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부동산 PF 자기자본비율, 20%까지 확 끌어올린다

정부가 3% 안팎인 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 2028년까지 20%로 끌어올린다. 토지주가 토지와 건물을 리츠(부동산투자회사)에 현물로 출자하면 부동산이 매각돼 이익을 실현하는 시점까지 양도소득세 납부 시점을 늦춰준다. 세제 혜택이라는 ‘당근’과 자기자본비율이 낮을수록 대손충당금을 더 쌓도록 하는 ‘채찍’을 병행해 개발업계 병폐인 ‘저자본·고보증 관행’ 개선에 나선다.▶본지 9월 4일자 A1, 4면 참조정부는 14일 경제관계장관회의를 열고 이 같은 내용을 담은 ‘부동산 PF 제도 개선 방안’을 발표했다. 부동산 PF는 개발 프로젝트에서 발생하는 미래 수익을 담보로 자금을 조달하는 금융 기법이다. 국내 PF는 230조원(작년 말 기준) 규모다.그동안 PF 사업은 자기자본비율이 낮아 40%에 달하는 토지비를 고금리 대출로 받고, 은행은 사업성을 제대로 평가하기보다 건설사·신탁사의 보증(책임준공 확약)에 의존해 대출하는 기형적 구조로 이뤄져 왔다.이번 PF 제도 개선의 핵심은 땅 주인이 토지·건물을 리츠에 현물로 출자하도록 유도해 자기자본비율을 높이는 것이다. 지금은 개인과 기업이 보유 토지를 PF에 출자할 때 법인세·양도세를 내야 하지만 내년 조세특례법을 개정해 과세를 이연하기로 했다. 정부는 또 자기자본비율이 높은 PF 사업에 용적률과 공공기여 완화 같은 인센티브를 주기로 했다.자기자본비율이 낮은 사업장은 대출 문턱을 높인다. 은행과 보험사, 증권사가 PF 대출 때 쌓아야 하는 자본금과 대손충당금 비율을 PF 사업 자기자본비율에 따라 차등화하기로 했다. 전문평가기관의 PF 사업성 평가를 의무화하고, 평
연체율 높은 PF대출, 리스크 관리 강화한다

정부가 금융사의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 규제를 대대적으로 정비하기로 했다. 금융사가 개별 사업장의 사업성을 독자 검증하도록 하는 기준을 마련하고 전문 평가기관의 검증도 의무화한다.정부는 14일 이 같은 내용을 담은 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 발표했다. 각 PF사업의 자기자본비율에 따라 위험가중치와 충당금을 차별화하는 방안과 별도로 PF 대출 자체의 규제를 강화하는 대책이다. 그간 부동산 PF 대출은 일반 기업대출보다 연체율이 높지만 위험가중치와 충당금 규제는 기업대출과 같아 리스크 관리가 제대로 되지 않는다는 지적이 많았다. 위험가중치는 재무 건전성, 충당금은 손익 지표와 직결된다.정부는 PF 대출의 위험가중치와 충당금이 일반 대출보다 높아지도록 규정을 손질하기로 했다. 대출인지, 보증인지에 따라 위험가중치가 크게 달라지는 부분도 손질하기로 했다. PF 연체율이 업권별로 다른 부분을 적절하게 반영하도록 충당금 규제를 정교화하는 방안 또한 이번 대책에 포함됐다.거액신용공여 한도 규제도 정비한다. 이 규제는 각 금융사 자금이 특정 분야에 쏠리지 않도록 제한하는 장치다. 현재 은행은 부동산 PF가 아니라 전체 여신에만 이 규제가 도입돼 있다. 정부는 각 금융사의 부동산 PF 대출 합계가 자기자본의 일정 비율을 초과하는 것을 금지하는 방안을 검토하고 있다.각 사업장에 대한 금융사의 사업성 평가도 의무화한다. 금융사는 사업성 평가를 면밀하게 하지 않는 경우가 많았다. 책임준공 등 시공사의 신용보강으로 위험성이 완화된다는 이유에서다. 앞으로는 PF 사업성 평가 기준과 절차를 마련하고, 각 금융사가 대출해줄 때 전문 평가기관의
디벨로퍼, 부동산 PF 자기자본비율 2028년 20%까지 높인다

정부가 대규모 부실 우려를 샀던 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 제도 수술에 나섰다. 당장 평균 5%에 불과한 자기자본비율을 2028년까지 20% 수준으로 올린다는 계획이다. 고금리 등 대외환경이 변할 때마다 떨어졌던 안정성을 높이면서 주택 공급 효과는 높이겠다는 복안이다. 이를 위해 고금리로 빌리는 ‘브릿지론’ 대신 소유주가 직접 토지나 건물을 현물로 출자하는 방식의 사업구조를 마련하면 양도차익 과세를 이연시키는 방안을 도입한다. 또 자기자본비율을 높이는 사업장엔 인센티브를 제공하면서 부실한 사업성 평가와 리스크 관리 규제는 강화한다. 美 ‘업리츠’같은 현물출자 방식 도입정부는 14일 오전 경제관계장관회의에서 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 공개했다. 현재 부동산 PF 시장이 작은 자기자본비율 탓에 금리 등 대외변수에 취약해 이를 근본적으로 개선하겠다는 계획이다. 국토교통부에 따르면 국내 부동산 PF 사업의 평균 자기자본비율은 5%에 불과하다. 토지 매입부터 ‘브릿지론’으로 불리는 고금리 대출을 받기 때문에 자기자본 없이 대출로만 사업을 진행하는 경우가 대다수다. 미국이나 일본 등 주요 선진국의 자기자본비율이 평균 30%에 달하는 것과는 대조적이다. 정부는 자기자본비율 로드맵을 통해 2026년 10%, 2027년 15%, 2028년 20%까지 자기자본비율을 높여간다는 계획이다. 이를 위해 현물출자를 통한 PF 사업 방식을 도입한다는 계획이다. PF 사업비에서 평균 30%를 차지하는 토지비를 자기자본으로 편입시켜 자기자본비율을 높이는 식이다. 정부는 앞으로 토지주가 토지·건물을 리츠에 현물출자하고 주주로 참
[단독] 배당잔치 하던 새마을금고…조합원 돈으로 부실 돌려막기

A금고는 지난해 출자금 1좌 금액을 2만원에서 20만원으로 10배 높였다. 그로부터 1년 만인 올해 출자금 1좌 금액을 50만원으로 두 배 이상 인상했다. A금고는 조합원들에게 “내년 2월까지 출자금을 추가 입금하지 않으면 조합원 자격이 박탈돼 세금 우대를 받을 수 없다”고 안내했다. 이 금고의 조합원 B씨는 “출자금이 오른 건 부담스럽지만 예·적금 비과세 혜택을 받기 위해선 어쩔 수 없이 추가 납입해야 한다”고 토로했다. 최소 출자금 50%↑최근 출자금 1좌 금액을 대폭 올리는 단위 금고가 속출하고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등에 따른 대규모 적자로 새마을금고의 재무 건전성이 크게 악화하자 출자금을 높여 자본을 확충하려는 취지로 분석된다. 일선 현장에선 금고 임직원들이 예·적금 비과세 혜택을 볼모로 삼아 조합원에게 출자금 추가 납입을 압박하는 것으로 전해졌다.15일 한병도 더불어민주당 의원이 행정안전부로부터 받은 자료에 따르면 출자금 1좌 금액이 30만원 이상인 단위 금고는 지난달 말 32곳에 달했다. 출자금 1좌 금액이 10만원 이상~30만원 미만인 금고 수는 283곳으로 집계됐다. 2022년 말 출자금 1좌 금액이 30만원 이상인 금고는 12곳, 10만원 이상~30만원 미만인 금고는 138곳에 불과했다. 출자금 1좌 금액이 10만원 이상인 금고 수가 2년도 채 안 돼 두 배 넘게 급증한 것이다.전국 1282개 새마을금고의 출자금 1좌 평균 금액은 2022년 말 3만9927원에서 지난달 말 6만1626원으로 54.3% 급증했다. 출자금 1좌 금액이 오르면서 소액 출자자는 모자란 금액을 채워 넣어야 자격을 유지할 수 있게 됐다.최근 새마을금고의 적자 규모가 불어나며 재무 건전성이 악
한승구 건설협회장 "PF 연착륙 지원…건설산업 활력 이끌 것"

“적정 공사비 부족, 건설투자 물량 축소 등으로 건설업계 고충이 날로 깊어지고 있습니다. 건설산업이 다시 활력을 얻도록 다양한 방안을 강구할 때입니다.”한승구 대한건설협회장(사진)은 30일 광화문에서 기자 간담회를 열고 “건설업이 새로운 방향으로 나아가도록 최선을 다하겠다”며 이같이 말했다. 대한건설협회는 1만2000여 개 회원사를 둔 건설업계 최대 법정 단체다. 한 회장은 올해 3월 29대 건설협회장으로 취임했다. 임기는 4년이다.한 회장은 이날 ‘건설업계가 해결해야 할 10대 중점 과제’를 내놨다. 주요 과제로는 △중소형 공사 수익성 확보 △공공인프라 정상 공급 △건설산업 이미지 개선 △협회 소통 강화 △중대재해처벌법 등 규제 대응 △프로젝트파이낸싱(PF) 시장 연착륙 지원 △표준품셈 개선 △건설물량 확보 등이 있다.한 회장은 “취임 후 16개 시·도회 회장단을 중심으로 ‘중점사업 추진위원회’를 발족했다”며 “이 위원회를 중심으로 10대 중점 과제를 선정했다”고 말했다. 10대 중점 과제에는 공사비 관련 이슈가 다수 포함돼 있다. 공공 공사의 낙찰 배제 구간을 300억원 미만으로 확대하는 방안이 대표적이다. 현재 100억원 미만 공사의 경우 순공사비 98% 미만 입찰은 낙찰을 배제하는데, 이를 300억원 미만 공사까지 적용을 확대하는 방식으로 공사비 부족 문제를 보완해야 한다는 설명이다.협회는 공사비 현실화를 위해 ‘민간공사 물가 변동 계약금액조정’ 관련 규정 신설을 정부에 건의할 방침이다. 개선 방안에 관한 연구용역이 이뤄지고 있다. 중대재해처벌법 보완 입법 지원과 50억원 미만 공사의 중대재해처벌법 2년 유
부동산 PF 부실채권 3.2兆…증권사 신용등급 줄강등 우려

증권사 신용등급 하향 압박이 갈수록 거세지고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 깊어지면서 증권사 재무구조를 훼손할 것이라는 분석이 이어지고 있다. 중소형 증권사에서 대형 증권사까지 신용등급 강등 움직임이 확산할 조짐이다.30일 나이스신용평가에 따르면 올해 하반기부터 대형 증권사(자기자본 1조~4조원) 가운데 BNK증권·iM증권·IBK투자증권·한화투자증권·현대차증권에 대한 모니터링을 강화하고 있다. 이들 증권사들은 상대적으로 부동산 금융 비중이 높은 데다 수익 창출력도 약화되고 있다. 윤제성 나이스신용평가 연구원은 “2020~2022년 부동산 금융 호황기에 등급이 상향 조정된 증권사들은 그에 걸맞은 수익성을 보여줘야 신용등급을 유지할 수 있다”며 "수익창출력 회복 지연으로 재무안정성이 흔들리면 신용도 하향 압력이 증가할 것"이라고 말했다.증권사의 부동산 PF 부실은 갈수록 깊어지고 있다. 금융감독원이 국민의힘 김재섭 의원실에 제출한 자료를 보면 올해 3월 말 증권사의 부동산 PF 가운데 고정이하여신 비율은 36.31%로 나타났다. 작년 3월 말(19.78%)보다 2배 높은 수준이다. 고정이하여신은 원리금 상환이 3개월 이상 연체된 부실채권을 뜻한다. 증권사 부동산 PF 고정이하여신 잔액도 올 3월 말 3조2000억원으로 작년 말보다 9000억원이나 불었다.글로벌 신용평가사들도 국내 증권사의 신용도에 경고장을 보내고 있다. 무디스는 지난 20일 한국투자증권의 신용등급 전망을 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 내렸다. 현재 'Baa2'인 신용등급이 ‘Baa3’으로 강등될 수 있다는 뜻이다. 무디스뿐 아니라 스탠더
새마을금고, 5000억 PF 정상화 펀드 출범

새마을금고가 연합자산관리(유암코)와 5000억원 규모의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 펀드를 조성한다. 새마을금고가 부실채권(NPL) 정리를 위해 민간 회사와 펀드를 조성하는 것은 이번이 처음이다. 새마을금고가 내준 PF 대출의 부실이 급속도로 확산해 건전성 위기가 커진 데 따른 조치로 풀이된다.새마을금고중앙회와 유암코는 5000억원 규모의 PF 정상화 펀드를 조성하기 위한 업무협약을 24일 체결했다. 새마을금고중앙회와 유암코가 각각 3000억원, 2000억원을 펀드에 출자하기로 했다. 펀드는 새마을금고의 PF 부실채권을 인수하거나 채권 재구조화 등을 통해 사업 정상화를 지원한다. 유암코는 2009년 국민 신한 하나 우리 농협 기업 등 6개 은행이 출자해 설립한 국내 최대 부실채권 투자회사다.새마을금고는 지난해 ‘뱅크런’(대규모 예금 인출) 사태 이후 약 3조원 규모의 부실채권 매각을 추진했다. 공공기관인 한국자산관리공사(캠코)에 2조원을, 새마을금고중앙회 손자회사인 MCI대부에 1조원을 매각한다는 계획이었다. 하지만 새마을금고의 고정이하여신 비율이 작년 말 5.55%에서 올해 6월 말 9.08%로 급등해 추가적인 부실채권 매각이 불가피해졌다.새마을금고가 민간 회사와 펀드를 조성해 부실채권을 정리하는 것은 이번이 처음이다. 올해 1월 자산유동화법 개정으로 개별 단위 금고도 부실채권을 매각할 수 있게 됐다. 금융권 관계자는 “그동안 새마을금고가 손실을 덜 보기 위해 캠코와 MCI대부에만 부실채권을 매각한다는 비판이 있었다”며 “이번 유암코와의 펀드 조성으로 이 같은 우려를 일부 불식할 수 있을 것”이라고 말했다.새마을금고를 필두로 상호금융권의 부
"PF 경색 심화 우려"…자기자본비율 강화에 난리 난 개발업계

정부의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 옥석 가리기와 디벨로퍼(시행사)의 자기자본비율 규제 강화 움직임에 개발 시장 위축을 우려하는 목소리가 커지고 있다. 장기적으로는 PF 시장 정상화에 도움이 될 수 있지만, 갑작스러운 대출 규제가 업체의 줄도산으로 이어질 수 있다는 것이다. 업계에선 점진적 제도 도입의 필요성과 함께 영세 업체가 대부분인 디벨로퍼 시장을 보호할 수 있는 안전장치도 마련돼야 한다는 목소리가 나온다.12일 관련 업계에 따르면 금융위원회는 PF의 전체 사업비에서 시행사의 자본 비율이 낮을수록 대출 위험가중치를 높이는 방안을 준비 중이다. 금융회사가 건전성을 평가할 때 위험가중치를 기준으로 삼는다. 앞으로 시행사의 자본 비율이 낮으면 위험가중치가 올라가 PF 대출 문턱이 더 높아지는 셈이다.업계에서는 대책이 시행되면 최대 150%에 불과한 PF 대출 위험가중치가 최대 300%까지 늘어날 수 있다고 보고 있다. 대출 위험성을 관리해야 하는 금융사로선 신규 PF 대출뿐만 아니라 기존 대출 관리까지 강화할 가능성이 높다. 업계에선 자기자본비율이 낮은 제2금융권은 PF 대출 규모를 최대 60%가량 축소할 것으로 예상하고 있다. 업계 관계자는 “금융권의 허용 위험가중자산 금액은 그대로 두고 가중치만 높이면 PF 대출 가능 규모가 절반 이하로 떨어질 수밖에 없다”며 “신규 주택 공급도 그만큼 줄어들 공산이 크다”고 지적했다.중소 업체가 대다수인 개발업계의 현황을 고려하지 않은 일괄 적용에 불만의 목소리도 나온다. 자기자본비율이 34.7%에 달하는 개발업계 내 대기업과 달리 중소 부동산 업체의 자기자본비율은 17.4%에 그친다. 자기자본비율 규제를 강
"부실 PF 사업장 '옥석 가리기' 속도 낼 것"

금융당국은 부실 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 구조조정을 통한 ‘옥석 가리기’가 본격화할 것으로 보고 있다. PF 경·공매가 이어지고 일부 사업장에서 재구조화 사례가 속속 나타나면서다. 금융위원회 등은 지난해 12월 태영건설의 워크아웃(기업구조개선작업) 신청을 전후해 PF 시장 구조조정에 시동을 걸었다. 2022년 하반기 발생한 금융시장 경색 탓에 2년 가까이 미뤄오던 시장 재편 작업에 들어간 것이다. 금융당국이 지난 5월 내놓은 PF 연착륙 종합 방안의 핵심은 금융회사(PF 대주단)가 실시하는 PF 사업성 평가 등급을 기존 3단계(양호·보통·악화 우려)에서 4단계(양호·보통·유의·부실 우려)로 세분화한 것이다. C(유의)·D(부실 우려) 사업장이 재구조화 대상이다. 지난달까지 연체 사업장 등을 대상으로 한 1차 사업성 평가에서 경·공매 대상인 D등급 사업장 여신은 13조5000억원 규모로 집계됐다. 금융권 전체 PF 익스포저(대출·보증 등)인 216조5000억원의 6.3%다. 사업장 수로 추산하면 300곳 이상이다. D등급 사업장은 6개월 동안 한 달 주기로 경·공매를 해야 한다. 가격도 매번 10%를 기준으로 합리적인 수준에서 깎아야 한다. D등급 사업장의 대주단은 채권의 75%를 충당금(손실)으로 쌓아야 한다. 이런 조건 때문에 업계에선 매물이 한꺼번에 쏟아져 제대로 소화하기 어려울 수 있다는 우려도 나왔다. 하지만 서울 강남권에서 재구조화 사업장이 속속 등장하면서 이런 우려는 사그라들 것이란 전망이 나온다. 정부의 PF 구조조정 영향으로 전체 금융권 여신과 사업장 수는 줄어드는 추세다. 지난 6월 말 기준 금융권 PF 익스포저는 작년 말보다 10조원가량 감소했다. 사업장도 5000여 개에서 4500여 개로 줄
[단독]‘알짜’ 강남 사업장 거래 터졌다...PF 구조조정 '급물살'

사업성이 있는 서울 강남권 ‘금싸라기 땅’을 시작으로 부실 사업장 거래가 속속 이뤄지고 있다. 금리 인하 전에 유망 물건을 사모으려는 시장 플레이어들이 등장하고 있다는 분석이다. 금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정리를 압박하고 있는 가운데 PF 구조조정에 속도가 붙을 것이란 기대가 나타나고 있다. 11일 투자은행(IB) 업계에 따르면 한림건설 계열 한림대부개발은 서울 서초구 잠원동 하이엔드 주택 사업장의 선순위 채권 1640억원어치를 지난달 말 인수했다. 한강변에 위치해 펜트하우스 분양가를 국내 최고가인 800억원으로 책정하면서 화제를 모았던 사업장이다. 이 사업장의 선순위 대출채권 가치는 불과 2개월여 사이에 10% 이상 뛰었다. 한림건설그룹은 할인 없이 투자 원금 가격 그대로 사들이는 베팅을 감행했다. 이 사업장의 일부 저축은행 대주단이 지난 6월 PF 정상화 펀드에 440억원어치를 매각할 때 10~20% 할인해 넘겼는데, 두 달 새 원금을 주고 사온 셈이다.금리 인하 전 ‘막차 심리’를 가진 매수인들이 등장하며 부실 사업장 거래가 속속 이뤄지고 있다. 금리를 인하하기 시작하면 가격이 급등할 수 있다는 불안감이 매수자들 사이에서 퍼지고 있다. EOD를 맞았던 영동플라자는 한국투자리얼에셋운용이 인수를 추진하고 있다. 쉐라톤팔레스호텔 부지, 신사역 인근 부지도 새로운 인수자와 협의를 진행하고 있는 것으로 알려졌다.PF 대출채권 거래가 이뤄지면서 구조조정 선순환에 대한 기대감이 커지고 있다. 부실 사업장 대출채권 손바뀜이 이뤄지면 금융 재편을 통해 개발 사업이 다시 시작될 수 있게 된다. 새 사업장 주인이 ‘뉴 머니(신규 자금)’
부실 PF 채권 '꼼수 매각' 적발

저축은행이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 채권 정리 과정에서 자산운용사와 공모해 시세보다 높게 채권을 매각하고 건전성을 높인 것처럼 꾸민 사실이 금융감독원 검사 결과 드러났다.금감원은 상상인저축은행과 오하자산운용사에 대한 수시 검사 결과 이처럼 나타났다고 9일 밝혔다. 금감원에 따르면 상상인저축은행은 올해 6월, 8월 두 차례에 걸쳐 오하자산운용의 ‘저축은행 PF 정상화 펀드’에 각각 908억원, 585억원을 투자했다. 이후 해당 펀드에 955억원, 646억원어치의 부실 채권을 매각했다.상상인저축은행은 해당 부실 채권에 쌓아놨던 충당금 환입 등을 포함해 129억원의 순이익을 거둔 것으로 인식했다. 게다가 부실 채권 매각으로 6월 말 연체율을 2.6%포인트 떨어뜨리는 효과도 봤다.오하자산운용은 저축은행의 지시를 받아 투자하는 등 이른바 ‘주문자상표부착생산(OEM) 펀드’를 운용해온 것으로 드러났다. 이면계약에 따라 투자자의 명령, 지시, 요청 등을 받는 OEM 펀드는 자본시장법상 금지돼 있다.금감원은 상상인저축은행에 매각 이익 연체율 등을 원상 복구하도록 조치했다. 오하자산운용에도 제재를 내릴 방침이다.최근 부동산 PF 구조조정으로 저축은행들이 부실 채권을 정리하면서 펀드를 조성해 부실을 떠넘길 수 있다는 우려가 제기돼 왔다. 저축은행중앙회는 올 상반기 두 차례에 걸쳐 PF 정상화 펀드를 조성했다. 이 펀드에서도 ‘자전거래’라는 의혹이 제기되자 당국은 3차 펀드 조성을 중단시켰다.금감원은 저축은행중앙회의 PF 정상화 펀드에서도 일부 저축은행이 출자하고 부실 채권을 비싸게 매각하는 등 문제가 있다고 보고 있다. 중앙회 측은 개선 방
부실 PF 채권 '꼼수매각' 저축은행·자산운용사 적발

저축은행이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실채권 정리 과정에서 자산운용사와 공모해 시세보다 높게 채권을 매각하고 건전성을 높인 것처럼 꾸민 사실이 금융감독원 검사 결과 드러났다. 금감원은 상상인저축은행과 오아자산운용사에 대해 수시검사 결과 이처럼 나타났다고 9일 밝혔다. 금감원에 따르면 상상인저축은행은 올해 6월, 8월 두 차례에 걸쳐 오하자산운용의 '저축은행 PF 정상화 펀드'에 각각 908억원, 585억원을 투자했다. 이후 해당 펀드에 955억원, 646억원어치의 부실채권을 매각했다. 상상인저축은행은 해당 부실채권에 쌓아놨던 충당금 환입 등을 포함해 129억원의 순이익을 거둔 것으로 인식했다. 게다가 부실채권 매각으로 6월 말 연체율을 2.6%포인트 떨어뜨리는 효과도 봤다. 오하자산운용은 저축은행의 지시를 받아 투자를 결저하는 등 이른바 'OEM(주문자생산)펀드'를 운용해온 것으로 드러났다. 투자자와의 이면계약에 따라 투자자의 명령·지시·요청 등을 받는 OEM펀드는 자본시장법상 금지돼 있다. 금감원은 상상인저축은행에 매각 이익 연체율 등을 원상복구하도록 조치했다. 오하자산운용에도 제재 조치를 내릴 방침이다. 최근 부동산 PF 구조조정으로 저축은행들이 부실채권을 정리하면서 펀드를 조성해 부실을 떠넘길 수 있다는 우려가 제기돼 왔다. 저축은행중앙회는 올 상반기 2차례에 걸쳐 PF 정상화 펀드를 조성했다. 이 펀드에서도 '자전거래'라는 의혹이 제기되자 당국은 3차 펀드 조성을 중단시켰다. 금감원은 저축은행중앙회의 PF 정상화 펀드에서도 일부 저축은행이 출자하고 부실채권을 비싸게 매
'쥐꼬리 자본' PF, 대출문턱 높여…부실 가능성 사전 차단

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에서 금융회사의 위험가중치를 차등화하는 것은 PF 사업의 고질적 문제로 지적돼 온 ‘이익의 사유화, 손실의 사회화’를 근절하려는 조치다. 부동산 침체기마다 반복된 금융권 리스크 전이를 줄이고 PF 시장의 자금 공급은 일정 수준을 유지하도록 하는 게 금융당국의 목표다. PF 대출 등급 세분화3일 금융권에 따르면 금융위원회는 올 4분기 ‘PF 사업구조 개편 종합 방안’을 내놓을 계획이다. 개편안의 핵심은 금융사의 PF 대출 위험가중치를 조정하는 것이다. 시행사 자기자본을 총사업비의 일정 비율 이상으로 명시하는 방안도 검토했으나 소규모 시행사의 부담이 커질 수 있다는 현장 의견을 고려해 대출을 조절하는 쪽으로 방향을 바꾼 것으로 알려졌다.PF 사업은 시행사가 자기자본을 투입해 PF 사업장(페이퍼컴퍼니)을 세우는 것에서 시작한다. PF 총사업비는 PF 사업장의 시행사 투입 자본금과 금융사의 PF 사업장에 대한 대출로 구성된다. 대출 유치와 시공사 선정 등 실제 사업을 하는 주체는 시행사다.금융위는 PF 사업장 대출 등급을 총사업비에서 시행사가 투입한 자본이 차지하는 비중에 따라 ‘우량’(30% 이상)에서 ‘취약’(5% 미만)까지 4~5단계로 세분화하는 방안을 들여다보고 있다. 등급에 따라 위험가중치를 50~300% 수준으로 배분하는 방식이다.취약 등급 PF 사업장에 100억원을 대출하면 위험가중치 300%를 적용해 건전성 지표를 구할 때 300억원을 빌려준 것으로 보는 식이다. 위험가중치를 적용한 위험가중자산이 늘어나면 금융사 건전성 지표인 국제결제은행(BIS) 자기자본비율이 하락(악화)한다. BIS 자기자본비율은 자기자본
美선 자기자본 비율, 30% 돼야 PF 가능

미국 등 주요국에서는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시행사가 총사업비의 30% 이상을 자본으로 투입한다. 건설회사의 책임준공확약 등 제3자 보증도 찾아보기 어렵다. 사업자가 위험성을 직접 면밀하게 검증해야 하는 구조다.3일 금융권에 따르면 미국 금융회사는 부동산 PF 대출 조건으로 각 사업자가 총사업비의 33% 이상 자본을 투입할 것을 요구하고 있다. 일본 호주 네덜란드 등의 PF 자본 비율도 30~40% 수준이다.시행사는 10%가량을 마련하고 나머지는 연기금, 리츠(부동산투자회사), 건설사 등의 지분 투자로 확보한다. PF는 대출을 일으키는 과정에서 금융사에 보증도 직접 제공한다. 건설사 보증에 의존하는 국내 PF와의 차이점이다.토지 매입에 활용되는 브리지론도 찾아보기 어렵다. 토지는 스스로 확보하고, 공사비만 대출을 일으켜 조달하는 경우가 많다. 네덜란드에선 시행사가 토지를 확보하고 건축 허가권을 얻은 뒤에야 은행 대출을 받을 수 있다.자기자본 비중이 높고 제3자 보증도 없어 해외 PF는 사업성을 면밀히 평가할 유인이 국내보다 크다는 평가가 나온다. 지분 투자에 참여한 연기금, 리츠 등도 손실을 볼 가능성이 크기 때문에 상시 감시 기능을 수행하게 된다.최한종 기자
'PF 정상화' 신디케이트론 1호 나왔다

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화를 지원하는 은행·보험업계의 신디케이트론(공동대출) 첫 사례가 나왔다. 신디케이트론은 지난 5월 정부가 내놓은 PF 연착륙 방안의 핵심 수단 중 하나다.은행연합회는 은행·보험업권 신디케이트론 대주단이 서울 을지로 오피스 증·개축 사업장에 대한 대출 심사를 마치고 첫 대출을 시행하기로 결정했다고 2일 발표했다. 800억원 규모의 실제 대출은 이달 중순께 이뤄질 예정이다.이번 1호 신디케이트론은 경·공매 낙찰자에게 자금을 공급하는 대출이다. 대상 물건은 을지로 패스트파이브타워다. 1994년 준공된 지하 6층~지상 12층 규모의 건물이다. 기존 사업자가 재건축을 추진하다가 차입금을 상환하지 못해 매물로 나왔다. 신한리츠운용이 지난달 공매에서 1200억원에 낙찰받았다. 앞으로 증·개축을 통해 사업성을 높일 계획이다.은행연합회 관계자는 “오랜 기간 해결되지 못한 도심권 오피스 재개발 사업장에 신디케이트론 자금이 공급됐다는 점에서 의미가 크다”고 평가했다. 금융권에선 경·공매 등을 통해 기존 PF 사업장을 인수해 새로 사업을 진행하려는 부동산 개발사가 신규 자금 조달처로 신디케이트론을 적극 고려해볼 만하다는 분석이 나온다.앞서 5개 은행(국민 신한 하나 우리 농협)과 5개 보험사(삼성생명 한화생명 삼성화재 DB손해보험 메리츠화재)는 지난 6월 신디케이트론 업무협약을 맺고 대주단을 구성했다. 금융위원회가 설립을 독려했지만 시장 개입 등 잡음을 차단하기 위해 ‘소송 등 법률 리스크가 없고, 대주단 간 분쟁이 없는 사업장일 것’이라는 요건만 두고 실제 운영은 참여 금융사에 맡겼다.대출

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