판매한다. 이후 수익금을 투자자에게 배당한다. 빌리
美상업용 부동산, 곳곳서 경고음

미국 경제를 뒤흔들 뇌관으로 지목된 상업용 부동산의 위기가 현실화하고 있다는 진단이 나왔다. 은행의 직접대출뿐만 아니라 부동산투자신탁(REITs), 상업용부동산저당증권(CMBS) 등 간접대출까지 포함하면 수천조원의 자금이 위험에 노출된 것으로 알려졌다.월스트리트저널(WSJ)은 6일(현지시간) “상업용 부동산 시장이 침체기에 접어들면서 수조달러에 달하는 대출과 투자가 은행업계와 경제 전반에 위협이 되고 있다”고 보도했다. 대출을 갚지 못하는 부동산 투자자들이 나타나면서 은행은 대출 규모를 줄이고, 추가적인 부동산 가격 하락으로 이어지는 악순환이 발생할 것이란 분석이다.이 같은 위기 신호는 사무실 공실이 급증한 대도시부터 나타나고 있다. 부동산 투자사인 RXR은 최근 디폴트(채무불이행)를 선언했다. 뉴욕 맨해튼에 있는 33층짜리 오피스빌딩을 담보로 빌린 2억4000만달러(약 3200억원)의 대출 만기가 다가왔지만, 이를 재융자하겠다는 은행이 없었기 때문이다.뉴욕 지역은행인 M&T은행은 지난 6월 뉴욕시와 워싱턴DC에 있는 사무실 세 곳과 의료시설 한 곳에 대한 1억2700만달러 상당의 대출을 상각했다.지난해 상업용 부동산 대출 시장은 2조2000억달러(약 3000조원) 규모로 7년 전에 비해 두 배가량 성장했다. 여기에 부동산투자신탁, CMBS, 부동산담보 중소기업 대출 등 간접대출까지 더하면 그 규모는 3조6000억달러에 달한다는 게 WSJ의 분석이다. 이는 은행 전체 예금의 20%에 달하는 막대한 자금이다. 이 중 코로나19 팬데믹 전후 저금리로 빌린 부동산 대출과 약 9000억달러 규모의 유가증권 만기가 내년 말 돌아온다. 재융자를 받으면 이자 비용이 급등한다.상업용 부동산의 위기가 닥
"연 3.5%로 대출 받았는데 갑자기…" 고금리 지옥 '공포'

미국 경제를 뒤흔들 뇌관으로 거론돼왔던 '상업용부동산 위기'가 현실화하고 있다는 진단이 나왔다. 은행의 직접대출 뿐만 아니라 부동산투자신탁(REITs), 상업용부동산저당증권(CMBS) 등 간접대출까지 포함하면 수천조원의 자금이 위험에 노출된 것으로 알려졌다.오피스 빌딩 판매량 20년만에 최저치월스트리트저널(WSJ)은 6일(현지시간) "상업용 부동산 시장이 침체기에 접어들면서 수조 달러에 달하는 대출과 투자가 은행업계와 경제 전반의 위협이 되고 있다"라고 보도했다. 대출을 못 갚는 부동산 투자자들이 하나둘 생기면 은행이 대출 규모를 줄이고, 추가적인 부동산 가격 하락으로 이어지는 악순환이 발생한다는 분석이다.위기 신호는 사무실 공실이 급증한 대도시에서 먼저 나타나고 있다. 부동산 투자사인 RXR은 최근 디폴트(채무불이행)를 선언했다. 뉴욕시 맨해튼에 있는 33층짜리 오피스빌딩을 담보로 빌린 2억4000만달러(약 3200억원) 대출 만기가 다가왔지만, 이를 재융자하겠다는 은행이 하나도 없었기 때문이다. 스콧 레클러 RXR CEO는 "배관이 막혔다"며 경색된 부동산 시장 분위기를 전했다.뉴욕 지역은행인 M&T은행은 지난 6월 뉴욕시와 워싱턴DC에 있는 사무실 세 곳과 의료시설 한 곳에 1억2700만달러 상당의 대출을 상각했다. M&T은행은 상업용 부동산 관련 25억달러어치 증권에 대한 미실현 손실도 입었다고 WSJ은 전했다. 올해 초 M&T은행은 "사무실 임대 대출의 약 20%는 디폴트 가능성이 크다"며 상업용부동산 대출을 5% 줄였다. 뉴욕 등 8개 주에 지점을 둔 120년 역사의 OZK은행도 최근 자금 조달에 어려움을 겪고 있다. 한 부동산 개발업체가 지난 1월 OZK은행으
"파산" 언급한 위워크…공유오피스 공룡의 몰락

미국 공유오피스 기업 위워크가 파산 가능성을 거론했다. 공유오피스 수요가 되살아날 기미를 보이지 않자 더 이상 정상적인 영업이 불가능한 상황이라는 판단에서다. 한때 470억달러의 기업가치를 달성할 것이란 기대를 모았던 위워크의 현재 시가총액은 그의 1% 수준인 5억달러가량으로 쪼그라들었다. 올해 들어 위워크 주가는 1달러 미만으로 밀리며 ‘동전주’(주가가 1달러 미만인 주식)로 전락했다.위워크는 8일(현지시간) 미국 증권거래위원회(SEC)에 제출한 서류에서 “영업손실과 현금 부족으로 인해 계속기업(계속해서 존재한다는 가정하에 사업을 영위하는 기업)으로 존속할 가능성에 상당한 의구심(substantial doubt)이 제기된다”고 했다. 위워크는 또 “유동성과 수익성 문제를 해결하지 못할 경우 부채 재구조화, 사업 축소, 미국 파산법에 따른 조치 등 모든 전략적 대안을 고려해야 할 수 있다”고 덧붙였다. 파산 가능성까지 염두에 두고 있다는 뜻이다.이날 위워크가 공개한 올 2분기 실적도 부진했다. 이 회사의 2분기 순손실은 3억4900만달러, 주당순손실은 21센트였다. 지난해 같은 기간의 순손실(5억7700만달러), 주당순손실(76센트)과 비교하면 개선됐지만, 시장 기대를 충족하진 못했다. 시장의 주당순손실 추정치는 13센트였다. 2분기 매출도 전년 동기 대비 4% 증가한 8억4400만달러로, 추정치(8억5000만달러)에 못 미쳤다. 데이비드 톨리 임시 최고경영자(CEO)는 “상업용 부동산의 초과 공급과 시장의 경쟁 격화, 그리고 거시경제적 변동성이 겹치면서 예상보다 더 빠른 속도로 공유오피스 수요가 둔화했다”고 설명했다.이날 위워크 주가는 전날보다 5.5% 내린 21센트(약 277원)
공유오피스 '공룡'서 280원짜리 동전주로…위워크의 몰락

글로벌 공유 오피스 기업 위워크가 파산 가능성을 거론했다. 코로나19 팬데믹(세계적 대유행)을 기점으로 급속도로 악화한 상업용 부동산 시장이 되살아날 기미를 보이지 않자 더 이상 정상적인 영업이 불가능한 상황이라는 판단에서다.한때 최대주주였던 소프트뱅크로부터 470억달러 수준의 기업가치를 인정받았던 위워크의 시가총액은 현재 5억달러에도 못 미친다. 연초 이후 위워크 주가는 1달러에도 못 미치는 선에서 반등하지 못하고 있다. “사업 지속 능력에 상당한 의구심”CNBC방송 등에 따르면 위워크는 8일(현지시간) 미국 증권거래위원회(SEC)에 제출한 서류에서 “영업 활동에 따른 손실과 부정적 현금 흐름은 계속기업(계속해서 존재한다는 가정하에 사업을 영위하는 기업)으로서의 능력에 상당한 의구심(substantial doubt)을 제기한다”고 밝혔다. 회사 측은 또 “유동성 포지션과 수익성을 개선하는 데 성공하지 못할 경우 부채의 재융자 혹은 재구조화, 추가 부채 또는 자기자본 모색, 사업 활동의 축소 또는 연기, 자산 매각, 그리고 미국 파산법에 따른 구제를 포함한 모든 전략적 대안을 고려할 필요가 있을지 모른다”고 알렸다.이날 위워크는 올해 2분기 3억4900만달러(주당 21센트)의 순손실을 냈다고 발표했다. 지난해 같은 기간(5억7700만달러 순손실‧주당 76센트)과 비교하면 개선됐지만, 금융정보업체 팩트셋이 조사한 시장 전망치(주당 13센트)는 웃돌았다. 매출도 전년 동기 대비 4% 증가한 8억4400만달러로, 예상치(8억5000만달러)에 못 미쳤다.지난 5월 샌디프 매트라니 최고경영자(CEO)가 사임한 이후 임시 CEO를 맡아 온 데이비드 톨리 이사는 성명에서 “상업용 부동
美 다음 뇌관은 아파트…1조달러 대출 만기 도래

2조달러에 달하는 미국의 아파트 담보대출 시장에 빨간불이 켜졌다. 미국 중앙은행(Fed)의 공격적인 긴축으로 대출 금리가 급격하게 높아진 상황에서 전체 대출의 절반가량이 5년 내 만기가 도래하기 때문이다. 미국 상업용 부동산에 이은 다음 뇌관이 아파트라는 우려의 목소리가 나온다.7일(현지시간) 미국 모기지은행협회에 따르면 아파트를 포함한 미국의 다가구 건물(multifamily-building) 담보대출액은 올 1분기 말 기준 1조9893억달러(약 2611조원)로 집계됐다. 2015년 1분기 9992억달러에서 8년 만에 두 배로 늘었다. 그동안 미국에서 아파트 투자는 황금알을 낳는 거위로 인식됐다. 미국 주거용 부동산 시장을 이끄는 단독주택(싱글 하우스)과 타운하우스에 비해 적은 돈으로 안정적인 수익을 낼 수 있어서다.저금리 시대에 아파트 투자자들은 낮은 금리로 아파트 가격의 80%가량을 대출받아 이자보다 많은 임대료를 받았다. 하지만 지난해부터 상황이 달라졌다. Fed가 기준금리를 빠른 속도로 올리면서다. 지난해 3월까지 제로였던 미국 기준금리는 1년5개월 만에 연 5.25~5.5%로 상승했다.이로 인해 대출 금리도 급등했다. 미국 국채 10년물 금리에 연동하는 아파트 담보대출 금리는 지난해 초 연 3.5%에서 올 들어 연 5.5% 수준으로 올랐다. 마켓워치는 이날 주택담보대출 이자 비용을 포함한 미국 소비자 고통지수가 20년 내 최고치로 치솟았다고 보도했다.물가 상승으로 각종 아파트 관리비용도 늘었다. 특히 미국에서 집주인이 부담하는 수리비와 보험료가 급등했다.이자와 관리비 부담이 커졌지만 아파트 소유주들은 임차료를 그만큼 올릴 수 없다. 많은 부동산 전문 기업이 아파트 임대 시장에 진입하면서 임차용 아
"美 부동산 투자, 공포에 휩싸인 지금이 가장 매력적 기회"

“시장이 공포에 휩싸인 지금이 최근 10년을 통틀어 가장 매력적인 투자 시점입니다.”잭 개이 누빈자산운용 글로벌 부동산 투자부문 대표(사진)는 3일 한국경제신문과의 인터뷰에서 미국 부동산 투자에 대해 이렇게 말했다. 개이 대표는 JP모간체이스 부사장을 거쳐 현재는 1500조원 규모의 글로벌 운용사인 누빈자산운용에서 글로벌 부동산 포트폴리오 전반을 관리·감독하고 있다.그는 “공포를 걷어내고 냉철하게 들여다보면 시장의 통계와 퍼포먼스는 긍정적으로 유지되고 있다”며 “부동산 리츠, 부동산 펀드, 부동산 대출 펀드, 사모 부동산 대출 상품 등을 유심히 살펴봐야 할 때”라고 말했다.2020년 코로나19로 주식시장이 폭락했을 때가 좀처럼 찾아오지 않는 투자 기회였던 것처럼, 지금은 저평가된 미국 부동산 시장에 주목해야 한다는 의미다.개이 대표는 “공포의 진원지는 상업용 부동산 시장인데, 이 부문 공실률이 과거 대비 높은 것은 사실”이라면서도 “섹터별로 나눠서 살펴볼 필요가 있다”고 했다. 그는 “리테일 부문, 주거형 부문, 멀티패밀리 부문 등에선 과거와 별다르지 않은 공실률이 유지되고 있다”고 설명했다.시장 상황을 가늠할 수 있는 금융회사의 부동산 대출 연체율과 관련해서도 “과거에 비해 상대적으로 높아진 건 맞지만, 중장기 평균에 비해서는 여전히 낮다”며 “은행, 생명보험사의 경우 1% 미만이고 부동산담보대출채권(CNBS) 부문도 코로나19 이전보다 낮은 수준”이라고 했다.개이 대표는 ‘상업용 부동산이 부동산 시장 전체의 뇌관이 될 수 있다’는 지적에 대해선 “상반기 미국 은행 위기 때 나
"상업용 부동산 공포로 美부동산 저평가…'공포에 사라'는 격언 기억해야"

"공포에 휩싸인 지금이 최근 10년을 통틀어 가장 매력적인 투자 기회다."3일 서울 광화문 파이낸스센터에서 한국경제신문과 만난 잭 개이 누빈자산운용 글로벌 부동산 투자 부문 대표는 미국 부동산 시장과 관련해 이렇게 말했다. 개이 대표는 JP모건체이스 부사장을 거쳐 현재는 1500조원 규모의 글로벌 운용사인 누빈자산운용에서 글로벌 부동산 포트폴리오 전반을 관리·감독하는 부동산 투자 전문가다.그는 "공포를 걷어내고 냉철하게 들여다보면 시장의 통계와 퍼포먼스는 긍정적으로 유지되고 있다"며 "부동산 리츠, 부동산 펀드, 부동산 대출 펀드, 사모 부동산 대출 상품 등을 유심히 살펴봐야 할때"라고 했다. 지난 2020년 코로나19로 주식시장이 폭락했던 시점이 현재로서는 '평소에는 찾아오지 않는 투자 기회'였다고 평가되는 것처럼 저평가된 미국 부동산 시장이 그와 유사한 흐름을 보일 수 있다는 의미다.개이 대표는 "공포의 진원지는 상업용 부동산 시장인데, 이 부문 공실률이 과거 대비 높은 것은 사실"이라면서도 "섹터별로 나눠서 살펴볼 필요가 있다"고 했다. 그는 "리테일 부문, 주거형 부문, 멀티패밀리 부문 등에서 과거와 별다르지 않은 공실률이 유지되고 있고, 오히려 실적은 개선되고 있다"며 "시장 전체를 보면 퍼포먼스는 유지되고 있다"고 말했다. 시장 상황을 가늠할 수 있는 금융기관의 부동산 대출 연체율과 관련해서도 "상대적으로 높아진 수준은 맞지만 장기 평균에 비해서는 여전히 낮다"며 "은행, 생명보험사의 경우 1% 미만이고 부동산담보대출채권(CNBS) 부문도 코로나19 이전보다 낮은 수
결국 터질게 터졌다…한국 해외 부동산 투자 '빨간불'

외신에서 한국의 해외 부동산 투자에 대한 경고가 나왔다. 저금리 시대 국내 투자사들이 적극 투자했던 영미의 구축 ‘B급 빌딩’들이 최근 상업용 부동산 위기의 직격탄을 맞으면서다. 글로벌 긴축 기조와 원격근무의 영향으로 상업용 부동산 공실률이 늘어나고, 그나마 있는 수요도 신축에 입지가 좋은 A급 건물로 몰리면서 큰 손해를 볼 수 있다는 지적이다.19일(현지시간) 블룸버그는 소식통을 인용해 H자산운용사가 영국 런던 금융지구의 원 폴트리 건물을 매각할 준비를 하고 있다고 보도했다. 원 폴트리 건물은 영국과 왕립증권거래소 등 글로벌 금융기관이 모여있는 뱅크역에 연결된 건물이다. 공유오피스 기업인 위워크가 입주해 있다.블룸버그는 원 폴트리 건물의 매각 예상가치는 약 1억2500만파운드(2049억원)이라고 보도했다. H자산운용이 2018년 인수할 당시 가격(2780억원)보다 26% 떨어졌다.다만 H자산운용은 이메일을 통해 “자산을 매물로 내놓은 적 없고 리파이낸싱 절차를 밟고 있다”며 “예상가치도 정확하지 않다”고 부인했다. 블룸버그는 이런 사례가 미국과 영국, 프랑스 등지에서 최근 비일비재하다고 전했다. 소식통에 따르면 런던에서만 한국 투자사가 소유한 대형 빌딩이 6곳 이상 매물로 나왔다. 이들 모두 인수 당시보다 평가가치가 떨어져 어려움을 겪고 있는 것으로 알려졌다.국내 투자사들은 2010년대 후반부터 해외 부동산 투자를 늘리기 시작했다. 국내보다 수익률이 높았고, 저금리와 환율 등 대외환경도 현재보다 우호적이었다. MSCI Real Asset에 따르면 한국 투자사들은 유럽 상업용 부동산 시장에서 미국 다음으로 큰 외부 투자자로 한 해 동안 130억유로
5월 미국 집값, 11년여 만에 최대 하락…상업용 부동산 더 암울

미국의 집값이 11년 반 만에 가장 큰 폭으로 하락했다. 미국 중앙은행(Fed)의 가파른 금리인상의 여파다. 코로나19 사태 이후 상황이 더 심각해진 상업용 부동산 시장은 2040년까지 반등하지 못할 것이란 전망도 나왔다,미국부동산중개인협회(NAR)는 5월 미국의 기존주택 평균 가격이 전년 동월보다 3.1% 하락했다고 22일(현지시간) 밝혔다. 이는 2011년 12월 이후 최대 낙폭이다.미국의 5월 기존주택 매매 건수는 연율 기준 430만건으로 전월보단 0.2% 증가했지만, 전년보단 20.4%나 급감했다.NAR은 매달 주택 판매량을 기존주택과 신규주택으로 나눠 집계한다. 미국 주택시장에서 기존주택 비중은 약 80% 정도로 대부분을 차지한다.월스트리트저널(WSJ)에 따르면 주택 공급 자체가 적어 더 큰 폭의 집값 하락을 방어하고 있다. 일부 지역에서는 여전히 입찰 경쟁이 벌어지고 있는 것으로 전해진다. 공급이 늘어나면 주택 가격은 더 하락할 수 있다는 얘기다.부동산 중개업체인 레드핀에 따르면 5월 주택 가격이 가장 많이 하락한 곳은 텍사스 오스틴으로 15.1% 폭락했다. 아이다호주 보이시는 14.3% 하락했고, 캘리포니아 오클랜드는 11.2% 낮아졌다. 가격이 가장 많이 오른 도시는 네티컷주 하트퍼드(10%), 뉴욕주 로체스터(9.7%), 신시내티(9.3%) 등이다.미국 전역 집값은 코로나19 대유행 기간 폭등했다. 2020년 3월 Fed가 기준금리를 연 0~0.25%로 내리며 '제로금리' 시대를 열었기 때문이다. 게다가 미국 정부가 경기부양을 위해 돈 풀기에 나서면서 시중 유동성이 풍부해졌고, 미국 전역 주택시장은 호황을 맞았다.특히 임대주택 규제가 약한 텍사스, 플로리다 등을 중심으로 쌈짓돈이 몰렸다. 임대료가 연간 20% 이상 오른 지역이다.
美 상업용 부동산 경고 확산…"1400억$ 상업용 MBS 위기"

세계 주요 도시의 오피스 공실률이 역대 최고치로 치솟은 가운데 미국에서는 지역은행 위기에 대한 경고가 다시 나오고 있다. 상업용 부동산 대출 비중이 높은 중소형 지역은행들은 오피스 공실률이 높아지면 직격탄을 맞을 수밖에 없어서다. 올해 만기가 도래하는 1400억달러(약 181조원) 규모의 상업용부동산저당증권(CMBS)에 대한 우려도 커지고 있다.던 피츠패트릭 소로스펀드매니지먼트 최고경영자(CEO)는 지난 7일(현지시간) 블룸버그 인베스트 컨퍼런스에서 “(신용) 긴축이 다가오고 있다”며 “지역은행들의 문제는 아직 수면 위로 드러나지 않았으며 많은 은행들이 실패할 것”이라고 경고했다. 자산운용사 아폴로 글로벌 매니지먼트의 토르스텐 슬록 수석 이코노미스트도 최근 투자자들에게 보낸 메모에서 “미 은행들이 상업용 부동산 가격 하락에 훨씬 더 취약해졌다”고 지적했다.그에 따르면 미 은행 중 약 700곳이 연방예금보험공사(FDIC)가 규정한 상업용 부동산 대출 집중도 제한인 ‘총 자본의 300% 미만’ 수준을 넘어섰다. 2년 전에는 350곳이 안 됐으나 배로 불어났다. 이 기준을 초과하는 은행들은 더 엄격한 감독과 관리를 받게 되다. 지난 3월 말 기준 FDIC에 가입한 은행 수는 4700개다.중소형 지역은행일수록 총 자산에서 상업용 부동산 대출이 차지하는 비중이 높은 것으로 추산된다. 신용평가사 피치에 따르면 자산 규모가 1000억달러 이상인 중소 은행의 총 자산 대비 상업용 부동산 대출 비중 평균은 14.4%로 집계됐다. 1000억~2500억달러(8.15%), 2500억~7000억달러(5.10%) 등 은행의 자산규모가 커질수록 이 비중은 떨어졌다. JP모간 등 대형은행들이 포함된
옐런 "중소은행 추가 합병될 수도…상업용 부동산 시장 '복병'"

재닛 옐런 미국 재무장관(사진)이 지난 3월 은행 위기 때와 같은 소규모 은행들의 합병이 추가로 더 있을 수 있다고 언급했다. 그는 특히 상업용 부동산 시장과 관련해 “문제가 발생할 수 있다”며 우려를 표했다.옐런 장관은 7일(현지시간) CNBC 방송 ‘스쿼크 박스’에 출연해 “금융업계의 전반적인 환경을 고려할 때 소규모 은행들이 (추가로) 통합될 가능성이 높다”고 말했다. 그는 “일부 은행들에선 이미 합병의 동기가 감지되고 있다”며 “이들 중 일부가 실제 진전되더라도 놀라지 않을 것”이라고 부연했다. 이어 “이로 인해 금융 시스템의 다양성이 위협받을 수는 있겠지만, 일부 은행들이 처해 있는 수익 관련 압박을 고려하면 이해할 수 있는 일”이라고 덧붙였다.실리콘밸리은행(SVB)을 시작으로 시그니처은행, 퍼스트리퍼블릭은행 등 지역은행의 줄파산은 2008년 글로벌 금융위기 이후 최악의 사태로 기록됐다. 이들 은행은 각각 퍼스트시티즌스뱅크셰어즈, 뉴욕커뮤니티뱅코프, JP모간체이스 등 대형 은행에 인수됐다.옐런 장관은 대형 은행들이 겪은 ‘스트레스 테스트(금융시스템의 잠재적 취약성과 안전성을 측정해보는 것)’가 “그들이 어떠한 혼란도 감당할 수 있는 충분한 자금을 갖고 있다는 걸 보여줬다”고 평가했다. 그는 “현재 금융 시스템 내 자본과 유동성 수준은 전반적으로 강하다고 판단한다”며 “이와 관련된 고통이 있더라도 은행들은 그 부담을 해소할 수 있을 것”이라고 했다.다만 옐런 장관은 상업용 부동산 시장에서 변동성이 확대될 수 있다고 경고했다. 그는 “원격 근무에 대한 인식은 크게 바뀌었
美상업용 부동산값, 12년 만에 꺾였다

미국 상업용 부동산 가격이 1분기에 2011년 후 처음으로 떨어졌다. 미국의 경기 침체가 본격화하면 부동산 가격 하락폭은 대폭 커질 전망이다. 상업용 부동산 대출이 부실해지면 살얼음판을 걷고 있는 지역은행들의 재무 건전성이 재차 악화할 것이라는 우려도 고조되고 있다.17일(현지시간) 국제신용평가사 무디스 집계에 따르면 1분기 미국 상업용 부동산 가격은 전 분기 대비 0.76% 하락했다. 전 분기 대비 가격이 떨어진 건 2011년 2분기 후 처음이다.무디스는 2002년 4분기 가격을 100으로 놓고 매 분기 상업용 부동산 가격을 지수화한다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 2011년 2분기에 127.4까지 떨어졌던 이 지표는 이후 12년간 상승을 거듭했다. 지난해 4분기에는 288.6까지 올랐다. 그러나 올 1분기 286.4로 꺾였다. 무디스에 따르면 사무실 건물과 다가구주택 가격이 하락세를 이끌었다.상업용 부동산 기업 코스타그룹에 따르면 고가 부동산의 하락세가 특히 가팔랐다. 고가 부동산 가격은 지난 3월까지 8개월 연속 떨어지며 전년 동기 대비 5.2% 하락했다. 재택근무가 일상화되며 사무실이 줄어들고, 식당 등 인근 시설들도 문을 닫으면서 공실률이 높아졌다는 설명이다.전망이 밝지 않다는 것이 더 문제다. 마크 잔디 무디스 수석이코노미스트는 “더 큰 하락세가 다가오고 있다”고 경고했다. 그는 “미국이 경기 침체를 가볍게 겪는다고 가정할 때 상업용 부동산 가격은 약 10% 하락하겠지만, 그렇지 않다면 하락폭은 더 커질 것”이라며 “우리는 지금 벼랑 끝에 서 있다”고 말했다.노유정 기자
“물류·이커머스, 오피스 리모델링에 기회있다”[ASK 2023]

“물류·이커머스, 오피스 리모델링에 투자 기회가 있다”마이클 레비 크로우 홀딩스 대표(사진)는 18일 여의도 콘래드에서 열린 ‘ASK 2023 글로벌 대체투자 콘퍼런스’에 참석해 “현재 부동산 시장이 침체한 상태이나 ‘니치마켓(틈새시장)’에는 여전히 기회가 있다”면서 이같이 말했다. 크로우 홀딩스는 현재 주목받는 니치마켓으로는 이커머스와 관련된 상업용 부동산과 물류 창고, 오피스 재개발, 멀티패밀리(다가구주택) 등을 언급했다.크로우 홀딩스는 전 세계를 관통하는 부동산 트렌드로 △이커머스 시장의 성장 △재택근무로 인한 오피스 변화 △월세사는 20~30대 증가 등을 언급했다. 마이클 레비 대표는 “전자상거래 시장 성장으로 인해 물류 등 상업용 부동산 시장에 투자기회가 있다”며 “아마존 등 이커머스 업체의 ‘저스트인 케이스’ 재고 물량으로 인해 상업용 부동산 시장의 성장 가능성이 높다”고 말했다. 코로나19 확산으로 인한 공급망 붕괴로 기업들이 창고에 ‘저스트인 케이스’ 재고를 쌓아놓는다는 설명이다. 그는 “다만 이커머스 시장 성장으로 전통적인 리테일 부동산의 수요는 줄 것”이라고 말했다.기업들이 유연 근무제를 시행함에 따라 오피스의 시장 전망은 부정적이나 여전히 기회는 있다고 언급했다. 크로우 홀딩스 조사에 따르면 오피스 물건은 30~70% 할인돼 거래되고 있다. 그는 “코로나19 확산 전 근로자의 오피스 사용 시간이 70%였다면 현재는 42%로 줄었다”며 “이 때문에 오피스 공간에 대한 수요가 줄고 있다”고 했다. 이어 “그럼에도 오피스 재개발이나 리모델링에 대한 수요는 늘

1 2 3 4 5 6