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대치동 고급 주상복합도 공매로…쌓여가는 PF 매물

서울 강남구 대치동 ‘금싸라기 땅’을 비롯해 강남권 핵심지에서 진행되다가 엎어진 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장이 연이어 공매로 나오고 있다. 기존에 나온 물건 매각도 지연되면서 부동산 시장에 PF 매물이 쌓이고 있다.13일 PF 경·공매 플랫폼에 따르면 지난달 말 기준 금융권에서 매각을 추진 중인 부동산 PF 사업장은 총 396개다. 금융당국은 부실 PF 사업장 정리에 속도를 내기 위해 지난 1월부터 경·공매 플랫폼을 조성해 매각 사업장 정보를 공개하고 있다. 매물 개수는 1월 195개에서 2월 369개, 3월 384개 등으로 매달 증가세다.지방에 비해 상대적으로 사업성이 좋다고 여겨지는 서울권에서도 매물이 쌓이고 있다. 지난달 매물로 나온 서울 내 PF 사업장은 39개로, 3월(30개)보다 30% 늘었다. 대치동 핵심지 물건도 지난달 공매로 나왔다. 대치동 대장 아파트 중 하나인 ‘래미안대치팰리스’ 바로 옆 주상복합 부지(대치동 603 일대)다. 이 사업장은 고급 주상복합과 병원 상가 등이 조성될 예정이었으나 공사비와 금리 인상으로 사업이 무산됐다.명품 브랜드 펜디가 인테리어를 맡아 화제가 된 서울 논현동 아파트 개발 부지도 3월부터 매물로 나와 있지만 아직 주인을 찾지 못했다. 이곳엔 지하 7층~지상 20층 규모의 초고가 아파트 ‘포도 바이 펜디 까사’가 들어설 계획이었다. 그러나 부동산 경기 침체로 브리지론(본대출 전 이뤄지는 중간 대출)에서 본PF 전환에 실패해 매물로 나왔다.금융권 안팎에선 당분간 PF 매물이 누적될 것으로 보고 있다. 부동산 경기 침체 여파로 투자자가 관망세를 유지하며 실제 매각이 성사되기가 쉽지 않아서다. 기존 매물이 소화되지 않은 채
KB증권, 부동산금융 조직 확대...PF 시장 회복 선제 대응

KB증권이 부동산금융 조직을 확대하며 시장 변화에 선제 대응에 나섰다. 금리 인하 가능성 등으로 부동산 시장이 회복 국면에 접어들면 우량 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 거래가 재개될 것에 대비한 움직임으로 해석된다.12일 투자은행(IB) 업계에 따르면 KB증권은 이달 1일 부동산금융본부 산하에 부동산금융3부를 신설했다. NH투자증권 출신의 박준호 상무를 부서장으로 영입했다.부동산금융 조직 확대는 시장 회복 국면을 선점하려는 전략적 포석이다. KB증권은 최근 기준금리 인하 가능성이 가시화되면서 하반기부터는 우량 자산 중심의 부동산 매물이 다시 시장에 등장할 것으로 보고 있다. 최근 수년간 이어진 고금리 기조와 공실 리스크 확대로 인해 부실 사업장이 정리된 만큼 향후 등장할 경쟁력 있는 부동산 자산을 선점하겠다는 전략이다. 한동안 대형 사업장이나 우량 시행사 중심의 ‘빅딜’ 외에는 변변한 매물이 없었던 만큼 유의미한 신규 PF 딜이 등장할 것이란 전망이다.KB증권은 과거에도 위기 상황에서 과감한 부동산금융 행보를 보인 전례가 있다. 2022년 말 레고랜드 사태로 촉발된 시장 경색기에 서울 둔촌주공 재건축 PF 차환 주관사를 맡아 자금 7000억원을 조달한 바 있다.최근에는 기관전용 부동산 사모펀드(PEF) 조성에도 속도를 내고 있다. 기관전용 PEF는 증권사가 기관 투자가 등으로부터 자금을 모집해 부동산에 투자하는 펀드다. 정부가 시행사의 자기자본비율을 현재 3%에서 20%로 높이기로 한 데 대한 대응책이다.KB증권은 지난해 첫 번째 부동산 PEF를 선보인 데 이어 올해 추가로 2~5호의 펀드를 준비 중이다. 이달 2호 펀드를 혼합형(대출 70%, 자본 30%)으로 조성할 예정이다. 6
[IB 투자 다변화] 부동산에 쏠린 초대형 IB, 내년부터 모험자본 투자 늘려야

초대형 투자은행(IB)이 종합투자계좌(IMA)를 통해 덩치를 키워 모험자본 투자를 대폭 늘리도록 하겠다는 게 금융위원회가 9일 내놓은 ‘증권업 기업금융 경쟁력 제고 방안’의 핵심이다. 금융위 계획대로라면 당장 내년부터 4조원, 3년 내 10조원 넘는 자금이 중소·중견기업과 벤처기업 등으로 흘러들어간다. A등급 회사채에 증권사 자금이 집중될 것으로 예상된다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 회수로 건설 경기는 더 어려워질 수 있다는 분석이 나온다. 모험자본 10조원 넘게 투입해야금융위에 따르면 지난해 자기자본 3조원 이상인 종합금융투자사업자 10곳의 전체 자산 가운데 모험자본에 투입된 자산 비중은 9월 말 기준 2.23%(12조8000억원)에 불과했다. 대기업 거래를 제외한 국내 중소·중견기업 자금 공급과 신기술금융회사·벤처캐피털(VC) 투자 등을 합친 수치다. 발행어음 운용자금의 모험자본 비중은 미미한 수준이다. 그동안 발행어음 자금은 대기업과 부동산 쏠림 현상이 심했다.금융위는 이를 해소하기 위해 발행어음 운용자산의 25%를 모험자본에 의무 투입하도록 했다. 모험자본 범위를 중소·중견기업 자금 공급 또는 주식 투자, A등급 이하 채무증권, 벤처기업·하이일드펀드 투자 등으로 제시했다. 모험자본 의무 투자 비중은 2026년 10%를 시작으로 2028년 25%로 단계적으로 높아진다. 반대로 부동산 자산 운용 한도는 현행 30%에서 2027년 10%까지 축소된다.IMA도 발행어음과 동일한 규제를 적용한다. 지난해 말 종투사의 발행어음 조달금액은 41조5000억원이다. 단순 계산하면 내년부터 4조1500억원을 모험자본에 투입해야 한다. 2027년에는 8조3000억원, 2028년에는 10조37
PF 경색 뚫어줄 리츠인데…법안 논의는 '지지부진'

정부가 경색된 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 구원투수로 리츠(부동산투자회사)를 내세웠지만 이를 뒷받침할 법안은 국회에서 논의가 멈췄다. 여야 간 다툼에 3개월 넘게 법안심사소위원회조차 열리지 못하고 있다. 정부 대책이 정쟁에 발목을 잡혀 개발 사업 자금난이 심해지자 대규모 부실 우려가 커지고 있다.12일 국회 국토교통위원회에 따르면 이날 예정됐던 법안소위가 여당의 불참으로 파행됐다. 이날 소위에선 ‘부동산투자회사법’ 개정안과 ‘부동산개발사업 관리 등에 관한 법률’ 제정안 등이 논의될 예정이었다. 소위가 다시 무산되며 지난해 12월 이후 3개월째 관련 소위가 열리지 않고 있다.부동산투자회사법 개정안은 건설업계와 금융업계가 기다려온 프로젝트 리츠 도입 내용을 담고 있다. 프로젝트 리츠는 개발 사업 초기 건물을 짓는 것부터 시작해 운영까지 맡는다. 개발 단계에서 인가제가 아니라 등록제를 적용받아 사업 지연 우려가 없다. 공시·보고 의무도 최소화해 개발 비밀이 보장되는 효과도 있다. 1인 주식 소유 한도(50%) 적용에서도 제외돼 침체한 부동산 개발 시장에 새로운 동력이 될 것으로 기대를 모았다.PF 시장 부실을 사전에 막기 위해 정부가 PF 사업을 통합 관리할 수 있도록 하는 내용의 부동산개발사업 관리법도 논의가 지지부진하다. 시장에선 관리법이 통과돼야 PF 사업 부실 우려가 줄어들고 투자가 활성화된다고 보고 있다. 애초 여야 의원이 함께 발의에 나서 이른 통과가 기대됐다. 하지만 소위 자체가 열리지 않아 지난해 11월 발의 후 제대로 된 논의도 이뤄지지 않았다.이들 법안의 상반기 논의가 어려울 수 있다는 게 문제로 꼽힌다. 당장
한남2, 간신히 자금 모집…재개발도 어려운 PF 조달

계속되는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 경색에 ‘알짜’ 재건축·재개발 사업지도 자금 조달에 어려움을 겪고 있다. 서울 강북 주요 재개발 구역인 한남2재정비촉진구역 주택재개발정비조합은 최근 시공사와 새 금융 주관사의 협업으로 국공유지 매입을 위한 자금 조달에 겨우 성공한 것으로 확인됐다. 서울 내 다른 정비사업지는 PF 만기 연장에 어려움을 겪는 등 자금 시장 상황이 여전히 좋지 않다는 게 업계의 시각이다.24일 정비업계에 따르면 한남2구역 조합은 사업지 내 국공유지 매입을 위한 대주단 모집 절차를 거의 마무리 지으면서 다음달 초 기표를 앞두고 있다. 조달 금액은 국공유지 매입비와 대출이자 등을 합한 1680억원이다. 10여 개 금융사가 참여 의사를 밝히면서 2300억원 규모의 자금을 모집한 것으로 전해졌다.한남2구역은 우리투자증권이 지난달 금융 주관사 지위를 포기한다고 통보해 위기를 맞았다. 최근 불안정한 금융 환경 때문에 대주 모집이 제대로 되지 않자 주관사가 PF 조달을 포기한 것이다.결국 조합은 신영증권을 새 주관사로 정해 PF에 도전했다. 시공사인 대우건설도 지원에 나서면서 한 달여 만에 대주단 모집에 성공했다. 정비업계 관계자는 “기표를 위한 최소 자금 이상을 모집해 토지 매입 작업이 순조롭게 이뤄질 전망”이라고 설명했다.서울 내 유망 재개발 사업조차 대주 모집에 어려움을 겪는 등 부동산 PF 시장 경색은 정비사업에도 영향을 미치고 있다. 종로구 돈의문 2구역 도시정비형재개발사업은 본PF 전환 전까지 중·후순위 대출 만기 연장을 반복하고 있다. 서울역 밀레니엄 힐튼 서울호텔 재개발사업 역시 본PF 전환이 하반기로 미뤄
"PF 자본비율 충족하는 사업장은 4%뿐"

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 20%로 끌어올리는 방안을 추진 중인 가운데 현재 상위 4% 사업장만 이 기준을 충족하는 것으로 나타났다. 당근과 채찍을 병행해 단계적으로 목표를 상향해야 한다는 지적이 제기된다.20일 맹성규 국회 국토교통위원장 주최로 열린 ‘부동산 PF 선진화를 위한 토론회’에서 저자본·고보증 형태인 국내 PF 구조를 개선하기 위한 제언이 나왔다. 국내 PF 현장의 평균 자기자본비율은 2~3%에 불과하다. 미국과 일본, 유럽 등 선진국이 30~40%인 것과 비교된다. 이는 영세 시행업체 난립, 사업성 평가 부실 등 문제로 이어지고 있다.황순주 한국개발연구원(KDI) 선임연구위원에 따르면 자기자본비율 20%를 맞추는 사업장은 상위 4%뿐이다. 주거용보다는 상업용 PF 현장이, 지방보단 수도권이 자본 비율이 높은 편이다. 황 선임연구위원은 “소수 사업장만 자기자본비율 20%를 맞추고 있는 만큼 점진적 시행을 고려해야 한다”고 말했다.그는 자기자본비율이 높을수록 혜택을 주는 임계치 설정의 필요성도 제시했다. 임계치가 너무 높으면 시행사가 자기자본 강화 노력을 포기할 수 있는 만큼 임계치를 10%로 설정하되 주거용과 지방은 10%보다 조금 낮추고 상업용·수도권은 높이는 방안을 내놨다. 이진 부동산개발협회 연구위원은 “개발사업 자기자본을 조달할 수 있는 금융 생태계가 먼저 조성돼야 한다”며 “인허가 리스크 완화 등 부동산 개발 공급 여건도 개선이 필요하다”고 지적했다.이인혁 기자
책임준공 기한 넘겨도 시공사 채무 세분화해 최대 90일까지 봐준다

건설회사가 준공 기한을 넘기면 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 채무를 떠안는 ‘책임준공’ 부담을 완화해주는 방안이 추진된다. 다만 2금융권을 중심으로 PF 부실 리스크를 분담하게 돼 오히려 PF 대출이 위축될 수 있다는 분석도 나온다.17일 금융권에 따르면 금융당국은 최근 건설업계 및 금융회사와 협의를 거쳐 ‘책임준공 개선안’ 초안을 마련했다. 책임준공은 PF 대출이 이뤄질 때 정해진 기간 내에 공사를 끝내지 못하면 시공사가 채무 전부를 인수하는 내용의 계약이다. 금융사 입장에선 자금 회수를 보증하는 역할을 한다.책임준공은 어디까지나 사적 계약의 영역이지만 당국은 이번에 일종의 표준약관을 마련하기로 했다. 책임준공이 시공사에 지나치게 불리한 약정이란 건설업계의 반발이 나오면서다. 최근 지방을 중심으로 부동산 경기 침체 우려가 커지는 것도 고려했다는 설명이다. 금융위원회 관계자는 “이르면 이번주에 업계와 추가적인 논의를 거쳐 다음달 최종안을 확정할 계획”이라고 말했다.개선안 초안에 따르면 시공사에 채무 인수 의무가 적용되는 비율이 기간별로 세분화될 전망이다. 현재는 약정 기한을 하루라도 넘기면 시공사가 채무를 100% 인수하는 구조다. 변경 후엔 책임준공 기한 후 30일까지는 채무 인수 금액의 20%, 30일 초과~60일은 40%, 60일 초과~90일은 60%만 인수하고 90일을 넘기는 경우에만 채무 전액을 인수하는 식이다.책임준공 기한 연장 사유도 추가될 가능성이 높다. 기존엔 전쟁, 천재지변 등 극히 제한된 경우가 아니면 기한 연장이 불가능했다. 앞으로는 기간 연장 사유에 기상 악화 혹은 원자재 수급 지연으로 인한 공사 중단 등도 포함
새마을금고·신협 '부실채권 자회사' 만든다

새마을금고중앙회와 신협중앙회가 부실채권(NPL) 정리를 전담하는 자산관리회사(AMC) 설립을 추진한다. 건전성에 비상등이 켜진 저축은행 업권도 연내 NPL 전문회사를 세울 계획이다. 올해 저축은행과 상호금융 업권의 최대 과제로 떠오른 ‘프로젝트파이낸싱(PF) 부실 정리’에 속도가 붙을지 주목된다. ◇상반기 내 법인 설립10일 금융권에 따르면 새마을금고중앙회는 오는 19일 이사회를 열어 ‘새마을금고 자산관리회사’(가칭)의 자본금 납입 방안을 의결할 계획이다. 이어 중앙회는 이달 말까지 정관 확정, 임원 선임, 설립 등기 신청 등을 진행하기로 했다. 신설 법인은 올 6월께 본격적으로 업무에 착수할 예정이다.지금도 새마을금고중앙회는 NPL 정리를 전담하는 MCI대부를 손자회사로 두고 있다. 그런데도 중앙회가 자산관리회사 설립을 추진하는 것은 MCI대부의 법상 한계 때문이다. 대부업체인 MCI대부의 총자산은 자기자본의 10배를 초과할 수 없다. 이 때문에 MCI대부가 NPL을 매입하면 자산 한도가 꽉 차고, 새마을금고중앙회가 MCI대부에 추가 출자해야 하는 상황이 반복됐다. 새마을금고중앙회는 작년 12월 MCI대부에 2700억원가량을 추가 출자했다.자산관리회사엔 이런 제한이 없다. 일정 금액을 출자한 뒤 추가적인 자본 투입 없이 차입만으로 자산을 운용할 수 있다는 뜻이다. 대부업체와 비교해 NPL 매입 여력이 훨씬 큰 셈이다. 같은 상호금융권인 농협은 중앙회 산하에 자산관리회사를 두고 있다. ◇일각에선 “부실 이연” 지적도신협중앙회도 농협과 새마을금고를 따라 자산관리회사를 설립하는 방안을 검토하고 있다. 작년 말 국회에 이 같은 내용이 담긴 신협법 개정안
PF 정보공개 플랫폼 구축…'14회 유찰' 등 악성 매물 수두룩

금융당국과 업권별 9개 금융협회가 정리 대상 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 세부 정보를 일괄 제공하는 ‘PF 정보공개 플랫폼’을 구축했다. 플랫폼에 공개된 195개 매물 가운데 5회 이상 유찰된 물건이 23건에 달하는 등 악성 매물이 여전히 많이 쌓여 있는 것으로 파악됐다.금융감독원과 9개 금융협회 등은 23일 서울 공덕동 저축은행중앙회에서 전 금융권 PF 사업장 합동 매각 설명회를 열었다. PF 정보공개 플랫폼과 관련한 설명회도 이어졌다.금융당국은 지난해 5월 PF 사업성 평가 기준을 개편하고 부실 등급 사업장을 경·공매 등을 통해 정리하도록 하는 구조조정에 들어갔다. 경·공매 대상 사업장은 작년 6월 말 기준 12조5000억원 규모로, 금융권 전체 PF 익스포저(216조원)의 6%가량이다.부실 등급 사업장에 대출이 있는 금융회사들은 당국에 정리 계획을 내고 지난해 9월부터 경·공매에 들어갔다. 그러나 최근 대내외 불확실성 증가 등의 영향으로 정리 속도가 둔화하는 추세다.경·공매로 정리된 물량은 작년 9월 말 기준 1조2000억원 규모였으며 10월에도 1조2000억원이 추가됐다. 하지만 11월 5000억원, 12월은 16일까지 6000억원으로 증가폭이 줄어들었다. 이복현 금감원장은 이날 “속도가 다소 둔화하는 것으로 나타나 다시 한번 정리를 촉진할 필요가 있다”며 “매도자와 매수자를 긴밀히 연결하고 충분한 정보를 제공해 매매가 활성화하도록 유도하겠다”고 말했다.PF 정보공개 플랫폼은 업권별 금융협회 홈페이지에서 이용할 수 있다. 금융회사가 매각을 추진하는 모든 PF 사업장 내역을 확인할 수 있다. 사업장 주소와 면적 등 일반 정보, 감정가액, 경·공매
14번째 유찰된 PF 사업장도…여전히 더딘 구조조정

금융당국과 9개 업권별 금융협회가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 구조조정 속도를 높이기 위해 매각 추진 사업장의 세부 정보를 일괄 제공하는 PF 정보공개 플랫폼을 23일 구축했다. 플랫폼에 이날 공개된 195개 매물 가운데 5회 이상 유찰된 물건이 23건에 달하는 등 악성 매물이 여전히 다수 쌓여 있는 것으로 파악됐다.금융감독원과 은행연합회, 금융투자협회 등은 이날 서울 공덕동 저축은행중앙회에서 전 금융권 PF 사업장 합동 매각설명회를 열고 PF 정보공개 플랫폼을 구축했다고 밝혔다.금융당국은 지난해 5월 PF 사업성 평가기준을 개편하고 부실(D) 등급 사업장을 경공매 등으로 정리하도록 하는 구조조정에 돌입했다. 경공매 대상 사업장은 작년 6월말 기준 12조5000억원 규모로, 금융권 전체 PF 익스포저(216조원)의 6%가량이다.부실 등급 사업장에 대출해준 금융사들은 당국에 정리 계획을 제출하고 9월부터 경공매에 착수했다. 그러나 최근 대내외 불확실성 증가 등의 영향으로 정리 속도가 둔화하는 추세다.경공매로 정리가 완료된 물량은 작년 9월 말 기준 1조2000억원이었으며 10월에도 1조2000억원이 추가됐다. 하지만 11월에는 5000억원, 12월은 16일까지 6000억원으로 증가폭이 둔화됐다.이복현 금감원장은 이날 "속도가 다소 둔화하는 것으로 나타나 다시 한번 정리를 촉진할 필요가 있다"며 "매도자와 매수자를 긴밀히 연결하고 충분한 정보를 제공해 시장의 눈높이에 맞는 적정 조건에 매매가 활성화되도록 유도하겠다"고 말했다.PF 정보공개 플랫폼은 각 업권별 금융협회 홈페이지에서 이용할 수 있다. 금융회사가 매각을 추진하는 모든 PF 사업장 내역을 확인할 수 있다. 사업
'PF 경·공매 플랫폼' 나온다

금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 사업장 경·공매를 지원하는 온라인 플랫폼을 구축한다. 부실채권 매각 속도를 높이기 위해서다. 당국은 금융회사가 플랫폼 조성 후에도 정리 작업을 미루면 현장검사 등으로 강하게 압박한다는 방침이다.14일 금융권에 따르면 금융감독원은 업권별 협회와 부동산 PF 경·공매 플랫폼을 조성하기 위해 협의하고 있다. 한국자산관리공사(캠코)의 공매 플랫폼 ‘온비드’와 비슷한 형태로 부동산 PF 물건만 별도로 서비스한다는 구상이다. 건설사, 시행사, 투자자가 한눈에 확인할 수 있도록 사업장별 권리관계와 연락처 등 상세 정보를 수록할 예정이다.금융당국이 온라인 플랫폼 구축에 나선 것은 기존 경·공매 방식으로 사업장을 정리하는 데 한계가 있다고 판단했기 때문이다.실제 정리 속도는 둔화하고 있다. 금융당국이 경·공매 대상이라고 판단한 사업장 익스포저는 작년 6월 말 기준 12조5000만원이다. 작년 말까지 이 중 4조5000억원 규모를 정리하는 게 목표였으나 실제 정리 규모는 3조5000억원 수준에 그쳤다.최한종 기자
수술대 오른 저축은행…안국·라온 강제 구조조정 돌입

안국과 라온 등 저축은행 두 곳이 금융당국으로부터 강제 구조조정 명령을 받았다. 경기 부진과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 영향으로 저축은행의 건전성이 악화한 탓이다. 내수 부진과 건설업 침체가 장기화할 것으로 전망돼 수술대에 오르는 저축은행이 더 늘어날 것이란 관측이 나온다.금융위, 적기시정조치 의결금융위원회는 24일 정례회의를 열어 안국저축은행과 라온저축은행에 대해 각각 적기시정조치(경영개선 권고)를 의결했다. 적기시정조치는 부실 금융사에 금융당국이 내리는 강제 조치다. 권고, 요구, 명령 세 단계로 나뉜다. 이날 내려진 권고 조치는 1단계에 해당한다. 안국저축은행과 라온저축은행은 부실채권 처분, 자본금 증액, 배당 제한 등의 조치를 이행해야 한다. 약속대로 이행하지 못하면 추후 영업정지 등을 당할 수 있다.앞서 금융감독원은 올해 3월 말 지표를 기준으로 총 3개 저축은행의 경영실태를 평가했다. 이후 안국·라온저축은행의 자산건전성 등급을 4등급(취약)으로 통보했다. 이후에도 경영 상태가 크게 개선되지 않자 당국이 강제 구조조정 조치를 내린 것이다.안국저축은행과 라온저축은행은 각각 총자산 3285억원, 1309억원 규모의 중소형 금융사다. 각각 인천·경기와 대구·경북·강원을 영업 구역으로 두고 있다.안국저축은행의 올해 3분기 말 연체율은 19.3%, 고정이하여신 비율은 24.8%다. 1년 전보다 각각 6.02%포인트, 14.95%포인트 급상승했다. 라온저축은행 연체율은 3분기 말 15.8%로 2.9%포인트 올랐다.두 곳의 경영 상태가 악화한 것은 부동산 PF 부실 때문이다. 부동산 업종 대출 연체율은 안국저축은행이 28.6%, 라온저축은행은 21.96%에 달했다.
부동산 PF 신디케이트론, 반년간 고작 3건 그쳐

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 재구조화의 핵심 프로그램으로 관심을 모은 금융권 신디케이트론이 출범 반년 동안 고작 세 건 실행된 것으로 나타났다. 정부가 연착륙이라고 자평하는 것과 달리 업계에선 PF 구조조정이 지지부진하다는 지적이 나온다.김병환 금융위원장은 5일 PF 신디케이트론이 지원한 사업장인 경기 고양시 풍동 데이엔뷰 현장에서 간담회를 열고 신디케이트론 공급 현황을 비롯해 PF 구조조정 진행 상황을 발표했다.지난 7월 조성한 이후 현재까지 세 개 사업장에 신디케이트론이 실행됐다. 9월 서울 오피스 경락 자금(790억원), 10월 부산 아파트 유동성 지원(800억원), 11월 데이엔뷰 공사비(2000억원) 등 총 3590억원이다.PF 신디케이트론은 경·공매에 나온 PF 사업장을 인수하려는 신규 사업자에게 자금을 공급하는 대출이다. 은행 5곳, 보험사 5곳이 1조원을 모아 출범한 후 최대 5조원까지 규모를 키우기로 했다. 5조원은 정부가 예상하는 정리 대상 PF(13조5000억원)의 40%에 해당한다.신규 자금을 투입하는 PF 재구조화는 주택 공급 측면에서도 중요한 과제로 꼽힌다. 하지만 상당수 사업장의 시행사가 금리 하락을 기대하고 ‘버티기’에 들어가 구조조정이 기대만큼 속도를 내지 못하고 있다는 게 업계의 분석이다.강현우 기자
PF 부실 후유증 확산…무궁화신탁에 사실상 매각 명령

금융당국이 부동산신탁업 7위(수탁액 기준) 업체 무궁화신탁에 대주주 지분 매각 등을 포함해 강제 구조조정 결정을 내렸다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 부실에 따른 후유증이 본격 드러나기 시작했다는 분석이 나온다.금융위원회는 27일 정례회의를 열어 무궁화신탁에 대한 적기시정조치를 의결했다. 적기시정조치는 부실이 발생한 금융회사에 이뤄지는 강제 구조조정 조치다. 경영개선 권고, 요구, 명령 등 세 단계가 있다. 무궁화신탁은 가장 수위가 높은 경영개선 명령을 받았다.금융위는 경영개선 명령의 세부 이행 방안으로 유상증자(신규 자금 투입) 및 자회사 정리를 통한 자체 정상화, 금융지주회사 등 제3자 매각, 신규 차입형·책임준공형 영업 정지 등을 제시했다. 무궁화신탁은 이런 내용을 반영한 경영개선계획을 내년 1월 24일까지 제출해야 한다. 무궁화신탁이 계획을 내지 않거나 명령을 이행하지 않으면 인가 취소 처분을 받는다.이 회사의 건전성 지표인 영업용순자본비율(NCR)은 적기시정조치 기준치인 150% 아래로 내려갔다. 회사 측은 3분기 기준 NCR이 124%라고 당국에 보고했으나, 금융감독원 조사 결과 69%로 드러났다. 경영개선 명령 기준인 100%를 밑돈 것이다. NCR은 운용 가능 자본을 위험도를 적용한 미래 필요 자금으로 나눈 값인데, 무궁화신탁이 각 수치를 잘못 적용했다고 당국은 설명했다.금융위는 무궁화신탁이 수익성 높은 책임준공형 신탁 사업을 무리하게 벌인 게 재무구조 악화의 원인이라고 지적했다. 부동산신탁은 부동산 소유자(위탁자)가 신탁사(수탁자)에 부동산 소유권을 이전하고 신탁사가 해당 부동산을 관리, 개발하는 사업이다. 책임준공형은 개발 사업에
빚에 의존했던 PF사업 '대수술'…자본 적으면 대출 안나온다

2021년 시작된 금리 상승과 러시아·우크라이나 전쟁 이후 발생한 인플레이션, 레고랜드발 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 사태까지 겹치며 PF 사업지는 부동산시장을 옥죄는 뇌관으로 작용해 왔다. 건설사 줄도산과 금융권 손실 확산으로 이어졌다. 부실 PF 사업지 구조조정은 아직 진행형이다. 정부와 업계에는 근본적인 대책 마련이 필요하다는 공감대가 형성됐다. 정부가 14일 고질적인 ‘저자본·고보증’ 구조 PF사업의 제도 개선 방안을 내놓은 배경이다. ○2028년까지 자기자본비율 20% 유도국내 시행업계는 95%가 연매출 100억원 이하 영세업체다. 정부는 2028년까지 시행사 자기자본비율을 20%까지 높여 사업 안정성을 강화하고, 수익 구조도 근본적으로 바꿀 청사진을 내놨다.먼저 토지주가 리츠(부동산투자회사)에 토지·건물을 현물 출자해 자기자본비율을 높이도록 유도한다. 이런 사업장에 용적률 상향과 공공기여 완화 등 도시규제 특례를 부여한다. 조세특례법을 개정해 PF사업에 토지를 출자하면 법인세와 양도소득세 과세를 이연해준다. 자기자본비율에 상관없이 똑같은 PF 보증수수료 역시 비율이 높을수록 할인해준다.시공사와 신탁사에 위험을 전가하는 책임준공제도 개선 방안도 마련할 예정이다. 국토교통부는 전체 PF 시장을 한눈에 점검할 수 있도록 ‘PF 통합정보 시스템’을 구축하기로 했다.분양 수입에만 쏠리던 개발업계의 수익구조를 임대 운영으로 다변화해 공실 등 비효율적 운영을 줄일 방침이다. 안정적 자기자본을 갖춘 리츠에 입지 여건이 좋은 공공택지 매입 우선권을 준다. 수도권 3기 신도시 등 우량 용지를 리츠에 우선 공급해 지역 내 랜드마크 상업

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