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NH투자증권 "올해 부동산 시장 단기회복 어려울 것"

올해도 당분간 부동산 시장이 단기에 회복하긴 어려울 것이란 전망이 나왔다. 부동산 시장의 주요 변수로는 정부 규제 완화, 금리, 전세 안정화 등이 꼽혔다.NH투자증권은 20일 '2023년 부동산 시장 전망 및 대응전략' 보고서를 출간하고 향후 거시경제 환경이 안정되고 규제 완화 정책에 따른 투자 수요가 늘어날 때 반등 조짐이 나타날 것으로 예측했다. 이 보고서에 따르면 집값은 과거 2008년 금융위기 이후 약 5년간 하락했던 폭만큼 작년 한 해 동안 빠른 속도로 떨어졌다. 과거 하락기와는 다르게 매매가격과 전셋값이 동반 하락했다는 점이 시장 분위기를 더 얼어붙게 만든 것으로 나타났다.정보현 NH투자증권 WM마스터즈 자문위원은 "전셋값의 동반 하락이 매매가격 하방 속도를 더 빠르게 부추겼다"며 "하락세인 부동산 시장의 분위기 반전을 위해서는 전세 시장의 안정이 선행돼야 한다"고 말했다. 그는 이어 "지난해 말 발표된 특례보금자리론 출시, 다주택자 규제 완화, 올해 초 강남3구, 용산구를 제외한 규제지역 전면 해제로 규제가 대폭 완화되 것이 향후 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목할 필요가 있다"고 덧붙였다.두 번째 중요 변수로는 금리가 꼽혔다. 지난해엔 예상보다 가파른 금리 인상으로 매수 심리가 얼어붙고 부동산 가격이 하락하며 거래 절벽이 지속됐는데 미국과 한국과의 금리 변동시차까지 고려하면 여전히 금리가 시장의 불확실성 요인이 될 것이란 전망이다. 정부의 부동산 규제 완화가 실제 시장에 어떤 영향을 미칠지도 중요한 관전 포인트로 꼽혔다. 정 자문위원은 "무주택자는 올해 서울 반포, 방배 등 주요 단지 청약시장에 주

美, 신종파생상품 부실 경고…"최악땐 금융위기 부를 수도"

미국 월가에서 신종 금융파생상품인 펀드담보부증권(CFO)을 둘러싼 논란이 커지고 있다. 미 규제당국은 “2008년 글로벌 금융위기를 몰고 온 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태가 재연될 수 있다”고 우려하고 있다.미국 보험사 감독·규제기관인 보험감독자협의회(NAIC)는 16일(현지시간) “지난 1년여간의 조사를 토대로 신용평가사들이 사모펀드 운용사 CFO의 위험성을 과소평가하고 있다는 결론을 내렸다”고 밝혔다. 이어 “앞으로는 직접 개별 상품의 위험성을 평가할 것”이라고 덧붙였다.CFO는 사모펀드 운용사가 소유한 기업의 지분을 모아 신용등급에 따라 재분류한 뒤 이를 담보로 발행한 자산담보부증권(ABS)의 일종이다. 펀드 운용사가 포트폴리오 기업의 지분을 완전히 매각하지 않은 채 지분 일부를 유동화함으로써 자금 경색을 해소할 수 있게 해준다. 2000년대 중반 처음 등장한 CFO는 지난해 발행이 급증했다. 작년 초부터 시작된 미 중앙은행(Fed)의 고강도 긴축(금리 인상)으로 시중 유동성이 급격히 줄어들었기 때문이다. 그동안 CFO의 신용등급을 평가해온 기관들은 피치, KBRA, S&P글로벌 등이다.파이낸셜타임스(FT)는 “CFO의 구조는 2008년 세계적인 금융위기를 불러온 미 월가의 부채담보부증권(CDO)과 비슷하다”고 했다. 당시 미국에서는 부동산시장 호황에 힘입어 주택담보대출이 무분별하게 늘어났다. 월가에서는 우량 모기지와 비우량 모기지를 한데 섞은 CDO를 만들어 발행을 대폭 늘렸다. 투자자들은 안전자산으로 포장된 CDO를 대거 사들였다가 모기지 디폴트(채무불이행)와 부실로 직격탄을 맞았다.문제는 CFO의 발행 규모 등을 당국이 정확히 관리

'유종의 미'도 없었다…잔혹한 12월 코스피

연초 3000선을 코앞에 뒀던 코스피지수가 2240선이 무너진 채 한 해를 마무리했다. 1년 새 코스피지수는 20% 넘게 급락해 글로벌 금융위기 때인 2008년 이후 14년 만에 가장 큰 하락폭을 기록했다. 연말 ‘산타 랠리’에 대한 기대도 사라졌다. 국내 증시는 ‘닷컴 버블’이 붕괴한 2002년 이후 20년 만에 최악의 연말을 보냈다. 금융위기 이후 최악의 해코스피지수는 올해 증시 마지막 거래일인 29일 1.93% 내린 2236.38에, 코스닥지수는 1.89% 하락한 679.29에 마감했다.올해 코스피지수는 2008년(-40.73%) 후 가장 큰 폭의 하락세를 보였다. 올해 1월 3일 2998.32로 출발한 코스피지수는 1년 동안 24.89% 내렸다. 코스피지수가 연간 기준으로 하락한 것은 2018년 이후 4년 만이다. 올해 코스닥지수는 34.30% 급락했다. 국내 증시(유가증권+코스닥) 시가총액은 1년 만에 567조원이나 쪼그라들었다.코스피지수의 연간 수익률(28일 기준)은 G20 국가와 아시아 국가 등 주요 27개국 가운데 25위였다. 한국보다 수익률이 낮은 국가는 러시아(-41.4%), 베트남(-32.2%)뿐이었다. 개인 순매수 상위 20개 ‘전멸’올해 개인투자자는 국내 증시에서 총 25조원어치가량 순매수했다. 개인 순매수 상위 20개 종목 가운데 주가가 작년 말보다 상승한 종목은 한 개도 없었다.국내 증시 대장주인 삼성전자는 이날 2.30% 하락한 5만5300원에 거래를 마쳤다. 600만 명에 육박하는 소액주주를 보유한 ‘국민주’ 삼성전자는 올해 29.37% 손실을 냈다.시가총액 2위 종목인 LG에너지솔루션 주가는 올 한 해 롤러코스터를 탔다. 올해 1월 공모가 30만원에 상장해 지난달 60만원 고지를 돌파했다. 하지만 전기차 성장 둔화 우려 등으로 고점 대비 31.01% 하락

글로벌 금융위기 전후 서울 오피스 시장에 대한 회고[마스턴 유 박사의 論]

2008년 9월 15일 뉴욕 시간 새벽 2시, 리먼 브라더스가 미국 연방법원에 파산신청을 했다. 익히 잘 알고 있는 것처럼 2007년부터 불거진 미국 부동산 가격 하락에 따른 비우량주택담보대출 부실 사태 영향이었다. 먼 미국 땅에서 들려온 소식은 우리나라 오피스 시장에도 상당히 큰 영향을 미쳤다.글로벌 금융위기 이전 서울 오피스 시장의 공실률은 자연공실률보다 월등히 낮은 1.0%(샘스, 2008년 1월 CBD 0.5%, GBD 1.0%, YBD 0.9%)에 불과했으며, 임대료 상승률은 월간 1.2%(2008년 1월 대비 2월 상승률)에 달했다. 오피스 임차수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 오피스 대란이었던 시기였다보니, 당시 한 신문기사에는 3.3㎡당 환산임대료가 3~4년 이내 20만원까지 올라갈 가능성도 있다는 인터뷰도 있었다. 이렇다 보니 오피스 거래 또한 크게 늘어 2008년 한 해 동안 4조8224억원이 거래돼 전년 대비 29.5% 성장했었다. 이때 거래됐던 오피스들을 살펴보면, 삼화빌딩(현 골든타워, 2450억원, 20,008천원/3.3㎡), 한솔빌딩(현 아크플레이스, 4290억원, 22,601천원/3.3㎡), 한화투자증권빌딩(현 한화손해보험빌딩, 3201억원, 17,743천원/3.3㎡), 한화금융센터(현 한화손해보험빌딩, 2850억원, 18,839천원/3.3㎡) 등이 있었다. 각 권역별 3.3㎡당 거래가격은 현재 시점의 절반 수준이지만, 당시에는 상당히 비싼 가격이었다.이렇듯 뜨거웠던 오피스 시장은 리먼 브라더스 사태를 기점으로 빠르게 식었다. 자연공실률보다 낮았던 공실률은 2009년 말 4%대로 상승했고, 오피스 거래량도 10.5% 감소한 4조3141억원에 그쳤다.당시 오피스 거래시장에서 가장 큰 이슈는 극동빌딩(현 남산스퀘어)의 거래 무산이었다. 극동빌딩은 호주계 자산관리회사인 맥쿼리리얼에

크레디트스위스는 '제2의 리먼'?…한때 부도 위험 치솟고 주가 급락

스위스 투자은행 크레디트스위스(CS) 주가가 3일(현지시간) 재무 건전성 악화로 신용위기에 빠질 수 있다는 우려에 한때 10% 넘게 폭락했다. CS의 부도 위험을 보여주는 신용부도스와프(CDS)는 100bp(1bp=0.01%포인트)가량 치솟았다. 일각에선 CS가 ‘제2의 리먼브러더스가 되는 것 아니냐’는 우려가 나왔다. 리먼브러더스는 2008년 글로벌 금융위기 신호탄이 됐던 글로벌 금융회사다.CS가 시장의 주목을 받은 건 파이낸셜타임스(FT)가 지난달 30일 CS 경영진이 회사 재정건전성에 대해 커지는 우려를 해소하기 위해 주요 투자자와 대화하고 있다고 보도하면서다. 이는 오는 27일로 예정된 CS의 구조개혁 계획 발표를 앞두고 불안감으로 이어졌다.이에 울리히 쾨르너 최고경영자(CEO)는 주말에 직원들에게 메모를 보내 “(은행의) 자본 기반과 유동성 상황은 튼튼하다. (직원들이) 매일매일의 주가 흐름에 동요하지 않을 것으로 믿는다”며 불안 해소에 나섰다. 그러면서 “우리는 장기간에 걸쳐 미래에도 지속가능할 수 있도록 CS를 재편하는 중”이라고 했다.CS 주가는 최근 수년간 재정건전성 우려로 큰 폭으로 하락했다. 지난해 투자자 빌 황이 벌인 ‘아케고스 캐피털 매니지먼트 마진콜(추가 증거금 요구)’ 사태 때 가장 큰 피해를 본 곳이 CS였다. 당시 손실 규모는 최소 47억달러(약 6조8000억원)에 달한 것으로 알려졌다. 이에 따라 시장에선 CS가 구조 개편을 위한 비용을 마련하기 위해 무리하게 대규모 자본을 조달해야 하는 상황이란 관측도 제기됐다. 쾨르너 CEO의 메모는 이런 우려를 불식시키는 데 초점이 맞춰져 있었다.하지만 시장의 반응은 냉담했다. 3일 스위스 증시가 열리자마자 CS 주가

INVESTOR

[북셸프] 위기속 기회 잡은 리더…리스크 관점이 달랐다

2008년 글로벌 금융위기가 터졌을 때 어떤 기업은 막대한 피해를 입었고, 또 다른 기업은 새로운 기회를 잡았다. 무엇이 이런 차이를 만들었을까. 같은 걸 겪었는데 왜 누군가는 위기로 생각했고, 다른 누군가는 기회로 여겼을까. 답은 리스크를 보는 ‘관점’에 있다고 ≪리스크 프레임≫은 설명한다. 보기에 따라 감수할 만한 가치가 있는 리스크가 있는가 하면, 그야말로 ‘커다란 위험’ 그 자체인 리스크가 있다는 얘기다.예측 가능한 위기를 뜻하는 ‘회색 코뿔소’란 개념으로 반향을 일으킨 미셸 부커 세계정책연구소 소장이 썼다. 개인과 기업이 변화의 충격에서 살아남기 위해 필요한 리스크 관리 전략을 풀어냈다. 코로나19 팬데믹 이후 불확실성이 커진 지금, 비즈니스뿐 아니라 일상에서도 적용할 수 있는 리스크 관리법을 배울 수 있다.저자가 말하는 ‘관점’은 타고난 성격이나 자라온 환경, 경험 등 다양한 요소에 의해 결정되고 변화한다. 부커 소장은 각 요소가 개인과 사회, 기업의 고유한 특성을 나타낸다며 이를 ‘리스크 지문’이라 지칭한다. 리스크를 어떻게 인식하고 행동하느냐가 곧 정체성이라는 것이다. 저자는 스스로 리스크 지문을 파악할 때 내가 누구인지 이해할 수 있다고 말한다. 더 나아가 타인과 조직, 문화마다 다른 관점이 있다는 사실을 인정하고 공감하면, 어떤 갈등과 위험도 해결할 수 있다고 설명한다.책에는 리스크 극복과 관련된 여러 사례가 나온다. 인종차별의 위기를 딛고 독보적 자리에 오른 디자이너, 취재하려 전장에 뛰어든 기자 등 위기 속에서 기회를 잡은 사람들의 이야기는 읽는 이들에게 깨달음을 준다. 리스크를 보는 관

무역적자 벌써 100억달러…금융위기 때보다 빨라

올 들어 지난 20일까지 무역수지 적자가 100억달러를 넘었다. 글로벌 금융위기 때인 2008년보다 빠른 속도다. 당시엔 8월에 무역적자가 100억달러를 넘었다.23일 관세청에 따르면 이달 1~20일 무역적자(통관 기준 잠정치)가 48억2700만달러로 집계됐다. 수출액은 386억1700만달러로 지난해 같은 기간보다 24.1% 늘었고, 수입액은 434억4400만달러로 37.8% 증가했다. 이달 말까지 무역적자가 이어지면 2008년 이후 14년 만에 3개월 연속 무역적자를 기록하게 된다.올 1월 1일부터 이달 20일까지 무역적자도 109억6400만달러로 불어났다. 작년 같은 기간엔 97억1100만달러 흑자였는데 올해는 적자 전환했다. 역대 최대 무역적자를 낸 1996년(연간 206억달러)에도 1~5월 누적 무역적자는 75억달러였고, 7월이 돼서야 100억달러를 넘어섰다.지금 추세가 이어지면 올해 연간 기준으로도 무역적자를 기록할 가능성이 높다. 한국이 2000년 이후 연간 무역적자를 낸 것은 글로벌 금융위기 때인 2008년(133억달러)이 마지막이었다.무역적자가 장기화하면 수출 의존도가 높은 한국 경제는 타격을 입을 가능성이 크다. 대외 신인도가 하락하고 외국인 투자자금이 이탈하는 상황도 발생할 수 있다. 원유·가스·석탄 수입액 급증…올 무역적자 가능성정부, 1월만 해도 "일시적 현상"…에너지가격 예측 완전히 빗나가올해 무역적자의 최대 원인은 원자재 가격 상승이다. 코로나19 팬데믹 이후 글로벌 공급망이 불안해진 상황에서 러시아의 우크라이나 침공이 기폭제 역할을 했다. 지난 1~20일 수출입 통계(통관 기준 잠정치)를 보면 원유 수입액은 71억700만달러로 전년 동기 대비 84.0% 늘었다. 가스(60.4%), 석탄(321.3%) 등 다른 원자재 수

[이태호의 캐피털마켓 워치] ABCP 시장 흔든 ‘터키 위기론’ 2년만에 고개

“터키 리라화의 불안정한 움직임은 신흥국 고수익채권 시장 전반에 계속 경각심을 불러 일으킬 것이다. 투자자들이 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 다음의 연쇄 충격(next domino to fall)을 우려하고 있기 때문이다.”골드만삭스가 지난주 내놓은 보고서 내용의 일부입니다. 중동의 주요 경제국인 터키의 외환시장 불안이 심상치 않다는 시각을 담고 있습니다. 리라화의 달러 대비 가치는 이달 들어 신흥국 통화 가운데 가장 큰 폭인 약 4%, 올 들어서는 18% 하락했는데요. 11일 현재 역대 최저 수준인 달러당 7.3리라에서 맴돌고 있습니다.리라화는 불과 2년 전에도 심각한 위기를 겪었습니다. 정치·안보 분야에서 갈등을 겪던 미국의 관세 부과 조치로 2018년 들어 8월까지 가치가 40% 폭락했습니다. 그 결과 8월 13일 아시아증시를 한꺼번에 2% 안팎씩 끌어내리기도 했습니다(관련기사 첨부). 터키가 글로벌 금융위기의 불씨 역할을 할 수 있다는 우려로 번졌기 때문입니다.한국의 일부 금융상품시장도 뒤흔었는데요. 약 10조원어치나 팔린 카타르 은행예금 자산유동화기업어음(ABCP)은 집단 환매가 벌어졌습니다. 결과적으로는 터키와 카타르의 경제적 긴밀성을 과대평가해 벌어진 소동으로 마무리됐지만요.리라화가 2018년 이후 다시 위기를 맞은 배경으로는 과도한 금융완화 정책이 꼽힙니다. 포퓰리즘 정책으로 유명한 레제프 타이이프 에르도안 터키 대통령(66)은 2018년 위기 이후 금융완화를 통한 강력한 성장 촉진 정책을 펴왔는데요. 그 결과 2018년 연 24%까지 올랐던 기준금리는 최근 8.25%까지 내려왔습니다. 금리 인하는 외화자금이 더 높은 실질 수익을 찾아 이탈하는 상황을 초래하면서 통화