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신탁사 목줄 죄는 '책임준공'…대납한 공사비 눈덩이

서울개인택시조합새마을금고 등 광주광역시 동명동 오피스텔·생활시설 관련 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 대주단은 최근 신한자산신탁에 281억원의 손해배상을 청구하는 소송을 제기했다. 시공사가 비용 문제 등으로 기한 내 공사를 끝내지 못하자 책임준공을 확약한 신탁사를 상대로 법적 분쟁에 들어간 것이다.대주단 측은 “책임준공 의무를 어겼으니 신탁사가 대신 원리금과 지연 손해금을 물어주고 준공과 분양도 마무리해야 한다”고 주장했다. 신한자산신탁이 이 같은 소송에 휘말린 건 이번이 벌써 다섯 번째다. 그동안 투자자가 청구한 손해배상액만 총 2896억원에 달한다. ◇ 줄소송 리스크 현실화신한자산신탁뿐만이 아니다. 최근 1년 여간 KB부동산신탁(5건·508억원) 코리아신탁(1건·40억원) 우리자산신탁(1건·5억원) 교보자산신탁(1건·5억원) 등 다른 신탁사도 줄줄이 비슷한 소송에 휘말려 법정 다툼을 벌이고 있다. 이들 신탁사가 대응 중인 책임준공 관련 소송만 13건, 투자자가 청구한 손해배상액은 총 3454억원에 이른다. 지난해 2월 이 같은 유형의 소송이 처음 나온 뒤 줄소송을 당하는 처지에 내몰렸다.2015년 도입된 책임준공형 신탁사업은 신용도가 낮은 건설회사를 대신해 신탁사가 대주단에 책임준공을 약속하는 방식으로 PF 대출을 지원한다. 신탁사들은 사업비의 2%를 받아가는 고수익 구조에 주목해 경쟁적으로 이 사업을 확장해왔다.하지만 호황기 때 남발한 책임준공 약정이 이제는 재무구조를 뒤흔드는 리스크로 부상했다는 평가다. 3년여간 지속된 건설경기 침체로 ‘책임준공 관리형 토지신탁’ 방식으로 추진된 PF 사업이 잇따라 부실화하면

영구채 찍고 유상증자…'마통' 차입한도 늘려

부동산신탁사들은 책임준공 리스크가 차츰 현실화하자 발 빠르게 유동성 확보에 나섰다. 채권 발행과 유상증자뿐 아니라 일종의 ‘마이너스 통장’인 단기차입 한도까지 늘리고 있다.신한자산신탁은 지난달 18일 이사회를 열어 단기차입 한도를 3000억원에서 4000억원으로 늘리기로 결의했다. 지난해 대규모 자본 확충을 한 데 이어 올해도 추가적인 유동성 확보에 나선 것이다. 이 회사는 지난해 두 차례 영구채(신종자본증권) 발행으로 1500억원, 주주를 상대로 한 유상증자로 1000억원을 조달했다. 이를 통해 지난해 9월 말 204.3%까지 떨어진 영업용순자본비율(NCR)을 12월 말 519.1%로 올려놨다.KB부동산신탁도 지난해 영구채 발행(1700억원)과 유상증자(1500억원)로만 3200억원을 조달했다. 우리자산신탁 역시 지난해 3월 유상증자로 2099억원의 자본을 쌓았다.금융투자업계에선 부동산신탁사가 추가로 자금을 조달할 가능성에 주목하고 있다. 올해 들어서도 중소·중견 건설사 부도가 이어지고 지방에선 분양 경기 침체가 심화하고 있어서다. ‘책임준공 관리형 토지신탁’ 방식으로 추진된 프로젝트파이낸싱(PF) 사업에 신탁사가 직접 자체 자금을 투입하는 일도 잇따르고 있다.소송까지 패소한다면 대규모 충당금 적립이 불가피하다는 의견이 많다. 국내 14개 부동산신탁사는 지난해 총 6434억원의 순손실을 내며 적자 전환했다.김진성 기자

홈플러스 법정관리 일파만파…'세일앤리스백' 운용사도 비상

국내 2위 대형마트 홈플러스가 기업회생에 돌입하면서 홈플러스 점포를 '세일앤리스백'(매각 후 재임대) 방식으로 확보해 운용해온 자산운용사들도 대규모 손실 위기에 놓였다. 고금리 및 온라인 활성화 등으로 대형 리테일 부동산에 대한 선호도가 떨어진 데다, 부동산 경기 침체로 개발 사업까지 막힌 가운데 핵심 임차인인 홈플러스마저 휘청이고 있는데 따른 것이다.7일 국토교통부 리츠정보시스템에 따르면 JR자산운용이 보유한 ㈜제이알제24호기업구조조정부동산투자회사는 투자자산에 부실채권 발생 가능성이 있다고 공시했다. "투자자산인 강서 홈플러스 및 본사 사옥의 책임 임차인인 홈플러스의 기업회생절차 개시 신청과 법원의 결정으로 임대료 매출채권 수취에 불확실성이 있을 수 있다"고 설명했다.이 리츠는 임대료 납부 계획 등 채권 보전을 위한 내용증명 공문을 홈플러스 측에 발송할 예정이다.지난 5일에는 KB부동산신탁의 ㈜케이비사당리테일위탁관리부동산투자회사와 ㈜케이비평촌리테일위탁관리부동산투자회사가 각각 '부실자산의 발생 가능성이 있다'고 공시했다.해당 리츠는 홈플러스 사당점과 평촌점을 담고 있다. 이 리츠들은 "향후 임대료 납부계획 및 매장 정상 운영 여부, 대책 마련 회신 요청 등 공문을 (홈플러스 측에) 발송할 예정"이라고 공지했다.2015년 홈플러스를 인수한 MBK파트너스는 핵심 입지에 자리한 점포 등 홈플러스가 보유한 우량 자산을 매각해 인수 차입금을 상환하는 전략을 취했다. 자산운용사들은 홈플러스 점포를 인수해 세일앤리스백 방식으로 운용하는 한편, 매각 차익을 얻기 위해 엑시트에 나서거나 점포 부지를 주상복합

빗썸, 강남N타워 품는다

국내 가상자산 거래소인 빗썸이 강남N타워를 인수한다.12일 자산운용 업계에 따르면 KB부동산신탁은 강남N타워를 빗썸에 매각할 예정이다. 인수 가격은 3.3㎡당 4400만원으로 연면적으로 환산하면 약 6800억원에 이른다. 매각 자문사는 쿠시먼앤드웨이크필드코리아가 맡고 있다.서울 강남구 테헤란로에 있는 강남N타워는 지하 7층~지상 24층 연면적 5만1126㎡ 규모다. 부동산 개발업체 넥스트프로퍼티스가 개발해 2018년 준공한 신축 오피스 빌딩이다. 지하철 2호선·신분당선 강남역과 지하철 2호선 역삼역이 사이에 있어 대중교통이 편리하다.KB부동산신탁은 2018년 미래에셋증권, NH투자증권 등과 손잡고 역삼PFV(피에프브이)로부터 이 빌딩을 인수했다. 인수 가격은 3.3㎡당 2925만원으로 당시 강남업무지구(GBD) 일대 상업용 자산 가운데 최고가를 찍었다.KB부동산신탁은 당초 다음달 5일 강남N타워의 입찰을 진행할 예정이었다. 최근 테헤란로 엔씨타워 인수전에서 고배를 마신 111%·미래에셋자산운용 컨소시엄, 현송교육문화재단 등 여러 투자자가 관심을 보였다. 하지만 매각을 철회하고 빗썸에 빌딩을 넘기기로 했다.빗썸은 KB부동산신탁과 함께 셰어딜(펀드 수익자 교체) 방식으로 빌딩 인수를 추진할 예정이다. 빗썸이 전체 에쿼티의 50% 이하로 보통주를 투자하고, 이 빌딩의 기존 투자자인 경찰공제회 등이 우선주로 재투자하는 구조다. 이에 따라 기존 투자자들은 매각 차익을 보면서도 우량 자산에 재투자하는 기회를 갖게 됐다.빗썸은 수년째 GBD 일대에서 오피스 자산을 찾아왔다. 2023년 T412 빌딩과 작년 코레이트타워에 이어 최근 강남 엔씨타워 인수에 도전했으나 번번이 실패했다. 이번 매각 작업이

신탁사 책임준공 '부메랑'…"100억 보증섰다가 500억 물어줄 판"

중소 건설사를 대신해 책임준공 의무를 떠안은 부동산신탁사들이 잇따라 손해배상 소송에 직면하고 있다. 부동산 호황기에 ‘효자상품’으로 주목받은 ‘책임준공 관리형 토지신탁’이 건설사 부실로 인해 부메랑으로 돌아오고 있는 것이다. 건설 경기 침체와 공사비 상승 여파로 책임준공형 신탁으로 추진된 다수의 프로젝트파이낸싱(PF) 사업이 부실 위험에 처하면서 위기 전이 속도가 한층 빨라질 것이란 우려가 나온다. ○건설사 부실, 신탁사로 전이21일 법조계와 금융투자업계에 따르면 신한자산신탁은 첫 손해배상 소송이 제기된 인천 원창동 물류센터 외에도 인천·경기 지역의 10여 개 공사 현장에서 책임준공 의무에 직면한 것으로 알려졌다. 한 관계자는 “지난해 9월 말만 해도 신한자산신탁에 책임준공 의무가 전가된 사업장이 두 곳에 불과했지만 지금은 수도권에만 10여 곳에 달한다”고 전했다. 그는 “이들 사업장의 PF 대출 규모만 7000억~8000억원”이라며 “각 대주단이 신탁사를 상대로 손해배상 소송을 준비하는 중”이라고 전했다.최근 시공 능력 중위권 건설사들의 기업회생절차 신청이 잇따르고 있어 하반기 신탁사 대상 소송은 더욱 증가할 전망이다. 이달 들어서만 시공 능력 105위 새천년종합건설, 122위 선원건설 등이 기업회생절차에 들어갔다. 새천년종합건설이 시공 중이던 경기 평택 물류센터 공사가 중단돼 대주단이 KB부동산신탁에 책임준공 의무 위반으로 손해배상 청구 소송을 준비 중이다.전국적으로 신탁사가 책임준공을 보증한 사업장은 1000곳 안팎이다. 금융감독원이 김성주 더불어민주당 의원에게 제출한 자료에 따르면 KB부동산

KB부동산신탁, 평택 고덕에 대토리츠 1호 선보여

KB부동산신탁이 경기 평택 고덕에서 첫번째 ‘대토(代土)보상리츠(REITs·부동산투자회사)’를 진행한다. 첫 사업을 시작으로 올해 성남, 하남, 수서, 고양 등에서 대토보상리츠 사업을 적극적으로 펼칠 계획이다. 6일 국토교통부에 따르면 KB부동산신탁이 평택 고덕신도시에서 근린생활시설을 짓는 '케이비평택대토위탁관리부동산투자회사'가 영업인가를 받았다. 13인의 토지주에게 현물출자를 받았다. 총 사업비는 400억원 정도다.KB부동산신탁 관계자는 "인근에 대형 병원이 있어 병원 등으로 활용할 수 있는 근린생활시설을 지을 예정"이라고 설명했다. 대토보상리츠는 신도시 토지 소유자가 보상금으로 받을 토지(대토보상권)를 리츠(부동산투자회사)에 현물 출자하는 하는 방식이다. 리츠는 이 토지 개발로 얻은 이익을 출자자에게 나눠준다. 정부는 지난해부터 50조원 규모의 3기 신도시 토지 보상금이 시중에 풀리는 것을 막기 위해 대토보상리츠를 적극적으로 지원하고 있다. 대토보상리츠 참여를 늘리는 부동산투자회사법 개정안도 이번에 처음으로 반영됐다. 아직 개정안이 국회 통과되진 않았지만 개정안 내용은 확정된 상태다. 지난해 진선미 의원이 발의한 이 개정안은 대토보상권을 리츠에 현물출자할 때 양도세를 30%까지 깎아준다. 그 전까지는 양도세 감면율이 15%였다.  KB부동산신탁은 이번 첫 사업을 시작으로 올해 대토보상리츠사업을 활발하게 진행할 계획이다. 현재 성남, 하남, 수서, 고양 등 3기 신도시 예정지에서도 토지주들과 양해각서(MOU) 체결 예정인 대토보상리츠사업이 5~6개 정도다. KB부동산신탁 관계자는 "KB 브랜드가 토지

KB부동산신탁, CJ대한통운 하양 물류센터 공모 절차 눈앞

≪이 기사는 01월06일(06:02) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫KB부동산신탁이 500억원대에 에 인수하는 경북 경산시 ‘CJ대한통운 하양 스마트서브 물류센터’의 인수 작업이 마무리 단계에 들어갔다. 상온‧저온‧냉동 보관 시설을 모두 갖춘 B2B 전용 복합 물류센터인 데다 CJ대한통운의 장기 임차가 확정돼 있어 공모 청약 전부터 기관투자가들의 관심이 높다는 평가다. 6일 금융투자업계에 따르면 KB부동산신탁은 경북 경산시 하양읍에 있는 CJ대한통운 하양 스마트서브 물류센터 인수를 위해 국토교통부에 ‘KB경산로지스틱스위탁리츠’의 영업 인가를 신청했다. 리츠가 설립되는 대로 투자자들의 자금을 바탕으로 자산 인수를 마무리할 계획이다. 취득세 등을 포함한 리츠의 전체 사업비는 500억원 중반에 달하며 이중 지분 투자금액은 170억원에 달한다. 나머지 금액은 대출금과 임차보증금을 활용해 마련한다.◆지난 10월 500억원 초중반대 인수가 제시하며 우선협상자 선정 현재 이 물류센터는 코람코자산운용이 운용하는 펀드가 소유하고 있다. KB부동산신탁은 지난 10월 진행됐던 공개입찰에서 500억원 초중반대의 인수가를 제시하며 인수 우선협상자로 선정됐다. 당시 10곳가량의 부동산 자산운용사가 입찰에 참여했을 정도로 경쟁이 치열했던 자산이다. 2018년 초에 준공된 이 물류센터는 연면적(건축물 바닥면적의 합) 2만8380㎡(약 8600평) 규모 복합물류센터다. 상온‧저온‧냉동 보관 시설을 모두 갖추고 있으며 일반 택배용 화물은 취급하지 않는 B2B(기업

KB부동산신탁, '국내 최초 헬스케어 리츠' 무산 위기

KB부동산신탁이 국내 최초를 목표로 설립을 추진하던 헬스케어 리츠(Reits·부동산투자회사)가 예상 밖의 암초를 만났다. 국토교통부에 신청했던 영업등록 신청이 자산 매입 가격에 과도하다는 이유로 보류되면서 리츠 설립 일정이 차질을 빚게 됐다.  병원 건물을 매각하려던 의료법인이 무리한 사업 확장의 여파로 최근 심각한 자금난에 처하면서 법원에 회생 절차를 신청한 것도 거래가 무산될 가능성을 높이고 있다. 3일 금융투자업계에 따르면 국토부는 최근 KB부동산신탁이 신청한 ‘KB 헬스케어 1호 리츠’의 영업등록 신청을 보류했다. 총사업비 1362억원 규모의 이 리츠는 병원 시설을 보유한 국내 최초의 헬스케어 리츠가 될 것으로 기대받았던 리츠다. KB부동산신탁은 리츠가 조성되는 대로 비상장 공모 청약을 위한 절차를 밟을 예정이었지만 설립 인가가 보류되며 일정이 무기한 연기됐다.  국토부가 이 리츠의 설립을 보류한 건 청연 메디컬 그룹이 리츠에 매각하는 병원 시설 매각 가격이 과도하다고 판단했기 때문인 것으로 알려졌다. 라임‧옵티머스 사태 이후 투자자 보호를 위해 펀드와 리츠 같은 투자상품에 대한 금융당국의 설립 인가 기준이 강화된 게 이 같은 결정에 영향을 미친 것으로 분석된다.   이 리츠는 청연 메디컬 그룹이 광주 치평동과 매월동 일대에 보유하고 있는 양·한방병원, 재활센터, 요양병원 등 건물 3개 동을 자산으로 삼을 예정이었다. KB자산신탁이 3개 건물에 대한 인수가로 제시한 금액은 1200억원대 중반대로 알려졌다. 청연 메디컬 그룹은 양·한방 협진병원인 청연한방병원 등을 운영하고 있는 의료법인으로 주로 광주, 전남 지

KB부동산신탁 국내 최초 헬스케어 리츠 조성한다

KB부동산신탁이 국내에서 최초로 헬스케어 리츠(Reits·부동산투자회사)를 조성한다. 병원 등 의료시설을 인수한 뒤 이를 의료기관에 임대해 수익을 거두는 리츠다. KB부동산신탁은 자산 규모를 3000억~4000억원 수준까지 키운 뒤 이 리츠를 유가증권시장에 상장하겠다는 중장기 로드맵을 갖고 있다. 2일 금융투자업계에 따르면 KB부동산신탁은 국토교통부에 ‘KB 헬스케어 1호 리츠’의 영업등록을 신청하고 승인 결정을 기다리고 있다. 이 리츠의 총사업비는 1362억원으로 KB부동산신탁은 리츠가 조성되는 대로 비상장 공모 청약을 위한 절차에 들어갈 예정이다. 이르면 오는 10월께 공모 청약을 진행하는 게 목표다.◆광주 지역 3개 의료시설 1200여억원에 인수이 리츠는 청연 메디컬 그룹이 광주 치평동과 매월동 일대에 보유하고 있는 양·한방병원, 재활센터, 요양병원 등 건물 3개 동을 자산으로 삼아 조성된다. 청연 메디컬 그룹은 양·한방 협진병원인 청연한방병원 등을 운영하고 있는 의료법인으로 주로 광주, 전남 지역에서 의료시설을 운영하고 있다.리츠에 자산으로 편입되는 청연한방병원 건물은 지하 1층~지상 13층, 연면적(건축물 바닥면적의 합) 1만6224㎡ 규모다. 요양병원은 지하 1층~지상 4층, 연면적 9484㎡ 규모이며 전문재활센터는 지하 2층~지상 12층 건물 내 5개 층에 자리 잡고 있다.     KB부동산신탁은 이 자산들의 인수금액으로 1200억원 중반대를 제시한 것으로 알려졌다. 현재 양해각서(MOU)를 맺고 현장 실사 등 매매 계약 체결을 위한 세부 절차를 진행 중이다. 이르면 오는 8월께 계약이

[마켓인사이트] KB부동산신탁, 대전 세이탄방점 매입

▶마켓인사이트 12월24일 오후 2시55분KB부동산신탁이 대전 복합쇼핑몰 세이탄방점(사진)을 인수하기 위해 사모 리츠(REITs: 부동산투자회사)를 설립하고 개인 자산가와 법인 고객을 상대로 투자금 유치에 나선다.24일 부동산금융업계에 따르면 KB부동산신탁은 대전·충청지역 유통기업인 세이디에스로부터 세이탄방점을 사들이기로 했다. 인수 가격은 650억원이다. KB부동산신탁은 건물을 소유하는 리츠인 케이비대전둔산리테일 설립 절차를 밟고 있다.이 쇼핑몰은 둔산·탄방 상권의 중심부에 있다. 세이디에스가 2013년 지하 2층~지상 7층 규모로 개발했고, 이번에 자금 조달을 위해 매물로 내놨다. 케이비대전둔산리테일이 건물 소유권을 갖고, 운영은 세이디에스가 계속 맡는 매각 후 재임차(세일앤드리스백) 방식의 거래다. 임대료는 매년 2.5% 올려받기로 했다.KB부동산신탁은 리츠 설립을 위해 개인 및 법인 투자자에게서 200억원을 모을 예정이다. 나머지 450억원은 담보대출로 조달한다. 리츠의 예상 운영 기간은 3년으로 매년 7%대 수익을 투자자에게 돌려줄 수 있을 것이라고 KB부동산신탁 측은 설명했다.대전 둔산·탄방동 상권은 1990년대 초 시청, 법원, 경찰청과 아파트가 들어서면서 각광받기 시작했다. 2000년대부터 유성 상권에 다소 밀렸지만 최근 젊은이들이 다시 찾기 시작해 활기를 띠고 있다. 세이탄방점에는 CGV와 20~30대를 겨냥한 롯데의 드러그스토어 브랜드인 롭스, 유니클로, 빌리엔젤 등의 매장이 있다. 현재 공실은 없다.김대훈 기자 daepun@hankyung.com

[마켓인사이트] KB부동산신탁, 다동 센터플레이스 산다

▶마켓인사이트 10월12일 오후 3시47분리츠(REITs·부동산투자회사) 자산관리회사인 KB부동산신탁이 서울 다동에 있는 오피스 빌딩 센터플레이스(사진)를 2200억~2300억원가량에 사들인다.12일 부동산금융업계에 따르면 이 건물의 매각을 맡은 부동산 컨설팅회사 세빌스코리아-메이트플러스어드바이저는 KB부동산신탁을 우선협상대상자로 정했다.2011년 준공된 센터플레이스는 지하 6층~지상 23층에 연면적 4만2541㎡인 중형 빌딩이다. 지하 1층~지상 3층은 준공을 앞두고 개인투자자에게 분양돼 식당과 편의점, 병원 등 상업용 매장이 들어섰다.부동산자산운용사 베스타스자산운용이 보유하고 있던 지상 4~23층, 3만2717㎡의 업무 공간이 이번 거래 대상이다. 2014년 싱가포르계 부동산투자회사 알파인베스트먼트의 투자를 받은 베스타스자산운용은 칸서스자산운용으로부터 이 업무 공간을 사들였다. 당시 거래 가격은 3.3㎡(평)당 1869만원, 총 1850억원이었다.KB부동산신탁은 최근 입찰에서 3.3㎡당 2300만원을 써냈다. 전체 거래 가격은 2200억~2300억원가량으로 추정된다. 4년여 만에 400억원가량 오른 셈이다. 부동산금융업계 관계자는 “업무용 공간만 보유하는 구분 등기 매물이란 것이 약점이었지만 서울 최고의 업무지구에 있어 괜찮은 평가를 받았다”고 설명했다. 센터플레이스는 지하철 2호선 을지로입구역과 50m 정도 거리에 있다.이 업무 공간에는 하나카드, 하나은행, 삼성화재 등이 입주했다. 공실률은 15%가량으로 알려졌다. 인근 대로변에 있는 부영을지빌딩, 하나은행 본사빌딩 등에 비해 임대료가 다소 저렴하다.김대훈 기자 daepun@hankyung.com