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국민연금, 국내 부동산 코어 플랫폼 펀드 운용사 3곳 선정

국민연금이 국내 부동산 코어 플랫폼 펀드 위탁운용사 3곳을 최종 선정했다. 부동산 코어 플랫폼은 핵심 부동산에 투자하는 펀드다.14일 투자은행(IB) 업계에 따르면 국민연금은 국내 부동산 코어 플랫폼 펀드 위탁운용사로 KB자산운용, 삼성SRA자산운용, 캡스톤자산운용을 최종 선정했다.국민연금은 지난달 말 1차 제안서 심사를 거쳐 이지스자산운용, 삼성SRA자산운용, KB자산운용, 캡스톤자산운용, 현대인베스트먼트자산운용, ARA코리아자산운용 6곳을 숏리스트에 올렸다.이후 실사를 거쳐 이날 오후 개별 인터뷰를 끝으로 위탁운용사 3곳을 최종 선정했다.국민연금은 선정된 3곳에 2500억원씩 지원할 예정이다. 운용사들은 이 출자금을 종잣돈으로 삼아 추가 자금을 모집해 펀드를 조성한다. 이 펀드는 데이터센터, 도심형 물류, 의료 등의 자산에 30% 이상을, 나머지를 오피스, 리테일 등에 투자할 수 있다. 오피스의 경우 SI(전략적투자자)와 동반 투자도 가능하다.국민연금이 코어 플랫폼 펀드 운용사를 선정한 건 2018년 이후 이번이 처음이다. 작년 말 제안서 접수 당시 운용사 20여 곳이 참여 의사를 밝힐 정도로 업계의 관심이 뜨거웠다.국민연금이 올해부터 일정 조건을 충족하면 자산군을 제한 없이 구성할 수 있는 기준포트폴리오를 도입하는 등 대체투자를 확대하고 있는 만큼 코어 플랫폼 펀드 자금이 부동산 투자 확대의 마중물이 될 것으로 전망된다.민경진 기자 min@hankyung.com

국민연금, 부동산 집행 ‘속도’…6000억 대출 숏리스트에 3곳 통보

국민연금공단이 6000억원 규모 부동산 대출 출자 사업에 5년만에 나선다. 국민연금이 부동산 투자에 다시 시동을 걸면서 국내 부동산 시장에 훈풍이 불 것이란 기대가 고개를 들고 있다.10일 투자은행(IB) 업계에 따르면 국민연금은 국내 부동산 대출 위탁운용사 선정을 위한 평가를 실시하고 지난 8일 코람코자산운용, 하나대체투자자산운용, 교보AIM자산운용 등 3곳을 숏리스트로 선정했다. 이달 말쯤 정성평가(PT)를 거쳐 최종 1~2곳을 뽑을 계획이다. 출자 사업에 지원했던 삼성SRA자산운용, 메테우스자산운용, LB자산운용은 고배를 마셨다. 국민연금의 대출 펀드 위탁운용사는 국내 상업용 부동산 대출에 투자하는 펀드를 운용해야 한다․ 담보인정비율(LTV)은 70% 이상으로 설정됐으며 주거용 부동산엔 투자할 수 없다. 목표 수익률은 연 6.1%이다.국민연금은 대출 펀드에 우선주와 중순위 대출을 할 수 있도록 열어뒀다. 선순위 대출 금리가 5% 초반까지 내려와 목표 수익률을 달성하려면 선순위 대출만으로 목표수익률 달성이 어렵기 때문이다. 우선주 LTV는 85%까지로 설정됐다. 중순위 대출이나 우선주는 전체 30% 이내에서만 투자 가능하다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 경우 선순위 대출만 할 수 있다. 인허가를 완료한 PF를 대상으로 하며 브릿지론엔 출자할 수 없다.국민연금이 국내 부동산 펀드 위탁 운용사 선정에 나선 건 2019년 이후 처음이다. 국민연금은 대출형 펀드 위탁사 선정을 마무리한 뒤 7500억원 규모의 부동산 코어 플랫폼 펀드 출자를 시작할 계획이다. 에쿼티 투자 펀드라 기존 대출형 펀드보다 운용사들의 관심이 클 전망이다. 코어 플랫폼 펀드는 단순 오피스, 호텔 뿐만 아니라 뉴 이코노

코람코-삼성SRA, 더에셋 1조1042억 딜 클로징…올해 최대 거래

코람코자산신탁은 30일 삼성SRA자산운용으로부터 삼성화재 서초사옥 ‘더에셋’ 매각 잔금을 입금 받아 거래를 성공적으로 마무리했다고 밝혔다. 매매가는 1조1042억원으로 올해 상업용 부동산 거래 가운데 최대 규모다.       더에셋은 코람코가 지난 2018년 코크렙43호 리츠를 설립해 삼성물산으로부터 매입한 연면적 8만1117㎡(약 2만4538평) 규모의 오피스 빌딩이다. 강남대로와 테헤란로 교차점에 위치해 있으며 지하철 2호선, 신분당선 강남역과 직접 연결된 독보적 자산으로 국내 대표적인 트로피에셋(기념비적 투자자산)으로 평가받고 있다. 특히 이 빌딩은 삼성생명(A동)과 삼성전자(C동)와 함께 서초동 삼성타운을 이루고 있는 삼성의 핵심 오피스이기도 하다.코람코는 코크렙43호 리츠의 만기를 1년여 앞둔 지난 7월 더에셋 매각 입찰을 진행했다. 총 2회에 걸친 입찰과 숏리스트 개별협상을 통해 삼성SRA자산운용을 우선협상자로 선정했다. 당시 삼성SRA자산운용은 반환 조건 없는 200억원의 이행보증금 일시납과 코람코의 거래조건을 전면 수용하는 등 거래종결에 강한 자신감을 보였다.최종 거래가격은 3.3㎡당 4500만원으로 총 1조1042억원이다. 매각 착수 당시 업계가 예상한 3.3㎡당 4000만원 초반대를 훌쩍 넘어선 수준이다. 전략적 투자자(SI)와 재무적 투자자(FI), 해외 운용사 등 8곳의 원매자가 몰리는 흥행에 성공한 결과다.     이번 거래로 코람코는 내부수익률(IRR)의 두 배인 약 15%의 수익을 냈다. 매각차익으로만 약 2760억원을 거둬들였으며 투자기간 6년간의 배당을 합쳐 총 3980억원의 수익을 투자자에게 지급하게 됐다. 특히 코크렙43호 리츠 최대주주인 주택도시기금은

삼성금융 1.1조 더에셋 인수 구조 ‘윤곽’…외부 조달 최소화

삼성화재, 삼성생명 등 삼성금융 계열사들이 강남업무권역(GBD) 랜드마크인 더에셋(옛 삼성물산 서초사옥) 인수를 추진하고 있는 가운데 투자 구조를 가시화하고 있다. 외부 자금 조달을 최소화해 장기 수익성에 초점을 맞출 계획이다.23일 투자은행(IB)업계에 따르면 삼성SRA자산운용은 최근 더에셋 매도인인 코람코자산신탁과 매매 관련 양해각서(MOU)를 체결했다. 양측은 9월 말쯤 매매 계약을 체결하는 것을 목표로 하고 있다. 삼성SRA운용은 입찰 때 평(3.3㎡)당 4000만원 중반 가격을 제시해 여러 운용사들을 꺾고 인수 우선협상대상자로 선정됐다. 매매가격을 기준으로 1조1000억원에 달하는 금액이다.삼성SRA자산운용은 삼성화재, 삼성생명 자금을 통해 더에셋을 인수한다. 삼성화재와 삼성생명이 4000억~5000억원 안팎의 에쿼티를 모두 댈 예정이다. 자금력을 갖추고 있어 외부 우선주 유치가 필요 없다는 판단이다. 앞서 판교 알파돔 매입과 비슷한 방식이다. 삼성생명과 삼성화재는 지난해 4월 외부 자금 조달 없이 삼성SRA자산운용 프로젝트 펀드를 통해 7284억원을 투자했다.이번 딜에서는 삼성화재가 삼성생명보다 더 높은 지분 비중을 가져가게 될 전망이다. 더에셋 빌딩은 삼성화재가 본사로 쓰고 있는 건물이기 때문이다. 담보인정비율(LTV) 기준 55~60% 수준인 6000억~7000억원 규모의 대출금의 경우 일부 외부 금융기관을 통한 조달도 계획하고 있는 것으로 알려졌다.외부 자금 조달을 최소화하는 것은 장기적으로 봐야 수익성이 나오는 딜이기 때문이다. 금리가 인하할 가능성이 커지고 있지만 더에셋 오피스 가격이 단기간에 급등할 가능성은 적어 장기간 보유하는 방식으로 투자해야 차익을 거둘 수 있다고

삼성그룹, ‘옛 삼성물산 서초사옥’ 매각 6년만에 다시 품는다

서울 강남업무권역(GBD) 랜드마크 빌딩인 ‘더 에셋 강남’(옛 삼성물산 서초사옥)이 삼성그룹 품에 다시 안길 가능성이 커졌다.16일 투자은행(IB) 업계에 따르면 코람코자산신탁은 삼성SRA자산운용에 더 에셋 강남 매각 우선협상자 선정을 위한 양해각서(MOU)를 보냈다.삼성생명의 부동산 운용 자회사인 삼성SRA자산운용이 이를 받아들여 계약 보증금을 내면 우선협상자가 된다. 삼성SRA자산운용은 삼성화재 등 금융계열사를 전략적 투자자(SI)로 확보해 1조원이 넘는 가격을 제시한 것으로 알려졌다.2007년 준공된 더 에셋 강남은 GBD 내 랜드마크로 꼽히는 빌딩이다. 지하 7층~지상 32층, 연면적 8만1117㎡(약 2만4538평) 규모다. 서울 지하철 2호선·신분당선 환승역인 강남역과 지하보행로로 연결된다.삼성그룹의 금융계열사들이 모여있는 서초 삼성타운 A~C동 중 B동에 해당하며 현재 삼성화재가 본사 사옥으로 임차해 사용하고 있다.과거 이 빌딩은 삼성물산 서초사옥으로 불렸으나 코람코자산신탁이 매입한 뒤 지난 2021년 삼성그룹 계열사 외에 새로운 임차인의 입주를 받기 위해 더 에셋 강남으로 이름을 바꿨다.현재 삼성타운 A동은 삼성생명이, C동은 삼성전자가 보유하고 있다. 이번에 삼성SRA자산운용이 B동을 매입하면 삼성타운은 다시 온전한 모습을 갖추게 될 전망이다.코람코자산신탁은 ‘코크렙43호 위탁관리부동산투자회사(코크렙 43호 리츠)’로 더 에셋을 담고 있다. 2018년 7484억원에 이 자산을 매입해 약 6년여 만에 자금 회수에 나섰다. 이번에 매각이 성사되면 3000억원 이상의 매각 이익을 얻을 것으로 보인다.최석철 기자 dolsoi@hankyung.com

김창수 F&F 회장의 ‘변심’…마제스타 빌딩 인수 포기 이유는

F&F가 마제스타 빌딩을 인수하지 않기로 최종 결정했다. 우선협상대상자 지위까지 올랐으나 본 계약을 앞두고 막판에 인수하지 않기로 한 배경에 관심이 쏠린다.F&F는 마제스타 빌딩(마제스타시티 타워1) 인수를 검토한 바 있으나 진행하지 않는 것으로 최종 결정했다고 6일 공시했다. 앞서 F&F는 지난 5월 마제스타 빌딩 우선협상대상자로 선정된 바 있다.F&F가 마제스타 빌딩을 포기하는 이유는 본사 사옥으로 쓸 마제스타 빌딩에 모든 계열사가 입주하기까지 상당 시일 소요되기 때문으로 분석된다. 기존 마제스타 빌딩의 임차인들이 계약을 종료하기까지 5년 가까이 소요될 수 있어서다. 넥슨게임즈가 올해 초 5500㎡를 임차하는 등 입주사들과의 임대차 계약이 상당 기간 남아 있는 것으로 전해졌다. 그 사이 계열사 투자를 늘려야 할 수 있고 마제스타 빌딩보다 더 적합한 매물이 나타날 가능성이 있다는 점이 김창수 F&F 회장의 막판 선택에 힘을 실었다.당초 F&F는 인수 파트너격인 삼성SRA자산운용과 지분 희석을 원치 않아 ‘영끌 대출’로 마제스타 빌딩을 5000억원대에 인수하려 했다. 4000억원 가까이 대출 받고 나머지 1000억원 이상은 보유 현금으로 투입할 예정이었다. 담보대출비율(LTV) 기준으로 70%를 넘기는 높은 수준인 셈이다. F&F는 상대적으로 금리가 낮은 시설자금 대출을 받아 조달하려 했다. 국민은행·하나은행·농협은행 등 시중은행 4곳은 여신확약서(LOC)까지 끊어줬던 것으로 전해진다.본 계약을 앞두고 있던 상황에서 자산의 결격 사유 없이 변심으로 포기한단 것은 이례적이다. 매각자인 이지스자산운용은 차순위인 NH투자증권-코람코자산신탁과 협의할지

[단독]F&F, 연합군 꾸려 5000억대 마제스타 빌딩 인수한다…우협 대상 선정

국내 패션업체 F&F가 운용사와 연합해 강남 마제스타 빌딩을 5000억원대에 인수한다. F&F는 마제스타 빌딩을 사들여 본사 사옥으로 활용할 계획이다.31일 투자은행(IB) 업계에 따르면 마제스타 빌딩(마제스타시티 타워1)을 펀드로 보유한 이지스자산운용은 인수 우선협상대상자로 F&F-삼성SRA자산운용 컨소시엄을 선정했다. 이지스운용은 CBRE코리아를 매각자문사로 선정하고 매각을 추진해왔다.이번 마제스타 인수전은 F&F-삼성SRA운용, NH투자증권-코람코자산신탁, 마스턴투자운용 등 3파전으로 치러졌다. 미래에셋운용도 검토했으나 불참하기로 결정했다. F&F-삼성SRA 컨소시엄은 5000억원 이상의 가격을 써내면서 우선협상권을 따냈다. F&F가 1000억원 이상을 투자하고 나머지 금액은 삼성SRA운용과 대출을 통해 조달할 것으로 예상된다.F&F가 마제스타시티 타워1을 인수하는 것은 사업 확대에 따라 본사 사옥을 확장하기 위한 포석이다. F&F의 현재 사옥은 서울시 강남구 언주로 541에 있다. 218억원에 토지를 매입해 2008년 준공한 사옥이다. 15년간 가파르게 성장해 공간이 부족해져 새 사옥 마련에 나선 것이다.F&F가 마제스타시티 타워1을 인수하게 되면 임차 만기 때마다 속속 이전에 나설 전망이다. 임차인의 만기를 고려하면 최종적인 본사 이전 완료는 2026년 이후일 것으로 예상된다.마제스타 시티 타워1은 서울시 서초구 서초대로38길 12에 위치한 강남 노른자위 땅 매물이다. 2호선 서초역에서 도보로 5분 거리인 초역세권이다. 지하 7층~지상 17층짜리 오피스 건물이며 연면적 4만6673.76㎡(1만4118평) 규모다. 옆 동 타워2까지 합치면 연면적 8만2770㎡에 달한다.이 오피스 빌딩은 이지스운용이 미

"삼성FN리츠, 핵심 오피스 특화 리츠로 차별화된 성장"

“상장 리츠가 차별화된 경쟁력을 내세워 투자자를 유인하지 못하는 상황인 만큼 삼성FN리츠는 코어(핵심) 오피스 자산에 특화된 리츠를 목표로 성장해가겠습니다.”김대혁 삼성SRA자산운용 국내투자본부장 겸 리츠본부장(사진)은 6일 한국경제신문과 인터뷰에서 “당장의 배당수익률도 중요하지만, 영속형 리츠로서 성장 가능성에 더욱 무게를 두어야 한다”며 “핵심 업무지구에 있는 대형 오피스 빌딩을 위주로 지속해서 편입해 정기적이고 안정적인 현금흐름을 투자자에게 제공할 것”이라며 이같이 말했다. ○2030년까지 '자산 3조' 대형 리츠 목표삼성FN리츠는 삼성생명과 삼성화재가 앵커 투자자로 참여해 지분 39%를 보유한 스폰서 리츠다. 서울 강남 대치타워와 서울 중구 에스원빌딩을 기초자산으로 보유하고 있다. 대치타워는 삼성생명이 64.8%를 임차하고 있으며 에스원빌딩은 ㈜에스원이 100% 사용하고 있다.삼성FN리츠는 삼성 금융계열사가 보유한 오피스 빌딩을 추가로 편입해 자산규모를 키우겠단 성장 로드맵을 세웠다. 편입 대상이 모두 주요 핵심 업무지구에 위치한 오피스라는 점이 차별화 포인트다.우선 올해 삼성생명 잠실빌딩을 추가 편입할 예정이다. 이후 2024년부터 2030년까지 삼성생명 서초타워, 삼성화재 판교 사옥, 청담스퀘어, 삼성화재 서초사옥 등 주요 업무지역 내 우량 자산을 순차적으로 편입할 계획이다. 예정대로 진행되면 삼성FN리츠의 자산규모는 약 3조원에 육박할 것으로 추산됐다.김 본부장은 “핵심 지역에 위치한 국내 오피스 자산은 다른 부동산 자산보다 훨씬 안정적이고 공급 측면에서도 제한적이기 때문에 꾸준히 우상향할 수 있는

“인플레 꿈꿔온 나라” GIC·KKR 이어 삼성도 日 부동산 투자 확대

일본 부동산이 인플레이션 심화 시대의 대체 투자처로서 국내외 기관투자가의 관심을 끌고 있다. 대체 투자 전문가들은 미국이나 유럽과 비교해 낮은 금리 상승 부담, 과거 경기 충격 때 보여준 탄탄한 회복력을 매력으로 꼽았다.19일 부동산 컨설팅업체 컬리어스에 따르면 지난 1분기 일본 부동산 시장에선 싱가포르 국부펀드인 GIC와 사모펀드(PEF) 운용회사인 KKR 등 외국 투자자의 투자가 두드러졌다. GIC는 이 기간 실물 부동산 인수금액 기준 최대였던 12억달러(약 1조5000억원) 규모 프린스 호텔 사업(사진)을 인수했다. 세이부그룹으로부터 총 15개 호텔과 10개 골프장, 6개 스키장을 사들였다. 단일 부동산 거래로 1분기 최대 규모래였다.KKR은 현지 대형 리츠(REITs·부동산투자회사) 사업자를 인수하면서 눈길을 끌었다. MC-UBSR(미쓰비시-UBS 리얼티) 지분 100%를 19억달러에 사들였다.한국 굴지의 부동산 자산운용사인 삼성SRA자산운용도 일본 투자를 확대할 계획이다. 김정근 삼성SRA자산운용 대표는 전날 열린 ‘ASK 2022 글로벌 대체투자 콘퍼런스’에서 “전략적 제휴 관계를 맺고 있는 세빌스인베스트먼트를 통해 일본 다가구주택 등 부동산 투자 확대를 계획하고 있다”고 밝혔다.투자자들은 유럽과 미국 등지와 달리 일본은 앞으로도 비교적 낮은 물가와 금리를 유지하며 안정적인 경기 상황을 나타낼 것으로 기대하고 있다. 한 글로벌 부동산 자산운용사 관계자는 “일본은 유럽이나 미국과 달리 심각한 인플레이션 상황을 겪지 않고 있다”며 “물가가 다소 오르더라도 지난 30년 동안 인플레이션을 꿈꿔왔던 나라인 만큼 경기 충격도 크지 않을 것”이라고 말했다. 전날 골드

케펠자산운용, 서울 광화문 한누리빌딩·논현동 논현빌딩 매각한다

≪이 기사는 01월15일(09:15) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫케펠자산운용이 서울 강남구 논현동 논현빌딩과 서울 종로구 내자동 한누리빌딩 매각을 위한 절차에 들어갔다. 삼성SRA자산운용로부터 여의도파이낸스타워를 포함한 3개 빌딩을 4300억원에 사들인 지 1년 8개월만에 자산 매각을 추진한다.13일 금융투자업계에 따르면 케펠자산운용은 최근 논현빌딩과 한누리빌딩 매각을 위한 매각자문사 선정 절차를 밟고 있다. 자문사를 선정하는대로 입찰제안서 배포 등 공식 매각 절차를 진행할 예정이다.케펠자산운용은 2019년 5월 삼성SRA자산운용이 운용하는 부동산펀드로부터 여의의도파이낸스타워와, 논현빌딩, 한누리빌딩, 3개 빌딩을 4300억원에 사들였다. 이중 여의도파이낸스타워는 지난해 12월 KB자산운용에 3000억원 초반대에 매각됐다. 3.3㎡당 2260만원에 해당하는 금액으로 역대 여의도 오피스빌딩 매매가 중 최고 금액이다.인수 당시 여의도파이낸스타워에 2300여억원을 지불했던 케펠자산운용은 자산 매각을 통해 700여억원의 차익을 남길 수 있었다.서울 논현동에 자리잡은 논현빌딩은 지하 5층~지상 20층, 연면적(건축물 바닥면적의 합) 1만8606㎡ 규모 오피스 빌딩으로 임대율은 95%에 달한다. 지상 1~5층 저층부는 산부인과, 치과, 한의원 의료 시설이 주로 임차해 사용하고 있으며 상층부는 오피스 공간으로 사용된다.서울 내자동에 위차한 한누리빌딩은 지하 6층~지상 15층, 연면적 1만3008㎡ 규모 오피스 빌딩이다. 케펠자산운용이 인수했을 당시에는 대형 로펌인 김앤장이 대부분의 공간을 임차해 사용했으나 이후 김앤장은 옮겨갔고 현재는 한방병원과 10년 장기 임대차

을지로 파인에비뉴 B동 6000억원에 삼성SRA운용 품으로

서울 중구 을지로에 자리 잡은 대형 오피스 빌딩인 파인에비뉴 빌딩 B동의 인수 우선협상자로 삼성SRA자산운용이 선정됐다. 3.3㎡당 인수금액은 3100만원대로 역대 오피스 빌딩 매매가 4위에 해당하는 금액이다. 역대 매매가 1~4위를 차지하는 거래가 모두 올 한 해 동안 이뤄졌을 정도로 기관투자가들의 투자금이 국내 오피스 빌딩으로 몰리고 있다는 분석이 나온다. 코람코자산신탁은 서울 중구 을지로 파인에비뉴 빌딩 B동의 인수 우선협상자로 삼성SRA자산운용을 선정했다고 21일 발표했다. 코람코자산신탁은 지난주 본입찰에 참여한 인수 후보들을 대상으로 인터뷰를 진행했으며 이날 빌딩을 보유하고 있는 ‘코크렙파인에비뉴위탁관리리츠’의 이사회를 열어 최종 인수 후보를 선정했다. 삼성자산운용이 제시한 인수금액은 3.3㎡당 3100만원 수준으로 전체 인수금액은 6000여억원에 달한다. 2013년 코람코자산신탁이 운용하는 리츠가 이 빌딩을 사들였을 때 지불한 금액은 4760억원이었다. 리츠 투자자들은 이번 거래로 7년만에 1300억원 안팎의 매각 차익을 얻게 됐다. 이 리츠의 주요 주주는 교직원연금공단(24.39%), 한국증권금융(14.63%), 오렌지라이프생명보험(14.63%), 농협생명보험(14.63%), 킴스21(14.63%)이다. 이번 인수전에는 삼성SRA자산운용, 미래에셋자산운용, 이지스자산운용, 신한리츠운용, 마스턴투자운용, NH-아문디자산운용 등 국내 주요 자산운용사가 총출동했을 정도로 업계의 관심이 높았다. 2011년 준공된 이 빌딩은 A동과 B동, 두 동으로 이뤄져 있는 쌍둥이 빌딩이다. B동은 연면적(건축물 바닥면적의 합) 6만4225㎡, 지하 6층~지상 25층 규모다. 을지로3가역(서울 지하철 2호선)