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한국기업평가 “부동산PF 부실에 캐피탈사 유동성 리스크 현실화 커져”

국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 캐피탈사의 신용등급에 악영향을 미칠 수 있다는 신용평가사의 진단이 나왔다. 반면 은행과 보험 등은 가계부채 증가와 부동산PF 부실 등을 충분히 견딜 기초체력을 갖춘 것으로 평가됐다. ◆A등급 이하 캐피탈사 등급 하방 압력 확대윤희경 한국기업평가 수석연구원은 11일 서울 여의도에서 국제 신용평가사 피치와 한국기업평가가 공동으로 주최한 ‘불안정한 시대의 위험과 기대요인’ 세미나에서 “최근 캐피탈사가 유동성 경색을 겪는 주된 원인은 금리 상승보다는 부동산PF 부실에 대한 시장의 우려가 크게 반영된 것”이라며 “부동산PF 이슈가 먼저 해결되기 전에는 유동성 문제가 쉽게 풀리긴 어렵다”고 말했다.부동산PF 부실 우려가 커지면서 캐피탈사의 조달금리는 올해 10월부터 본격적인 상승세를 보였다. 내년 상반기까지 만기가 도래하는 캐피탈채의 평균 발행금리는 1.9%로 집계됐다. 하지만 신규 캐피탈채 발행금리(AA-등급, 3년물)는 6%를 넘었다. 이런 금리상승이 지속되면 캐피탈사의 평균 조달금리는 올해 10월말 2.7%에서 내년 6월말 3.9%로 상승할 것으로 전망됐다.윤 연구원은 “부동산PF 중에서도 브릿지론으르 집중적으로 살펴보고 있다”며 “브릿지론은 향후 부동산PF로 전환되는 걸 전제로 하지만 최근 금융기관들이 부동산PF를 취급하지 않으려 하다 보니 브릿지론이 부실 가능성이 더욱 커졌다”고 진단했다.은행과 보험사, 캐피탈사 등 금융기관들은 저금리 시대에 부동산PF를 중심으로 자산을 늘려왔다. 다만 은행과 보험사 등은 안정적인 선순위 대출 위주로 취급했지만 캐피탈사는 상대적으로 사업장
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경기는 졌지만 주가는 SSG 눌렀다…키움의 '반전'

SSG 랜더스가 한국시리즈 정상을 차지한 가운데 키움증권의 주가가 급등하고 있다. 키움증권은 준우승팀인 키움 히어로즈와 2023년까지 네이밍 스폰서 계약을 맺은 기업이다.9일 오후 2시 4분 기준 키움증권은 전일 대비 4200원(5.13%) 오른 8만6000원에 거래 중이다. 지난달 21일 7만원까지 하락했던 주가는 13거래일 만에 22% 올랐다. 같은 시간 SSG 랜더스의 모기업인 이마트는 1300원(1.47%) 상승한 8만9900원에 거래되고 있다. 상승폭으로만 따지면 키움증권이 이마트를 3%포인트 차이로 누른 셈이다.증권업계 내년 업황이 올해보다 개선될 것이라는 전망이 주가 상승의 원인으로 풀이된다. 전문가들은 부동산 시장 침체 영향에서 비교적 자유로운 키움증권을 최선호주로 꼽는다. 키움증권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위험 노출액이 타사 대비 적은 수준이기 때문이다.임희연 신한투자증권 연구원은 "키움증권의 부동산 PF 관련 위험노출액은 1조6000억원으로 추산되는데 이 가운데 브릿지론은 소규모에 그치며 선순위 대출 비중이 상당 부분인 것으로 알려져 있다"며 "부동산시장 환경 악화에 따른 추가 충당금 적립 가능성이 있으나 과도한 우려는 기우"라고 분석했다.정길원 미래에셋증권 연구원도 "키움증권은 2년간의 호실적과 자본 확충으로 자본력이 확대됐다"며 "업황 부진, 위험액 증가, 비즈니스 모델 약화를 고려해도 수익성 대비 매우 저평가돼 있다"고 판단했다.박병준 기자 real@hankyung.com
MARKET

부동산PF 부실 우려 높은 대구 지역…"신세계건설 걱정"

"부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실이 심각해지는 신호는 다양하겠지만 지역으로 보면 대구를 봐야 합니다. 대구 지역에서 신세계건설이 어떻게 되는지가 시장에 중요한 신호로 작용할 겁니다."부동산 PF 부실 우려 지역으로 대구가 꼽히는 건 부동산 호황기에 공급량이 쏠렸기 때문이다. 특히 대구 지역에서 신세계건설이 호화 주택 브랜드 공급을 대거 늘려 그 여파에 관심이 쏠리고 있다. 신세계건설이 보유하고 있는 대구 사업지는 총 8곳이다. 수주총액은 1조6316억원 수준이다. 빌리브 센트하이, 빌리브 라디체, 빌리브 루센트 등이 이미 미분양이 난 상황이다. 올해 상반기 신세계건설의 부채비율은 311%로 작년 말보다 45%p 늘었다.대구 미분양으로 인한 미청구공사대금 증가가 실적 악화로도 이어지고 있다. 올해 상반기 신세계건설의 매출액은 6494억원, 영업이익은 71억원이었다. 매출은 작년 동기(6156억원)보다 5.4% 늘었지만 영업이익은 작년 동기(248억원)보다 71.3%나 급감했다.한 증권사 부동산 담당자는 "신세계건설은 자산 규모가 크지 않은 중소 건설사인 데다 최근 금리 인상 이전부터 미분양이 나고 있던 곳"이라며 "앞으로도 분양 예정인 사업지가 여럿 돼 타격을 가장 먼저 받을 수 있다"고 귀띔했다.민간아파트의 초기분양률이 3년6개월 만에 최저치로 떨어진 것도 위기를 점치는 원인 중 하나로 꼽힌다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 3분기(7~9월) 전국 민간아파트의 초기분양률은 82.3%로 집계됐다. 이는 2019년 1분기(81.7%) 이후 가장 낮은 수치다. 직전 분기에 비해 5.4%p 하락했고 전년 동기보다는 15.6%p 떨어졌다.초기분양률은 신규 분양아파트의 초기
"가계부채·부동산PF 리스크 관리해야"

고물가·고금리·고환율 ‘3고(高)’ 환경으로 내년 금융산업의 성장세와 수익성이 모두 하락할 것으로 예상됐다. 가계부채, 한계기업, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 등의 부실 가능성이 우려돼 금융회사들이 리스크 관리를 강화해야 한다는 지적이다.하나금융경영연구소는 26일 ‘2023년 금융산업 전망’ 보고서를 통해 이같이 내다봤다. 연구소는 은행업은 소폭 둔화에 그치겠지만 비은행업의 건전성 악화 우려가 크다고 전망했다.은행업은 대출 증가율이 지난해 8.2%에서 올해 5.3%, 내년 4.3% 등으로 계속 낮아져 수익성이 떨어질 것으로 분석했다. 가계대출은 부동산 경기 침체로 주택담보대출이 크게 둔화하고, 투자 수요 감소로 신용대출도 줄어들 것이란 전망이다. 다만 기업대출은 소호대출의 둔화에도 시설자금 수요 증가로 소폭 늘어날 것으로 예상했다.증권업은 내년에도 증시 침체가 지속되면서 브로커리지 부문 부진이 계속되고, 부동산 경기 침체로 투자은행(IB) 부문 회복도 제한적일 것으로 예상했다. 보험업은 경기 둔화에 따른 보험 수요 위축으로 낮은 성장률이 예상되는 가운데 생명보험은 금리 상승기 채권매매수익 확보의 어려움 등으로 투자손익이 정체될 것으로 분석됐다.연구소는 “오랜 저금리 시대에 누적된 취약성이 이자 부담 증가와 부동산 경기 악화로 표면화할 가능성이 높다”며 “적극적인 리스크 관리가 필요하다”고 했다. 보고서에 따르면 가계부채는 2011년 916조원에서 올해 6월 1869조원으로 늘었고, 같은 기간 부동산 PF 규모는 51조원에서 112조원으로 급증했다. 한계기업 수도 2011년 2604개에서 2021년 3572개로 증가했다.백종호 연구위원은 &ldqu
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[단독] 부동산 PF부실, 물류창고서 터졌다

‘황금알을 낳는 거위’ ‘물류 로또’ 등으로 불리며 투자 열풍을 일으켰던 물류센터 개발 사업에 ‘경고등’이 켜졌다. 신축 공사가 줄줄이 중단되고, 대출금을 못 갚아 파산 위기에 내몰린 사업장이 급증하고 있다. 고금리와 과잉 투자가 겹친 영향이다. 물류센터 담보 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금만 수조원에 달해 사업 부실의 불똥이 은행·증권은 물론 저축은행, 캐피털 등 금융권 전체로 번질 것이란 우려가 커지고 있다. 20일 글로벌 부동산 서비스기업 JLL코리아에 따르면 연내 완공 예정이던 연면적 3만3000㎡(1만 평) 이상의 신규 물류센터 55곳 가운데 15개 사업장(27.2%)에서 공사가 지연되는 등 차질을 빚고 있는 것으로 확인됐다. 15개 사업장의 연면적만 142만1487㎡(43만 평)에 달한다. 업계는 일반적으로 물류센터가 부동산 PF 등으로 3.3㎡당 350만~450만원 정도를 빌린 점을 고려하면 최소 1조9000억원 이상이 부실 대출로 전환될 위기에 처한 것으로 보고 있다. 3만3000㎡ 이하 물류센터에서도 공사가 멈춘 곳이 20여 곳이나 되고, 대출금 역시 수조원에 달하는 것으로 파악된다. 물류센터 개발은 10%의 토지계약금만 있어도 착수가 가능해 ‘100배 사업’으로 각광받았다.블랙홀처럼 투자금을 빨아들이던 물류센터 개발 사업이 급속히 부실화한 이유는 두 가지다. 우선 원자재값 상승 등으로 건축비가 작년 대비 40% 올랐다. 완공을 위해선 추가 대출이 필요하지만 금융회사들이 앞다퉈 지갑을 닫아버렸다. 증권업계 관계자는 “금리 인상으로 사업성이 크게 떨어져 추가 대출이 어려운 상황”이라며 “대출금을 갚지 못하는 사업장이 여럿 나올 수밖에 없다”
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캐피탈社 브릿지론 10.5조 '눈덩이'…커지는 부실 우려

캐피탈사의 브릿지론 합산 규모가 10조5000억원에 육박하는 것으로 추정됐다. 특히 웰컴, OK, DB, 농심, 한투, 키움캐피탈 등 신용등급 A급 이하 캐피탈사의 브릿지론 비중이 높은 것으로 나타났다. 캐피탈사의 부동산 브릿지론이 빠르게 증가하면서 '부동산 여신 옥석가리기'가 시작됐다는 분석이 나왔다.23일 한국기업평가에 따르면 기업 부동산담보대출에서 기업 주택담보대출을 제외한 값으로 브릿지론 규모를 추정해본 결과, 추정이 어려운 신한캐피탈, IBK캐피탈 두 곳을 제외한 24개의 브릿지론 총액은 7조7000억원으로 조사됐다. 2016년 말(1조9000억원)보다 네 배 이상 급증한 것이다. 석달 전과 비교해봐도 1조4000억원이나 늘었다. 한기평은 신한캐피탈과 IBK캐피탈까지 합하면 올해 3월말 기준 브릿지론 총액은 최대 10조5000억원에 달할 것으로 추정했다.지역별로는 수도권이 58%로 가장 큰 비중을 차지했다. 예정 용도별로는 아파트 58%, 오피스텔 22% 등 주거용 비중이 82%를 차지했다. 대출변제순위별로는 선순위가 49%, 중순위 37%, 후순위 14%로 절반 이상이 중·후순위 대출로 구성돼있었다.한기평 관계자는 "LTV(주택담보대출비율) 수준 80% 미만인 브릿지론 비중이 51%로, 최근 10년 전국 대지 기준 월별 낙찰가율 평균이 77%인 점을 감안할 때 브릿지론 부실화시 전체 브릿지론의 약 절반은 원금회수가 어려울 것"이라고 내다봤다.특히 신용보강 여부, 책임준공 여부, 분양률 수준, 원자재 가격 상승으로 인한 공사비 증액 등을 고려해 리스크 수준을 평가했을 때 신용등급 A급과 BBB급 캐피탈사의 평균 리스크 수준이 각각 3.1과 2.9로 향후 관찰이 필요하다는 분석이 나왔다. AA급 캐피탈사
부동산PF 비관론 다시 고개…“결국 사고 날 것”

“금리 움직임도 심상치 않은데, 결국 큰 사고들이 생길 겁니다.”한 증권사 기업금융 담당 임원은 17일 “부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실화가 앞으로 증권산업의 큰 위험으로 떠오를 수 있다”며 이같이 말했다. 지방을 중심으로 부동산 가격의 방향 전환이 심하게 나타날 가능성이 적지 않다는 관측에서다.여의도에서 PF 대출 사업 관련 비관론이 다시 고개를 들고 있다. 시장금리가 크게 오르고 부동산 가격이 하락할 경우 급증한 증권사 우발채무의 현실화가 본격화할 수 있다는 우려다.국내 증권사들은 그동안 PF 유동화증권 등을 유사시 대신 갚아주는 ‘신용 보강’ 약정을 통해 부동산 개발시장에서 대규모 수익을 올려왔다. 부동산 경기가 달아오르기 시작한 2012년 이후 시공사나 저축은행 같은 옛 ‘보증인’을 대체하면서 짭짤한 보증수수료를 챙겼다.많게는 보증금액의 5%를 웃도는 이런 수수료 수익의 증가는 국내 ‘PF 대출 유동화증권’ 발행, 증권사 우발채무의 급증으로 나타나고 있다.나이스신용평가에 따르면 PF 대출 유동화증권의 발행 규모는 올해 1~6월 23조3000억원에 달했다. 작년 상반기 11조3000억원의 두 배를 웃돈다. 이 가운데 약 80%는 부실화시 증권사가 투자자에게 원리금을 대신 갚아주는 형태의 약정을 맺고 있다.투기적으로 보이는 이런 PF 대출 보증은 그 규모의 급격한 증가에도 불구하고 그다지 위험하지 않은 사업으로 평가받아왔다. ‘워치 독’ 신용평가사들은 “대부분 낮은 담보인정비율(LTV) 등으로 관리하고 있다”고 평가했다. 증권사 PF 우발채무의 급격한 확대를 이유로 신용등급을 강등한 사례도 거의 없었다.
3년 만에 10조원 '훌쩍' 캐피털사 부동산 PF…신평사, 중소형 캐피털사 '주목'

≪이 기사는 09월17일(14:18) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫ 캐피털사의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 자산 잔액이 빠르게 늘고 있다. 영업자산 내 부동산 PF 비중이 20%를 웃도는 캐피털사까지 나타나고 있다. 부동산 경기가 역대 최고 호황을 누리면서 아직까진 큰 투자 리스크(위험)가 없지만 부동산 경기가 침체되면 투자 리스크가 단기간 내 증폭될 수 있다는 지적이다.한국신용평가는 17일 캐피털사의 부동산 익스포저(위험노출액)를 점검하고 이같이 밝혔다. 한국신용평가가 평가하고 있는 자체 신용도 산출 대상 캐피털사 중 자체 신용도가 a+인 12곳과 a 이하 11곳의 합산 부동산 PF 자산 잔액은 2017년 5조7000억원에서 올 6월 말 15조7000억원으로 약 2.7배 증가했다. 영업자산 내 부동산 PF 비중이 20%를 웃도는 캐피털사도 다수 확인됐다.캐피털사의 영업자산은 크게 자동차금융, 소비자금융, 기업·투자금융으로 나뉜다. 부동산 관련 익스포저는 기업금융 부문의 부동산 PF 대출, 부동산담보대출 그리고 투자금융 부문 내 유가증권 형태의 부동산 투자 자산으로 구성된다.전문가들은 어떤 종류의 자산이든 특정 부문에 대한 집중이 과도하면 경기 변동에 따라 대규모 부실화가 가능하다고 우려하고 있다.윤소정 한국신용평가 선임연구원은 "향후 부동산 경기가 어느 시점에서 정체되기 시작하면 지역적으로 혹은 변제순위상 위험도가 높은 경우 투자 리스크가 빠르게 부각될 수 있다"며 "위험 분산 차원에서 부동산 부문별 자산 비중과 집중 위험 리스크를 관리할 필요가 있다"고 말했다.한국신용평가는 주거용보다 비주거용 부동산, 특히 분양률이 저조
나홀로 위험 선호 성향 드러낸 하이투자증권, 우발채무 줄이기 '안간힘' [마켓인사이트]

≪이 기사는 08월03일(09:16) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫ 하이투자증권의 잠재적 재무부담을 우려하는 국내 신용평가사의 목소리가 나왔다. 고마진의 투자은행(IB) 부문 확대로 수익성은 좋아지고 있지만 우발채무가 크게 증가했다는 판단에서다.3일 증권업계에 따르면 하이투자증권의 올 3월 말 기준 우발채무와 자체 헤지(위험 회피) 주가연계증권(ELS) 잔액은 각각 1조2701억원, 4391억원이다. 자기자본 대비 각각 117%, 41%로 해당한다.우발채무는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 중심의 적극적인 영업 강화 기조가 유지되면서 2018년 말 7590억원에 비해 크게 증가했다. 올 들어 일부 PF 우발채무 셀 다운(재매각)으로 지난해 말(1조4400억원) 대비 우발채무 규모가 감소했지만 경쟁사에 비해선 여전히 과중한 편이다.안나영 한국기업평가 수석연구원은 "무등급 PF 중심의 우발채무 구성과 분양성과 확인이 어려운 신규 사업장 비중이 높은 점을 고려할 때 개발자산 사업성과 부동산 업황 변화에 따른 신용위험이 있다"며 "신용위험과 유동화증권 차환 관련 잠재 유동성 부담을 감안하면 우발채무의 양적 부담을 줄이고 기초자산 분산 등의 관리가 필요하다"고 말했다.자체 헤지 ELS의 경우 지난해 3월 말 2775억원에 비해 크게 확대된 상황이다. 증권업계 전반적으로 지난해 하반기 이후 신규 발행을 제한하고 주가 회복 이후 원활한 조기 상환으로 자체 헤지 ELS 익스포저(위험노출액)를 감축했지만 하이투자증권은 비교적 적극적인 발행 기조를 통해 익스포저가 증가했다.다만 올 2분기 들어선 PF 익스포저가 축소되는 모습을 나타내고 있다. DGB금융지주에 따르면 올 2
‘부동산특화’ 헤리티지자산운용, 리츠시장 진출[마켓인사이트]

≪이 기사는 07월06일(07:58) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫부동산 특화 자산운용사인 헤리티지자산운용이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 특화를 바탕으로 부동산투자회사(REITs·리츠) 자산관리에도 진출한다. 5일 국토교통부에 따르면 헤리티지자산운용이 리츠 자산관리회사(AMC) 예비인가를 받았다. 자기자본은 약 137억원이다. 지난달 23일 부동산투자회사법 시행령이 바뀌면서 리츠AMC는 자본총계 70억원 이상인 회사만 신청할 수 있게 됐다. 헤리티지자산운용은 시행령이 바뀐 뒤 첫번째로 AMC 인가를 받았다.헤리티지자산운용은 강점인 부동산 PF와 연계해 위탁관리리츠를 만들 계획이다. 헤리티지자산운용 관계자는 "토지 매입 단계부터 건물 준공까지 부동산 PF·브릿지론 등에서 금융주선을 하고 있다는 강점을 가지고 있다"면서 "직접 개발을 하거나, 금융 주선하면서 좋은 상품을 찾을 수 있어 신생 AMC지만 기존 리츠들만큼 경쟁력을 갖출 수 있다"고 자신했다. 헤리티지자산운용은 2018년 설립된 부동산금융 전문 자산운용사다. KB증권 출신인 송현석 대표가 최대주주로 있다. 공격적인 사업 확장으로 2018년 자본총계 25억원에서 지난해 말 137억원으로 3년 만에 10배 이상 성장했다. 2019년 전문사모집합투자업 라이센스를 취득하고 헤지펀드에도 뛰어들었다. 지난 5월 기준 누적 운용자산(AUM)은 2조7536억원이다. 헤리티지자산운용은 '포레스티지전문투자', '대구만촌PF전문투자 등' 38개의 펀드를 설정했다. 지난해 하반기에는 대구 수성구 주상복합 아파트 개발사업 PF 조성에 참여했다. 최근에는 한화건설이 사업 주관을 맡은 수
[마켓인사이트] 금감원, 증권사 부동산 PF 조사

▶마켓인사이트 3월 21일 오후 3시35분금융당국이 프로젝트파이낸싱(PF) 등 증권사의 각종 부동산 관련 채무보증 현황에 대한 조사에 착수했다. 부동산 경기 위축으로 부실화 가능성이 커지자 증권사별로 위험 가능성을 정밀하게 살펴보기로 했다.▶본지 3월 14일자 A1, 4면 참조21일 금융투자업계에 따르면 금융감독원은 최근 국내 PF 보증 규모 상위 15개 증권사를 대상으로 조사를 시작했다.PF 외에 대출 채권, 부동산펀드 등과 관련한 채무보증 내역도 함께 파악하고 있다. 금융당국이 증권사 조사에 나선 것은 부동산 경기가 악화되면서 부실 가능성이 높다는 판단에서다. 국토교통부 등에 따르면 지난달 전국 주택매매거래량은 4만3444건으로 2013년 1월(2만7070건) 이후 6년1개월 만에 최저치를 기록했다. 전망도 어두운 편이다. 한국은행이 발표한 지난달 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 84로 관련 통계를 작성한 2013년 1월 이후 최저치를 기록했다.증권사들의 부동산금융 규모는 빠르게 불어난 상태다. 한국기업평가에 따르면 지난해 증권사가 보증한 PF 유동화증권 신규 발행금액은 11조6509억원으로 전년 대비 44.3% 늘었다. PF 유동화증권은 아파트 신축 등 부동산 사업과 관련한 대출채권을 증권화한 상품이다. 증권사들은 최종 상환책임을 지는 식으로 이 상품에 신용공여를 해 보증금액의 3% 안팎의 수수료를 받고 있다.부동산 경기가 얼어붙으면 채무자가 원리금을 상환하지 못해 증권사가 이를 대신 갚는 경우가 늘어날 것으로 우려된다. 특히 담보인정비율(LTV)이 낮고 상환순위가 뒤에 있는 중·후순위 대출에 대한 보증일 경우 손실 가능성이 높다는 평가다.금감원은 이번 조사를 시작으로 증권사의

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