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판교 H스퀘어, 한국토지신탁이 품었다

≪이 기사는 04월21일(09:30) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫한국토지신탁이 약 6700억원에 카카오그룹 계열사가 입주한 경기 성남 판교의 H스퀘어를 매입한다. 21일 투자은행(IB) 업계에 따르면 판교 H스퀘어의 매각주관사인 CBRE코리아와 딜로이트안진이 한국토지신탁을 우선협상대상자로 선택했다. 매각가격은 약 6700억원대로 예상되고 있다. H스퀘어는 지하 4층~지상 10층, 연면적 8만5140㎡ 규모다. 카카오, 카카오페이, 카카오게임즈 등 카카오 계열사 임차해 사용하고 있다. 코람코자산신탁이 지난 2007년 대한지방행정공제회와 하나은행, 우리은행, 한화생명 등에 투자를 받아 매입했다. 이후 프로젝트금융투자회사(PFV)인 판교에스디투를 통해 15년간 건물을 관리해왔다. 코람코자산신탁은 PFV 청산을 위해 매각에 나섰다. 한국토지신탁과 코람코자산신탁, 이지스자산운용, 퍼시픽자산운용, JR투자운용 등 5개사가 입찰에 참여했고, 심사를 통해 한국토지신탁과 코람코자산신탁이 최종 숏리스트에 올랐다.IB업계에서는 시장의 예상을 웃도는 높은 가격을 제시한 한국토지신탁이 최종 우선협상대상자로 선정될 수 있었다고 보고있다. IB업계 관계자는 "지난해 말까지만 해도 3.3㎡당 1700만원, 많이 받으면 2000만원으로 예상되던 건물이었지만 이번 입찰 경쟁으로 3.3㎡당 2600만원까지 올라갔다"면서 "판교디에스투의 주주이자, 해당 건물을 관리해온 코람코자산신탁이 매수자로 참여해 논란이 되자 가격 비교로만 매수자를 최종결정한 것 같다"고 설명했다. 윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
'삼성' 이름 떼는 강남 삼성물산 서초타워

≪이 기사는 04월16일(15:38) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫코람코자산신탁이 리츠(부동산투자회사)를 통해 보유 중인 서울 서초 삼성타운B동(삼성물산 서초타워)의 건물명에서 '삼성'을 뗀다. 삼성그룹 계열사 대신 새로운 임차인을 맞이하기 위해 이름부터 재정비하겠다는 의도다.16일 코람코자산신탁은 서초 삼성타운B동의 건물명을 ‘The Asset(더 에셋)’으로 변경한다고 밝혔다. 코람코자산신탁의 최고 투자자산이자 국내 오피스빌딩으로는 최대 규모 트로피에셋(Trophy Asset; 독보적 투자자산)이라는 상징을 담고 있다. 더 에셋은 코람코자산신탁이 매입해 운용 중인 건물 중 가장 규모가 크다. 코람코자산신탁은 지난 2018년 9월 ‘코크렙43호 위탁관리부동산투자회사(코크렙43호 리츠)’를 설립해 삼성물산으로부터 서초사옥을 7484억원에 매입했다. 매매가격이 처음으로 3.3㎡당 3000만 원을 넘어서며 당시 국내 오피스 거래 사상 최고가를 기록했다.2007년 준공된 더 에셋은 강남대로와 테헤란로의 교차 지점인 강남역사거리에 있다. 서울지하철 2호선·신분당선 환승역인 강남역과 지하보행로로 연결돼 있다. 지하7층~지상32층, 연면적 8만1117㎡의 초대형 빌딩이다. 무엇보다 GBD 내 최대 규모 랜드마크 빌딩으로 희소성이 높다는 평가를 받고 있다.코람코자산신탁이 고유명사처럼 돼 버린 빌딩명을 바꾼 데에는 '입주사 다변화'라는 포석이 깔려있다. 현재 이 건물은 1층 국민은행을 제외하고 삼성화재 본사로 사용 중이다. 하지만 최근 삼성화재가 조직정비 차원에서 임차공간 조정을 논의하고 나섰다. 삼성화재는 올해 하반기 임차기간 만료 시
아이에스동서 계열 CAC자산운용, 상암 IT 타워 인수

≪이 기사는 12월04일(05:47) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫CAC자산운용이 서울 상암동 디지털미디어시티에 자리 잡은 오피스 빌딩 ‘상암IT타워’ 인수 우선협상자로 선정됐다. 지난 2월 아이에스동서의 계열 자산운용사로 설립된 이후 첫번째 국내 자산 인수 사례다. 4일 금융투자업계에 따르면 엠플러스자산운용은 최근 서울 상암동 ‘상암IT타워’의 인수 우선협상자로 CAC자산운용을 선정하고 매각 절차를 밟고 있다. CAC자산운용이 제시한 인수 가격은 700억원 초중반대인 것으로 알려졌다. 상암IT타워는 서울 상암동 디지털미디어시티에 자리 잡은 지하 5층~지상 12층, 연면적(건축물 바닥면적의 합) 4만6152㎡ 규모 오피스 빌딩이다. 이번에 매각된 부분은 지상 3층~지상 12층 사이 연면적 3만5283㎡ 규모 오피스 부분이다. 제어기기 전문제조업체인 한국하니웰이 이 빌딩을 본사로 사용하고 있으며 카카오 계열사인 카카오M도 입주해있다. CAC자산운용은 인수자금 중 300억원 가량을 기관투자가들의 에쿼티(지분) 투자를 통해 마련할 예정이다. 나머지 금액은 선순위‧중순위 대출과 임차보증금을 통해 조달한다. 업계에서는 CAC자산운용이 투자자들에게 제시한 수익률이 연 환산 수익률(IRR) 기준 10%대로 전해지고 있다. CAC자산운용은 지난 2월 설립된, 건설사 아이에스동서 계열 신생 자산운용사다. 아이에스동서 계열사인 일신홀딩스가 지분 100%를 소유하고 있다.아이에스동서가 CAC자산운용을 통해 부동산 펀드
부진 예상 깨고…'사상 최대' 12兆 몰린 서울 오피스빌딩 [마켓인사이트]

▶마켓인사이트 12월 23일 오후 3시11분올해 서울 오피스빌딩 거래액이 작년 기록을 넘어 사상 최대치를 경신했다. 경기침체 여파로 올해 거래가 부진할 것이라던 당초 시장의 예상을 깬 것이다. 최근 몇 년 새 빌딩 가격이 급상승하면서 가격 고점 논란도 뜨겁다. 그럼에도 서울 주요 업무지구의 빌딩 매물은 나오기가 무섭게 소화되고 있다. 불황의 장기화 등으로 불확실성이 커지면서 안전자산 선호 현상이 강해졌기 때문이란 분석이 나온다.23일 부동산 컨설팅업체 에비슨영 코리아에 따르면 올 들어 지난 20일까지 서울 오피스빌딩 거래액은 12조1000억원으로 집계됐다. 지난해 기록한 연간 역대 최대 거래액 12조원을 이미 넘어섰다. 유명한 에비슨영 리서치센터장은 “올 4분기 들어 도심 신축 빌딩은 물론 기업들이 내놓은 건물과 투자 기관의 펀드 만기로 나온 대형 매물들까지 잇따라 주인을 찾았다”고 말했다.대형 빌딩 매물 잇따라 주인 찾아NH아문디자산운용은 지난달 국민연금이 내놓은 순화동 오렌지센터(옛 ING생명 타워)를 2400억원가량에 인수하기로 했다. 코람코자산신탁은 지난 10월 영등포 타임스퀘어 오피스동을 2550억원에 매입했고, BNK자산운용은 여의도 삼성생명 빌딩을 사들였다.토지 소유주와 건물소유주 간 분쟁의 불씨가 남아 매각이 쉽지 않을 것으로 예상됐던 여의도 파크원 타워2 역시 이지스자산운용-콜버그크래비스로버츠(KKR) 컨소시엄이 조건부 매입을 위해 협상 중이다.글로벌 상업용 부동산 서비스업체인 CBRE 등 주요 관련 기관들은 올해 서울 오피스빌딩 거래액이 8조원을 밑돌 것으로 전망했었다. 경기 침체로 공실률이 높아질 것으로 예상된 데다 부동산 가격 고점 논란
[마켓인사이트]국내 기관 투자자들, “내년에도 한국 대형 오피스빌딩에 투자하겠다”

≪이 기사는 11월07일(17:33) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫“국내 상업용 부동산의 매매시장은 하강기에 접어들었지만 임대차 시장이 회복되고 있어 내년에도 국내 오피스빌딩 거래량이 올해와 비슷한 수준을 유지할 것으로 예상됩니다.”부동산 서비스기업 에비슨영코리아의 유명한 리서치센터장은 6일 서울 포시즌스호텔에서 열린 ‘2020년 글로벌·한국 시장전망’ 세미나에서 내년 한국 상업용 부동산 시장에 대해 이 같이 말했다. 유 센터장은 “올해 서울 대형 오피스빌딩 거래량이 11조6000억원으로 지난해와 비슷할 것으로 예상돼고 내년 거래량도 9조6000억~12조6000억원 사이가 될 것”이라고 전망했다. 투자자들은 국내 실물 자산 가운데 여전히 대형 오피스빌딩을 선호하는 것으로 나타났다. 에비슨영의 조사에 따르면 국내 36개 기관 가운데 40% 가량이 국내 대형 오피스빌딩을 선호 자산으로 꼽았다. 가장 유망한 지역을 묻는 설문에 자산운용사들은 서울 강남지역을, 투자기관들은 서울 사대문 도심지역을 선택했다.이 조사는 에비슨영이 최근 싱가포르투자청(GIC), 대한지방행정공제회, 한국교직원공제회, 농협중앙회 등 14개 투자기관과 이지스자산운용, 삼성SRA자산운용, 미래에셋자산운용 등 22개 자산운용사를 대상으로 설문한 결과다. 반대로 투자자들이 가장 선호하지 않는 자산으로는 호텔과 판매시설이 지목됐다.판매시설을 선호하지 않는다는 응답은 2016년에는 투자기관과 자산운용사를 합쳐 12%가량에 불과했다. 그러나 올해는 38%가량의 기관이 판매시설에 대한 투자를 꺼린다고 답했다.호텔의 경우 투자기관은 약
[마켓인사이트]키움운용, 암스테르담 오피스빌딩 1.3억 유로에 매입

≪이 기사는 09월11일(10:45) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫키움투자자산운용이 네덜란드 암스테르담에 있는 오피스빌딩을 1억3000만유로(약 1710억원)에 매입했다.11일 영국계 글로벌 부동산투자자문사인 'AF 어드바이저리'에 따르면, 키움운용은 최근 암스테르담 서쪽 지역에 있는 2만8000평방미터의 오피스빌딩 '퀸즈 타워(Queens Towers·사진)'를 매입하고 현지 당국에 등록 절차도 마무리했다.이 오피스빌딩은 암스테르담 국제공항에서 광역 기차와 트램으로 7분 안에 도달할 수 있다. 현재 네덜란드 사회복지부 산하 고용노동부(UWV) 가 대부분 장기 임차 중이라 비교적 안정적인 물건이란 평가를 받고 있다.키움운용은 이 빌딩 매입을 위해 680억원은 국내 투자자들에게 공모하고 나머지 1000억여원은 독일 금융기관에서 저리로 대출을 받은 것으로 알려졌다.빌딩 매수 협상에 참여했던 최요순 AF 어드바이저리 대표는 "베네룩스 국가 중 가장 각광을 받고 있는 네덜란드는 글로벌 신용평가회사로부터 가장 높은 AAA등급을 받고 있는 안정적인 국가"라며 "퀸즈 타워는 이런 네덜란드 정부의 소속 기관이 임차인으로 들어와 있는 곳이라 안정성이 높다는 점이 특징"이라고 말했다.이상열 기자 mustafa@hankyung.com
[마켓인사이트]상반기 서울 오피스 거래 규모 6조4000억…상반기 기준 역대 최고

올해 서울 오피스빌딩 거래 금액이 상반기 기준 역대 최고치를 기록했다. 지난해와 마찬가지로 일부 싱가포르계 펀드를 제외하면 국내 사모펀드와 리츠가 대부분 자산을 사들였다.4일 부동산 컨설팅업체 에비슨영코리아에 따르면 올해 1~6월 거래가 완료된 오피스 빌딩의 누적 금액이 6조2415억원으로 종전 최고치였던 지난해 상반기 거래금액(5조495억원)에 비해 27.2% 증가했다.상반기 오피스빌딩 거래 건수는 40건으로, 지난해 상반기 45건보다 줄었지만 초대형 빌딩이 잇달아 매매되면서 거래 규모는 가장 컸다.2011년 서울역 앞 서울스퀘어빌딩 산 싱가포르 케이리츠앤파트너스는 9883억원에 빌딩을 매각했다. 매수자는 ARA코리아자산운용으로 외국계 자금이 일부 포함됐지만 자산 총액 인수를 진행한 NH투자증권의 주도로 국내 기관투자자들이 대거 투자자로 참여했다.상반기 두번째로 높은 가격에 거래된 을지트윈타워가(8578억원)는 KT AMC와 BC카드 컨소시엄이 사들였다. 서울 지하철 2호선 을지로4가역 사거리에 시행사 한호건설과 시공사 대우건설 등이 올해 준공시킨 쌍둥이 형태 건물이다. 잠실역 삼성SDS타워(6280억원)와 퇴계로 스테이트타워 남산(5886억원), 종각역 종로타워(4637억원) 등 다른 고가 대형 매물 역시 잇따라 국내 사모펀드에 인수됐다. 유명한 에비슨영코리아 리서치부문장은 “담보대출 금리가 연 3%대 초반까지 하락하면서 시중에 자금이 풍부해지고, 기존 투자자들은 차익 실현에
[마켓인사이트]한강에셋, 옛 알리안츠 서소문 사옥 부지 신축빌딩 3000억에 매입

한강에셋자산운용이 서울 서소문 옛 알리안츠생명 빌딩 부지에 신축한 오피스빌딩울 2930억원에 매입했다. 한강에셋은 부동산과 인프라 등 대체투자 전문 자산운용사다. 2일 부동산금융 업계에 따르면 한강에셋은 최근 홍콩계 투자회사 오라이언파트너스로부터 서소문 5지구(서소문동 85-3)의 신축 오피스빌딩을 약 2930억원에 매입하기로 했다. 이 건물은 지난달 초 준공된 지하 7층~지상 20층 규모(연면적 약 3만8347㎡)의 오피스 빌딩이다. 서울 지하철 2호선 시청역과 시청앞 광장에 인접해 교통이 편리하고 덕수궁과 인왕산을 내려다 볼 수 있는 위치다. 한강에셋은 준공 전 건물을 매입한 오라이언 파트너스와 매매계약을 체결했다. 업계관계자는 “종로의 신축빌딩 센트로폴리스가 3.3㎡당 약 2800만원에 매각되는 등 최근 종로와 을지로 부동산 시세가 급등한 것에 비해선 낮은 가격에 거래됐다”고 평가했다. 옛 알리안츠생명 사옥 부지를 포함한 서소문 5지구는 전두환 전 대통령의 아들 전재용 씨와 미국계 부동산 투자회사 안젤로고든이 2000년대 후반 각각 개발을 시도했다. 사업권 다툼이 벌어져 재개발이 지연되고 양 측 모두 손실을 보고 사업을 포기하자, 시행사 SK D&D가 부지를 사들여 건물을 신축했다. 한강에셋은 지난해에도 서울 양재역에 P타워를 약 3200억원에 매입하고 지난 5월엔 미국 뉴욕의 브루클린 윌리엄스버그의 복합빌딩인 ‘500 메트로폴리탄’의 선순위 대출 1600억원을 인수하는 등 등 적극적으로 국내외 투자에 나서고 있다. 지난달 말 기준 운용자산은 1조6000억원(약정기준)에 달한다.이현일 기자 hiuneal@hankyung.com
[마켓인사이트]하나금투-하나대체운용, 체코 프라하 오피스 빌딩 2100억원에 인수한다

≪이 기사는 03월12일(18:22) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫하나금융투자와 하나대체투자자산운용이 손잡고 체코 프라하의 오피스 빌딩을 인수한다. 하나금융그룹계열사가 힘을 합쳐 신흥 시장으로 꼽히는 중부 유럽 부동산 시장에 진출하는 사례다.12일 투자은행(IB)업계에 따르면 하나금융투자와 하나대체투자자산운용은 최근 현지 자산운용사 화이트스타리얼에스테이트와 함께 체코 프라하 루스톤카 오피스 단지(사진)를 인수하는 우선협상대상자에 선정됐다. 현재 실사 중으로 다음달 중 계약을 마무리한다는 게 목표다. 가격은 약 2100억원으로 알려졌다.프라하 8구 카를린에 있는 3동으로 이뤄진 오피스 빌딩 군(群)이다. 현지 디벨로퍼인 J&T가 2017년과 지난해 한 동씩을 준공했고, 다음달 마지막 건물 완공을 앞뒀다. 건물 총 면적은 약 4만㎡다. 프라하 8구는 유네스코 세계유산으로 지정돼 개발이 어려운 프라하 구도심 대신 최근 새롭게 중심업무지구로 떠오르고 있다.인수대금 중 현지 대출을 제외한 지분 투자금은 810억원이다. 화이트스타리얼에스테이트가 건물을 보유할 현지 특수목적법인(SPC)에 전체의 5%를 투자하고 국내 투자자들이 나머지 95%를 인수하는 방식이다. 하나대체투자운용은 국내에 만들 펀드 수익증권을 종류주1, 종류주2로 구조화할 계획이다. 종류주2 일부를 하나대체투자자산운용이 자기자본(PI)을 활용해 투자하기로 했다. 나머지 종류주2와 종류주1 전량을 하나금융투자가 인수한 뒤 국내 기관투자가에게 재판매(셀다운)할 예정이다. 투자 기간은 5년으로 종류주1, 2의 기대 수익률은 각각 연 6%, 9%대다. 운
[오피스빌딩 쓸어담는 외국인] 여전히 몸사리는 국내 기관들

국내 오피스빌딩 시장에서 외국계 투자자 비중이 50%를 넘어선 것은 국내 기관투자가의 투자가 부진했다는 사실과 동전의 양면이다. 작년 3분기부터 원·달러 환율이 상승하긴 했지만 급격한 변동이 아니었기에 외국계의 투자 확대는 이례적이라는 평가다. 전문가들은 국내 기관의 투자전략 부재와 해외 진출 러시 등 다양한 변수가 작용한 때문이라고 설명했다.공제회 연기금 보험사 등 기관투자가들이 국내 대형 수익형 부동산에 돈을 넣길 주저하는 것은 과거 경험 때문이다. 3~4년 전만 해도 서울 시내 오피스빌딩에 지분(에쿼티) 투자하면 최소 연 6%대 임대 수익이 났다. 매각 때 시세 차익까지 보면 연 10% 이상의 내부수익률(IRR)도 기대할 수 있었다. 하지만 저금리 추세가 지속되면서 전반적인 임대수익률이 떨어졌다. 서울 3대 권역인 도심부(CBD) 여의도(YBD) 강남(GBD) 오피스빌딩은 이미 가격이 많이 올라 매각 차익을 거두기 어려웠다. 반면 미국과 유럽에는 여전히 연 5%대 이상의 수익이 나오는 매물이 많았다. 이런 시장 환경 변화에 대한 두려움이 투자 부진을 불러왔다는 설명이다.그러나 외국계 운용사는 가치 증대(value-add)나 기회 추구형(opportunistic) 등 여러 전략으로 국내 부동산에서 연 20%대 고수익을 거두기도 한다. 외국계 투자자는 서울 시내 도심부 대형 부동산에 투자할 때 ‘최소 10년 후’를 바라보는 투자를 한다. 미국계 운용사 안젤로고든의 차상윤 한국 대표는 “국내엔 C급 빌딩을 B급으로만 개조해도 가치를 올릴 수 있는 매물이 많다”며 “다양한 전략을 펴는 여러 기관이 시장에 참여해야 한국 수익형 부동산 시장이 더 커지고 도심의 스카이라인도 달라질 수 있
오피스빌딩 거래 '한파'…매각 연기 물량 1조

시중 금리가 상승하기 시작한 지난 11월 이후 국내 대형 오피스빌딩 거래가 사실상 중단됐다. 기관투자가들 사이에 국내 상업용 오피스빌딩 수익률이 떨어지고 있는 데다 내년 전망도 불투명하다는 판단이 확산되고 있는 데 따른 것이다.30일 투자은행(IB)업계에 따르면 인트러스투자운용은 서울 서린동 알파빌딩의 지분 투자자를 모으는 데 어려움을 겪고 있다. 800억~900억원대로 추산되는 이 건물은 도이치자산운용이 2010년부터 보유하고 있다. 올해 수차례 매각 시도 끝에 11월 인트러스를 우선협상대상자로 선정했지만 정작 투자자가 모이지 않고 있다.외국계 운용사인 AEW캐피털도 자사가 보유한 서울 저동 씨티센터타워에 대한 매각 우선협상대상자로 지난달 초 삼성SRA를 선정해 연내 매각을 완료할 계획이었지만 해를 넘기게 됐다. 업계는 이 건물 가치를 2500억~2600억원 선으로 보고 있다. 이처럼 최종 매각이 내년으로 미뤄지거나 거래 작업이 중단된 대형 오피스빌딩 물량은 줄잡아 1조원에 달하는 것으로 추정된다.오피스빌딩 거래가 경색된 이유는 도널드 트럼프의 미국 대통령 당선 이후 국내 시중금리가 단기간에 치솟았기 때문이다. 오피스 대출금리의 기준점이 되는 5년 만기 국고채 금리는 7월 말 연 1.25%에 불과했지만 최근 연 1.90%까지 급등했다.국내 대형 오피스빌딩을 사고팔 때 운용사들이 일으키는 대출 규모(담보인정비율·LTV)는 총 거래 가격의 50~60% 선이다. 나머지 자금은 기관투자가들로부터 조달한다. 국고채 금리 격차가 0.5%포인트가량 발생한 9월 말(연 1.38%)과 11월 말(연 1.90%)을 비교하면 금융회사에 지급해야 할 대출이자는 연 2%대 후반(5년 만기 기준)에서 3%대 중반까지 올랐다.

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