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2024년 상업용 부동산 투자시장 전망 [마스턴 유 박사의 論]

작년 9월 레고랜드 발 부동산 PF 사태 이후 시작되었던 부동산 시장의 침체가 예견되었던 것처럼 올해까지 이어졌다. 마스턴투자운용 R&S(Research & Strategy) 실에 따르면, 올해 국내 상업용 부동산 시장 거래량 잠정치는 지난해보다 34.7% 감소한 17.7조 원으로 집계되었다. 필자가 지난 연말 예상했던 최저 11.6조 원, 최대 23.9조 원의 평균인 17.8조 원에 매우 근접한 수치이다.필자는 차년도 상업용 부동산 시장의 거래량을 전망할 때 보통 전망 시점 시장에서 거래가 진행되고 있는 자산들과 펀드, 리츠 등 부동산 간접투자 상품 만기 일정들을 감안한 예상 매물을 토대로 해당 자산들이 시장에서 성공적으로 매각이 될지를 판단하여 추정하고 있다. 이러한 방식을 활용하여 2016년부터 전망을 하고 있는데 다행히도 대부분 예상치에 부합한 결과가 나왔었다.앞서 언급하였듯이 올해 상업용 부동산 거래량은 17.7조 원으로 역대 최대로 많이 거래되었던 2021년보다는 무려 46.6%가 감소하였다. 유형별로는 오피스 9.4조 원, 물류센터 6.1조 원, 호텔 1.1조 원, 리테일 1조 원 순이었는데, 모든 유형의 거래량이 지난해 대비 감소했다. 그나마 물류센터만 2.9%의 낮은 감소량을 보였을 뿐 이외 자산들은 30% 이상 감소했으며, 리테일은 무려 76.9% 감소했다.상업용 부동산 거래량이 급격히 감소한 이유는 단연코 대출금리 상승에 따른 수익성 악화이다. 이에 더해 리테일과 호텔은 엔데믹에도 불구하고 아직까지 업황 개선이 다소 늦고, 주택 가격 하락과 공사비 상승으로 개발 사업성이 나빠지면서 개발 자산으로서의 투자 매력도가 낮아졌기 때문이다.2024년도 전망은 어떠할까? 상업용 부동산 전망에 앞서 거시적 관점에서 살
마스턴운용, 소유·경영 분리…남궁훈 신임 대표 내정

마스턴투자운용이 남궁훈 전 신한리츠운용 대표이사를 신임 대표이사로 내정했다. 최대주주인 김대형 대표이사가 일선에서 물러나며 소유와 경영을 분리하는 전문경영인 체제로 바뀌게 된다.마스턴투자운용은 이날 임원후보추천위원회와 이사회를 열어 남궁훈 이사회 의장을 신임 경영총괄 대표이사로 내정했다고 4일 밝혔다. 오는 19일 주주총회 의결을 통해 공식 취임할 예정이다. 마스턴투자운용은 2009년 설립 이래 처음으로 전문경영인 체제로 전환한다. 김대형 대표이사는 대표이사직을 내려놓고 마스턴투자운용의 글로벌 투자와 미래 성장을 위한 전략에 집중할 예정이다. 김 대표는 특수관계인과 함께 마스턴투자운용 지분 37.17%를 보유한 최대주주다.마스턴운용이 소유와 경영을 분리하는 체제로 바꾸는 것은 대주주의 위법 행위가 금융당국에 적발됐기 때문으로 풀이된다. 금융당국은 지난해 10월 김대형 대표가 펀드 운용 과정에서 취득한 부동산 재개발 정보로 수십억원의 매각 차익을 얻은 것으로 보고 수사당국에 위법 사실을 통보했다. 앞으로 마스턴투자운용은 남궁훈·이상도·홍성혁 3인 각자대표 체제로 운영될 예정이다. 남궁훈 마스턴투자운용 신임 대표이사 내정자는 첫 외부 대표이사 선임 사례다. 남궁훈 대표 내정자는 서울대학교 공법학과를 졸업하고 신한투자증권 법무실장, 경영관리본부장, 강북영업본부장, 강남영업본부장, WM추진본부장 등을 역임했다. 그는 신한투자증권에서 인사, 재무, 법무 등 주요 관리부서부터 영업과 자산관리 부문까지 두루 요직을 거쳤다. 금융과 부동산 전반에 대한 높은 이해도를 보유한 인물로 평가받고 있다. 2017년 신한리츠
한국이 글로벌 선도 국가인 이유는 무엇인가? [마스턴 김 박사의 說]

다시 12월이 돌아왔다. 한 해를 마무리하고 내년을 준비하는 시기가 되면 미련과 아쉬움 그리고 변화와 진보에 대한 기대가 교차되기 마련이다. 2024년을 준비하는 이 시기에 자산운용업 내지는 금융산업에 대해 유명 미국 드라마의 한 장면을 차용하여 질문을 하나 던지고 싶다. 드라마 ‘뉴스룸(Newsroom)’은 제작국인 미국보다 오히려 한국에서 인기 있는 드라마다. 영상 클립으로 많이 돌아다니는 가장 유명한 장면은 극도로 냉소적인 성격의 주인공이 처음 등장하는 장면이다. 소위 “미국이 가장 위대한 국가인 이유” 장면인데 한 대학교에서 진행된 토론에서 한 학생이 미국이 가장 위대한 국가인 이유가 무엇이라고 생각하는지 질문하는 장면이 나온다. 질문의 형태를 변형해서 다시 한번 물어보고 싶다. 한국이 글로벌 선도 국가인 이유는 무엇인가?사실 이 질문은 교정이 필요하다. 보다 정확하게 묻는다면 “당신은 한국이 글로벌 선도 국가라고 생각하십니까? 그렇다면 그 이유는 무엇인가요? “라는 2가지 질문으로 구분되어야 할 것이다. 혹자는 국토 면적 순위 109위, 2022년 경제성장률 122위의 국가가 글로벌 선도국가라는 전제가 틀렸다고 이의를 제기할 수도 있을 것이다. 그러나 한국은 국내총생산은 한때 최고 8위였고, 수출입 순위는 여전히 전 세계 6~8위권이며, 국가 존립의 근간이 되는 국방력 순위는 전 세계 6위인 국가이다. 세부적인 사항으로는 한국은 독자적인 발사체를 보유하고 달 뒷면에 탐사선을 보낸 7대 우주기술 보유 국가이며, 대표 기업 중 하나인 SK하이닉스는 고대역폭 메모리(HBM) 분야에서 최초이자 최고 수준의 기술력과 양산 능력을 확보하고
직업의 세계 PM(Portfolio Manager) [마스턴 김 박사의 說]

자산운용사의 핵심 직무인 포트폴리오 매니저 PM(Portfilo Manager)으로 표기)는 많은 사람들이 선망하는 직업으로 미디어에서 비춰지고 있다. 영화에 등장하는 긍정적인 PM 이미지는 막대한 성과급을 받고 최고급 수트를 입으며 카리스마 넘치는 모습으로 투자자들에게 발표하는 모습이다. 반면 부정적인 이미지로는 인간미 없이 냉정하고 이기적이며 까탈스럽고 까칠한 모습이 있을 것이다. 영화 ‘더 울프 오브 월스트리트(The Wolf of Wall Street)’ 표현된 이미지 역시 대부분 사실이긴 하지만, 그와 동시에 영화 ‘빅 쇼트(Big Short)’와 같은 모습이 있는 것도 사실이기에 이에 관한 이야기를 하려고 한다. PM은 미디어에서 표출되는 것과 같이 타 직무 대비 고연봉을 받는 직업이다. 높은 연봉에 걸맞은 강력한 카리스마, 냉정한 현황 분석과 판단을 요구한다. 그러나 그와 동시에 누구보다도 외롭고 힘든 직무이며, 자신의 판단에 대하여 끊임없이 성찰해야 하는 직업이다. PM은 투자 대상 자산 유형과 투자 전략을 설정하고, 투자자들에게 투자 전략을 설명해 자금을 모집한다. 이 과정에서 PM의 과거 업무 수행실적(Track Record)은 투자자들이 투자를 결정하게 하는 매우 중요한 판단 근거다. 때때로 기관투자자들은 투자 전략에 대한 세부적으로 특정 조건을 요구하기도 하는데, 이에 대해 PM은 실행 가능 여부를 판단해 투자 전략에 반영한다. 펀드가 설정된 이후에는 투자 대상 자산(주식, 채권, 부동산, 원자재 등)의 매입 가격과 매입 시점, 보유 기간과 관련된 모든 판단과 의사 결정을 수행한다. 적정 시점에 적정 가격으로 자산을 매도하는 것 또한 PM의 의사 결정 사항이다.
[단독]F&F, 3500억대 ‘센터포인트 강남’ 품는다…우협 선정

국내 패션업체 F&F가 본사 사옥으로 쓰기 위해 센터포인트 강남 빌딩을 3500억원에 인수한다.24일 투자은행(IB) 업계에 따르면 매도인 마스턴투자운용은 센터포인트 강남 우선협상대상자로 F&F를 선정했다. 공식적인 통보는 이번 주 중 할 예정이다. 매매가격은 3500억원 안팎으로 알려졌다.이번 센터포인트 강남 인수전에는 여러 전략적투자자(SI)와 운용사들이 참전했다. F&F는 평당 4200만원 안팎의 가격을 써내 우선협상대상자 지위를 따냈다. 마제스타 시티 타워1 인수를 철회한 이후 꾸준히 매입 건물을 물색해 온 결과다.앞서 F&F는 본사 사옥으로 쓰기 위해 마제스타 시티 타워1을 인수하려 했으나 우선협상대상자에 오른 뒤 포기하기로 선회한 바 있다. F&F의 현재 사옥은 서울시 강남구 언주로 541에 있다. 218억원에 토지를 매입해 2008년 준공한 사옥이다.센터포인트 강남은 마스턴투자운용이 내년 하반기 준공을 목표로 짓고 있는 오피스다. 기존 홍은빌딩을 매입해 지난 2020년부터 개발 중이다. 2호선과 신분당선 환승역인 강남역에서 도보로 5분 거리에 위치한 역세권 자산이다. 건물이 완공되면 지상 14층, 지하 6층 규모로 연면적 2만7024㎡(8175평)의 오피스가 들어서게 된다.센터포인트 강남은 교직원공제회가 앵커 출자자로 들어가 있다. 교직원공제회는 센터포인트 강남의 개발 프로젝트금융투자회사(PFV)인 ‘마스턴제99호센터포인트강남’에 지분 48%를 보유한 ‘마스턴기회추구일반사모부동산투자신탁제2호’를 통해 출자했다.F&F는 김봉규 삼성출판사 명예회장의 차남인 김창수 회장이 1992년 창업한 회사다. 다른 의류업체들이 코로나19로 어려움을 겪는 동안 F&F는 디스
재개발 내부정보 이용해 수십억 챙긴 마스턴운용 대표

펀드 운용 과정에서 취득한 부동산 재개발 정보로 수십억원의 매각 차익을 얻은 김대형 마스턴투자운용 대표가 금융당국에 적발됐다.16일 마스턴운용에 대한 금감원의 조사 결과에 따르면 회사 대주주이기도 한 김 대표는 자사 펀드가 부동산 재개발을 위해 토지를 매입할 것이란 계획을 보고받았다. 김 대표는 운용사의 토지 매입이 시작되기 전 특수관계법인을 통해 미리 이 토지를 저가에 매수했다. 이후 토지 가격을 높여 펀드에 넘기는 방식으로 수십억원의 차익을 거둔 것으로 나타났다. 토지 매입 자금을 마련하기 위해 운용사의 예금을 담보로 제공하기도 했다.김 대표는 우량 개발사업 정보를 미리 얻어 투자하기도 했다. 한 부동산 개발 프로젝트의 수익성, 리스크, 내부 심사정보, 외부 투자자 동향 등을 보고받은 그는 특수관계법인 명의로 이곳에 선행 투자했다.배우자와 직계비속이 지배하는 가족 계열사를 부당 지원한 것도 적발됐다. 금감원 관계자는 “위법 행위에 대해 엄정 조치할 예정”이라며 “수사당국에 위법 사실을 통보하고 검사 결과를 공유하는 등 수사에도 적극 협조할 방침”이라고 말했다.성상훈 기자
미공개 재개발 정보 이용해 수십억원 챙긴 마스턴운용 대표

김대형 마스턴투자운용 대표가 개인적인 투자를 위해 미공개 정보를 이용하거나, 회사 펀드를 통해 가족 회사를 지원하는 등 부당행위를 해온 것으로 드러났다. 금융감독원은 징계 절차에 착수하고 수사당국에도 위법사실을 통보할 계획이다. 16일 마스턴 운용에 대한 금감원의 검사 결과에 따르면 회사의 대주주이기도 한 김 대표는 자사 펀드가 부동산 재개발을 위해 토지를 매입할 것이란 계획을 보고 받았다. 김 대표는 운용사의 토지 매입이 시작되기전 특수관계법인을 통해 미리 해당 토지를 저가에 매수했다. 이후 토지 가격을 높여 펀드에 넘기는 방식으로 수십억원의 차익을 거둔 것으로 나타났다. 토지 매입 자금을 마련하기 위해 운용사의 예금을 담보로 제공하기도 했다. 우량 개발사업에 대한 정보를 미리 얻어 투자하기도 했다. 한 부동산 개발 프로젝트의 수익성, 리스크, 내부 심사정보, 외부 투자자 동향 등을 보고받은 김 대표는 특수관계법인 명의를 통해 이곳에 선행투자 했다. 김 대표는 자신의 투자액을 늘리기 위해 마스턴 운용의 투자액수를 축소하기도 한 것으로 나타났다. 배우자와 직계비속이 지배하고 있는 가족 계열사를 부당 지원했던 것도 적발됐다. 마스턴운용과 가족계열사인 시행사 B는 합작 프로젝트를 진행하고 있었는데, 김 대표는 B사가 가져갈 수수료를 증액하도록 지시한 것으로 나타났다. B사 수수료 증액을 위해 마스턴운용이 가져갈 수수료는 감액됐다. 금감원 관계자는 "검사 결과로 확인된 위법 행위에 대해서 관련 법규에 따라 엄정 조치할 예정"이라며 "수사 당국에 위법사실을 통보하고 검사결과를 공유하는 등 수사에도 적극 협조할
서울 오피스 공실률이 낮은 이유 [마스턴 유 박사의 論]

글로벌 부동산관리 회사 존스랑라살(JLL) 의 “Global Real Estate Perspective August 2023” 보고서에 따르면, 서울 오피스 공실률은 전 세계 주요 도시 15곳 중에서 가장 낮은 2.0% 다. 세계 3대 도시라고 할 수 있는 뉴욕, 런던, 도쿄의 오피스 공실률이 각각 16.7%, 9.5%, 4.8%인 것에 비하면 굉장히 낮은 수준이다. 필자는 최근 “서울 오피스 공실률이 다른 나라 대비 낮은 이유는 무엇인가요?”라는 질문을 국내외 많은 투자자로부터 받곤 한다. 이번 기고문에서는 이에 대한 필자의 생각을 간단히 적고자 한다.서울 오피스 공실률이 낮은 가장 큰 이유는 오피스를 사용하는 수요자인 사무직 종사자 수가 지속적으로 증가해 왔고 이들 사무직 종사자의 인당 오피스 사용 면적이 크게 증가했기 때문이다. 통계청에 따르면 2004년 이후 2022년까지 서울 사무직 종사자 수는 76.8만 명이 증가했다. 이렇게 증가한 사무직 종사자들로 인해 최소 302만 평에서 최대 352만 평의 추가적인 오피스 수요가 발생했다.또한 이 기간 사무직 종사자들의 인당 오피스 사용 면적이 3.94평에서 4.59평으로 16.5% 증가했는데 이에 따른 추가적인 오피스 수요도 약 130만평에 달한다. 두 번째 이유는 공급 측면에서 찾아볼 수 있다. 서울 오피스 공실률은 2008년 글로벌 금융위기 이후 상승하기 시작하여 2018년 2분기까지 상승했다. 동 기간 서울에는 총 317만 평(연평균 28.8만 평)의 오피스가 신규로 공급되었으나, 공실률 하락기 동안에는 104만 평(연평균 20.7만 평)밖에 공급되지 않았다. 연평균 기준 27.9%의 공급량이 감소한 것이다. 아울러, 서울에는 신규로 공급되는 오피스도 있지만 멸실되는 오피스도 많다. 여기에 일시적으로 리모델링을 진
자산운용업의 에단 헌트들을 위한 혁신 [마스턴 김 박사의 說]

일반적인 대부분의 기업은 거시 환경 변화 파악, 연구개발, 생산, 마케팅, 판매, 사후관리의 가치 사슬에 따라 상품과 서비스의 가치를 극대화해 수익을 창출한다. 따라서 경쟁에서 우위를 점유하기 위해 가치 사슬의 각 단계를 세분화해 별도 전담 조직을 구성하고 치열하게 역량을 강화하는 전문화를 지향하고 있다. 그런데 서비스 기획부터 고객 응대까지 하나의 단일 부서가 주도하는 산업이 있다. 자산운용업은 투자역 또는 투자팀이 가치 사슬의 모든 영역에 관여한다. 그 중에서도 특히 대체투자운용사는 주식, 채권에 투자하는 유가증권과 비교해서도 월등히 의사결정 주도권이 투자역에게 집중되어 있다. 대한민국 대체투자 투자팀은 그야말로 미션 임파서블의 주인공인 에단 헌트들로 구성되어 임파서블한 미션을 해결하는 최정예 팀이다.투자역(이하 PM)의 주요 업무인 투자에 대한 의사 결정은 반도체 기업의 반도체 생산 기술 개발, 제약사의 주력 신약개발과 같이 가치사슬의 핵심이다. 그러다 보니, 가치사슬의 모든 과정에서 사실상 무소불위의 의사 결정을 하고 있다. 이러다 보니 가치사슬 각 단계의 세분화와 전문화가 지연되었고, 무엇보다 변화나 혁신에 대한 전반적인 저항감이 형성될 수밖에 없었다. 이러한 권한의 과도한 집중은 자산운용업 혁신에 걸림돌이 되고 있다. 우선 모든 권한을 가진 투자역이 회사의 핵심 경영진이 되어 기업의 운영을 주도한다. 수익창출과 직결되는 활동을 투자역이 주도하기에 이사회의 일원과 CEO가 되는 것은 이해할 수 있다. 해외운용사도 동일하게 회사의 핵심 경영진과 CEO는 대부분 PM 커리어가 도맡고 있다. 다만 글로벌 선도기업은 이사
마스턴운용, 해외부문 대표에 조용민 리츠 부대표 선임

마스턴투자운용은 조용민 리츠부문 부대표를 해외부문 대표로 선임했다.마스턴투자운용은 지난 10일 주주총회를 개최해 조용민 부대표를 해외부문 대표로 선임하는 안건을 의결했다고 11일 밝혔다. 조용민 대표는 리츠부문과 함께 해외부문 대표의 역할을 맡게 된다.조용민 대표는 연세대학교 건축공학과 졸업 후 국내 건설사에 입사한 뒤 미국 뉴욕대학교에서 부동산금융 석사학위를 취득했다. 이후 삼성생명 부동산사업부, 하나UBS자산운용 실물자산본부, 현대인베스트먼트자산운용 글로벌대체투자팀 등에서 업력을 쌓았다. 또 조 대표는 건국대학교 법학전문대학원을 졸업한 로스쿨 1기 변호사이기도 하다.지난 2018년 해외투자본부장으로 마스턴투자운용에 합류한 조 대표는 프랑스 파리 소재의 크리스탈 파크 오피스, 오스트리아 비엔나 소재의 힐튼 호텔 등 해외 우량 자산 매입을 이끌었다. 2021년 리츠부문 부대표로 선임됐고 지난해 마스턴투자운용의 첫 공모 리츠인 마스턴프리미어리츠를 상장시키는 데 핵심적인 역할을 맡았다.조용민 마스턴투자운용 해외부문 대표는 “마스턴투자운용과 마스턴프리미어리츠의 투자 포트폴리오 리스크 관리를 현재 가장 중요한 책무라고 생각하고 있다”며 “또 현재 구상하고 있는 해외부문의 미래 비즈니스 전략을 실현시킬 수 있는 조직의 체력 강화에 힘쓸 예정”이라고 전했다.류병화 기자 hwahwa@hankyung.com
마스턴운용, 골든타워 우협 선정…대신신탁은 포기

마스턴투자운용이 서울 강남 골든타워를 품는다. 대신자산신탁이 인수를 포기해 기회를 얻었다.28일 투자은행(IB) 업계에 따르면 골든타워 매도인인 코람코자산신탁은 우선협상대상자로 마스턴투자운용을 결정하고 양해각서(MOU) 가안을 송부했다. 코람코는 마스턴과 가격 협의 등을 거쳐 최종 우선협상대상자로 선정할 계획이다.당초 골든타워는 대신자산신탁이 가져가기로 했으나 돌연 우선협상대상자 지위를 포기했다. 내부적으로 지나치게 비싼 가격에 사들이는 것 아니냔 반발이 있었던 것으로 파악된다. 대신자산신탁은 평당 4000만원 수준인 약 4900억원에 골든타워을 인수하겠다고 제시한 것으로 알려졌다.대신자산신탁이 포기하면서 함께 숏리스트에 오른 코람코자산신탁, 마스턴투자운용이 거론됐다. 코람코자산신탁 내부 다른 팀에게 골든타워를 넘기는 것은 차이니즈 월(정보교류 차단) 이슈가 불거질 수 있다는 점을 감안해 마스턴투자운용이 우선협상대상자로 낙점했다. 두 곳의 가격차도 크지 않았던 것으로 전해졌다. 게다가 코람코는 최근 F&F가 포기한 마제스타 시티 타워1의 우선협상대상자로 선정돼 매입 작업을 추진 중이라 두개 딜을 한꺼번에 치러야 해 부담이 됐을 것으로 관측된다.마스턴투자운용은 평(3.3㎡)당 3900만원에 근접한 수준을 제시한 것으로 알려졌다. 연면적으로 환산하면 약 4700억원이다. 상대적으로 입찰 가격을 적게 써내고도 우협으로 선정돼 완주 가능성이 커졌다.한 부동산금융 업계 관계자는 “우선협상대상자로 선정되는 것보다 차순위로 넘어가 딜을 따내면 좋은 조건으로 조달할 수 있어 딜 클로징(거래 종결)이 어렵지 않다”며 “무리하
방망이 깎던 노인과 캐디 [마스턴 김 박사의 說]

윤오영의 수필 <방망이 깎던 노인>에는 장인정신의 가치와 이를 알아차리지 못한 저자의 아쉬움이 간결하게 담겨 있다. 살면서 지속적으로 되돌아보게 되는 수필과 유사한 상황이 얼마 전 있어 이전에 골프장에서 만났던 캐디와의 경험을 공유하고자 한다. 국내 대부분의 골프장은 수요에 비해 골프장이 적어 팀 간 간격이 촘촘하기 때문에 게임의 원활한 진행, 안전사고 방지, 고객의 불만사항 응대를 원활히 수행할 수 있는 캐디의 존재가 중요하다. 그날은 이른 무더위와 햇볕이 강렬히 내리쬐는 과도하게 맑은 날씨였다. 플레이를 시작할 무렵인 아침 9시 20분엔 이미 기온이 올라가기 시작한 상황이었고 우리 앞에 플레이하시는 분들의 경기진행 속도는 다소 완만했다. 우리 팀은 40대 아저씨 아마추어 플레이어 4명으로 멤버 중 한 명이 허리부상에서 회복된 지 얼마 되지 않아 잔 실수가 많은 팀이었다. 예상보다 더운 날씨, 루즈한 경기 진행 등 자칫하면 짜증만 남는 날이 될 수 있어 여러 가지 면에서 캐디의 역량이 더욱 절실한 상황이었다. 결론적으로 그날 캐디는 평생 만나본 사람 중에 톱 3 안에 꼽힐 정도로 4명 모두 칭찬을 아끼지 않았다. (4명의 지금까지 라운드 수를 합산하면 최소 500회는 넘을 테니 통계적으로 유의미한 수준의 검증이라고 확신한다.) 캐디는 다른 팀에게 방해가 되지 않을 범위내에서 멀리건(mulligan, 다시 쳐볼 기회)을 적절히 제공했고, “135m이지만 오늘의 플레이를 보니 이번 홀은 8번 아이언을 잡으세요”, “프린지와 경사를 고려해서 7.5m 퍼팅인데, 꼭 지나가는 느낌으로 퍼팅하세요” 등 각 플레이어에게 정확하면서도 맞춤화된 조언을 제공했
상업용 부동산 거래량 감소, 특정 유형으로 쏠림 현상 심화 [마스턴 유 박사의 論]

거칠 것 없이 뜨겁게 타오르던 상업용 부동산 거래 시장이 차갑게 식었다. 지난해 9월 레고랜드발 부동산 PF사태와 미분양발 주택가격 충격, 금리 상승에 따른 역(逆) 레버리지 등 여러 가지 이슈가 겹치면서 상업용 부동산 거래 시장이 위기에 직면했다고 볼 수 있다. 마스턴투자운용 R&S(Research & Strategy)실에 따르면, 2006년 2조 3,471억원에 불과했던 상업용 부동산 거래 시장은 2021년 32조 9,332조원으로 무려 14배 성장했다. 이 기간 연평균 성장률은 19.3%에 달한다. 하지만, 지난해 거래 규모는 26조 3,207억원으로 서두에 언급했던 각종 이슈로 인해 전년 대비 20.1% 감소했다. 2023년 들어서도 이러한 고전은 지속되고 있다. 지난 1분기 상업용 부동산 거래 규모는 3조 1,713억원으로 지난해 동기 대비 무려 62.6%나 감소했다. 1분기 기준 2017년 2조 4,374억원 이후 가장 적은 수준이다. 지난 6년 동안 상승한 부동산 가격을 감안했을 때 1분기 거래 규모는 2010년대 중반으로의 회귀라고 평할 수 있다. 거래 규모 감소와는 별개로 다양화되고 있던 상업용 부동산 거래유형에서 특정 유형으로 쏠림 현상이 올해 들어 심화하였다. 전통적으로 국내 상업용 부동산 거래 시장에서 오피스의 비중은 타 유형 대비 상대적으로 월등히 높은 비중을 유지해 왔다. 실제 과거 17년 동안 상업용 부동산 유형별 거래 비중을 살펴보면 오피스의 비중이 67.3%로 가장 높았던 반면, 호텔의 경우 4.5%로 가장 낮았다. 리테일과 물류의 비중은 각각 19.0%, 9.2%를 기록했었다. 이처럼 높은 비중을 보이던 오피스 비중은 최근 들어 물류시장의 성장, 주태가격 상승에 따른 잠재 개발 가능 자산 투자 선호 등 영향으로 크게 완화되었
자산운용사의 혁신에 대한 나태함 [마스턴 김 박사의 說]

2022년 말 기준 국내 자산운용사는 약 430여개다. 그중 흑자가 나는 기업은 약 50% 그리고 영업이익이 10억 이상 나는 기업은 약 25% 정도다. 국내 자산운용사 중 액 10% 정도나 영업이익이 100억 이상 난다. 자산운용업은 증권업의 1/6의 정도 수익을 내는데 사업자는 7배 이상 많은, 좋게 말하면 완전경쟁 시장이고 부정적으로 말하면 영세 산업이다. 최근 금융규제 기관들이 부동산 자산운용사들의 여러 가지 투자와 관련하여 지속적인 모니터링과 감사를 진행하고 있다. 그중에서도 부동산 투자 업계에 대해 신의성실 의무(Fiduciary Duty)를 제대로 이행하고 있는지에 대한 합리적이고 타당한 우려의 목소리가 들려온다. 원론적인 이야기지만 투자에 대한 의사 결정을 위탁받은 자산운용사는 신의성실 의무를 이행해야 한다. 배임, 공금횡령과 같은 아주 기초적인 수준의 의무부터 투자자 이익에 대한 내재화된 철학의 정립이라는 고차원적이고 포괄적인 의무까지 준수할 필요가 있다. 이런 측면에서 국내 자산운용사가 과연 신의성실 의무를 이행하기 위하여 얼마나 깊은 고민을 하고 있고, 이를 위한 변화 및 혁신을 추구했는지에 대해 한 번 짚고 넘어갈 시점이다. 범법행위가 없었고 투자자에게 수익을 돌려주었으니 의무를 다했다고 하는 것은 완전 경쟁 시장의 참여자로서 나태한 태도가 아닌지 생각해 보아야 한다. 우선 리스크(Risk)를 고려한 합리적 수준의 이익을 지향하는 투자가 진행되고 있는지 고민이 필요하다. 투입되는 자본에 대비하여 높은 현금흐름을 창출한다면 무조건 좋은 투자 구조인가? 현금 환원 수익률(Cash on Cash Return)이 높은 것은 투자자에게 분명 매력적이다. 그러나 투자 시
마스턴운용, 광화문 콘코디언빌딩 6300억 인수

마스턴투자운용이 광화문 콘코디언 빌딩 인수를 확정했다고 19일 밝혔다. 지난해 9월 우선협상대상자로 선정된 이후 7개월여 만에 이뤄진 딜 클로징(거래 종결)이다. 3.3㎡당 약 3450만원으로 매매금액은 6292억원이다. 매도자는 DWS자산운용(옛 도이치자산운용)이다.서울 종로구 새문안로 소재 콘코디언 빌딩은 지하 8층~지상 29층, 연면적 약 6만600㎡, 대지면적 약 3900㎡ 규모의 대형 오피스 빌딩이다. 옛 금호아시아나그룹 본사였으며 현재 롯데카드, 빙그레 등 주요 기업이 본사로 쓰고 있는 서울 중심업무지구(CBD) 자산이다. 지하철 5호선 광화문역에서 도보 3분 거리에 있어 접근성도 우수한 편이다. 마스턴투자운용은 콘코디언 빌딩 인수로 서울 핵심 지역에서 랜드마크 자산을 추가로 확보하게 됐다. 금리 상승 등 대내외 변수로 인해 투자심리가 얼어붙은 상업용 부동산 시장에서 이번 인수로 분위기가 뒤바뀔 수 있을 것으로 관측된다.이번 딜은 조장희 마스턴투자운용 국내부문 투자운용4본부 상무가 이끌었다. 조 상무는 지난해 마스턴투자운용에 합류했다. 이외에 김한얼 이사, 박창규 과장, 조영인 대리 등 부동산 운용 실무진들이 코어 딜에 적합하도록 안정적인 운용구조를 설계해 성공적으로 딜을 마무리했다.김대형 마스턴투자운용 대표이사는 "이번 딜을 통해 마스턴투자운용이 오퍼튜니스틱과 코어 등 각 분야에서 경쟁력이 있음을 증명했다"며 "마스턴투자운용은 앞으로 진행되는 주요 대형 딜에서도 투자자들의 니즈에 적합한 수익률을 제공하고 장기적으로 안정적인 운용을 통해 유의미한 성과를 거둘 수 있도록 노력할 것"이라고 밝혔다.류병화 기자 hwahwa@hankyung.com

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