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부동산 개발시장 난관을 극복하려면[이지스의 공간생각]

2022년 하반기 부동산 개발금융 시장의 화두는 '돈맥경화'였다. 개발사업의 윤활유 역할을 하는 금융 시장이 얼어붙었다. 통상 개발사업은 단계가 진척될수록 사업 위험은 줄어들고 대출 조건도 나아진다. 사업 초기 토지잔금, 인허가비 등을 조달하는 브릿지론(Bridge Loan)은 이자 부담이 높지만 인허가 등을 마친 뒤 본PF(Project Financing)를 조달하면 대환이 가능했다.그러나 이러한 개발시장의 현금흐름에 병목 현상이 심화되고 있다. 불확실성이 시장 심리를 지배하면서 모두가 신규 대출을 내주길 꺼리고 있다. 이에 본PF로 전환되지 못한 브릿지론은 시행사와 금융기관의 부실로 누적되고 있다. 게다가 개발 원가는 오르고 있어 사업성을 기대하기 더욱 어려워졌다. 부동산 경기는 둔화하고 있지만 토지가격 상승세는 유지되고 있다. 여기에 2021년 하반기부터 건설공사비가 크게 오르며 개발사업 원가 부담이 늘었다. 반면, 주택 매매가격과 전세가격의 동반 하락으로 분양시장은 미분양 공포에 떨고 있다. 착공 후에 사업이 지연되거나 아예 무산되는 사업장도 생기고 있다.문제는 금융 시장과 건설업계의 침체가 여전히 진행 중이라는 점이다. 건설산업연구원의 조사에 따르면 이미 10%를 넘고 있는 브릿지론 및 PF대출 금리가 올해는 5%p 가량 더 오를 수 있을 것으로 관측된다. 금융기관의 PF대출비용은 더 커질 전망이고, 건설사 또한 공사비 지급이 지연되면서 유동성이 부족해질 수 있다. 분양시장도 지방의 미분양 증가세가 수도권으로 확산될 가능성이 높다. 금융, 건설, 분양시장 모두 작년보다 올해가 더 힘들어보인다.정부도 상황의 심각성을 인지하고, 선제 대응에 나서고 있다. 채권시장 안정

티마크, 논현동 글래드라이브호텔 개발 자금 투자자 모집

부동산 개발회사 티마크가 서울 강남구 글래드라이브호텔 개발을 위한 자금 조달에 나섰다. 지난해 DL그룹(옛 대림그룹)으로부터 1300억원에 매입한 자산이다. 11일 투자은행(IB)업계에 따르면 티마크가 글래드라이브호텔 리모델링과 글래드큐브 오피스매입을 추진하고 있다. 이를 위한 자금을 마련하기 위해 국내 증권사 등을 대상으로 투자의향서(LOI)를 접수하고 있다. 호텔 리모델링 브릿지론으로 1200억원 가량, 글래드큐브 오피스 매입에는 260억원 내외로 자금을 모집하고 있다. 티마크는 지난해 8월 DL그룹과 글래드라이브 강남 호텔 유휴부지 매각 계약을 체결했다. 티마크는 매입 후 호텔과 오피스 융합 개발에 나서기 위해 용도변경을 완료했다. 글래드라이브호텔은 연면적 1만6591㎡(약 5019평)이다. 지하 3층~지상 20층 210객실 규모로 2016년 4성급 호텔로 문을 열었다. 글래드라이브호텔과 같은 논현동에 있는 글래드큐브 오피스는 연면적은 4747㎡(1437평)이다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com 

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메테우스자산운용, 블라인드펀드1·2호 조성...국내 개발사업 공략

메테우스자산운용이 올해 국내 부동산시장 공략을 위해 블라인드펀드 1호에 이어 2호를 준비하고 있다. 국내 협력사들과 함께 국내 부동산 개발사업에 투자해 안정적인 수익을 추구할 계획이다. 2일 메테우스자산운용은 싱가포르 투자회사와 업무협약을 체결하고 블라인드펀드2호 출범을 준비하고 있다. 지난 2월 블라인드펀드호 설정에 이어 한 달 만이다. 당시 메테우스자산운용은 현대엔지니어링, IBK투자증권과 업무협약을 체결하고 300억원 규모의 블라인드펀드를 출시했다. 블라인드펀드1호는 국내 부동산 개발 법인에 대한 대출을 중심으로 운용될 예정이다. .블라인드펀드2호는 전국 각지의 부동산 개발사업에 투자할 예정이다. 전국 각지의 부동산 개발사업을 시행하는 법인에 대한 지분 출자, 초기 사업비 대출, 후순위 대출 등을 중심으로 투자가 이루어질 예정이다. 이번 블라인드펀드는 다른 블라인드 펀드와 달리 특별한 투자가이드라인 없이 메테우스의 독자적인 투자판단에 따라 운용되는 것이 특징이다. 메테우스자산운용 관계자는 "메테우스의 부동산 개발에 대한 전문성과 역량을 바탕으로 한 신속한 투자결정이 본 블라인드펀드의 핵심"이라고 설명했다.메테우스와 업무협약을 체결한 싱가포르 투자회사는 외국법인 및 다양한 해외 자산가들의 자금으로 법인을 구성하고 있다. 이번 메테우스자산운용과의 협업을 통해 국내 부동산시장에 첫발을 내딛음으로써 지속적인 투자를 계획하고 있다.블라인드펀드2호는 최대 500억원 규모로 조성될 예정이다. 제2종 투자자로 메테우스자산운용과 싱가포 투자회사에서 100억원 규모로 참여한다. 나머지 제1종 투자자 유치가 이

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SK디앤디, 교직원공제회·신한은행과 1500억 투자 협약 체결

종합 부동산 기업 SK디앤디(SKD&D)는 교직원공제회·신한은행과 리츠 공동투자 협약을 체결했다. 임대주택 신축 개발사업에 투자하는 리츠로 SK디앤디의 사업 확장을 꾀할 수 있는 교두보가 될 것으로 보인다. 16일 SK디앤디는 자산운용 전문 자회사 디앤디인베스트먼트(DDI)와 교직원공제회·신한은행이 1200억원 규모를 출자해 국내 부동산에 투자하는 내용의 약정을 체결했다고 밝혔다. 이를 위해 디디아이엘브이씨위탁관리모부동산투자회사(JV리츠)를 설립했다. SK디앤디는 이 리츠에 300억원을 별도로 투입해 JV리츠와 공동으로 투자하는 내용의 협약을 체결했다. SK디앤디는 공유 주거 형식의 기업형 임대주택 ‘에피소드’를 중심으로 주거용 부동산 사업을 전개하고 있다. 최근 에피소드 서초·강남·신촌·수유 등 신규 지점을 열었다. 총 3800 여 가구로 기업형 임대주택 브랜드로는 국내 최대 규모다. SK디앤디는 DDI 및 교직원공제회·신한은행과 만든 1500억원 규모의 리츠로 주거 사업에 대한 적극적인 투자 및 지속적인 사업 확장을 꾀할 수 있게 됐다. 또한, 리츠를 활용해 준공 후 유동화 등 시장 상황에 탄력적으로 대응할 수 있게 됐다.김도현 SK디앤디 총괄사장은 “국민연금과의 투자 협약에 이어 이번 JV리츠와의 공동 투자 협약으로 주거·비주거 부동산의 전방위적인 투자 기반을 마련했다“며, “시장 환경, 부동산 정책 등 변화에도 안정적으로 사업을 영위할 수 있도록 앞으로도 다양한 노력을 전개할 것”이라고 밝혔다.DDI는 2018년 1월에 설립된 리츠 자산관리회사다. 현재 자산 규모 기준 약 2조8000억원 수준의 부동산 개발사업 또

메테우스자산운용, 경기 남부 물류센터 2곳 사업 추진

메테우스자산운용은 경기 남부 복합물류센터 개발사업 2곳의 사업부지 및 사업권 확보를 위해 업무협약(MOU)를 체결했다고 6일 밝혔다. 메테우스자산운용이 MOU를 맺은 사업지는 경기 남부 용인시 박곡리 복합물류센터 및 안성 당목리 복합물류센터다. 둘 다 사업 인허가가 완료된 사업지로 올해 초에 본계약 체결 및 착공에 착수할 예정이다.용인 박곡리 물류센터는 연면적 4만6949㎡, 지하 2층에서 지상 4층 규모다. 안성 당목리 복합물류센터는 연면적 3만7593㎡, 지하2층~지상4층 규모다. 모두 상·저온 복합물류센터로 개발할 예정이다. 두 사업지는 17번 국도와 영동고속도로, 중부고속도로에서 가깝다.메테우스자산운용은 PFV(프로젝트 금융투자회사)를 통해 개발사업을 추진할 계획이다. 안성당목리 복합물류센터의 경우 시공을 맡은 서한이 PFV의 주주로 참여한다. 서한은 이번 사업을 통해 향후 메테우스자산운용과 협력해 물류센터 개발사업의 시공사 및 재무적 투자자로 적극 참여할 계획이다. 한 IB업계 관계자는 "최근 인허가 등의 문제로 물류센터의 수요를 공급이 충족하지 못하고 있다"면서 "이미 인허가를 받은 물류센터의 가치가 앞으로 더 높아질 것"이라고 설명했다.메테우스자산운용은 지난 2019년 광주 진우리 도척 물류센터를 시작으로 다수의 물류센터를 개발하고 있다. 올해에는 물류센터에 국한되지 않고 다양한 부동산자산 상품을 개발할 계획이다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com 

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DS네트웍스, 180억 규모 마스턴운용 지분 인수

국내 시행사(디벨로퍼) DS네트웍스가 부동산 자산운용사 마스턴투자운용의 지분을 일부 인수했다. 해외 사업을 추진할 때 협력을 강화하기 위한 차원이라는 해석이 나온다. 5일 투자은행(IB)업계에 따르면 DS네트웍스가 마스턴투자운용의 지분 일부를 180억원에 인수했다. 투자 이후 DS네트웍스의 지분율은 알려지지 않았다.DS네트웍스와 마스턴투자운용은 지난해 9월 부동산개발사업과 투자사업 협력을 강화하기 위해 업무협약(MOU)을 체결했다. 이후 10월에 DS네트웍스가 마스턴투자운용의 구주 일부를 매수하기로 했고 결정했고 최근 대금 납부를 완료했다. 업계에서는 DS네트웍스가 앞으로 해외 사업에서 양사가 시너지를 낼 수 있다고 판단해 이번 지분 투자를 결정한 것으로 해석하고 있다. 마스턴투자운용은 해외에서 다양한 개발사업을 진행한 경험이 있다. 미국 현지법인으로 마스턴아메리카도 두고 있다. DS네트웍스는 마스턴투자운용의 미국 해외 현지법인 마스턴아메리카 설립 때도 투자자로 참여해 지분 일부를 보유하고 있다. 윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com 

"일단 사자"…5년 뒤 내다보고 땅 사는 건설사·자산운용사 [마켓인사이트]

≪이 기사는 09월06일(08:01) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫"도심에 개발할 수 있는 부지가 없으니 용도 변경할 수 있는 건물에 눈독을 들이고 있습니다. 지금 당장 개발할 수 없어도 일단 확보해두는 게 미래를 위한 보험용이죠" (A 자산운용사 관계자)도심 개발부지를 놓고 자산운용사와 건설사 사이에 치열한 각축전이 펼쳐지고 있다. 당장 개발하지 못해도 추후 가치가 높아질 것으로 예상되는 입지는 경쟁이 심화되며 가격이 올라가고 있다. 3일 투자은행(IB)업계에 따르면 이달 말 입찰을 진행하는 이마트 성수동 본사 매각에 현대건설, 이지스자산운용 등 대형 건설사와 자산운용사들이 관심을 보이고 있다. 대부분 컨소시엄 구성을 염두에 두고 있는 것으로 알려졌다. 매각 주관사를 맡은 CBRE코리아는 오는 30일 입찰을 실시할 예정이다. 업계에서는 최근 강남 대체 업무지구로 떠오르는 성수동 일대인만큼 건설사와 자산운용사들이 적극적으로 입찰할 것이라고 전망했다. 이마트가 입주해 있어 바로 개발이 어렵고, 기존 건물을 재건축해야하지만 입지가 좋은 만큼 미리 확보하는 게 중요해서다. 인수 희망자들은 이마트 본사를 다시 입주시키고 재개발하거나 이마트 본사를 입주시키지 않고 재개발하는 경우 둘 중 하나를 선택해 제안할 수 있다. B자산운용사 관계자는 "강남 일대에서 마땅한 사옥을 찾지 못한 테크 기업들이 분위기가 자유로운 성수동을 선호하고 있다"면서 "성수동 토지는 현재 3.3㎡당 1억2000만원 이상 거래되고 있어 이마트 본사는 이보다 더 높은 입찰가격이 나올 것"이라고 전했다. 도심 내 개발 가능한 부지는 몇년

필리핀 LCS그룹, '2조' 동해 망상1지구 개발사업 참여

필리핀 LCS그룹이 강원도 망상1지구 개발사업에 참여한다. 복합시설과 리조트 등 관광 중심으로 진행되는 2조원 규모의 대형 개발사업이다. 31일 LCS그룹 코리아는 루이스 샤빗 싱손 LCS그룹 회장이 강원도, 동해경제자유구역청, 동해이시티(E-CITY), 한국투자증권, 현대자산운용 등과 망상1지구 개발사업 외국인 투자 및 사업 참여에 대한 양해각서를 체결했다고 밝혔다. LCS그룹은 이번 개발사업에 1억 달러 한도 내에서 투자할 계획이다. 망상지구 국제관광복합도시 조성사업은 동해경제자유구역청이 동해안권경제자유구역(EFEZ) 내 추진하는 대규모 개발사업이다. 시행사로 선정된 특수목적법인 동해이씨티는 망상1지구 342만4820㎡의 부지에 센트럴 존, 복합타운 존, 관광&휴양 존, 관광&리조트 존, 해양복합시설 존으로 구성할 예정이다. 전체 사업 규모만 2조원에 달할 것으로 예상되고 있다. LCS그룹은 망상1지구 R1블록을 매입 후 자체 사업 시행을 계획하고 있다. R2블록은 동해이씨티 법인에 지분 투자를 통해 공동사업으로 추진할 계획이다. 이후 순차적으로 2단계 사업인 리조트 개발사업을 진행할 예정이다. 노현수 LCS그룹 코리아 법인장은 "이번 투자는 필리핀 기업으로는 국내 부동산개발사업에 대한 첫 투자"라며 "코로나19 등으로 침체된 동해안권 지역경제 발전 및 한국 내 신규 외국인 투자사업에 활력을 불어넣을 수 있는 좋은 기회다"고 설명했다. LCS그룹은 향후 국내 개발사업 투자를 추가적으로 검토할 예정이다. LCS그룹은 필리핀에서 부동산 개발 사업을 주력사업으로 하고 있다. 광산, 운송, 방위산업, 유통, 통신타워 사업 등 계열사 10여곳을 거느린 지주회

코람코자산신탁, 개발사업으로 투자영토 넓힌다[마켓인사이트]

≪이 기사는 07월09일(09:39) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫코람코자산신탁이 개발사업본부를 신설하고 간접투자를 통한 부동산 개발사업을 본격화한다고 9일 밝혔다.코람코자산신탁은 기존 자산관리·운용 부문 노하우와 개발신탁사업에서 쌓인 노하우를 접목해 부지선별부터 투자, 시공관리·운영에 이르는 전 과정에서 밸류체인을 완성시킨다는 계획이다. 이르면 올해 안으로 서울 삼성·반포·동작·암사 등 역세권에 가까운 주유소 부지를 대상으로 복합빌딩개발 사업에 착수할 계획이다. 지난달에는 가산디지털단지 거대(Massive) 데이터센터 개발 프로젝트를 추진한다고 밝혔다.코람코자산신탁은 토지주 등 매도자에게는 거래의 안정성을 보장하고 개발에 참여하고자 하는 다양한 이해관계자들에게 개발사업의 전문성을 제공할 예정이다. 또한 자본력이 부족한 투자자의 지분투자를 돕고 매수자(수분양자)에게는 양질의 부동산을 안전하게 선보이는 등 부동산 개발사업의 토탈 솔루션을 제공할 방침이다.정희석 코람코자산신탁 개발사업본부장은 “그간 전담 조직 없이 각 부문별로 진행해오던 개발사업 역량을 개발사업본부로 결집시켜 투자자에게 체계적 솔루션을 제공할 예정”이라며 “코람코는 기존 실물자산 투자와 더불어 개발사업으로 투자영역을 확장해 부동산금융 선도기업으로서의 입지를 더욱 확고히 할 것”이라고 말했다. 코람코자산신탁은 2001년 리츠제도를 국내로 도입한 1세대 부동산금융기업이다. 주로 기업의 구조조정을 지원하는 CR리츠(Corporate Restructuring REIT‘s)와 위탁관리리츠를 통해 오피

영국계 PE 액티스, 전문가와 파트너쉽 통해 데이터센터 본격 개발 나서

≪이 기사는 05월24일(17:09) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫영국계 사모펀드(PE)인 액티스(Actis)가 데이터센터 개발사업을 위해 데이터센터 전문 운영기업 ‘ADIK'와 독점 파트너십을 구축한다. 국내외 데이터센터 시장에서 오랫동안 경험을 쌓아온 업계 전문가들의 노하우와 액티스의 개발사업에 대한 강점을 결합하겠다는 계획이다.24일 IB(투자은행)업계에 따르면 액티스는 최근 서울 시내에 초대형 데이터센터 개발용 부지를 4200억원에 매입했다. 2023년 2분기 준공을 목표로 하고 있다. 액티스는 지난해 GS건설과 경기 안양에 3800억원 규모의 대규모 데이터센터(IDC) 개발 사업에 기관 투자자로서 국내 최초로 투자했다.액티스는 데이터센터를 성공적으로 개발하고 안정화시키기 위해서 특화된 전문지식과 글로벌 고객사를 아우르는 인적 네트워크를 보유한 인력 확보가 핵심이라고 판단했다. 새롭게 출범하는ADIK는 정보통신기술(ICT)업계의 핵심 인력들로 구성된 데이터센터 전문 자문·운영 업체다. 데이터센터 개발 프로젝트 초기 검토 단계부터 ADIK와 독점 파트너십 구축을 위한 작업을 진행했다. ADIK는 액티스와 독점 계약을 체결하고 기술 자문, 비용 절감 자문, 운영 효율성 제고, 데이터센터 개발 및 운영 모니터링, 임대 마케팅 등의 업무를 제공할 예정이다.ADIK는 ICT업계에 잔뼈가 굵은 정윤식 대표(전 KT 전무)가 이끈다. 정윤식 대표는 KT 기업고객본부 전무로 역임하기 전 오라클(Oracle), IBM, PWC까지 두루 거치며 27년 이상의 경험을 쌓았다. KT에서는 연 매출 1조원 이상을 담당하는 기업고객본부장을 9년간 역임하면서 KT의 B2B 사업을 크게 성장시켰다