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일시적 자금난 겪는 PF 사업장, LH가 매입

정부가 부동산 경기침체로 유동성에 일시적으로 어려움을 겪고 있는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장을 LH(한국토지주택공사)가 매입해 정상화하는 방안을 추진한다.기획재정부는 4일 ‘2024년 경제정책방향’을 통해 이런 내용을 담은 부동산 PF 연착륙 방안을 발표했다.우선 정부는 85조원 수준의 유동성 공급 프로그램을 조속히 집행할 계획이다. 시장 안정을 위한 유동성 공급 프로그램은 2022년 10월 레고랜드 사태에 따라 50조원 이상 수준으로 가동한 뒤 85조원까지 늘어났다. 정부는 대주단 협약을 통해 시공사의 채무 인수 시점도 연장하도록 권고할 계획이다. 또 4조원 규모의 비주택 PF 보증 신설 및 4조4000억원가량의 건설회사 특별융자 등을 통해 유동성 지원을 강화한다.PF 사업장 정상화를 위한 ‘옥석 가리기’도 추진된다. 사업성은 있지만 일시적으로 유동성에 어려움을 겪고 있는 사업장은 LH가 매입해 정상화한다. LH가 매입 후 직접 해당 사업을 시행하거나 다른 시행사·건설사에 매각한다. 사업성이 부족한 PF 사업장은 2조2000억원 규모의 PF정상화 펀드를 통한 매입 및 재구조화를 추진하기로 했다.강경민 기자

금감원, 태영건설 협력사 지원 때 금융사 제재 안한다

금융당국이 29일 금융권에 태영건설 워크아웃(기업구조개선작업)에 따른 과도한 자금 회수와 유동성 축소 등을 자제해달라고 주문했다. 최상목 신임 부총리 겸 기획재정부 장관은 시장 안정 조치를 충분한 수준으로 마련하겠다고 밝혔다.금융감독원은 이날 6대 은행 여신 담당 부행장 등과 간담회를 열어 태영건설 협력업체에 대한 적극적인 지원을 당부했다. 금감원은 “태영건설 협력업체라는 이유만으로 여신 한도를 축소하거나 추가 담보를 요구하는 등 금융거래상 불이익을 주는 사례가 없도록 유의해달라”고 했다.태영건설이 전날 워크아웃을 신청하면서 대출 등 금융채권 행사가 유예됐다. 회사 측은 협력업체 하도급 대금 등 상거래채권은 모두 상환하겠다는 입장이다. 다만 워크아웃 추진 상황에 따라 협력업체들이 자금난을 겪으면서 동반 부실화할 것이라는 우려는 남아 있다. 금감원은 태영건설 협력업체에 대한 금융사의 지원에 면책 특례를 적용한다. 일부 부실이 발생해도 절차상 중대한 하자가 없으면 고의나 중과실이 없는 것으로 추정하겠다는 것이다.최 부총리는 태영건설 워크아웃 신청과 관련해 필요하면 기존 85조원 규모의 시장 안정 조치를 확대하겠다고 밝혔다. "시장안정조치 85兆서 늘릴수도…SOC 투자 역대 최대 수준 집행"금융권은 29일 금융감독원과의 간담회에서 태영건설 협력업체 지원 필요성에 공감하고 적극 지원하겠다는 견해를 밝혔다. 태영건설 의존도가 30% 이상인 협력사에는 금융권이 자체 채무조정 프로그램 등을 통해 1년 동안 상환 유예 또는 금리 감면을 해준다. 일시적으로 유동성 부족에 처한 업체에는 채권은행이 공동으로 만기 연장 등

[단독] 내일 '부동산PF' F4 긴급회의…"시장 불안 사전 차단"

정부가 오는 29일 비상거시경제금융 회의를 열어 태영건설의 워크아웃(기업 구조개선작업) 신청으로 부실 우려가 커지고 있는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 대한 긴급 대책 마련에 나서기로 했다.28일 기획재정부와 금융위원회에 따르면 최상목 부총리 겸 기재부 장관 후보자와 김주현 금융위원장, 이복현 금융감독원장, 이창용 한국은행 총재 등 이른바 ‘F(Finance)4’ 회의 멤버들이 참석한 비상거시경제금융 회의가 29일 오전 8시에 서울 은행회관에서 열릴 예정이다.이날 회의에선 태영건설의 워크아웃 신청에 따른 추가 부동산 PF 부실을 막기 위한 긴급 대책과 함께 금융시장으로 전이를 막기 위한 방안이 논의될 예정이다. 지난 26일 태영건설의 워크아웃 가능성을 논의한 지 사흘 만에 열리는 회의다.정부 고위 관계자는 “태영건설의 워크아웃 신청을 계기로 금융권 연쇄 부실 가능성이 거론되는 상황에서 시장 불안을 사전에 차단하기 위해 긴급 회의를 열기로 결정했다”고 밝혔다.특히 최 후보자의 공개 모두발언을 통해 시장에 불안 심리가 확산되는 것을 사전에 차단하겠다는 계획이다. 최 후보자가 부총리 겸 기재부 장관으로 공식 취임한 후 처음으로 내놓는 메시지다. 윤석열 대통령은 29일 오전 최 후보자를 공식 임명할 계획이다.정부는 태영건설의 위기가 금융·부동산 업계 전반에 전이될 수 있는 가능성은 작다고 보고 있다. 최 후보자는 이날 모두발언을 통해 “부실이 금융권으로 전이될 가능성은 작지만, 저축은행 등 2금융권 중심으로 철저히 모니터링하겠다”고 밝힐 예정이다.모두발언 후 비공개로 진행되는 회의에선 부실 사업장에 대한 구조조정 방안을

증권사 부동산PF 연체율 소폭 감소…예년 대비는 여전히 높아

한동안 치솟았던 증권사의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 연체율이 감소세로 돌아섰다. 예년에 비해선 여전히 크게 높은 수치다. 당국은 PF 사업장 연착륙 조치를 이어갈 계획이다. 11일 금융위원회와 금융감독원은 김소영 금융위 부위원장 주재로 금융시장 현안 점검·소통회의를 열고 이같이 밝혔다. 이번 회의는 분야별 리스크 점검을 위해 올들어 여섯번째로 열렸다.증권사 부동산PF 연체율 13.85%...작년 말 대비 3.5%포인트 높아금융감독당국에 따르면 지난 9월말 기준 증권사의 부동산 PF 연체율은 13.85%로 지난 6월말(17.28%)에 비해 3.43%포인트 낮았다. 작년말부터 증가세를 이어갔으나 3분기 들어선 규모가 줄었다. 금융위는 "증권사들이 우발채무인 증권사 보증 PF-자산유동화기업어음(ABCP)를 PF사업기간과 만기가 일치하는 대출로 바꾸고, PF 부실채권을 대손상각하는 등 리스크 관리 노력을 벌인 영향"이라고 설명했다. 금융감독당국은 앞서 증권사들이 만기가 짧은 PF 관련 ABCP를 긴 대출로 바꾸도록 유도하고, 부실채권에 대해선 신속한 대손상각을 시행하도록 유도하는 조치를 여럿 내놨다. 증권사가 3개월 미만 부동산 PF-ABCP를 1년 이상 장기 대출로 전환할 경우 순자본비율(NCR) 위험값을 낮춰주고 있다. 증권사가 추정손실로 분류한 자산에 대해 대손상각을 독려하는 지도공문도 보냈다. 증권사 부동산 PF 연체율은 여전히 작년말(10.38%)보다는 3.85%포인트 높다. 증권사의 PF 연체율은 2021년말 3.71%에서 2022년말 10.38%로 급증한 이래 고공행진을 이어가고 있다. 증권사 PF 연체율은 2020년 말엔 3.37%, 2021년 말엔 3.71%였다.지난 9월 말 기준 증권사의 부동산PF 대출잔액 규모는 6조3000억원으

저축은행 부동산 PF 연체율 급등…상위 5개사, 1년 만에 3배 뛰어

저축은행 상위 5개사의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 연체율이 7%에 육박했다.4일 SBI·OK·웰컴·페퍼·한국투자저축은행의 경영공시에 따르면 이들 5개 저축은행의 올 9월 말 부동산 PF 연체율은 6.92%로 전 분기(5.08%)보다 1.84%포인트 올랐다. 지난해 같은 기간(2.4%)과 비교하면 4.52%포인트 뛰었다. 5개 저축은행의 부동산 PF 대출 연체액은 지난 1년 새 708억원에서 1959억원으로 증가했다. 부동산 PF 대출의 신용 공여액은 2조9023억원에서 2조8307억원으로 감소했다.저축은행별로 보면 OK저축은행의 부동산 PF 연체율이 9.07%로 지난해 동기(3.64%) 대비 5.43%포인트 높아졌다. 한국투자저축은행도 같은 기간 1.85%에서 6.7%로 4.85%포인트 상승했다. 지난해 3분기 부동산 PF 대출 연체율이 0%대였던 웰컴저축은행과 페퍼저축은행은 각각 4.42%, 4.93%로 뛰었다. SBI저축은행의 연체율은 6.21%로 작년 3분기(0.2%)보다 6.01%포인트 치솟았다.저축은행 업권은 지난 9월 1000억원대 규모 PF 정상화 지원 펀드를 조성하는 등 연체채권 관리에 나서고 있다. 또 사업 자금의 20% 이상을 자기자본으로 조달할 수 있는 시행사에 부동산 PF 대출을 내주는 등 사전 규제로 관리해왔다. 이런 이유로 부동산 PF 대출이 현재로선 관리할 수 있는 수준이라는 게 저축은행 업권의 판단이다. 저축은행중앙회 관계자는 “부동산 시장 등 경기 침체 영향이 부정적 요소로 작용할 것으로 예상된다”면서도 “내부유보 등 자본 확충으로 경영 안정성은 문제가 없는 것으로 보고 있다”고 했다.저축은행중앙회에 따르면 올 3분기 말 기준 전국 79개 저축은행의 대손충당금 전입액은 2조6908억원으로 지난 6월(1조9310억원)보다 7598억원 늘었다

대부업 청산자금으로 'PF 부실' 돌려막는 OK금융②[지배구조 트렌드]

대부업을 떼고 종합금융사로 향하는 OK금융그룹의 길목이 순탄한 것만은 아니다. 부동산금융 부실 때문이다. 그룹의 두 축인 OK저축은행과 OK캐피탈은 수년간 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에서 쏠쏠한 수익을 냈지만 현재는 대규모 손실 위기에 놓여있다. 그룹 내부에선 계열사 간 자금거래로 급한 불을 끄고 있다. 대부업 자산을 OK저축은행 등 계열사에 넘긴 아프로파이낸셜대부가 계열사 사모채를 인수하거나 자금을 빌려주는 방식으로 주력 계열사에 필요한 자금을 수혈하며 소방수 역할을 하고 있다.아프로파이낸셜→OK홀딩스→캐피탈·에프앤아이 ‘자금수혈’24일 업계에 따르면 OK홀딩스대부는 아프로파이낸셜대부를 대상으로 사모채를 발행하거나 차입해 확보한 유동성을 OK저축은행과 OK캐피탈 등 국내 계열사에 지원하고 있다.OK홀딩스대부가 아프로파이낸셜대부로부터 빌린 차입금 잔액은 1조3800억원에 이른다. 이 돈을 활용해 OK홀딩스대부는 현재까지 OK캐피탈에 총 3961억원, OK에프앤아이대부에 총 6090억원을 빌려줬다. OK저축은행에는 작년 9월과 올해 3월 유상증자 형태로 총 1500억원을 투자했다.아프로파이낸셜대부가 직접 OK캐피탈에 자금 지원도 하고 있다. 6월 말 기준 아프로파이낸셜대부는 OK캐피탈 사채 3800억원어치를 보유하고 있다. 추가로 OK캐피탈에 180억원 규모의 제3자 지급보증과 6933억원 규모의 담보도 제공하고 있다.부동산금융이 위축되면서 OK캐피탈과 OK저축은행이 유동성 리스크를 마주하자 그룹 차원의 대부업 철수 과정에서 발생하는 여유 자금 등을 활용해 자금 수혈에 나선 모습이다.아프로파이낸셜대부는 작년 보유하고 있던 국내 금융지주 등의 유

증권사 부동산PF '살얼음판'…연체율 17% 넘었다

고금리가 이어지면서 증권사의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 연체율이 치솟고 있다. 2020년 말과 2021년 말에 비하면 거의 다섯배 수준으로 오른 것으로 나타났다. 12일 금융위원회와 금융감독원은 김소영 금융위 부위원장 주재로 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 주요 금융지주, 정책금융기관 등과 함께 '제3차 부동산 PF 사업정상화 추진상황 점검회의'를 열고 이같은 내용을 밝혔다. 금융감독당국에 따르면 지난 6월 말 기준 증권사의 부동산 PF 연체율은 17.28%로 지난 3월말(15.88%)보다 1.40%포인트 높았다. 작년말(10.38%)보다는 약 7%포인트 높다. 증권사의 PF 연체율은 2021년말 3.71%에서 2022년말 10.38%로 급증한 이래 고공행진을 이어가고 있다. 증권사 PF 연체율은 2020년 말엔 3.37%, 2021년 말엔 3.71%였다. 지난 6월 말 기준 증권사의 부동산PF 대출잔액 규모는 5조5000억원이었다. 각 40조원대 규모인 은행·보험 등 여타 금융권에 비해선 잔액이 적은 편이지만 증권사의 경우엔 대부분 대출이 중후순위라 더 위험성이 높다는 게 중론이다. 중후순위 대출은 변제 우선순위가 선순위 대출에 밀리기 때문에 디폴트(채무 불이행)가 발생할 경우 돈을 회수할 가능성이 낮아서다. 특히 중소형 증권사들은 위험부담이 높은 사업초기 브릿지론과 중후순위 PF 사업 확장 익스포져가 큰 것으로 알려졌다.  금융감독당국은 이에 대해 "관리 가능한 수준"이라는 입장이다. 금융위는 "1분기(상승폭 5.20%포인트)에 비해 상승폭이 둔화됐고, 연체 대출 규모는 9000억원으로 증권사 총 자기자본(78조2000억원) 대비 1.2% 수준"이라고 했다. 지난 6월 말 기준 금융권 부동산 PF 연체율은 2.17%로 집계됐다. 지

대신증권, 2분기 충당금 '나홀로 0원'

대신증권이 올 2분기 손실충당금을 ‘제로(0)’로 잡아 업계에서 주목받고 있다. 다른 대형 증권사들이 무더기 하한가 사태로 인한 차액결제거래(CFD) 관련 부실, 국내외 부동산 부실 등을 반영해 대규모 충당금을 쌓은 것과 대조적이다.17일 증권업계에 따르면 대신증권은 올 2분기 충당금을 따로 설정하지 않았다. CFD 등 각종 사업에서 손실이 발생할 가능성이 없다고 판단해서다.국내 10대 증권사 중 대신증권을 제외한 9곳이 올 2분기 총 5000억원에 육박하는 충당금을 쌓은 것을 고려하면 이례적이다. 2분기 한국투자증권(1000억원), NH투자증권(1000억원), 하나증권(1048억원), 키움증권(914억원) 등은 1000억원 안팎씩 충당금을 쌓았다.이는 대신증권이 올 상반기 증권사의 주요 리스크로 꼽힌 CFD 사업, 유럽 미국 등 해외 부동산 투자를 벌이지 않은 영향이 크다. 대신증권은 거래시스템 등은 마련했지만 CFD 영업을 안 한 몇 안 되는 증권사 중 하나다. 대부분 증권사가 CFD 영업을 하다가 올 4월 라덕연 일당의 주가조작 관련 종목의 무더기 하한가 사태로 대규모 부실이 난 것과 대비된다. 시장 변동성이 커지자 오익근 대신증권 대표가 CFD 영업을 서두르지 않도록 주문했다는 후문이다.부동산 투자 관련 부실도 없었다. 다른 증권사와 달리 일본 부동산 투자에 집중한 게 주효했다. 올 들어 다른 증권사들이 집중 투자한 미국, 유럽, 중국 등의 오피스빌딩이 공실 증가 등으로 줄줄이 손실 위기에 처한 것과 달리 일본 부동산은 저금리와 경기 회복 등으로 상승세를 타고 있다. 대신증권은 올 상반기 일본 부동산 세 건을 매각해 20% 후반대 내부수익률(IRR)을 올렸다.대신증권은 국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에

'일시불 성과급 잔치' 벌인 증권사들…작년에만 3500억 쐈다

일부 증권사들이 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 임직원들에게 단기 성과 위주로 성과보수를 지급하고 있던 것으로 확인됐다. 부동산PF는 실제 성과를 확인할 수 있을 때까지 짧게는 수개월에서 길게는 수십년이 걸리는데도 상당수 증권사는 성과 보수를 1~3년만에 현금으로 지급하고 있었다. 24일 금융감독원은 증권사 부동산 PF 관련 성과보수 체계 등을 점검한 결과를 이같이 발표했다. 금감원은 부동산 PF 익스포져(위험노출액)가 있고, 지배구조법 적용을 받는 22개 증권사를 대상으로 성과보수 지급현황과 법규준수 여부 등을 들여다봤다. 현행 규정상 지배구조법을 적용받는 자산 5조원 이상 증권사, 자산 2조원 이상 상장 증권사는 당국이 제시한 기본 원칙을 바탕으로 각 사가 세부 성과보수체계를 정한다. 일단 기본 원칙은 임원과 금융투자 업무담당자는 성과 보수의 40% 이상을 3년 이상 미뤘다가 지급해야 한다는 게 골자다. 주택·상업용 부동산·인프라 등 부동산PF 사업은 중장기에 걸쳐 이뤄지는 경우가 많은 만큼 장기 성과와 연동해 성과보수체계를 운영하라는 취지다. 지배구조법상엔 성과보수를 주식 등으로 지급하도록 제시하고 있다.하지만 일부 증권사들은 이를 전혀 지키지 않은 것으로 드러났다. 일부 증권사는 이연지급 대상을 임의로 제외했다. 22개사 중 17개사는 성과보수 총액이 일정금액 미만일 경우 보너스 전액을 일시급으로 내줬다. 성과보수를 현금으로만 지급한 증권사도 상당수 있었다. 22개 증권사가 지급한 부동산PF 성과보수 중 주식 비중은 2.8%(125억원)에 그쳤다. 성과보수를 계산할 때 사업 손실이나 리스크를 전혀 반영하지 않는 경우도 있었다. 22

"재무부담" 시장 우려에…롯데, 발빠른 대처

롯데그룹이 7일 4대 시중은행에서 5조원을 대출 받기로 한 것은 일차적으로 2차전지 소재 등 미래 성장 동력인 신사업 구축에 총력을 기울이겠다는 의미로 풀이된다. 롯데는 앞으로 5년간 신사업과 화학, 유통, 호텔 등 기존 사업 부문에 총 37조원을 투자할 계획이다.이 자금 수요에 선제적으로 대응하겠다는 의도다. 여기에 작년 하반기 불거진 롯데건설발(發) 유동성 위기 우려를 완전히 불식하려는 의도도 깔린 것으로 해석된다. ○미래 사업 육성에 5조원 투입롯데지주는 지난해 향후 5년간 바이오의약품, 도심항공교통(UAM) 등 신사업에 15조2000억원, 화학과 유통 부문에 각각 9조3000억원, 8조1000억원 등을 투입할 예정이라고 밝혔다. 전체 투자 규모(37조원) 중 신사업이 차지하는 비중은 41.0%에 달한다. 롯데그룹 관계자는 “유통, 화학에 집중된 그룹 사업 구조를 바꾸기 위한 필수적인 투자”라고 설명했다.2030년까지 총 3조7000억원을 들여 국내에 세 개 바이오의약품 공장을 짓는 것도 이런 밑그림의 일환이다. 롯데바이오로직스는 브리스톨마이어스스큅(BMS)의 미국 시러큐스 공장 인수를 완료하고 올해 본격적인 생산 활동을 시작했다. BMS와 최소 2억2000만달러 규모의 바이오의약품 위탁생산 계약을 맺었다.롯데케미칼은 배터리 분리막 소재(PE) 생산 및 전해액 유기용매 4종(EC, DMC, EMC, DEC) 사업을 진행하고 있다. 2차전지용 양극박 생산 기업인 롯데알미늄은 글로벌 2차전지 수요가 급속하게 늘어남에 따라 안정적인 공급망 구축을 최우선 과제로 추진하고 있다.금리 인상과 한국전력 회사채(한전채) 발행량 급증으로 회사채 발행이 여의찮은 것도 은행권에 손을 벌린 이유로 거론된다. 금융권에선

롱 포지션만 있는 부동산PF의 문제[이지스의 공간생각]

보통 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업은 ‘달리는 기차’로 표현된다. 기차는 출발할 때보다 달리던 중 강제로 멈출 때 더 많은 에너지가 필요하다. 부동산 개발사업도 그렇다. 개발 시행사가 사업부지에 계약금을 지급하면서 기차(사업)는 달리기 시작한다. 그러다 개발 기간이 늘어지면 연료(자금)를 계속 넣어줘야 한다. 자금을 더 투입하지 못하면 기차는 막대한 비용과 함께 멈출 수밖에 없다.부동산 PF 사업은 미래의 미실현 개발이익을 바탕으로 투자자에게 투자와 대출을 받는다. 기본적으로 부동산 개발 사업은 가치 상승을 기대하는 '롱 포지션'(Long Position) 시장이다. 미래의 개발이익에서 기회를 보는 사람만 참여하는 제한된 시장이다.개발사업을 위해 좋은 땅을 확보하려면 투자자에게 토지 가치를 가장 높일 수 있는 그림을 보여줘야 한다. 따라서 시행사는 가장 현실적인 사업계획보다 가장 높은 개발이익을 낼 방안을 찾으려 힘쓴다. 이런 식으로 토지 거래가 경쟁적으로 발생한다면 부동산 가격 버블이 뒤따를 수 있다.부동산 PF 시장이 가격 버블을 만들어 나타날 수 있는 부작용은 이렇다. 첫 번째, 비효율적인 시장 가격 그 자체다. 두 번째, 부동산 경기 하락 기조로 나타나는 막대한 사회적 비용이다. 세 번째, 거품과 사회적 비용 발생에 따른 불평등의 심화다. 롱 포지션만 있는 시장은 자정이 어렵고, 이로 인한 비용은 사회가 부담하는 상황이 발생할 수 있는 셈이다.그렇다면 가치 하락에서 기회를 찾는 '숏 포지션'(Short Position)은 정녕 없을까? 현실은 투자를 하지 않는 방법 외에 별다른 숏 포지션을 떠올리기 어렵다. 통상 PF 사업은 개발계획, 사업구조, 금융구조 등을

부동산PF 대출잔액 116조원 달해…한은 "경기 부진땐 부실화 위험"

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 작년 말 기준 116조6000억원으로 전년 대비 14.4% 늘어난 것으로 집계됐다. 한국은행은 “금융회사의 부동산 관련 익스포저(위험 노출액)는 부동산 경기 부진이 심화할 경우 금융시스템의 불안 요인으로 작용할 가능성이 있다”고 경고했다.한은이 9일 공개한 ‘3월 통화신용정책 보고서’에 따르면 2022년 PF 대출 잔액은 은행권 30조8000억원, 비은행권 85조8000억원으로 집계됐다. PF 대출 잔액은 2021년 101조9000억원으로 100조원을 넘긴 데 이어 지난해에도 전년 대비 14조7000억원 늘었다. 한은이 통계를 집계한 2008년 이후 최대다.한은은 분양시장의 경우 사업 초기 사업장은 고금리 부담, 공사원가 상승, 금융회사 PF 대출 취급 기피 등으로 일부 지연이나 중단이 불가피하고, 완공 전 사업장도 미분양 재고가 점차 늘어날 것으로 예상했다. 이로 인해 중소 건설업체의 고정이하여신 비율과 부도 확률이 높아져 건설업체 재무 위험이 확대될 수 있다고 우려했다.또 금융권역별로 평가한 결과 은행은 부동산 금융 리스크가 제한적이지만 주택가격 하락이 지속되면 대출 연체율 상승, 디레버리징(부채 축소) 압력으로 수익성이 악화할 가능성이 있다고 지적했다. 비은행 금융회사는 고위험 PF 사업장의 부실이 현실화할 경우 신용 리스크 확산 우려가 있다고 진단했다. 부동산 PF 관련 고위험 익스포저와 아파트 외 사업자 대출 비중이 높다는 이유에서다.지난해 9월 기준 업권별 PF 익스포저는 은행 30조8000억원, 여신전문사 27조2000억원, 보험사 44조6000억원, 증권사 27조4000억원, 저축은행 10조6000억원 등이었다. 지난해 6월 말 기준 고위험 사업장 대출 비중은 은행 7.9%, 여신전

부동산 자산운용업: 번지점프 vs. 롤러코스터[마스턴 김 박사의 論]

<부동산 PF 경색에…청담동 금싸라기 땅도 ‘공매 위기’> (2023년 1월 10일 한국경제), <"어렵다는 말, 허풍 아니야?"…속 끓는 건설사들> (2023년 1월 12일 한국경제) 최근 부동산 금융과 투자에 대한 부정적인 뉴스를 쉽게 찾을 수 있다. 전 세계적으로 인플레이션이 심화하며 건설 비용이 증가해 부동산 수익성이 떨어진 것이 주요 원인 중 하나다. 엎친 데 덮친 격으로 인플레이션을 완화하기 위한 금리인상은 자연스럽게 조달 금리를 높이고 실물 경제를 위축시켜 부동산 투자 업계를 더욱 어렵게 한다. 뿐만 아니라 강원도 레고랜드 사태가 불러온 자금 시장의 경색까지 고려한다면, 부동산 대체투자 운용사는 2023년 현재 모두 사라질 수도 있는 절체절명의 위기라는 결론에 도달하게 된다. 문자 그대로 국내 부동산 자산운용사는 공멸할 것인가? 결론부터 말하자면, YES & No다. 부동산 자산운용업은 어떤 경로를 지날지 예측할 수 있다는 점에서 번지점프가 아니라 롤러코스터에 비유할 수 있다. 부동산은 그 구조상 경제 사이클이 발생할 수밖에 없는 자산이기 때문이다. 부동산이 아무리 유한한 자원이고 생산의 4대 요소 중 하나라고 해도 부동산 가격은 항상 주기적으로 상승 및 하락하며, 5년 이상의 장기적 흐름상 항상 우상향한다. 따라서 부동산 가격의 미래를 정확히 예측하기는 어렵지만 역설적으로 향후 패턴을 예측하기는 매우 쉽다. 지금의 고금리 저성장 기조의 전환이 예상되는 2024년부터 약 10년 이후인 2034년까지 부동산 자산의 가격은 전체적으로 우상향할 확률이 높다. 2027년까지는 회복기로서 부동산 자산운용업은 안정적인 성장을 할 것으로 예

한국신용평가, 부동산투자회사 평가기준 항목 바꿨다

한국신용평가는 부동산투자회사의 신용평가 기준 항목 중 '영업자산'을 '금융비용'으로 바꾸기로 했다. 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 부실위험이 커지는 등 부동산사업의 재무건전성이 더 중요해졌다는 판단에서다.한신평은 부동산투자회사 평가방법론을 개정하면서 자산의 질, 현금흐름 안정성 등 포괄적 사업위험을 모니터링 요소에 추가했다. 부동산투자회사의 평가방법론도 기존 'EBITDA/영업자산'에서 'EBITDA/금융비용'으로 바꿨다. 한신평 관계자는 "평가방법론 개정 과정에서 '투자 및 운영효율성' 항목을 삭제하면서 이 같이 대체한 것"이라며 "부동산투자회사의 사업영역이 더 다양해지고 있는 점을 고려해 모니터링 요소도 추가했다"고 설명했다.이 기준을 적용해보면 부동산투자회사들의 평가 결과가 달라질 수있다. 예를 들어 롯데위탁관리부동산투자회사의 KMI(Key Monitoring Indicators)는 하향 조정될 가능성이 있다. 부채비율과 차입금의존도가 점차 올라가고 있어 현금흐름의 안정성이 저하된다고 판단할 수 있기 때문이다. 이 회사의 부채비율은 2021년 9월 104.6%에서 2022년 9월 113.6%로 커졌다. 차입금 의존도는 같은 기간 46.0%에서 48.2%로 증가했다.ESR켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사의 경우 보유 자산가치의 하락, 현금흐름의 안정성 저하 등으로 사업위험이 증가할 위험이 있다고 한신평은 지적했다. 이 회사의 부채비율은 2021년 5월 67.1%에서 2022년 5월 97.1%로 뛰었다. 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사도 재무구조 악화 우려로 인한 리스크를 안고 있다. 이 회사의 부채비율은 2020년 12월 120.5%에서 1년 뒤 133.8%, 작년 말엔 161.7%로 크게 늘었다. 차입금

DCM

신평사들 "내년 부동산PF 부실 위험 더 커져"

국내 증권회사들이 투자한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 부실 위험이 내년에 현실화할 것이라는 신용평가회사들의 경고가 잇따르고 있다.25일 신용평가업계에 따르면 한국기업평가는 내년 국내 증권회사의 사업환경을 '비우호적'으로, 등급 전망을 '부정적'으로 각각 제시했다. 내년에도 증권사 실적 부진이 이어질 것으로 예상되면서 무엇보다 부동산PF 위험이 확대돼 신용도 하방 압력이 가중될 것으로 내다봤다.이창원 한기평 금융2실 실장과 정효섭 책임연구원은 내년 증권업계 전망 보고서를 통해 "증권사들은 내년에 보수적인 위험 관리에 나서겠지만 우발채무 현실화와 투자자산 신용위험 확대로 재무 건전성 관리 부담이 늘어날 것"이라고 밝혔다.한국신용평가도 내년 증권업의 산업과 신용 전망을 각각 비우호적, 부정적으로 평가하면서 무엇보다 부동산금융 우발부채 등 위험자산 부실화 가능성이 높은 수준이라고 지적했다. 이재우 한신평 수석연구원은 "당분간 높은 금리 수준과 위험자산 투자심리 위축으로 증권업계 전 사업영역에 부정적인 영향이 불가피하다"며 "과거 높은 가격에 집행한 투자와 대출 손실 위험이 확대되고 있다"고 지적했다. 그는 이어 "국내 부동산PF, 브릿지론 등 건전성 저하 위험이 커지고 있다"며 "계열 지원과 자본력이 취약한 중소형사는 영업 경쟁력과 재무안정성이 떨어질 것"이라고 경고했다.한기평에 따르면 국내 23개 증권사의 부동산PF 익스포저(위험 노출액)는 지난 9월 말 기준 24조3000억원으로 자기자본의 37%가량을 차지한다. 23개 증권사의 조정 유동성비율은 9월 말 기준 103.1% 수준이다.부동산 경기