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마스턴프리미어리츠, 주주제안 답신 “유상증자 한번에 처리 합리적”

마스턴프리미어리츠가 유상증자를 한 번에 추진하는 방안이 합리적이라는 입장을 담은 주주서한을 공개했다.마스턴프리미어리츠는 일반 주주와 투명한 커뮤니케이션을 위해 주주서한을 게시, 발송했다고 8일 밝혔다. 코람코자산운용 등 주요 주주들이 제기한 주주제안의 답신 성격이다.마스턴프리미어리츠는 소규모 유상증자를 두 차례 실시하는 방안보다 한 번에 마무리하는 방안이 주주 이익에 부합한다고 주장했다. 자금 필요 시점에 맞춰 각각 증자를 하기보다 한꺼번에 하는 게 유리하다는 판단이다.마스턴프리미어리츠는 프랑스 아마존 물류센터 두 곳의 대출금을 줄이기 위한 투입금액 65억원과 마스턴투자운용에서 빌린 환헤지 정산금 45억원을 마련하기 위해 120억원 규모의 유상증자를 추진하고 있다. 아마존 물류센터는 감정가격이 하락하면서 LTV(담보인정비율)가 높아져 해외 대주가 대출금의 일부 상환을 요청했다. 또 환헤지 정산금은 추후 투자 원금 회수 때 함께 돌려받을 수 있다는 게 마스턴프리미어리츠의 설명이다.마스턴투자운용 조용민 리츠부문 부대표는 “유상증자를 통해 리츠를 밸류업하고 빠르게 배당을 정상화하는 것이 주주 이익을 최우선하는 선택이라고 판단했다”며 “주주들께 유상증자의 배경과 경과에 대해 소상하게 설명해 증자가 성공적으로 마무리될 수 있도록 최선을 다할 것”이라고 말했다. 앞서 코람코운용은 지난달 31일 마스턴프리미어리츠 이사회에 현 이사 해임안과 신규 이사 선임안을 오는 12월 열릴 정기 주주총회 안건으로 상정해달라고 요구하는 주주제안서를 송부했다. 코람코 연합은 주주제안에서 마스턴프리미어리
이상도 마스턴운용 국내부문 대표 퇴임…남궁훈·홍성혁 체제로

부동산 대체투자 전문 자산운용사 마스턴투자운용에서 국내 부문을 이끌던 이상도 대표이사가 회사를 떠난다.마스턴투자운용은 이상도 대표 퇴임식이 서울 서초구 강남대로 소재 마스턴투자운용 본사에서 28일 진행됐다고 밝혔다. 남궁훈 대표이사, 홍성혁 대표이사 등 마스턴투자운용 임직원들이 참석했다.이 대표는 새 근무처를 정하지 않고 자진 퇴임을 결정한 것으로 알려졌다. 그는 보유하고 있는 회사 주식 중 일부를 전 직원들에게 무상 출연하겠다는 의사를 밝히기도 했다.이상도 대표는 마스턴투자운용 2010년부터 약 14년간 회사의 성장 과정과 함께 한 설립 초창기 창업 멤버다. 마스턴투자운용은 2009년 마스턴에셋매니지먼트로 설립됐다.그는 삼성생명서비스, 샘스(SAMS), 도이치자산운용(현 DWS자산운용) 등을 거쳐 회사에 합류했다. 마스턴운용에서 투자운용1본부장과 국내부문 부대표를 역임했다. 2022년부터는 국내 부문 대표를 맡으며 마스턴투자운용 대표이사로 선임됐다.이상도 대표이사의 퇴임에 따라 마스턴투자운용은 남궁훈·홍성혁·이상도 3인 각자대표 체제에서 남궁훈·홍성혁 2인 각자대표 체제로 운영될 예정이다. 홍성혁 대표이사가 이상도 대표이사의 영역까지 맡으면서 국내부문을 총괄하고, 남궁훈 대표이사는 기존과 동일하게 경영 총괄을 맡는다.마스턴투자운용은 세대교체가 속속 이뤄지고 있다. 앞서 이용규 마스턴투자운용 캐피털마켓(CM) 부문 부대표(전무)는 지난 8월 사표를 제출했다. 이후 성연석 본부장이 이용규 전무의 후임으로 CM 본부를 이끌게 됐다.류병화 기자 hwahwa@hankyung.com
부동산 투자가가 되기 위한 예비조건 [마스턴 김 박사의 說]

대한민국 구성원의 부동산 사랑은 명성이 자자하다. 상위 5대 대기업집단이 보유한 토지의 장부가액은 2022년 기준 71.7조이며, 투자 부동산 규모만 17.7조 원이다. 본사, 공장 부지, 물류창고 등 본원적 사업을 위한 부동산을 제외하고 수익 창출 목적으로 투자한 금액이다.가계의 부동산 투자도 건당 규모가 작지만 그 열정은 기업과 우위를 논할 수 없다. 2020년 기준 2주택 이상 보유자는 약 219만 명, 10채 이상 보유자 3, 8만 명, 50채 이상 보유자는 약 3,000명이다. 개인 또는 가계가 부동산 담보로 차입할 때 상대적 저금리가 가능하여도 적정 투자 수준에 논란이 있다.부동산 투자는 보유한 부의 가치를 유지하고 증대하는 과정에서 반드시 필요한 자산이지만, 부동산 투자에는 몇 가지 제약이 있다. 주식, 채권 투자의 금융시장은 부동산보다 발전되어 있어 소액으로도 투자가 가능하다. 상장 주식은 가격이 높아지면 액면 분할로 투자 기회를 확대하지만, 부동산은 여전히 최소 투자 규모가 첫 번째 진입 장벽이다. 두 번째 제약 조건은 투자 기간이다. 거래 비용으로 제약뿐만 아니라 목표로 하는 수익을 달성하기 위해서는 물리적인 시간이 필요하다. 개인의 신축 아파트 투자나 기업의 오피스 빌딩 투자나 임대 수익률 증가를 통한 가치 제고에는 2~3년의 시간이 필요하다.2가지 제약 사항을 동시에 해결하기 위한 STO 투자가 도입되었으나, 제도 미비로 인한 비활성화로 현시점에서 매력적인 투자가 되기는 어렵다. 결국 가계와 기업 모두 운전자금과 투자 재원 (자녀 유학, 기업 R&D 등)을 제외하고 3년 이상 투자가 가능한 유보자금 확보라는 부동산 투자자가 되기 위한 예비 조건을 충족해야 한다. 일반 중
부동산 STO와 성장을 위한 제언 [마스턴 유 박사의 論]

토큰 증권(Security Token)이란 분산 원장 기술(Distributed Ledger Technology)을 활용해 자본시장법상 증권을 디지털화(Digitalization) 한 것을 말한다. 여기에서 분산 원장 기술이란 분산된 네트워크 망 내 참여자들이 암호화 기술을 사용하여 거래 정보를 검증하고 합의한 원장(ledger)을 공동으로 분산·관리하는 기술이다.2019년 12월 카사의 금융위원회 금융 규제 샌드박스 기업 선정을 시작으로 이듬해 4월과 5월 각각 루센트 블록과 펀블이 추가 선정되면서 우리나라 부동산 STO 시장도 태동하기 시작했다.우리나라 부동산 STO는 크게 DABS(Digital Asset Backed Securies)와 DREF(Digital Real Estate Fund) 두 가지 방식으로 구분할 수 있다. 앞서 언급하였던 카사, 루센트블록, 펀블의 경우 DABS 방식이며, 비브릭은 중소벤처기업부에서 블록체인 규제자유특구로 지정한 부산에서 집합투자증권(펀드)을 통해 공모한 펀드의 수익증권을 토큰화하는 DREF 방식이다. 우리나라 최초의 부동산 STO 상품은 카사가 2021년 8월 공모한 강남구 역삼동에 소재한 한국 기술센터(공모 모집액 84.5억 원)이다. 이 상품은 공모 후 약 9개월 만에 매각차익 8.5억 원을 실현하였다. 이후 부동산 STO 상품들은 지속적으로 신규 상품이 출시되어 2024년 8월 말 현재 누적금액 833억 원(22건)을 달성했다. 출시 약 4년 만에 10배 가까운 성장을 한 것이다.부동산 STO 상품 중 DABS 방식은 제도적으로 레버리지를 활용할 수 없다. 이로 인해 부동산 투자의 기본 전략인 차입을 활용할 수 없기 때문에 금리 상승기에는 투자매력도가 높으나 금리 하락기에는 반감된다고 볼 수 있다. 따라서 지금처럼 담보대출 금리가 하락하는 시기에는 STO 상품의 투자 매력도를 높이기 위해 과거
롯데그룹, 호텔롯데 보유 ‘L7 강남’ 리츠로 3300억에 매각

롯데그룹이 호텔롯데가 펀드로 보유한 L7 강남 타워를 그룹 리츠로 유동화했다. 매각 금액은 3300억원이다.26일 금융감독원에 따르면 롯데리츠는 마스턴일반사모부동산투자신탁제29호 펀드로부터 L7 호텔 강남타워를 3300억원에 매입한다. 회사는 거래 목적에 “토지와 건물을 매입 후 임대해 임대수익을 창출하고자 한다”고 밝혔다.마스턴 제29호 펀드는 마스턴투자운용이 운용하는 L7 호텔 강남타워 보유 펀드다. 롯데그룹은 호텔롯데 등을 통해 이 펀드를 100% 보유하고 있다. L7 호텔 강남타워는 서울시 강남구 테헤란로 415에 위치한 지하 6층~지상 27층인 건물이다. 연면적은 3만3584㎡(1만159평) 규모다. 2017년 문을 연 L7 호텔이 입점해 있다. L7 호텔은 9층부터 27층까지 사용하고 있다.롯데리츠는 부동산 담보대출과 전자단기사채 등을 통해 자금을 조달할 계획이다. 부동산 담보대출 최대 1800억원과 전자단기사채 최대 2000억원의 한도 내에서 차입할 예정이다. 부동산 담보대출 기관은 한국스탠다드차타드은행이며 만기는 2년이다. 전자단기사채 만기는 3개월이다.호텔롯데는 2009년 서울 마포구에 롯데시티호텔마포와 2011년 롯데몰 김포공항 내에 롯데시티호텔김포공항을 열었다. 2014년에는 제주와 대전, 서울 구로 세 개의 롯데시티호텔 브랜드를 차례로 선보였다. 2016년 롯데시티호텔명동과 더불어 새로운 라이프스타일 호텔 브랜드 L7을 명동에 내놨다. 2017년 L7 강남, 2018년 L7 홍대를 열었다.한편 롯데리츠는 롯데그룹 부동산 자산을 보유한 스폰서 리츠다. 최대주주는 지분 50%를 보유한 롯데쇼핑이다. 스폰서 리츠란 특정 대기업 관련 계열사 부동산 자산에 투자하는 리츠를 말한다.류병화 기자 hwahwa@hank
나쁜 아파트, 좋은 아파트먼트 하우스 [마스턴 김 박사의 說]

아파트는 아파트먼트 하우스(Apartment House)의 줄임말로 그 유래는 프랑스의 아파르트멍(Appartment)이다. 아파르트멍은 어원 그대로 집주인, 손님, 하인 공간이 분리되었다는 것을 강조하는 개념이나, 산업화와 함께 프랑스에서 5층 내외의 주택을 언급하였고, 이것이 미국을 거쳐 한국에 전파되었다.2021년 기준 대한민국에서 아파트먼트 하우스(이하 아파트) 거주자는 전 국민의 62.5%이다. 대한민국 제1의 주거 방식으로 정착되었으며, 사회, 경제뿐만 아니라 정치 담론까지 만들어내기에, “대한민국 아파트 공화국”이라는 용어는 익숙함을 넘어 진부한 표현이 되었다.칼럼에 논의하기도 조심스러운 대한민국 아파트에 대한 변론을 해보려고 한다. 대한민국처럼 좁은 국토가 아닌 좁은 주거 면적에서 아파트는 주거의 총비용이라는 경제성 관점에서 최선의 대안이다. 좁은 공간을 차지하고(낮은 건폐율)로 많은 호수를 건설(높은 용적률) 하면 가구당 주택 구입 비용을 절약할 수 있다.동일한 형태로 대규모로 건설된 시설은 관리 비용에서 경쟁 우위가 있다. 유지 보수 비용의 절감이 가능할 뿐만 아니라 일정 규모 이상의 아파트 단지는 전담 인력이 상시 근무하고 있어 시간 비용까지 절감이 가능하다. 개별 주택이나 소규모 단지는 설치하기 어려운 조경시설의 확보 등 제반 시설의 강점도 있다.대한민국의 아파트는 다양한 주거 수요에 대응하는 상품의 세분화도 매력적인 요소이다. 가계 부담을 최소화하는 공공 임대 주택에서 수십억을 넘어 100억 원을 상위하는 부유층을 위한 아파트까지 다양한 아파트가 존재하며, 지금 이 시점에도 동일 행정 구역에서도 동시에 신규로 공급되고 있다.아파트의 획
‘펀드 조성 담당’ 마스턴운용 전무 퇴사…내부 갈등 탓?

부동산 대체투자 운용사 마스턴투자운용에서 펀드 조성 업무를 맡는 핵심 임원이 퇴사하는 것으로 파악됐다. 펀드 조성 업무를 총괄하는 캐피털마켓(CM) 부문과 실무 운용 부서간 갈등이 퇴사 원인으로 지목되고 있다.6일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이용규 마스턴투자운용 CM 부문 부대표(전무)는 최근 회사에 사표를 제출했다. 인수인계 작업을 마무리한 뒤 내달쯤 퇴사해 새로 설립하는 자산운용사에 합류하는 것으로 전해졌다.이용규 전무는 미국 코넬대학교에 부동산학 석사학위(MPSRE)를 받고 포스코건설, IBK투자증권, NH농협은행 등을 거친 부동산 운용 전문가다. 마스턴투자운용에서는 주로 블라인드 펀드 모집 업무 등을 맡아왔다. 그는 2019년 만들어진 펀딩&파이낸스(F&F) 본부를 이끌며 마스턴 기회추구 전문투자형 사모부동산 투자신탁 4~5호 등 기관투자가로부터 블라인드 펀드의 모집을 이끌었다. F&F 본부는 이후 CM 부문으로 바뀌었다.이용규 전무의 퇴사를 두고 부동산 IB 업계에서는 여러 이야기가 나오고 있다. CM 부문과 개발, 실물 투자를 담당하는 프론트 부서간 이견이 발생해왔다는 후문이다. CM 부문 성격상 펀드 레이징 역할에 국한하지 않고 포트폴리오를 관리하는 역할까지 부여돼 있어 프론트 운용역과 마찰이 발생할 수 있는 측면이 있는 것으로 풀이된다.마스턴투자운용은 CM 부문의 성격을 두고 어떤 방식으로 변화를 줄지 내부에서 검토하고 있다. CM 부문을 단순히 자금 모집만 담당하는 마케팅 부서로 둘지, 전반적인 운용사의 자산배분을 주도하는 전략적인 부서로 키울지 고심하는 중이다. 국내 부동산 대체투자 운용사 가운데 CM 부문을 두고 있는 곳은 이지스자산운용과
마스턴운용, 경기 북부권 복합물류센터 개발 나서

부동산 대체투자 자산운용사인 마스턴투자운용이 경기 북부권에서 복합물류센터를 개발한다.마스턴투자운용은 경기도 양주시 남면 상수리에 지하 1층~지상 4층, 대지면적 약 3만여㎡, 연면적 약 4만3000여㎡ 규모의 상·저온 복합물류센터를 개발한다고 30일 밝혔다. 내년 1월 준공 예정이며 시공사는 농심엔지니어링이다.마스턴투자운용이 개발 중인 이 복합물류센터는 경기 북부권역 내 가장 빠르게 공급되는 최신식 임대형 복합물류센터가 될 전망이다. 그간 양주시는 서울시와 인접한 지방자치단체 중 임대형 물류센터가 없는 지역으로 분류됐으나 수도권 제2순환고속도로 개통으로 라스트 마일(주문한 물품이 배송지를 떠나 목적지까지 도착하기 직전의 최종 단계) 배송이 가능한 물류 중심지로 각광 받고 있다.양주 복합물류센터는 물류 운영 효율성을 극대화할 수 있도록 설계됐다. 창고 면적 340㎡마다 하역장을 만들었고 모든 층에서 차량 접안이 가능해 다양한 임차인들의 수요를 충족시킬 수 있다. 또 4단 선반(Rack)을 설치할 수 있도록 10m 이상의 기준 층고를 확보하기도 했다.이 자산은 경기 북부권의 대표적인 라스트 마일 물류센터로 발돋움할 것으로 전망된다. 차량으로 5분 거리에 수도권 제2순환고속도로 광적 IC가 있어 인접 도시에 대한 접근성이 높고 파주 운정 신도시, 양주 옥정 신도시, 남양주 왕숙 신도시 등에서 인구가 급격히 늘어나고 있어 물류 수요도 탄탄하다.남궁훈 마스턴투자운용 대표이사는 “경기 북부 지역은 서울과의 접근성과 다수의 신도시 및 택지지구 개발로 높은 물류 수요가 기대되는 권역”이라며 “양주 복합물류센터 완공 후 지역 물류 인프라에 숨통
NH농협금융, ‘몸값 9000억’ 돈의문 디타워 품는다

NH농협금융이 서울 서대문 사거리에 자리 잡은 랜드마크 빌딩인 돈의문 디타워를 인수한다.29일 투자은행(IB)업계에 따르면 돈의문 디타워를 매각하는 마스턴투자운용은 NH농협금융 자회사 NH농협리츠운용을 돈의문 디타워 인수 우선협상대상자로 선정했다. 앞서 본 입찰에서는 NH농협리츠운용, 이지스자산운용·지방행정공제회 컨소시엄 등 6곳이 참여했다. 이 건물가치는 평(3.3㎡)당 3500만원 수준으로 산출됐다. 매각가는 9000억원 안팎으로 결정될 전망이다. 농협금융은 돈의문 디타워를 인수하면서 서대문 일대를 NH금융타운으로 굳힐 계획이다. 서대문에는 농협중앙회, NH농협금융지주, NH농협은행, NH손해보험, NH농협생명 등이 본사를 두고 있다. 농협중앙회는 마스턴투자운용이 돈의문 디타워를 담고 있는 펀드에 출자자(LP)로 참여하기도 했다.돈의문 디타워는 서울시 종로구 통일로 134에 위치한 5호선 서대문역 인근 초역세권 자산이다. 지상 26층, 지하 7층으로 연면적 기준 8만6268㎡(2만6096평) 규모의 프라임급 오피스다. 마스턴투자운용은 2020년 ‘마스턴일반사모부동산투자신탁제79호’ 펀드로 이 건물을 매입했다. 평당 2500만원 수준으로 거래 가격은 총 6500억원에 달했다. 마스턴투자운용 펀드는 약 2500억원의 매각 차익을 거둘 것으로 예상된다.이 건물은 DL그룹이 2020년부터 본사 사옥으로 사용하고 있다. 1976년 대림빌딩을 지은 지 44년 만에 종로구 수송동을 떠나 돈의문 디타워에 둥지를 틀었다. DL, DL이앤씨, DL케미칼, DL에너지 등이 입주해 있다.류병화 기자 hwahwa@hankyung.com
‘DL그룹 본사’ 돈의문 디타워 입찰…농협·행정공제회 등 6곳 ‘각축전’

DL그룹 본사로 쓰이는 서울 종로구 돈의문 디타워의 매각 본입찰에 사옥을 마련하려는 전략적 투자자(SI)들이 참전했다.23일 투자은행(IB) 업계에 따르면 돈의문 디타워 매도인인 마스턴투자운용이 매각 자문사 컬리어스·CBRE코리아·딜로이트안진을 통해 진행한 본입찰에서 NH농협금융 자회사 NH농협리츠운용, 행정공제회-이지스자산운용 컨소시엄 등 6곳이 참여한 것으로 나타났다.돈의문 디타워 인수전은 이 건물을 사옥으로 사용하기 위한 SI들간 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 농협금융은 서대문 일대를 NH금융타운으로 조성하기 위해 입찰에 참여했다. 행정공제회는 신규 회관 선정을 위해 이지스자산운용과 함께 인수전에 뛰어들었다.이 건물은 DL그룹이 2020년부터 본사 사옥으로 사용하고 있다. 1976년 대림빌딩을 지은 지 44년 만에 종로구 수송동을 떠나 돈의문 디타워에 둥지를 틀었다. DL, DL이앤씨, DL케미칼, DL에너지 등이 입주해 있다. 중심업무지역(CBD) 인근에 위치한 대형 오피스 매물이 흔치 않아 여러 운용사들이 입찰에 참여한 것으로 관측된다. 돈의문 디타워는 서울 종로구 통일로 134에 위치한 5호선 서대문역 인근 초역세권 자산이다. 지상 26층, 지하 7층으로 연면적 기준 8만6268㎡(2만6096평) 규모의 프라임급 오피스다. 평(3.3㎡)당 3500만원을 가정하면 8000억~9000억원까지 거래될 수 있는 대형 자산으로 꼽힌다. 마스턴투자운용은 2020년 ‘마스턴일반사모부동산투자신탁제79호’ 펀드로 이 건물을 매입했다. 평당 2500만원 수준으로 거래 가격은 총 6500억원이었다. 매각 흥행 여부에 따라 2000억원 안팎의 매각 차익을 거둘 수 있을 것으로 예상된다.류병화 기자 hwahwa@hankyung.com&
상반기 상업용 부동산 시장에 대한 회고와 하반기 키워드 [마스턴 유 박사의 論]

제롬 파월 연준 의장이 지난 10일 연방 하원 금융서비스위원회 반기 통화정책 보고 청문회에 출석해 “기준 금리 인하는 주어진 데이터를 기반으로 필요한 시점에 준비되면 결정될 것”이라며 말했다. ‘9월 기준금리 인하설’과 관련해 기대감을 높일 수 있는 시그널을 보낸 것이다. 아울러, 11일에는 한국은행 금융통화위원회도 “향후 통화정책은 긴축 기조를 충분히 유지하는 가운데 물가 상승률 둔화와 함께 성장, 금융 안정 등 정책 변수들 간의 상충관계를 면밀히 점검하면서 기준금리 인하 시기 등을 검토해 나갈 것”이라고 했다.아직 한국과 미국의 기준금리는 인하되지 않았지만, 이미 시장은 금리가 인하될 것이라는 기대를 하고 있으며, 실제 이를 반영하듯 한국 국고채(3년)는 최근 1년 중 최저 수준인 3.12%까지 떨어졌다. 상업용 부동산 중 투자 비중이 가장 큰 오피스의 담보대출 금리 또한 최근에는 4.8%까지 하락했다. 대표적인 레버리지 상품이라고 할 수 있는 부동산의 담보대출 금리가 떨어졌음에도 불구하고 상반기 상업용 부동산 거래 시장은 침체에서 벗어나고 있지 못하다. 마스턴투자운용 R&S실 DB에 따르면, 올해 상반기 상업용 부동산 거래량은 6조 6,044억 원으로 전년 동기 대비 28.7% 감소했으며, 전기대비 18.6% 감소했다. 호텔을 제외한 모든 섹터의 거래량이 감소했으며, 지난해 전체 거래량 중 36% 비중을 차지했던 물류센터의 거래량 감소 영향이 크다.상반기 전국 물류센터 거래량은 2조2,307억 원으로 전년 동기 대비 42.5% 감소했다. 신규 공급량 급증에 따른 임대시장 위축이 거래량 감소로 이어졌으며, 최근 거래가 된 물류센터의 자본환원율(Cap. Rate) 또한
마스턴운용, 3100억에 성수 프라임 오피스 선매입 확정

부동산 대체투자 자산운용사 마스턴투자운용이 서울 성수동에 있는 프라임 오피스 빌딩을 3100억원에 선매입했다고 19일 밝혔다.이번 딜은 에이엠플러스자산개발이 개발 중인 오피스를 선매입하는 방식으로 이뤄진다. 매매금액은 신축 예정 연면적 기준으로 평(3.3㎡)당 약 3450만원으로 총 3100억원 규모다. 2026년에 준공될 예정이다.오피스 자산은 서울 성동구 성수동2가 278-52번지에 위치해 있다. 지하 6층~지상 11층, 대지면적 약 3000여㎡, 연면적 3만㎡에 달하는 규모의 프라임 오피스 빌딩으로 개발될 예정이다. 기준층 전용면적이 400평을 상회하고, 천장고가 3m에 달하는 등 뛰어난 물리적 스펙으로 경쟁 자산 대비 높은 임대 경쟁력을 가졌다. 중대형 임차 수요를 흡수할 수 있을 것으로 보인다.이 자산은 성수 IT산업·유통개발진흥지구 내 핵심 입지에 자리 잡고 있다. 2호선 성수역에서 도보로 다닐 수 있다. 성수권역은 대기업, 유니콘 기업, 스타트업, 창업기획자(AC), 벤처캐피털(VC) 등의 이전이 계속되며 활력이 넘치는 신흥 업무지구로 성장하고 있다. 기업 성장에 따른 사옥 건설이나 증평이 필요한 경우 가격 민감도가 상대적으로 낮은 경향이 있어 성수권역의 가치 상승 가능성 또한 높을 것으로 예상된다.마스턴투자운용은 성수동에 소재한 우량 오피스에 꾸준히 관심을 가져왔다. 지난해 성수동2가 279번지에 소재한 자산을 선매입했다. 대지면적 약 3300여㎡에 지하 7층~지상 11층, 연면적 약 3만6000여㎡ 규모의 오피스 빌딩으로 개발될 예정이다. 또 지하 4층~지상 10층, 연면적 약 1만500여㎡, 대지면적 약 1300여㎡ 규모의 오피스 빌딩인 성수동 소재 무신사 캠퍼스 E1을 인수하기도 했다.이번 딜은 마스
토지는 이제 쓸모 없어진 생산 요소인가? [마스턴 김 박사의 說]

경제학 원론에서는 생산, 즉 부가가치를 만들어내기 위한 3요소로 노동, 자본 토지를 정의한다. 그 이후에 슘페터가 기술을 생산 함수 전체의 효율을 증대하는 4번째 요소로 추가한 모형을 보편적으로 공유하고 있다. 모델을 단순화하면 노동을 투입한 대가로 임금을 받으며, 자본을 투입한 보상으로 이자와 배당을 지급하며, 토지를 투입한 대가로 지대를 수취한다. 많은 경우 생산 함수는 아래와 같이 자본과 노동을 중심으로 접근하며, 생산함수 자체를 우측으로 이동시키는, 즉 생산성을 증대하는 요인으로 기술을 언급하지만 전통적인 생산 요소인 토지는 고려하지 않는다. 자본의 투입과 관련된 경영학과 경제학의 연구는 무수히 많으며 노동 자원과 관련해서는 경영학, 경제학, 사회학, 인문학, 철학뿐만 아니라 거의 모든 학문에서 논의되고 있다. 그렇다면 토지는 이제 생산 요소가 아니거나, 의미가 감소하였는가? 토지가 모든 요소 대비 우위에 있다는 경제학 이론 하나를 살펴보자. 토지와 관련된 경제학자인 헨리 조지(Henry George) 만큼 국내에서 오해받고 있는 학자도 없을 것이기에, 그의 억울함을 풀어주면서 동시에 토지와 관련된 이슈를 얘기해 보려고 한다. 한국에서는 다수의 칼럼, 기고문, 유튜브 강의에서 헨리 조지를 토지 소유권을 부정하며 자본주의를 파괴하려는 공산혁명주의자로 묘사하고 있다. 토지에서 발생하는 소득 즉 지대를 세금으로 국가가 환수하면, 다른 모든 세금은 필요 없다는 단일세(Single Tax)는 무모한 논리로 폄하되기도 한다. 무엇보다 토지공개념의 논리적 기초를 제시한 학자이기에 헨리 조지의 이론을 적용
공사비가 이렇게 올랐는데 개발사업이 가능해? [마스턴 유 박사의 論]

2년 전 둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온) 공사가 6개월간 중단되었던 적이 있었다. 조합과 시공사업단 간의 공사비 인상에 대한 이견이 공사 중단의 주요 원인이었다. 언론 보도들을 통해 살펴보면, 최근에도 서울 주요 재정비 사업지의 공사비 인상과 이에 따른 조합원 추가 분담금 증가는 큰 이슈가 되고 있다.주거환경연구원에 따르면, 2019년 3.3㎡당 490만 원 수준이었던 공사비는 2023년 755만 원으로 4년간 무려 54.1%가 상승했다. 이렇게 급격히 상승한 공사비로 인해 주택 재개발, 재건축 사업을 포함한 대부분의 개발사업이 많은 어려움을 겪고 있다.이처럼 공사비가 급격하게 상승한 이유는 무엇일까? 장기화되고 있는 러우 전쟁, 글로벌 공급망 교란, 고환율, 고금리 등 여러 분야에서 원인을 찾을 수 있겠지만, 필자는 직관적으로 원자재 가격과 인건비 상승이 주요인이라고 생각한다.부동산을 개발하기 위해서는 철근이나 시멘트, 목재와 같은 건설 원자재가 필요하다. 이들 원자재를 대표하는 시멘트, 레미콘, 형강, 원목, 골재 및 석재의 장기 생산자 물가지수를 살펴보면, 지난 25년간 꾸준한 가격 상승이 있었다. 형강의 경우처럼 일시적으로 가격이 급등 후 하락하는 사례도 있기는 하지만 대부분의 건설 원자재 가격은 꾸준히 상승했다. 마치 물가가 지속적으로 상승했던 것처럼 말이다.인건비 상승 또한 꾸준했다. 1992년 이후 최저임금과 건축목공 노임을 아래 그림에서 비교해 보면, 둘 간의 상관관계가 높은 것을 볼 수 있다. 최저임금이 꾸준히 상승하면서 건설 노임 또한 상승하여 전체적인 공사비 상승을 견인한 것이다. 참고로 1992년 820원이었던 최저임금은 33년이 지난 올해 9,860원으로 무려 1,
인구감소의 대응방안 – Part 2. [마스턴 김 박사의 說]

인간의 행위에 대한 연구 모델 중에 계획된 행동 이론(Theory of Planned Behavior)이 있다. 사람이 어떤 행동을 왜 하고, 의사 결정에 영향을 주는 요인은 무엇인지에 대하여 분석하는 이론이다. 주어진 자원의 정도, 사회적 공감대, 본인의 학습된 가치관과 행동의 부합성을 주관적으로 평가하여 행동 의지가 발생하고 이를 실천에 옮기기 위해서 노력한다는 것이다. 이론에 따르면 개인의 주관적 평가는 상이하며 행위의 의도가 있어도 어려움이 예상된다면 행동으로 쉽게 옮기지 않는다. 제시된 이론을 저출산 문제로 연결하면 대한민국은 행위 의도(출산)을 유발하기 위한 자원 제공에 집중하고 있다. 절대적 자원을 많이 제공하면 지각된 통제감이 개선되어 행위 위도를 강화하여 문제를 해결한다는 접근 방식이다. 그중 하나로 거론되는 것이 주거 문제이고 특별분양, 저금리 대출, 심지어 신혼부부 1주택 지급 등의 지원책까지 동원하고 있다. 한국의 주거 비용이 절대적으로 낮은 수준은 아니며, 주택 보유 선호도, 과도한 투자 성향으로 전세제도가 생존하는 현재 상황은 문제가 있다. 그러나 OECD 국가들의 소득 대비 주택 가격과 출산율의 상관율을 보면 주거가 절대적인 원인이 되지 못한 다는 사실을 쉽게 알 수 있다. 아래 그래프의 가로축은 2015년부터 년 소득 대비 주택가격 비율이고 세로축은 출산율이다. 대한민국은 전세제도로 인하여 시장 왜곡을 고려해야 한다. 그럼에도 한국 제외 32개 국가들의 7년 치 데이터 추이를 봐도 소득 대비 주택 가격과 출산율 변화는 상관관계가 낮다. 통계학적 상관성의 지수는(Correlation) 0.23으로 낮은 편이다. 삶의 질 개선과 양육에 주거 정책이 매우 필요하

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