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NH농협금융, ‘몸값 9000억’ 돈의문 디타워 품는다

NH농협금융이 서울 서대문 사거리에 자리 잡은 랜드마크 빌딩인 돈의문 디타워를 인수한다.29일 투자은행(IB)업계에 따르면 돈의문 디타워를 매각하는 마스턴투자운용은 NH농협금융 자회사 NH농협리츠운용을 돈의문 디타워 인수 우선협상대상자로 선정했다. 앞서 본 입찰에서는 NH농협리츠운용, 이지스자산운용·지방행정공제회 컨소시엄 등 6곳이 참여했다. 이 건물가치는 평(3.3㎡)당 3500만원 수준으로 산출됐다. 매각가는 9000억원 안팎으로 결정될 전망이다. 농협금융은 돈의문 디타워를 인수하면서 서대문 일대를 NH금융타운으로 굳힐 계획이다. 서대문에는 농협중앙회, NH농협금융지주, NH농협은행, NH손해보험, NH농협생명 등이 본사를 두고 있다. 농협중앙회는 마스턴투자운용이 돈의문 디타워를 담고 있는 펀드에 출자자(LP)로 참여하기도 했다.돈의문 디타워는 서울시 종로구 통일로 134에 위치한 5호선 서대문역 인근 초역세권 자산이다. 지상 26층, 지하 7층으로 연면적 기준 8만6268㎡(2만6096평) 규모의 프라임급 오피스다. 마스턴투자운용은 2020년 ‘마스턴일반사모부동산투자신탁제79호’ 펀드로 이 건물을 매입했다. 평당 2500만원 수준으로 거래 가격은 총 6500억원에 달했다. 마스턴투자운용 펀드는 약 2500억원의 매각 차익을 거둘 것으로 예상된다.이 건물은 DL그룹이 2020년부터 본사 사옥으로 사용하고 있다. 1976년 대림빌딩을 지은 지 44년 만에 종로구 수송동을 떠나 돈의문 디타워에 둥지를 틀었다. DL, DL이앤씨, DL케미칼, DL에너지 등이 입주해 있다.류병화 기자 hwahwa@hankyung.com
‘DL그룹 본사’ 돈의문 디타워 입찰…농협·행정공제회 등 6곳 ‘각축전’

DL그룹 본사로 쓰이는 서울 종로구 돈의문 디타워의 매각 본입찰에 사옥을 마련하려는 전략적 투자자(SI)들이 참전했다.23일 투자은행(IB) 업계에 따르면 돈의문 디타워 매도인인 마스턴투자운용이 매각 자문사 컬리어스·CBRE코리아·딜로이트안진을 통해 진행한 본입찰에서 NH농협금융 자회사 NH농협리츠운용, 행정공제회-이지스자산운용 컨소시엄 등 6곳이 참여한 것으로 나타났다.돈의문 디타워 인수전은 이 건물을 사옥으로 사용하기 위한 SI들간 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 농협금융은 서대문 일대를 NH금융타운으로 조성하기 위해 입찰에 참여했다. 행정공제회는 신규 회관 선정을 위해 이지스자산운용과 함께 인수전에 뛰어들었다.이 건물은 DL그룹이 2020년부터 본사 사옥으로 사용하고 있다. 1976년 대림빌딩을 지은 지 44년 만에 종로구 수송동을 떠나 돈의문 디타워에 둥지를 틀었다. DL, DL이앤씨, DL케미칼, DL에너지 등이 입주해 있다. 중심업무지역(CBD) 인근에 위치한 대형 오피스 매물이 흔치 않아 여러 운용사들이 입찰에 참여한 것으로 관측된다. 돈의문 디타워는 서울 종로구 통일로 134에 위치한 5호선 서대문역 인근 초역세권 자산이다. 지상 26층, 지하 7층으로 연면적 기준 8만6268㎡(2만6096평) 규모의 프라임급 오피스다. 평(3.3㎡)당 3500만원을 가정하면 8000억~9000억원까지 거래될 수 있는 대형 자산으로 꼽힌다. 마스턴투자운용은 2020년 ‘마스턴일반사모부동산투자신탁제79호’ 펀드로 이 건물을 매입했다. 평당 2500만원 수준으로 거래 가격은 총 6500억원이었다. 매각 흥행 여부에 따라 2000억원 안팎의 매각 차익을 거둘 수 있을 것으로 예상된다.류병화 기자 hwahwa@hankyung.com&
상반기 상업용 부동산 시장에 대한 회고와 하반기 키워드 [마스턴 유 박사의 論]

제롬 파월 연준 의장이 지난 10일 연방 하원 금융서비스위원회 반기 통화정책 보고 청문회에 출석해 “기준 금리 인하는 주어진 데이터를 기반으로 필요한 시점에 준비되면 결정될 것”이라며 말했다. ‘9월 기준금리 인하설’과 관련해 기대감을 높일 수 있는 시그널을 보낸 것이다. 아울러, 11일에는 한국은행 금융통화위원회도 “향후 통화정책은 긴축 기조를 충분히 유지하는 가운데 물가 상승률 둔화와 함께 성장, 금융 안정 등 정책 변수들 간의 상충관계를 면밀히 점검하면서 기준금리 인하 시기 등을 검토해 나갈 것”이라고 했다.아직 한국과 미국의 기준금리는 인하되지 않았지만, 이미 시장은 금리가 인하될 것이라는 기대를 하고 있으며, 실제 이를 반영하듯 한국 국고채(3년)는 최근 1년 중 최저 수준인 3.12%까지 떨어졌다. 상업용 부동산 중 투자 비중이 가장 큰 오피스의 담보대출 금리 또한 최근에는 4.8%까지 하락했다. 대표적인 레버리지 상품이라고 할 수 있는 부동산의 담보대출 금리가 떨어졌음에도 불구하고 상반기 상업용 부동산 거래 시장은 침체에서 벗어나고 있지 못하다. 마스턴투자운용 R&S실 DB에 따르면, 올해 상반기 상업용 부동산 거래량은 6조 6,044억 원으로 전년 동기 대비 28.7% 감소했으며, 전기대비 18.6% 감소했다. 호텔을 제외한 모든 섹터의 거래량이 감소했으며, 지난해 전체 거래량 중 36% 비중을 차지했던 물류센터의 거래량 감소 영향이 크다.상반기 전국 물류센터 거래량은 2조2,307억 원으로 전년 동기 대비 42.5% 감소했다. 신규 공급량 급증에 따른 임대시장 위축이 거래량 감소로 이어졌으며, 최근 거래가 된 물류센터의 자본환원율(Cap. Rate) 또한
마스턴운용, 3100억에 성수 프라임 오피스 선매입 확정

부동산 대체투자 자산운용사 마스턴투자운용이 서울 성수동에 있는 프라임 오피스 빌딩을 3100억원에 선매입했다고 19일 밝혔다.이번 딜은 에이엠플러스자산개발이 개발 중인 오피스를 선매입하는 방식으로 이뤄진다. 매매금액은 신축 예정 연면적 기준으로 평(3.3㎡)당 약 3450만원으로 총 3100억원 규모다. 2026년에 준공될 예정이다.오피스 자산은 서울 성동구 성수동2가 278-52번지에 위치해 있다. 지하 6층~지상 11층, 대지면적 약 3000여㎡, 연면적 3만㎡에 달하는 규모의 프라임 오피스 빌딩으로 개발될 예정이다. 기준층 전용면적이 400평을 상회하고, 천장고가 3m에 달하는 등 뛰어난 물리적 스펙으로 경쟁 자산 대비 높은 임대 경쟁력을 가졌다. 중대형 임차 수요를 흡수할 수 있을 것으로 보인다.이 자산은 성수 IT산업·유통개발진흥지구 내 핵심 입지에 자리 잡고 있다. 2호선 성수역에서 도보로 다닐 수 있다. 성수권역은 대기업, 유니콘 기업, 스타트업, 창업기획자(AC), 벤처캐피털(VC) 등의 이전이 계속되며 활력이 넘치는 신흥 업무지구로 성장하고 있다. 기업 성장에 따른 사옥 건설이나 증평이 필요한 경우 가격 민감도가 상대적으로 낮은 경향이 있어 성수권역의 가치 상승 가능성 또한 높을 것으로 예상된다.마스턴투자운용은 성수동에 소재한 우량 오피스에 꾸준히 관심을 가져왔다. 지난해 성수동2가 279번지에 소재한 자산을 선매입했다. 대지면적 약 3300여㎡에 지하 7층~지상 11층, 연면적 약 3만6000여㎡ 규모의 오피스 빌딩으로 개발될 예정이다. 또 지하 4층~지상 10층, 연면적 약 1만500여㎡, 대지면적 약 1300여㎡ 규모의 오피스 빌딩인 성수동 소재 무신사 캠퍼스 E1을 인수하기도 했다.이번 딜은 마스
토지는 이제 쓸모 없어진 생산 요소인가? [마스턴 김 박사의 說]

경제학 원론에서는 생산, 즉 부가가치를 만들어내기 위한 3요소로 노동, 자본 토지를 정의한다. 그 이후에 슘페터가 기술을 생산 함수 전체의 효율을 증대하는 4번째 요소로 추가한 모형을 보편적으로 공유하고 있다. 모델을 단순화하면 노동을 투입한 대가로 임금을 받으며, 자본을 투입한 보상으로 이자와 배당을 지급하며, 토지를 투입한 대가로 지대를 수취한다. 많은 경우 생산 함수는 아래와 같이 자본과 노동을 중심으로 접근하며, 생산함수 자체를 우측으로 이동시키는, 즉 생산성을 증대하는 요인으로 기술을 언급하지만 전통적인 생산 요소인 토지는 고려하지 않는다. 자본의 투입과 관련된 경영학과 경제학의 연구는 무수히 많으며 노동 자원과 관련해서는 경영학, 경제학, 사회학, 인문학, 철학뿐만 아니라 거의 모든 학문에서 논의되고 있다. 그렇다면 토지는 이제 생산 요소가 아니거나, 의미가 감소하였는가? 토지가 모든 요소 대비 우위에 있다는 경제학 이론 하나를 살펴보자. 토지와 관련된 경제학자인 헨리 조지(Henry George) 만큼 국내에서 오해받고 있는 학자도 없을 것이기에, 그의 억울함을 풀어주면서 동시에 토지와 관련된 이슈를 얘기해 보려고 한다. 한국에서는 다수의 칼럼, 기고문, 유튜브 강의에서 헨리 조지를 토지 소유권을 부정하며 자본주의를 파괴하려는 공산혁명주의자로 묘사하고 있다. 토지에서 발생하는 소득 즉 지대를 세금으로 국가가 환수하면, 다른 모든 세금은 필요 없다는 단일세(Single Tax)는 무모한 논리로 폄하되기도 한다. 무엇보다 토지공개념의 논리적 기초를 제시한 학자이기에 헨리 조지의 이론을 적용
공사비가 이렇게 올랐는데 개발사업이 가능해? [마스턴 유 박사의 論]

2년 전 둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온) 공사가 6개월간 중단되었던 적이 있었다. 조합과 시공사업단 간의 공사비 인상에 대한 이견이 공사 중단의 주요 원인이었다. 언론 보도들을 통해 살펴보면, 최근에도 서울 주요 재정비 사업지의 공사비 인상과 이에 따른 조합원 추가 분담금 증가는 큰 이슈가 되고 있다.주거환경연구원에 따르면, 2019년 3.3㎡당 490만 원 수준이었던 공사비는 2023년 755만 원으로 4년간 무려 54.1%가 상승했다. 이렇게 급격히 상승한 공사비로 인해 주택 재개발, 재건축 사업을 포함한 대부분의 개발사업이 많은 어려움을 겪고 있다.이처럼 공사비가 급격하게 상승한 이유는 무엇일까? 장기화되고 있는 러우 전쟁, 글로벌 공급망 교란, 고환율, 고금리 등 여러 분야에서 원인을 찾을 수 있겠지만, 필자는 직관적으로 원자재 가격과 인건비 상승이 주요인이라고 생각한다.부동산을 개발하기 위해서는 철근이나 시멘트, 목재와 같은 건설 원자재가 필요하다. 이들 원자재를 대표하는 시멘트, 레미콘, 형강, 원목, 골재 및 석재의 장기 생산자 물가지수를 살펴보면, 지난 25년간 꾸준한 가격 상승이 있었다. 형강의 경우처럼 일시적으로 가격이 급등 후 하락하는 사례도 있기는 하지만 대부분의 건설 원자재 가격은 꾸준히 상승했다. 마치 물가가 지속적으로 상승했던 것처럼 말이다.인건비 상승 또한 꾸준했다. 1992년 이후 최저임금과 건축목공 노임을 아래 그림에서 비교해 보면, 둘 간의 상관관계가 높은 것을 볼 수 있다. 최저임금이 꾸준히 상승하면서 건설 노임 또한 상승하여 전체적인 공사비 상승을 견인한 것이다. 참고로 1992년 820원이었던 최저임금은 33년이 지난 올해 9,860원으로 무려 1,
인구감소의 대응방안 – Part 2. [마스턴 김 박사의 說]

인간의 행위에 대한 연구 모델 중에 계획된 행동 이론(Theory of Planned Behavior)이 있다. 사람이 어떤 행동을 왜 하고, 의사 결정에 영향을 주는 요인은 무엇인지에 대하여 분석하는 이론이다. 주어진 자원의 정도, 사회적 공감대, 본인의 학습된 가치관과 행동의 부합성을 주관적으로 평가하여 행동 의지가 발생하고 이를 실천에 옮기기 위해서 노력한다는 것이다. 이론에 따르면 개인의 주관적 평가는 상이하며 행위의 의도가 있어도 어려움이 예상된다면 행동으로 쉽게 옮기지 않는다. 제시된 이론을 저출산 문제로 연결하면 대한민국은 행위 의도(출산)을 유발하기 위한 자원 제공에 집중하고 있다. 절대적 자원을 많이 제공하면 지각된 통제감이 개선되어 행위 위도를 강화하여 문제를 해결한다는 접근 방식이다. 그중 하나로 거론되는 것이 주거 문제이고 특별분양, 저금리 대출, 심지어 신혼부부 1주택 지급 등의 지원책까지 동원하고 있다. 한국의 주거 비용이 절대적으로 낮은 수준은 아니며, 주택 보유 선호도, 과도한 투자 성향으로 전세제도가 생존하는 현재 상황은 문제가 있다. 그러나 OECD 국가들의 소득 대비 주택 가격과 출산율의 상관율을 보면 주거가 절대적인 원인이 되지 못한 다는 사실을 쉽게 알 수 있다. 아래 그래프의 가로축은 2015년부터 년 소득 대비 주택가격 비율이고 세로축은 출산율이다. 대한민국은 전세제도로 인하여 시장 왜곡을 고려해야 한다. 그럼에도 한국 제외 32개 국가들의 7년 치 데이터 추이를 봐도 소득 대비 주택 가격과 출산율 변화는 상관관계가 낮다. 통계학적 상관성의 지수는(Correlation) 0.23으로 낮은 편이다. 삶의 질 개선과 양육에 주거 정책이 매우 필요하
사업 접는 대체투자 운용사들…부동산 한파에 속속 매물로

부동산 대체투자 자산운용사들이 속속 매물로 나오고 있다. 부동산 업황 악화에 애물단지로 전락하고 있다. 11일 투자은행(IB) 업계에 따르면 공유 오피스 업체 패스트파이브는 지난달 100% 지분을 보유한 부동산 자산운용사 페어필드자산운용을 블랙우드에 매각했다. 블랙우드는 태양광 등 신재생에너지를 개발, 운영하는 업체다.패스트파이브는 2022년 11월 페어필드운용을 인수하며 부동산 자산운용업에 본격적으로 진출했다. 공유 오피스 사업과 함께 시너지를 내겠다는 복안이었다. 마스턴투자운용 출신 인사를 대표이사로 영입하는 등 사업에 심혈을 기울였다. 하지만 시점이 좋지 않았다. 인수하자마자 부동산금융시장의 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 현실화하기 시작했다. 고금리에 이어 부동산 개발 사업이 난항을 겪으며 성과에 어려움을 겪었다. 예상보다 업황 악화가 지속될 것으로 예상되자 사업을 정리하기로 결정하고 운용사를 매각했다. 부동산 운용 사업에 진출한 지 1년4개월여 만이다.패스트파이브 뿐만 아니라 부동산 자산운용사를 운영하는 회사들은 업황이 나아지지 못할 것으로 예상돼 고민에 빠졌다. 한때 잘나가던 부동산 대체투자 운용사들이 애물단지로 전락한 셈이다. ARA코리아자산운용도 매각 대상으로 거론되고 있다. ARA코리아는 최근 콘래드서울 인수 우선협상대상자에 오른 부동산 자산운용사다. 글로벌 ARA자산운용의 모회사 ESR은 이날 ARA의 사모펀드 부문을 미쓰이 스미토모 금융 리스에 매각하는 등 비핵심 자산 매각을 추진하고 있다.업황 악화를 버티며 가격을 제대로 받을 수 있을 때까지 기다리는 곳들도 적지 않다. 매물로 나온 1위 부동산 자산운용사 이지스운
[단독]마스턴, ‘DL그룹 본사’ 매각 추진…9000억대 거론

마스턴투자운용이 DL그룹 본사로 쓰이는 서울 종로구 돈의문 디타워의 매각을 추진하고 있다. 거래 희망가격이 9000억원에 달하는 자산이다.8일 투자은행(IB) 업계에 따르면 마스턴운용은 돈의문 디타워 매각을 위해 주요 부동산 자문사들과 사전 미팅을 실시했다. 돈의문 디타워 펀드 출자자(LP)들에게 예상 가격 등을 알리기 위한 매각 사전 작업이다. 협의를 거쳐 조만간 자문사에 입찰제안요청서(RFP)를 발송할 계획이다.한 부동산 IB 업계 관계자는 “시장의 가격 눈높이나 거래 가능성 등을 알아보는 단계”라며 “자문사들과 협의하고 있고 매물로 조만간 나올 것으로 보인다”고 설명했다.돈의문 디타워는 서울시 종로구 통일로 134에 위치한 5호선 서대문역 인근 초역세권 자산이다. 지상 26층, 지하 7층으로 연면적 기준 8만6268㎡(2만6096평) 규모의 프라임급 오피스다. 평(3.3㎡)당 3500만원을 가정하면 9000억원까지 거래될 수 있는 대형 자산으로 꼽힌다. 마스턴투자운용은 2020년 ‘마스턴일반사모부동산투자신탁제79호’ 펀드로 이 건물을 매입했다. 평당 2500만원 수준으로 거래 가격은 총 6500억원에 달했다.DL그룹이 2020년부터 본사 사옥으로 사용하고 있다. 1976년 대림빌딩을 지은 지 44년 만에 종로구 수송동을 떠나 돈의문 디타워에 둥지를 틀었다. DL, DL이앤씨, DL케미칼, DL에너지 등이 입주했다. DL그룹이 사옥으로 쓰면서 기존 센터포인트 돈의문에서 돈의문 디타워로 건물 명칭을 바꿨다. DL이앤씨는 마스턴 펀드의 수익자로도 들어가 있는 것으로 알려졌다.돈의문 디타워는 우여곡절이 많았던 자산이기도 하다. 금호산업이 돈의문3구역 재개발 사업으로 개발을 시작했으나 워크아웃(기
한국 오피스 담보대출 시장에 관한 소개 [마스턴 유 박사의 論]

일반적으로 우리는 부동산 투자를 할 때 레버리지(leverage)를 활용한다. 대출금리가 낮을 때에는 높은 차입금 비율만큼 대출을 실행하여 레버리지 효과를 극대화하는 투자 전략을 취하기도 하며, 지금처럼 대출금리가 높을 때는 상대적으로 에쿼티(equity) 비중을 높여서 투자한다. 그런 측면에서 레버리지를 어떻게 활용하느냐는 부동산 투자의 성공 여부를 가늠하는 중요한 수단이라고 할 수 있겠다. 그래서 이번 기고문에서는 담보대출 시장 현황에 대해 짧게 소개하고자 한다. 다만, 모든 부동산 섹터를 다루기에는 한계가 있어 상업용 부동산 투자시장에서 가장 큰 비중을 차지하고 있는 오피스를 다뤄보겠다. 오피스 담보대출 중에서도 보유기간 중 기존 대출을 리파이낸싱(refinancing)을 하거나 추가 차입을 하는 사례를 제외한 신규 담보대출 취급액 기준으로 소개하겠다.신규 담보대출 취급액은 말 그대로 하나의 오피스가 거래될 때 발생하는 대출금액을 말한다. 그러다 보니 담보대출 시장은 신규 거래량과 상관관계가 높을 수밖에 없다. 마스턴투자운용 R&S실에 따르면, 지난 5년간 서울과 분당지역에서는 492개동(거래금액 69.7조 원)의 오피스가 거래되었으며, 이들 오피스 중에서 337개동(대출금액 36.5조 원)이 대출을 받아 잔금을 납부한 것으로 조사되었다. 아래 그림 1을 보면 2012년 이후 2021년까지 오피스 거래금액은 지속적으로 증가하였다가 최근 2년간 감소하였다. 담보대출 금액 또한 이와 유사한 경향을 보이고 있다. 최근 2년 동안 오피스 거래량이 감소하다 보니 자연스럽게 담보대출 금액 또한 감소한 것이다. 다만, 보유기간 내 만기가 도래한 담보대출의 경우 리파이낸싱이 이루어
마스턴이 손절한 물류센터, IBK증권 300억어치 인수 배경은

IBK투자증권이 마스턴투자운용에서 매입을 포기한 인천 항동 물류센터 일부를 300억원에 인수하기로 했다. 부동산 시장이 달아오른 시점에 진행된 거래가 줄줄이 깨지는 가운데 진행된 매입 거래라 관심이 커지고 있다. 17일 투자은행(IB) 업계에 따르면 IBK투자증권은 최근 투자심의위원회를 열고 인천 중구 항동 저온물류센터 매입에 300억원가량을 투입하기로 했다. 수익증권 인수 확약을 이행해 항동 물류센터 자산 살리기에 나선 것이다.항동 물류센터는 지난해 4월 마스턴투자운용이 선매입을 포기한 자산이다. 마스턴운용은 2020년 6월 에쿼티(주식) 900억원, 대출 1100억원을 비롯해 2000억원을 들여 물류센터 인수하는 선매입 계약을 체결했다,마스턴운용은 시공하던 하도급 업체와의 분쟁을 막아달란 요구를 시행사에 했으나 받아들여지지 않자 인수를 철회했다. 하지만 물류센터 가격이 매입하기로 결정한 2020년 6월 수준을 크게 밑돌자, 인수를 철회했다는 관측도 있다. IBK투자증권과 현대차증권, 하나증권은 이 거래에서 각각 300억원씩 수익증권 인수 확약을 했다. 물류센터 시행사와 대주단은 마스턴운용이 인수를 포기했으니 IBK, 현대차, 하나증권이 떠안으라 요구했다. 증권사들은 마스턴의 선매입 포기로 펀드 조성이 이뤄지지 않아 자신들 또한 매입해야 할 의무가 없다고 맞섰다.이 물류센터 자산이 가치 하락을 맞았다는 점도 증권사들이 약정을 이행하기 어려웠던 배경으로 꼽힌다. 항동 물류센터는 인천 중구 항동7가 95-4에 위치해 있다. 지하 1층~지상 8층 규모로 연면적 7만6027㎡(2만2998평)에 달하는 대형 물류센터다. 특히 100% 저온 창고로 구성돼 있어 매각이 쉽지 않은 측면이 있다. 코
2024년 상업용 부동산 투자시장 전망 [마스턴 유 박사의 論]

작년 9월 레고랜드 발 부동산 PF 사태 이후 시작되었던 부동산 시장의 침체가 예견되었던 것처럼 올해까지 이어졌다. 마스턴투자운용 R&S(Research & Strategy) 실에 따르면, 올해 국내 상업용 부동산 시장 거래량 잠정치는 지난해보다 34.7% 감소한 17.7조 원으로 집계되었다. 필자가 지난 연말 예상했던 최저 11.6조 원, 최대 23.9조 원의 평균인 17.8조 원에 매우 근접한 수치이다.필자는 차년도 상업용 부동산 시장의 거래량을 전망할 때 보통 전망 시점 시장에서 거래가 진행되고 있는 자산들과 펀드, 리츠 등 부동산 간접투자 상품 만기 일정들을 감안한 예상 매물을 토대로 해당 자산들이 시장에서 성공적으로 매각이 될지를 판단하여 추정하고 있다. 이러한 방식을 활용하여 2016년부터 전망을 하고 있는데 다행히도 대부분 예상치에 부합한 결과가 나왔었다.앞서 언급하였듯이 올해 상업용 부동산 거래량은 17.7조 원으로 역대 최대로 많이 거래되었던 2021년보다는 무려 46.6%가 감소하였다. 유형별로는 오피스 9.4조 원, 물류센터 6.1조 원, 호텔 1.1조 원, 리테일 1조 원 순이었는데, 모든 유형의 거래량이 지난해 대비 감소했다. 그나마 물류센터만 2.9%의 낮은 감소량을 보였을 뿐 이외 자산들은 30% 이상 감소했으며, 리테일은 무려 76.9% 감소했다.상업용 부동산 거래량이 급격히 감소한 이유는 단연코 대출금리 상승에 따른 수익성 악화이다. 이에 더해 리테일과 호텔은 엔데믹에도 불구하고 아직까지 업황 개선이 다소 늦고, 주택 가격 하락과 공사비 상승으로 개발 사업성이 나빠지면서 개발 자산으로서의 투자 매력도가 낮아졌기 때문이다.2024년도 전망은 어떠할까? 상업용 부동산 전망에 앞서 거시적 관점에서 살
마스턴운용, 소유·경영 분리…남궁훈 신임 대표 내정

마스턴투자운용이 남궁훈 전 신한리츠운용 대표이사를 신임 대표이사로 내정했다. 최대주주인 김대형 대표이사가 일선에서 물러나며 소유와 경영을 분리하는 전문경영인 체제로 바뀌게 된다.마스턴투자운용은 이날 임원후보추천위원회와 이사회를 열어 남궁훈 이사회 의장을 신임 경영총괄 대표이사로 내정했다고 4일 밝혔다. 오는 19일 주주총회 의결을 통해 공식 취임할 예정이다. 마스턴투자운용은 2009년 설립 이래 처음으로 전문경영인 체제로 전환한다. 김대형 대표이사는 대표이사직을 내려놓고 마스턴투자운용의 글로벌 투자와 미래 성장을 위한 전략에 집중할 예정이다. 김 대표는 특수관계인과 함께 마스턴투자운용 지분 37.17%를 보유한 최대주주다.마스턴운용이 소유와 경영을 분리하는 체제로 바꾸는 것은 대주주의 위법 행위가 금융당국에 적발됐기 때문으로 풀이된다. 금융당국은 지난해 10월 김대형 대표가 펀드 운용 과정에서 취득한 부동산 재개발 정보로 수십억원의 매각 차익을 얻은 것으로 보고 수사당국에 위법 사실을 통보했다. 앞으로 마스턴투자운용은 남궁훈·이상도·홍성혁 3인 각자대표 체제로 운영될 예정이다. 남궁훈 마스턴투자운용 신임 대표이사 내정자는 첫 외부 대표이사 선임 사례다. 남궁훈 대표 내정자는 서울대학교 공법학과를 졸업하고 신한투자증권 법무실장, 경영관리본부장, 강북영업본부장, 강남영업본부장, WM추진본부장 등을 역임했다. 그는 신한투자증권에서 인사, 재무, 법무 등 주요 관리부서부터 영업과 자산관리 부문까지 두루 요직을 거쳤다. 금융과 부동산 전반에 대한 높은 이해도를 보유한 인물로 평가받고 있다. 2017년 신한리츠
한국이 글로벌 선도 국가인 이유는 무엇인가? [마스턴 김 박사의 說]

다시 12월이 돌아왔다. 한 해를 마무리하고 내년을 준비하는 시기가 되면 미련과 아쉬움 그리고 변화와 진보에 대한 기대가 교차되기 마련이다. 2024년을 준비하는 이 시기에 자산운용업 내지는 금융산업에 대해 유명 미국 드라마의 한 장면을 차용하여 질문을 하나 던지고 싶다. 드라마 ‘뉴스룸(Newsroom)’은 제작국인 미국보다 오히려 한국에서 인기 있는 드라마다. 영상 클립으로 많이 돌아다니는 가장 유명한 장면은 극도로 냉소적인 성격의 주인공이 처음 등장하는 장면이다. 소위 “미국이 가장 위대한 국가인 이유” 장면인데 한 대학교에서 진행된 토론에서 한 학생이 미국이 가장 위대한 국가인 이유가 무엇이라고 생각하는지 질문하는 장면이 나온다. 질문의 형태를 변형해서 다시 한번 물어보고 싶다. 한국이 글로벌 선도 국가인 이유는 무엇인가?사실 이 질문은 교정이 필요하다. 보다 정확하게 묻는다면 “당신은 한국이 글로벌 선도 국가라고 생각하십니까? 그렇다면 그 이유는 무엇인가요? “라는 2가지 질문으로 구분되어야 할 것이다. 혹자는 국토 면적 순위 109위, 2022년 경제성장률 122위의 국가가 글로벌 선도국가라는 전제가 틀렸다고 이의를 제기할 수도 있을 것이다. 그러나 한국은 국내총생산은 한때 최고 8위였고, 수출입 순위는 여전히 전 세계 6~8위권이며, 국가 존립의 근간이 되는 국방력 순위는 전 세계 6위인 국가이다. 세부적인 사항으로는 한국은 독자적인 발사체를 보유하고 달 뒷면에 탐사선을 보낸 7대 우주기술 보유 국가이며, 대표 기업 중 하나인 SK하이닉스는 고대역폭 메모리(HBM) 분야에서 최초이자 최고 수준의 기술력과 양산 능력을 확보하고
직업의 세계 PM(Portfolio Manager) [마스턴 김 박사의 說]

자산운용사의 핵심 직무인 포트폴리오 매니저 PM(Portfilo Manager)으로 표기)는 많은 사람들이 선망하는 직업으로 미디어에서 비춰지고 있다. 영화에 등장하는 긍정적인 PM 이미지는 막대한 성과급을 받고 최고급 수트를 입으며 카리스마 넘치는 모습으로 투자자들에게 발표하는 모습이다. 반면 부정적인 이미지로는 인간미 없이 냉정하고 이기적이며 까탈스럽고 까칠한 모습이 있을 것이다. 영화 ‘더 울프 오브 월스트리트(The Wolf of Wall Street)’ 표현된 이미지 역시 대부분 사실이긴 하지만, 그와 동시에 영화 ‘빅 쇼트(Big Short)’와 같은 모습이 있는 것도 사실이기에 이에 관한 이야기를 하려고 한다. PM은 미디어에서 표출되는 것과 같이 타 직무 대비 고연봉을 받는 직업이다. 높은 연봉에 걸맞은 강력한 카리스마, 냉정한 현황 분석과 판단을 요구한다. 그러나 그와 동시에 누구보다도 외롭고 힘든 직무이며, 자신의 판단에 대하여 끊임없이 성찰해야 하는 직업이다. PM은 투자 대상 자산 유형과 투자 전략을 설정하고, 투자자들에게 투자 전략을 설명해 자금을 모집한다. 이 과정에서 PM의 과거 업무 수행실적(Track Record)은 투자자들이 투자를 결정하게 하는 매우 중요한 판단 근거다. 때때로 기관투자자들은 투자 전략에 대한 세부적으로 특정 조건을 요구하기도 하는데, 이에 대해 PM은 실행 가능 여부를 판단해 투자 전략에 반영한다. 펀드가 설정된 이후에는 투자 대상 자산(주식, 채권, 부동산, 원자재 등)의 매입 가격과 매입 시점, 보유 기간과 관련된 모든 판단과 의사 결정을 수행한다. 적정 시점에 적정 가격으로 자산을 매도하는 것 또한 PM의 의사 결정 사항이다.

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