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맥쿼리, 하남 IDC 인수가 낮추기…추가 매수 포석?

맥쿼리인프라가 하남 IDC(하남 데이터센터) 매매계약을 체결했다. 국내 자산운용사간 데이터센터 첫 거래인 만큼 밸류에이션에 관심이 쏠린다. 업계에서는 맥쿼리인프라가 공사비를 떠안는 방식으로 인수가를 낮춰 추가 매수 협상력을 키우려 한다는 분석이 나온다.31일 투자은행(IB) 업계에 따르면 맥쿼리인프라는 총 수전용량 40㎿ 규모의 하남IDC를 7340억원에 인수하는 매매계약을 체결했다. 내달 중순쯤 인수대금을 납입할 예정이다. 맥쿼리인프라가 이번 데이터센터 인수에 쓰는 총 투자금액은 9180억원이다. 총 투자금액과 인수금액간 차액이 발생하는 것은 잔여 구축공사 비용, 금융 비용 등이 추가로 발생해서다. 매도인인 이지스자산운용이 MEP(기계·전기·배관)을 추가로 지어야 하는데, 이 공사비용과 각종 부대비용을 부담하고 인수가를 낮추기로 했다.IB 업계에서는 맥쿼리그룹이 데이터센터를 추가로 매수하기 위한 포석이란 이야기가 나온다. 이번 데이터센터 거래는 자산운용사간 첫 거래로 밸류에이션 시금석이 될 것으로 관측된다.맥쿼리 입장에서는 밸류에이션을 낮춰야 향후 데이터센터 매입 때 긍정적으로 협상할 수 있게 된다. 이번 거래의 밸류에이션은 캡레이트(Cap Rate·투자 대비 수익률) 기준 6.7~6.9% 안팎이다. 배당수익률을 해치지 않는 수준에서 이뤄진 셈이지만 총 투자금액으로 따져보면 6% 초중반까지 낮아지는 것으로 전해진다.맥쿼리인프라는 대부분의 인수 자금을 대출로 조달한다. 후순위 대출 가운데 맥쿼리인프라 펀드로부터 조달한 3000억원은 향후 유상증자를 통해 마련하는 자본으로 차환하는 방안이 거론된다. 앞으로 국내에서 자산운용사간 데이터

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“올랐을 때 팔고 사업 키우자” 5년새 10大 증권사 절반이 사옥 처분

#1. 신한금융투자는 최근 서울 여의도 본사 사옥을 매각키로 결정하고 지난 11일 우선협상대상자로 이지스자산운용·콜버그크래비스로버츠(KKR) 컨소시엄을 선정했다.#2. 유안타증권은 지난 2일 완료한 NH-아문디자산운용의 을지로 유안타증권 빌딩의 매각 과정에서 우선매수권의 행사를 포기했다. 본사 건물의 소유 대신 차입을 선택했다.#3. 하나금융투자는 지난 3월 28일 사옥을 소유한 리츠(REITs·부동산투자회사)의 상장을 완료했다. 리츠 소유 지분은 19%에서 9%로 희석됐다.금융시장과 부동산 가치에 밝은 증권사들이 잇따라 부동산 익스포져(위험노출)를 축소하고 셋방살이를 선택해 눈길을 끌고 있다. 최근 수년간 오피스빌딩 가격이 치솟자 사옥을 처분한 뒤 남은 돈을 영업용 재원으로 투입하고 있다. 국내 자기자본 8위(개별재무제표 기준 약 5조원) 증권사인 신한금융투자까지 임차인으로 전환하면, 10대 증권사 중 한국투자증권 등·키움증권·대신증권 3곳만 사옥을 소유하게 된다.◆“건물 팔아 IB 사업 확대”24일 금융투자업계에 따르면 신한금융투자는 올해까지 28년 동안 소유했던 신한금융투자 타워의 매각을 추진 중이다. 피흡수합병으로 소멸한 쌍용투자증권 시절인 1995부터 소유하고 사용해온 건물이다. 쌍용증권은 1999년 굿모닝증권, 2002년 굿모닝신한증권에 이어 지금의 신한금융투자로 상호를 변경했다.치솟은 오피스빌딩 가격이 매각 결정의 주요 배경 중 하나라고 부동산금융업계는 분석한다. 신한금융투자 타워 매각대금은 약 6400억원으로 알려졌다. 신한금융투자는 장부가 대비 약 4000억원의 매각 차익을 남길 전망이다. 유입 현금은 영업용 자본으로 사용할 계

러시아-우크라이나 사태에 다시 뜨거워진 강남 오피스 투자

러시아-우크라이나 전쟁 사태로 증시 불안정과 인플레이션 심화 우려가 커진 가운데 기관투자가들이 다시 강남 오피스빌딩으로 눈을 돌리고 있다. 그동안 지나친 매입 경쟁으로 건물 가격이 높아진 탓에 부담이 커져 투자를 꺼렸지만 인플레 방어가 가능한 안전자산으로 다시 부각되고 있다는 설명이다. 14일 투자은행(IB)업계에 따르면 올 들어 강남 중소형 오피스빌딩 임대료가 40~50% 가량 오른 것으로 확인됐다. 절반 가까이 오른 임대료에도 강남 오피스 입성을 원하는 대기 수요가 잇따르고 있는 것이다. 신규 강남 입성을 원하는 기업도 많지만 기존에 테헤란로에 터를 잡았던 정보기술(IT)업체, 게임업체들이 회사 규모를 확장하면서 더 넓은 면적의 오피스 공간이 필요해진 것으로 보인다.한 자산운용사 관계자는 "3.3㎡당 200만원대였던 중소형 오피스빌딩 임대료가 300만원대를 넘어섰지만 못 들어가서 난리"라며 "사무실 확장을 원하는 기업들은 2~3개층을 통째로 쓰길 원하지만 강남에서 그런 공간을 찾지 못하다보니 쪼개서 근무하거나 다른 지역으로 넘어가고 있다"고 설명했다. 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 지난해 4분기 강남구와 서초구 일대 연면적 3만3000㎡ 이상인 빌딩 공실률은 0.6%다. 직전 분기 대비 1%포인트 떨어졌다. 기업 이사 등으로 이뤄지는 자연 공실률을 보통 2~3%대로 예상하는데 이보다 더 낮은 수치다. 사실상 강남에 빈 대형 오피스빌딩이 거의 없다고 볼 수 있다.수요가 넘치다보니 오피스 임대료도 자연스럽게 상승하고 있다. 오피스 임대료가 오르면서 강남 오피스빌딩 투자 매력도도 높아지고 있다. 투자자들이 오피스빌딩에 투자할 때는 향후 매각을

무신사 여주 물류센터 매물로 나왔다

경기 여주에 있는 무신사 물류센터가 매물로 등장했다.5일 서울경제에 따르면 미국계 자산운용사인 와이앤피자산운용은 무신사가 임차하고 있는 여주 물류센터 매각에 나섰다. 매각 희망가격은 1000억원대 수준인 것으로 알려졌다.무신사는 2019년부터 임차 중인 해당 물류센터는 약 6만6115㎡ 규모로 국내 배송의 중심지 역할을 하고 있다. 무신사가 계약한 임차기간은 2024년까지다. 대체투자업계에선 이 물류창고의 캡레이트를 약 4% 수준으로 보고 있다.마켓인사이트 뉴스룸 insight@hankyung.com 

물류센터 몸값, 서울 광화문 빌딩 수준까지 치솟았다..켄달스퀘어 11개 물류센터 분석

≪이 기사는 01월07일(04:28) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫코로나 19 사태로 인해 이커머스업계의 성장이 가속화되면 상품을 보관, 발송하는 물류센터의 가격도 빠르게 치솟고 있다. 수도권 우량 물류센터 경우 이미 캡레이트(Cap rate·자본환원율) 기준 몸값이 서울 광화문권역 A급 빌딩과 크게 차이나지 않는 수준까지 올랐다는 분석이다. 지난달 유가증권시장에 상장한 물류센터 전문 리츠(REITs·부동산투자회사)인 ESR켄달스퀘어리츠가 보유하고 있는 11개 리츠(자산가치 1조4600억원 규모)의 캡레이트를 분석하면 물류센터의 높아진 몸값을 확연히 확인할 수 있다. 7일 금융투자업계에 따르면 지난해 하반기에 인수된 물류센터 중 상당수가 캡레이트 기준 4% 중반대에 인수됐다. 경기 이천시 도지물류센터 등 캡레이트가 4% 초반대에 불과했던 거래 사례도 적지 않았다는 분석이다. 캡레이트는 부동산 임대수익에서 각종 경비를 뺀 임대 순이익(NOI)을 부동산 매입 금액으로 나눈 값으로 부동산 자산에 대한 기대 임대료 수익률을 계산할 때 사용된다. 캡레이트가 낮다는 말은 그만큼 자산의 매입가격이 높다는 말과 같다.◆ 코로나 19 여파로 물류센터 몸값 급상승 업계에 따르면 2019년만 해도 평균 5%대 중후반대에 달했던 수도권 물류센터의 캡레이트가 급격하게 낮아지기 시작한 건 지난해 초부터였다. 연초에 발생한 신종 코로나 바이러스 감염증 사태로 인해 이커머스 업체의 성장세가 가팔라지면서 물류센터의 몸값도 함께 뛰어올랐다. 최근 거래가 이뤄진 물류센터 중에서 캡레이트가 가장 낮았던 자산 중 하나로는 NH리츠운용이 지난해 11월 인