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오피스의 우량 임차인을 선별하는 방법[마스턴 김 박사의 說]

투자 자산 발굴, 자금 조달만큼 부동산 자산운용사에게 중요한 업무는 자산의 임차인을 관리하는 것이다. 예컨대 20층 건물의 절반 이상을 임대하였던 우량 임차인이 임대 공간을 대폭 축소하거나 사업이 망해 아예 임대차 계약을 해지하면 우량 임차인이 빠진 그 건물은 본질적으로 매력이 감소하기 때문이다. 따라서 오랜 기간 동안 안정적으로 계약을 유지할 우량 임차인을 선별하고 관리하는 것은 자산운용의 핵심 역량이다. 이번 글에선 회사의 지속가능성을 기반으로 우량 임차인을 선별하는 엉뚱하지만 간편한 평가 방법 중의 하나를 공유하려고 한다.F1(포뮬러 1)으로 잘 알려져 있는 모터 스포츠는 세계에서 가장 많은 팬을 확보하고 있는 스포츠 중 하나다. 모터 스포츠 팀이라고 할 수 있는 ‘컨스트럭터’의 대회 참여 인력은 드라이버, 스태프 그리고 피트 크루 등 약 100명 내외로 구성된다.레이스에서 가장 중요한 인력은 드라이버다. 전체 주행시간의 99.8% 이상이 드라이버의 실력에 따라 좌우되기 때문이다. 드라이버는 초인적인 정신력, 체력, 기술로 2시간 동안 극한의 레이스를 한다. 따라서 F1 머신을 운행하는 드라이버의 예비 후보에라도 들어가기 위해선 전 세계에서 100등 안에 드는 뛰어난 운전 실력이 필요하다. 컨스트럭터도 1,000만 달러 이상의 연봉을 제시하며 가장 뛰어난 드라이버를 확보하기 위해 노력한다.주행시간의 0.2%는 피트 크루의 몫이다. 피트 크루는 레이스 중 타이어 등 머신의 부품을 교체하고 시야를 방해하는 이물질을 제거하는 시간인 ‘피트 스탑’에 투입되는 인원이다. F1과 같은경우 300km 내외의 거리를 달리는 동안 적어도 한 번은 피트 스탑을 해야

글로벌 금융위기 전후 서울 오피스 시장에 대한 회고[마스턴 유 박사의 論]

2008년 9월 15일 뉴욕 시간 새벽 2시, 리먼 브라더스가 미국 연방법원에 파산신청을 했다. 익히 잘 알고 있는 것처럼 2007년부터 불거진 미국 부동산 가격 하락에 따른 비우량주택담보대출 부실 사태 영향이었다. 먼 미국 땅에서 들려온 소식은 우리나라 오피스 시장에도 상당히 큰 영향을 미쳤다.글로벌 금융위기 이전 서울 오피스 시장의 공실률은 자연공실률보다 월등히 낮은 1.0%(샘스, 2008년 1월 CBD 0.5%, GBD 1.0%, YBD 0.9%)에 불과했으며, 임대료 상승률은 월간 1.2%(2008년 1월 대비 2월 상승률)에 달했다. 오피스 임차수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 오피스 대란이었던 시기였다보니, 당시 한 신문기사에는 3.3㎡당 환산임대료가 3~4년 이내 20만원까지 올라갈 가능성도 있다는 인터뷰도 있었다. 이렇다 보니 오피스 거래 또한 크게 늘어 2008년 한 해 동안 4조8224억원이 거래돼 전년 대비 29.5% 성장했었다. 이때 거래됐던 오피스들을 살펴보면, 삼화빌딩(현 골든타워, 2450억원, 20,008천원/3.3㎡), 한솔빌딩(현 아크플레이스, 4290억원, 22,601천원/3.3㎡), 한화투자증권빌딩(현 한화손해보험빌딩, 3201억원, 17,743천원/3.3㎡), 한화금융센터(현 한화손해보험빌딩, 2850억원, 18,839천원/3.3㎡) 등이 있었다. 각 권역별 3.3㎡당 거래가격은 현재 시점의 절반 수준이지만, 당시에는 상당히 비싼 가격이었다.이렇듯 뜨거웠던 오피스 시장은 리먼 브라더스 사태를 기점으로 빠르게 식었다. 자연공실률보다 낮았던 공실률은 2009년 말 4%대로 상승했고, 오피스 거래량도 10.5% 감소한 4조3141억원에 그쳤다.당시 오피스 거래시장에서 가장 큰 이슈는 극동빌딩(현 남산스퀘어)의 거래 무산이었다. 극동빌딩은 호주계 자산관리회사인 맥쿼리리얼에

환경운동 실천에 대한 소고(小考)[마스턴 김 박사의 說]

모금을 유도하기 위해 곤경에 처한 이들의 상황을 자극적으로 묘사하여 동정심을 일으키는 영상이나 사진 등을 지칭하는 단어가 있다. 바로 '빈곤포르노(Poverty Porn)'다. 1980년대 한 기부단체가 전 세계에 자선 캠페인을 진행하는 과정에서 앙상하게 마른 아프리카 아이의 몸에 파리 떼가 달라붙은 영상으로 수억 달러에 이르는 금액을 모금하자 다른 기부단체에서도 이를 도입하기 시작했다. 심지어 에티오피아의 식수난과 관련된 내용을 촬영하는 과정에서 사람들이 마시는 식수가 생각보다 깨끗하자 아이에게 일부로 썩은 물을 마시게 하는 등 비윤리적인 연출로 뭇매를 맞기도 했다. 문제를 해결하기 위해 어느 정도 강조된 메시지를 활용해 사람들의 행동을 유발하는 것이 일부 필요하지만 지속적으로 인위적이고 자극적인 메시지를 내보내는 것은 결국 부작용을 일으킬 수 있다. 빈곤포르노가 그렇다. 반복적으로 자극적인 메시지를 받는 기부자들은 아무리 기부를 해도 더 이상 문제가 개선될 가능성이 없다고 느껴 자선을 포기하게 된다. 혹은 점점 더 자극적인 메시지를 주지 않는 문제에 대해서는 기부를 진행하지 않게 된다. 어느 쪽이든 양쪽 모두 문제 해결에는 방해가 될 뿐이다. 환경운동도 유사하게 전철을 밟고 있지 않은지 다시 한번 확인을 해 볼 시점이다. 자연파괴에 대한 극단적 강조나 세상 모든 변화가 지구 종말과 직결된다는 자극적인 메시지는 문제 해결을 오히려 방해할 수 있다. 또한 선진국을 중심으로 ESG가 거의 모든 산업에서 핵심 키워드로 등장하면서 ESG의 3가지 요소인 환경(Environment), 사회(Social), 기업의 지배구조(Governance) 중 상대적으로 접근이 용이한 '

마스턴투자운용, 용산 더프라임타워 우선협상대상자로 선정

마스턴투자운용이 서울 용산구 원효로 더프라임타워의 매각 우선협상대상자로 선정됐다. 거래가 성사될 경우 신한알파리츠가 담은 자산 중 첫 번째로 매각하는 사례가 된다.21일 투자은행(IB) 업계에 따르면 신한리츠운용이 운용하는 신한알파용산리츠는 더프라임타워 매각 우선협상대상자로 마스턴투자운용을 선정한 것으로 알려졌다. 더프라임타워는 금리인상 등 악재에도 비밀유지확약서(CA)를 내고 투자설명서(IM)를 받아간 곳만 30~40곳에 달할 정도로 인기가 많았다. 숏리스트(인수적격후보)에는 마스턴투자운용 외에도 웰컴저축은행, 코람코 블라인드펀드 등이 이름을 올린 것으로 전해졌다.더프라임타워는 용산구 원효로에 위치한 대형 오피스 빌딩이다. 연면적 3만9008㎡로 지하 6층부터 지상 30층 규모다. 2014년에 완공됐고 지하철1호선 남영역에서 도보 4분 거리다. 올해 2월 기준 임대율은 98.3%다. 주요 임차인은 신한생명, 트랜스코스모스, 유베이스, DB생명 등이 있다.신한리츠운용은 신한알파용산리츠를 통해 2018년 10월 1780억원에 더프라임타워를 인수했다. 더프라임타워의 감정평가액(2020년 6월 기준)은 2288억원이다.이번 매각은 신한알파리츠에도 긍정적인 영향을 줄 전망이다. 부동산투자회사법에 따르면 상장리츠의 자산 처분 이익은 해당 사업연도에 배당으로 90% 이상을 지급해야 한다. 신한알파리츠는 삼성화재 역삼빌딩, 서울역 와이즈타워 등 모두 7개 오피스 자산을 보유하고 있다. 자산 규모는 2조1200억원에 달한다.민지혜 기자 spop@hankyung.com 

MARKET

마스턴투자운용, 건물 소등해 에너지의 날 행사에 동참

마스턴투자운용은 22일 환경·사회·지배구조(ESG)경영의 일환으로 제19회 에너지의 날 행사에 동참키로 했다.에너지의 날 행사는 에너지시민연대가 매년 진행하는 행사다. 에너지시민연대는 전국 220여개 환경·소비자·여성단체로 구성된 국내 최대 규모의 에너지 전문 비정부기구(NGO)다. 에너지 과다 사용으로 인한 위기를 알리고 시민들이 자발적으로 에너지를 절약하도록 독려하는 데 목적이 있다. 우리나라의 전력소비가 역대 최대 기록(4598만㎾)을 세운 날(2003년 8월 22일)을 기억하자는 의미로 2004년부터 매년 8월 22일에 에너지의 날 행사를 진행하고 있다.마스턴투자운용은 서울 종로구와 성동구에 있는 주요 운용 자산 건물들에서 22일 밤 9시에 건물 조명을 끄는 방식으로 행사에 동참키로 했다. 여름철 전력을 많이 쓰는 시기에 전력 수급을 안정화하는 데 도움을 주고 온실가스 감축에 기여하겠다는 취지다. 에너지의 날 행사는 첫 해인 2004년부터 지난해까지 총 1000만㎾ 이상의 전력을 감축하고, 이산화탄소 480만㎏ 이상을 절감한 효과를 냈다는 게 주최측의 설명이다.이번 행사는 마스턴투자운용 'ESG LAB'의 기획으로 이뤄졌다. 펀드관리실장을 맡고 있는 여경선 상무가 이끌고 있는 ESG LAB은 AMC 차원(경영부문 브랜드전략팀)과 펀드 차원(사업관리부문)으로 나뉘어있던 ESG 업무 진행을 체계적으로 통합하고 시너지를 내기 위해 ESG 협업 상시 기구로 올해 발족됐다.김인곤 마스턴투자운용 ESG LAB 연구위원은 "앞으로도 ESG LAB 차원에서 다양한 방식으

마스턴투자운용, 판교 알파리움타워 이어 콘코디언 빌딩 품는다

마스턴투자운용이 금호아시아나그룹 옛 본사 사옥인 '콘코디언' 빌딩의 새 주인이 된다.19일 투자은행(IB)에 따르면 DWS자산운용(옛 도이치자산운용)은 최근 '콘코디언' 빌딩 우선협상대상자에 마스턴투자운용을 선정하고 곧 발표키로 했다. 마스턴투자운용은 3.3㎡당 3700만원대를 제시한 것으로 알려졌다. 총 거래규모는 6900억원대인 것으로 전해졌다.앞서 매각 입찰에는 당초 참여가 예상됐던 과학기술인공제회, 삼성SRA자산운용은 불참해 부동산 블라인드펀드를 보유한 운용사간 대결로 압축됐다. 마스턴투자운용은 이지스자산운용, 코람코자산신탁을 누르고 다시 한번 초대형 오피스 투자에 한 발 앞서게 됐다.콘코디언 빌딩은 2018년 금호아시아나그룹으로부터 금호아시아나 본사 사옥을 4180억원에 인수, 오피스명을 콘코디언으로 바꾼 곳이다. 2008년 10월에 준공됐으며 현재 롯데카드가 본사로 쓰는 곳이다. 지하철 5호선 광화문역에 인접한 곳으로 인근에는 흥국생명빌딩, S타워, 크레센도빌딩 등이 있다.연면적 6만695.5㎡, 대지면적 3913.80㎡ 규모다. 지하 8층~지상 29층으로 구성됐다. 바닥과 천장에 최고급 마감재인 밀리켄 카페트, 암스트롱 천장재를 사용했다. 천장고가 2.7m에 달하고 동서남북 4면을 창으로 배치, 자연채광 및 개방감을 극대화했다.마스턴투자운용은 지난해 경기도 성남 판교의 랜드마크 '알파리움타워'를 1조221억원에 인수한데 이어 추가로 오피스 빌딩을 품게 됐다.민지혜 기자 spop@hankyung.com

DCM

DL이앤씨, 마스턴투자운용·마스턴디아이와 손잡고 디벨로퍼 사업 확대한다

DL이앤씨가 대형 자산운용사와 손잡고 부동산 개발사업에 적극 나선다. DL이앤씨는 마스턴투자운용, 마스턴디아이와 함께 ‘디벨로퍼 사업 강화를 위한 업무협약’을 체결했다고 17일 밝혔다. 이번 협약을 통해 세 회사는 주택, 오피스, 데이터센터 등 다양한 분야의 디벨로퍼 사업 발굴을 위해 상호 협력할 계획이다.마스턴투자운용은 누적운용 자산이 32조원에 달하는 국내 대표 부동산 자산운용회사다. 부동산 펀드 및 프로젝트 파이낸싱(PF), 리츠(부동산투자회사) 사업 등을 영위하고 있다. 국내는 물론 유럽 미국을 비롯한 글로벌 시장에서 다양한 사업을 진행하고 있다. 마스턴디아이는 부동산 개발전문회사로 개발사업 시행을 담당하고 있다.이번 협약은 부동산 및 자산시장의 침체와 금리인상 등에 효과적으로 대응하고 고부가가치 디벨로퍼 사업 발굴을 위해 추진됐다. 각 회사의 강점을 활용해 리스크를 낮추고 안정적인 사업 진행을 추진한다는 전략이다. 구체적으로 DL이앤씨는 개발사업의 자문 및 시공 업무를 담당한다. 마스턴투자운용은 공동 개발법인 설립 및 자산운용 업무를, 마스턴디아이는 개발사업의 시행 업무를 담당하게 된다.그동안 자산운용사가 조성한 펀드나 신규 설립한 법인에 건설사가 일부 간접 투자를 하거나, 시공만 담당하는 것이 일반적이었다. 하지만 이번 협약은 건설사와 자산운용사가 모두 디벨로퍼이자 파트너로서 프로젝트 초기부터 공동 투자 및 개발을 하는 게 특징이다. 양측은 공동개발을 통해 원활한 사업추진과 더불어 긴밀한 협업을 통해 다양한 사업성 증대 방안 도출을 기대하고 있다.DL이앤씨와 마스턴투자운용은 지난 5월 대전 세이백화

MARKET

사고(思考)를 규정하는 공간[마스턴 김 박사의 說]

언어가 생각의 체계를 규정한다는 것은 모두가 공감할 것이다. 생각을 정리하고, 상호 간에 정보를 교환하고, 개인이 외연에 대한 관념과 개념을 정립하는 기본도구가 언어이기 때문에 생각과 언어의 연관성에 대해서는 이견이 거의 없을 것이다. 그렇다면 물리적 공간과 사고 체계도 어떤 연관이 있을까? 최근 사회적으로 작은 파문이 일고 있는 모 대학의 소송 사건이 하나 있다. 요약하면 청소 노동자들이 권리를 주장하기 위해 집회를 하면서 발생하는 소음이 학생들의 학습권을 침해하고 있으며, 학생들이 권리 회복을 위해 업무 방해와 집회와 시위에 관한 법률 위반으로 노동자들을 고소 고발한 사건이다. 대학 그것도 명문사학의 학생들, 청소 노동자로 대변되는 사회적 약자, 타인의 권리 존중과 개인의 자유 침해라는 논쟁을 위한 필요충분조건이 충족되어 다양한 토론과 비판이 형성되고 있다. 세부적인 내용은 이달 초 한국경제신문에 게재된 ＜뜨거운 감자된 대학생의 '청소 노동자 소송'＞ 기사를 참조하면 될 것이다. 이런 기사에서 거의 예외없이 나오는 내용이 열악한 휴게 공간 이슈이다. 청소라는 것이 열악한 환경을 쾌적하게 변경하는 업무이니 근로 환경이 본디 근로자에게 우호적이지는 않을 것이다. 그러나 휴게 공간은 조금 다른 문제다. 해당 대학의 신촌캠퍼스는 연면적 95만2750㎡로 청소 노동자들을 위한 샤워시설과 휴게 공간이 물리적인 한계로 설치되지 못할 이유는 없다. 연간 교비회계 규모가 2020년 이미 1조원을 상회하는 대학에서 재원 부족이 그 이유가 되지도 못할 것이다. 그렇다면 사악한 대학재단이 악의적으로 청소 노동자들에게 의도적으로 열악

M&A

마스턴투자운용, 로지스포인트 동탄물류센터 2200억원에 매각 완료

마스턴투자운용이 로지스포인트 동탄 물류센터를 2200억원에 매각하는 데 성공했다.20일 투자은행(IB)업계에 따르면 페블스톤자산운용은 화성시 동탄에 위치한 연면적 7만5400㎡(약 2만2808평) 규모의 로지스포인트 동탄 물류센터를 2200억원에 매입 완료했다.최근 기준금리 인상과 시장 변동성 확대 등으로 상업용 부동산 시장이 위축되고 있지만, 대상 자산이 올해 5월 준공한 100% 저온물류센터라는 점, 수도권에 위치한 지리적 장점 등의 이유로 매각이 빠르게 진행됐다는 게 관계자들의 전언이다.이 물류센터는 마스턴투자운용이 2019년 부지를 매입한 뒤 물류센터로 용도변경 인허가를 받아 올해 5월 준공한 자산이다. 지하 2층부터 지상 4층까지로 구성됐다. 지하 2층부터 3층까지는 저온창고, 4층은 상온창고로 이뤄졌다.이곳은 동탄 인근에 위치해 물류센터 핵심 요건인 접근성이 뛰어나다는 평가를 받고 있다. 경부고속도로에서도 가까워 배송에도 유리하다. 마스턴투자운용은 부동산전문 자산운용사로, 그동안 수십 곳의 물류센터에 적극적으로 투자해왔다.IB업계 관계자는 "여러 물류센터 투자 경험을 갖고 있는 페블스톤자산운용이 저온 물류에 최적 입지라는 확신을 갖고 외국계 투자기관과 함께 입찰에 참여해 우선협상대상자가 된 것으로 안다"며 "실사하는 동안 대출금리가 올랐지만 변동금리 조건으로 대출을 확보하는 등 적극적으로 대처해 거래를 완료한 것"이라고 설명했다.페블스톤자산운용은 2019년 이후 물류센터 직접개발 및 투자를 적극적으로 추진하고 있다. 현재 개발중인 자산을 포함해 물류센터만 10여개, 약 1.6조원 규모로 자산을 운용 중이다.민지혜 기자 spop@hankyung.com&nb

마스턴투자운용,2022년 하반기 정기인사 단행

마스턴투자운용이 2022년 하반기 정기 인사를 18일 발표했다. 이사 이상 승진자 및 신설·겸직 조직 발령 명단은 아래와 같다.<승진>△대표이사(각자대표) 승진이상도, 홍성혁, 김종민△상무 승진석진철(국내부문), 박성혁(국내부문), 김선우(전략기획실), 장성준(컴플라이언스실)△ESG LAB장여경선 상무△디지털혁신실장김재관 이사△이사차홍재(개발투자1본부), 장영철(투자운용2본부) 민지혜 기자 spop@hankyung.com 

INVESTOR

마스턴투자운용, 4인 각자대표 체제로 전환

마스턴투자운용이 기존 단독대표 체제에서 4인의 각자대표 체제로 전환한다.마스턴투자운용은 5일 조직 개편을 통해 새 대표이사로 김종민·이상도·홍성혁 씨를 선임했다고 발표했다. 새 대표이사는 기존 김대형 단독 대표이사의 업무를 분담한다.김종민 신임 대표이사는 밀러시세로, K&S부동산개발, CBRE코리아, 시몬느자산운용 등을 거쳐 마스턴투자운용 해외부문 대표를 역임했다. 마스턴투자운용에는 2017년에 합류했다. 한국과 미국 양국의 감정평가사 자격을 소지하고 있다. 이상도 신임 대표이사는 삼성생명서비스, 샘스(SAMS), 도이치자산운용(현 DWS자산운용) 등을 거쳐 2010년 마스턴투자운용에 합류했다. 이후 투자운용1본부장과 국내부문 부대표를 역임했다. 홍성혁 신임 대표이사는 삼성물산, 쿠시먼앤드웨이크필드코리아, 코람코자산신탁 등을 거쳐 마스턴투자운용에 2011년에 합류했다. 투자운용2본부장과 국내부문 부대표를 역임했다.김대형 마스턴투자운용 대표이사는 “이번 인사개편을 통해 원펌(One-Firm) 조직문화를 보다 공고히 하고 시너지 창출과 사업 경쟁력 강화에 집중해 마스턴투자운용의 ‘넥스트 10년’을 차근히 준비할 것”이라고 말했다. 본부장의 책임과 권한도 강화한다. 업무 추진능력과 리더십을 갖춘 본부장이 본인의 이름으로 거래(deal)를 주도적으로 수행케 하기로 했다. 동기를 부여하고 시장의 ‘스타 플레이어’로서 이름을 알릴 수 있도록 지원한다는 구상이다. 동시에 본부 내 조직운용에 대한 폭넓은 권한을 부여해 창의적이고 진취적인 영업을 유도할 계획이다.이번 인사 개편으로 마스턴투자운용의 국내·개발·대

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금리 상승기,가계자산의 투자 방향성에 대한 소고[마스턴 김 박사의 說]

대한민국에서 저축은 언제나 '절대선'의 지위를 잃지 않고 있다. 종잣돈 모으기 열풍, 은행에 대한 무한신뢰는 가계의 여유자금을 예금이라는 금융상품에 집중하게 했다. 예금은 가계에 반드시 필요한 금융상품이며, 전 세계적으로 은행은 파산을 허용하지 않기에 매우 안전한 투자 상품이다. 한국도 예금자보호법과 예금보호공사라는 제도로 일반 가계의 예적금은 외계인의 침공이 없는 한 최소 원금은 정부가 보전해 줄 것이다. 티끌 모아 태산이 된다는 저축이야말로 자산 관리의 왕도일 듯하지만, 현실은 조금 다르다. 주요국 가계 자산 구성표를 보면 한국 가계는 아파트로 대표되는 비금융자산의 비중이 월등히 높다. 가계의 핵심 비금융자산인 부동산의 확보 과정에서 대부분 레버리지(대출)를 활용한다. DSR(총부채원리금상환비율)과 관련한 문재인 정부 정책을 현 정부에서도 계승하는 상황을 고려한다면, 가계의 부동산 대출 비중이 높은 것은 쉽게 예상이 가능하다. 부동산 자산은 인플레이션 헤지(hedge) 기능이 본원적으로 있으니, 일정 부분의 레버리지는 합리적 의사 결정이다. 문제는 금리 상승기에는 가계 자산의 64%를 차지하는 아파트와 같은 주거 부동산이 가치 상승의 둔화와 이자 부담의 증가라는 이중의 부정적 압박을 받게 된다는 것이다. 가계 내 금융자산의 구성비에서는 한국 가계의 현금과 예금 비중이 상대적으로 매우 높다. 일본은 여전히 현금결제가 주도하는 국가적 특성이 반영된 수치다. 일본은 2025년까지 캐시리스(cashless) 전환율 목표를 40%로 설정했다. 참고로 한국은 2018년에 이미 캐시리스 97%를 달성했다. 또한 미국과 호주는 각각 401K, 슈퍼애뉴에이션(Superannuati

'2년만의 재도전' 마스턴프리미어리츠, 5월 증시입성한다

마스턴투자운용이 만드는 마스턴프리미어리츠(REITs·부동산투자회사)가 다음달 유가증권시장 입성에 나선다. 최근 리츠에 우호적인 증시 상황을 고려하면 공모도 흥행할 것으로 전망되고 있다. 7일 투자은행(IB)업계에 따르면 마스턴프미리어리츠가 지난 1일 금융감독원에 증권신고서 제출했다. 기관 투자자 대상 수요예측과 일반 투자자 대상 공모 청약은 다음달 초 진행 후 5월 중 상장할 계획이다. 마스턴투자운용이 추진하는 마스턴프리미어리츠는 2020년 상장을 추진했다. 프랑스 파리 크리스탈파크 빌딩을 기초자산으로 해 준비했다. 그러나 당시 증시 분위기가 리츠에 우호적이지 않았고, 기관 대상 수요예측 결과도 기대에 못 미치며 상장을 철회했다. 마스턴투자운용은 이후 리츠 자산을 재정비해 상장 재개에 나섰다. 프랑스 노르망디 물류센터 2곳, 인천 항동 쿠팡 물류센터를 리츠 자산으로 추가 편입하며 투자자에게 연 6% 배당수익을 약속했다. 2년 사이 리츠시장 분위기도 바뀌었다. 상장 리츠가 19곳으로 늘어나며 리츠에 대한 투자자들의 인식이 높아졌다. 변동성이 높아진 증시에도 배당이 안정적인 안전 자산으로 평가받았다. 지난해 말 마스턴프리미어리츠가 기관 대상으로 진행한 프리 IPO(상장 전 자금 유치)에서도 높은 관심이 쏠렸다. 이를 통해 총 737억원을 모집하며 IPO 공모 부담도 덜었다. 최소 600억원을 모집하면 되다보니 2020년처럼 청약 미달 가능성도 낮아졌다. 마스턴프리미어리츠는 투자자들에게 연 6%대 배당수익을 제공하는 것을 목표로 하고 있다. 상장 주관은 삼성증권이 맡았다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com 

여의도IFC 새주인찾기…3차 입찰까지 갈까

여의도 IFC 인수전이 3차 입찰까지 이어질 수 있다는 전망이 나오고 있다. 국내 오피스빌딩 매각에서 3차까지 입찰이 진행됐던 사례는 찾기 힘들다. 매각가격이 4조원을 넘는만큼 인수자의 자금조달능력과 현금동원력 등의 검증이 신중해질 수밖에 없다는 분석이다. 투자은행(IB)업계에 따르면 지난 14일 IFC 2차 본입찰에 이지스자산운용-신세계프라퍼티, 미래에셋맵스, 코람코자산신탁, ARA코리아, 마스턴투자운용-NH투자증권, 마이다스에셋자산운용 등 6곳이 참여했다. 이들 중에서 최종 인수자가 확정될 예정이다.업계에서는 이번 입찰 결과 발표까지는 한 달 가량 걸릴 것으로 예상하고 있다. 발표가 오래 걸리는 데는 높은 매각가격이 한 몫을 했다. 지난달 진행된 1차 입찰에서는 최고 4조 3000억원 등 대부분의 인수 희망자들이 4조원 안팎의 가격을 제시한 것으로 알려졌다. 인수가격으로 4조원을 조달하기 위해서는 대출 뿐 아니라 일정 수준 이상의 현금 동원이 필요하다. 이에 IFC를 소유한 브룩필드자산운용과 매각 주관사인 이스트시큐어드는 2차 입찰에서는 자금조달능력을 중점적으로 평가할 것으로 예상하고 있다. 한 증권사 관계자는 "현재 브룩필드가 IFC를 통해 제공받은 대출 규모 2조 2800억원을 그대로 유지한다고 예상할 경우 1조 6000억원을 투자금으로 모아야한다"면서 "국내서 국민연금 등 연기금을 제외하고 이정도 투자자금을 조달하기란 쉽지 않을 것"이라고 지적했다. 결국 높은 가격만큼 인수자가 자금을 조달할 수 있는지, 어디서 조달할 계획인지를 매각 측이 검토하는 기간이 필요하다는 설명이다. 높은 가격만 보고 우선협상자를 선정했다가 자금 마련이 예상

마스턴투자운용, 판교 알파리움타워 1조원대 매입 완료

마스턴투자운용이 1조원대 판교 알파리움타워를 매입 완료했다. 매각가격이 3.3㎡당 3000만원을 넘어서며 판교 오피스 매매가격 최고가를 경신했다.7일 판교 알파리움타워의 공동 전속 매각 자문사인 JLL과 CBRE는 알파리움타워1&2를 지난 24일 마스턴투자운용에게 매각 완료했다고 밝혔다. 싱가포르 부동산투자사 ARA코리아는 2017년 알파리움타워를 매입 후 5년 만에 매각에 나섰다. 알파리움타워1&2는 경기 성남시 분당구 대왕판교로 606번길 10과 판교역로 145에 들어섰다. 2015년 11월에 준공된 지하 3층~지상 13층, 연면적 11만2254㎡(3만3957평) 규모의 오피스빌딩이다. 전체 임대 면적의 80%를 국내 대기업인 엔씨소프트와 삼성 SDS가 임차했고, 임대율 95%의 안정적 우량 자산으로 평가받고 있다.장재훈 JLL코리아 대표는 “경기 불확실성으로 인하여 좋은 입지, 탄탄한 임차인 구성을 보유한 코어 우량 자산에 대한 투자자들의 경쟁이 치열했다”라며 “IT 기업의 최고 집적지인 판교권역에 대한 국내외 기관 투자자들의 지속적인 관심과 IT 산업의 지속적인 성장에 따라 판교 권역에 대한 미래 임대 수요 증가와 자산가치 상승이 기대된다”라고 밝혔다.4대 핵심 업무 권역으로 성장하고 있는 판교권역은 A등급 오피스에 대한 IT 기업의 수요가 증가하면서 2017년 이후 지속적으로 0% 대 공실률을 기록 중이다. JLL코리아 측은 유사 업무 권역인 강남 권역의 제한적인 공급 및 판교 권역에 대한 많은 수요를 감안할 때 향후에도 계속 낮은 공실률을 유지할 것으로 예측했다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com