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"돈 빌려줄테니…" 사채업자 뺨치는 부동산 신탁사 '갑질'

부동산 시행사에 돈을 빌려주고 비싼 이자를 받거나 용역업체로부터 법인카드를 받아 쓰는 등 금품을 받아온 부동산 신탁사 대주주와 직원들이 적발됐다. 신탁사 대주주의 자녀가 주도한 오피스텔 개발사업 미분양 물량을 줄이기 위해 대주주가 계열사 임직원 등에게 돈을 빌려줘 오피스텔 계약을 시킨 사례도 발각됐다. 7일 금융감독원은 한국토지신탁과 한국자산신탁 등 부동산 신탁사 두 곳 검사를 통해 신탁사 대주주와 임직원들의 사익추구 행위를 여럿 적발했다고 밝혔다. 금감원은 두 신탁사에 대해 지난 2월 검사에 돌입했다. 부동산 신탁사는 부동산 소유자를 대신해 부동산을 개발·관리·운용해주고 수탁액을 받는 회사다. 이 과정에서 시행사(디벨로퍼)에게 사업 자금을 빌려주거나 다른 곳에서 끌어온 자금을 관리한다. 시행사는 사업부지를 매입해 개발하고 분양하는 주체다보니 유동성이 부족한 시기엔 신탁사의 눈치를 보기가 쉬운 구조다. 금감원은 검사를 통해 신탁사 대주주와 대주주의 가족, 계열사 등이 자금 사정이 어려운 시행사에 돈을 빌려주고 고리 이자를 편취한 사례를 여럿 적발했다. 이들은 토지매입 자금 명목으로 20여회에 걸쳐 총 1900억원 상당 자금을 시행사에 빌려준 뒤 이자로 총 150억원 가량을 가져갔다. 평균 이자율이 18%에 달한다. 이중엔 시행사에 귀속되는 개발이익 중 45%를 이자 명목으로 받아가겠다는 약정을 한 대여자도 있었다. 금감원은 "신탁사 대주주 등이 우월적 지위를 이용해 높은 이자를 편취한 것"이라고 설명했다. 이들이 반복적으로 돈을 빌려주고 높은 이자를 수취한 것은 사실상 미등록 대부업과 같다는 설명이다. 

부동산 시장 조정설에도 웃는 신탁사들

부동산시장이 조정 국면에 들어가는 상황에서 부동산신탁사들의 신용도는 오히려 개선되는 추세다. 부실 위험성이 높지 않은 사업장 위주로 선별 수주에 나서면서 재무안정성이 좋아진 데다 새 수익원 발굴에 뛰어들어 수익성 개선 기대가 높아진 덕분이다.29일 업계에 따르면 신한자산신탁의 기업 신용등급은 최근 A-에서 A로 한 단계 상향 조정됐다. 2019년 5월 신한금융지주 자회사로 편입된 뒤 차입형 토지신탁을 줄이고 책임준공확약형 관리형 토지신탁을 적극 수주하면서 재무안정성이 좋아졌다. 사업비를 직접 조달하는 사업보다 공정·분양관리만 하는 대행사는 간접사업 비중을 높였다는 얘기다. 신한자산신탁의 책임준공확약형 관리형 토지신탁 신규 수주는 2019년 1083억원이었는데 지난해엔 1897억원으로 늘었다. 이 기간 영업수익 역시 712억원에서 1416억원으로 두 배가량 증가했다.한국자산신탁은 회사채 신용등급 전망이 종전 안정적에서 긍정적으로 바뀌었다. 현재 A-인 회사채 신용등급이 오를 가능성이 높아졌다는 의미다. 신탁계정대 회수가 빠른 게 이번 조정 배경이다. 차입형 토지신탁 사업의 경우 신탁계정대라는 고유계정을 통해 사업장에 공사비를 대출하고 회수한다. 한국자산신탁은 부동산 시장 활황인 시절 신탁계정대가 빠르게 회수되면서 2019년 89%였던 부채비율이 3월 말 현재 30%로 떨어졌다. ‘요주의 이하’ 여신 잔액도 1663억원으로 줄었다. 여윤기 한국신용평가 수석연구원은 “현안 사업장의 신탁계정대 회수로 자산 부실 위험이 완화됐다”며 “수주 규모 자체가 늘어나면서 단기적인 수익성 개선도 점쳐지고 있다”고 말했다.대신자산신탁의 기업 신

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오피스텔 개발까지 뛰어든 부동산 신탁회사들

부동산신탁회사가 오피스텔을 직접 개발하고 재건축·재개발 등 도시정비사업을 주도하는 등 부동산 시장 전면에 나서고 있다. 수익 확대를 위해 소비자를 직접 찾아 나서는 모습이다. 토지 자산을 위탁받아 수익을 창출하는 개발신탁이나 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하는 리츠(부동산투자회사)가 주력이던 이전과 달라진 행보다.29일 업계에 따르면 코람코자산신탁은 다음달 서울 방배동에서 주거용 오피스텔 ‘인시그니아 반포’를 선보인다. 지하 5층~지상 20층 2개 동 148실 규모다. 시공사는 현대엔지니어링으로 정했다.코람코가 오피스텔 개발 사업에 뛰어든 것은 이번이 처음이다. 인시그니아는 코람코의 첫 주택 브랜드다. 코람코가 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립해 부지 매입과 분양, 개발을 진두지휘했다. 코람코는 리츠를 통해 임대용 부동산을 보유한 민간 리츠 1위 업체지만 경쟁이 치열해지자 직접 시행에 나선 것으로 풀이된다. 앞으로 인시그니아 브랜드를 앞세워 다른 주택단지도 개발할 방침이다. 코람코 관계자는 “신탁업계 경쟁이 치열해지면서 리츠만으로는 성장에 한계가 있다”며 “물류센터와 데이터센터 개발 등 업역을 확대해 나갈 계획”이라고 말했다.신탁업계 맏형인 한국토지신탁도 사업 포트폴리오를 다변화하고 있다. 그동안 개발신탁(차입형 토지신탁) 비중이 전체 사업의 절반을 웃돌았지만 지난해부터 사업 구조가 재편되고 있다. 지난해 개발신탁 수주액이 843억원으로 2020년(1155억원)보다 27% 줄어들었다. 대신 재개발·재건축 정비사업 수주액은 같은 기간 421억원에서 810억원으로 92%, 리츠사업은 135억원에서 379억원으로 180%

MDM투자운용, 3년만에 리츠AMC 인가 반납

부동산 개발업체인 엠디엠(MD)그룹이 리츠(REITs·부동산투자회사) 사업을 위해 만든 계열사인 엠디엠투자운용을 3년만에 청산한다. 리츠사업은 또다른 계열사인 한국자산신탁으로 이전해 일원화겠다는 계획이다. 13일 국토교통부에 따르면 엠디엠투자운용이 지난 6일 리츠 자산관리회사(AMC) 영업인가를 반납했다. 1호 리츠이자 유일한 리츠인 '엠프라퍼티제1호리츠'는 자산관리를 지난 9월 한국자산신탁으로 변경했다. 엠프라퍼티제1호리츠는 자산관리회사 변경을 위한 임시주주총회에서 기존 자산관리회사인 엠디엠투자운용의 해산 및 청산을 이유로 들었다. 사업을 인계받은 한국자산신탁은 앞으로 MDM그룹 내 리츠사업을 전담하게 된다. 한국자산신탁 내에서는 그동안 토지나 건물 매입 후 주택 및 오피스빌딩 개발사업을 리츠를 통해 진행해왔다. 한국자산신탁 관계자는 "리츠사업 확대를 위해 엠디엠투자운용을 설립했는데 한국자산신탁 업무와 중복되는 부분이 많아 리츠업무를 한 곳으로 통일하기로 했다"면서 "앞으로 주거시설, 오피스빌딩 등 다양한 개발사업을 리츠를 통해 선보일 것"이라고 전했다. 엠디엠투자운용은 엠디엠그룹이 리츠 사업 확대를 위해 2018년 2월 설립된 부동산 자산운용사다. 이 회사는 리츠 AMC를 받은 뒤 2019년 엠프라퍼티티제1호리츠를 설립했다. 이 리츠는 한진중공업 부산사옥을 매입해 5년간 운용하는 것을 목표로 하고 있다. 5년간 평균 배당률은 8.18%다. 한진중공업이 2029년 2월까지 10년간 책임 임차하기로 계약했다. 2018년 삼성생명 빌딩 6곳(서울 당산, 수원 인계, 부산 초량, 부산 범천, 광주 금난로, 광주 역전빌딩)을 2700억원에

코람코, 상반기 매출 1176억원…부동산신탁업계 1위

≪이 기사는 09월01일(09:18) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫코람코자산신탁이 LF로 대주주가 바뀐 이후 처음으로 부동산신탁업계 매출액 1위에 올랐다.1일 금융투자협회 전자공시에 따르면 올해 상반기 코람코자산신탁 영업수익은 작년 동기 대비 약 77% 성장한 1176억원이다. 부동산신탁사 14곳 중 가장 높은 매출을 보였다. 부동산대체투자업계 경쟁사인 이지스자산운용과 마스턴투자운용 등에 비해서도 높은 성과다.코람코자산신탁의 전체 영업수익 중 리츠부문 수익이 절반을 차지했다. 2018년 설정했던 블라인드펀드 1호의 자산 매각과 코람코에너지리츠의 지방 소재 주유소를 일부 매각한 것이 수익에 긍정적인 영향을 미쳤다. 또한 부동산펀드부문에서도 용인 브릭물류센터와 여의도 신송빌딩 등의 매각을 통해 약 160억원대의 수익을 올렸다. 이와 함께 부동산신탁부문에서는 상대적으로 리스크가 적은 책임준공형 관리신탁과 정비사업에 비중을 높여 약 120억원대의 수익을 올렸다. 코람코자산신탁 관계자는 “리츠(REITs)와 부동산펀드, 부동산신탁 등 다각화된 사업 포트폴리오가 코람코의 강점”이라며 “부동산시장의 트렌드에 맞춰 각 사업부문 비중을 조정해 수익을 높이고 리스크를 선제적으로 회피했던 노력이 성과에 반영된 것”이라고 설명했다.코람코자산신탁에 이어 한국토지신탁이 매출 1008억원으로 1000억원을 넘겼다. 한국자산신탁(855억원), KB부동산신탁(814억원), 하나자산신탁(726억원) 등이 영업수익 상위에 이름을 올렸다.부동산신탁업계 매출 규모는 전반적으로 증가세를 보이고 있다. 올해 상반기 국내 부동산신탁사 영업수익 합

한국자산신탁, 이천 물류리츠 선매입 리츠 영업인가

한국자산신탁이 경기 이천에서 건설 중인 물류센터를 선매입하는 리츠의 영업인가를 받았다. 14일 국토교통부는 한국자산신탁이 운용을 맡은 카이트제이십호위탁관리부동산투자회사(카이트제12호 위탁관리리츠)의 영업인가를 낸다고 공고했다. 이 리츠는 경기 이천 대월면 초지리 소재 물류시설(상온)을 선매입 후 임대운영하는 것을 목적으로 하고 있다. 물류센터 매입가격은 530억원대다. 시행과 시공을 맡은 YM건설에 공사비를 빌려주고, 준공 이후 소유권을 넘겨받는 구조다. 임차인은 현재 논의 중인 것으로 알려졌다. 준공 시점은 2021년 10월이다.한국자산신탁은 최근 물류센터 자산 매입에 적극 나서고 있다. 지난해 4월 오뚜기물류가 책임 임차 중인 경기 용인 이산냉동물류창고 매입을 시작으로 지난해 10월 경기 안성 전일냉장 물류센터를 매입했다. 선매입 방식으로 물류센터를 매입한 것은 이번이 처음이다. 부동산업계 관계자는 "물류센터 매입 경쟁이 치열해지면서 이미 준공된 자산은 너무 비싸졌다"면서 "개발단계부터 매입에 들어가면 선점 효과도 있고 가격적 이점도 있다"고 설명했다. 한국자산신탁은  올해 1월 기준 리츠 수탁규모는 1조9012억원가량이다. 윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com 

한국자산신탁, 회사채 수요 확보…부동산경기 악화 우려 극복

부동산신탁회사인 한국자산신탁이 회사채 투자수요 확보에 성공했다. 부동산경기 하강 우려가 커지는 상황에서도 투자자들의 관심을 끌어냈다는 분석이다.5일 투자은행(IB)업계에 따르면 한국자산신탁이 400억원 규모 회사채를 발행하기 위해 이날 기관들을 상대로 벌인 수요예측(사전 청약)에 총 740억원의 매수주문이 들어왔다. 200억원씩 모집한 2년물과 3년물에 각각 370억원씩 모였다. 한국투자증권이 채권 발행실무를 맡았다. 부동산경기 침체 우려가 증폭되는 가운데서도 선방했다는 평가다. 수도권을 제외하면 여러 지방도시에서 미분양이 늘어나는 등 부동산시장 분위기가 가라앉고 있는 상황이다. 그럼에도 불구하고 국내 상위 부동산신탁회사로서 안정적인 수익구조와 재무상태를 유지하고 있는 것이 투자자들로부터 높은 평가를 받은 것으로 알려졌다. 한국자산신탁은 지난해 1668억원, 올 상반기 713억원의 영업이익을 거뒀다. 지난 6월 말 기준 부채비율은 56.1%다. 한국자산신탁은 넉넉한 수요가 모이자 채권 발행금액을 600억원으로 늘리는 것을 검토하고 있다. 발행금리도 2년물과 3년물 모두 당초 희망했던 수준보다 0.3%포인트가량 낮게 결정될 전망이다. 지난 2일 민간 채권평가사들이 시가평가한 이 회사의 채권금리는 2년물이 연 3.678%, 3년물이 연 4.171%다. 한국자산신탁의 신용등급은 10개 투자적격등급 중 일곱 번째로 높은 ‘A-’(안정적)다.  김진성 기자 jskim1028@hankyung.com 

한국자산신탁, 회사채 400억원 발행

≪이 기사는 10월25일(07:00) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫지난해 성공적으로 회사채 시장에 데뷔한 한국자산신탁이 1년여만에 다시 채권을 찍는다. 부동산경기 하강 우려가 나오는 상황인 만큼 채권 발행과정에서 부동산신탁회사에 대한 투자심리를 확인할 수 있을 것이란 전망이 나온다.25일 투자은행(IB)업계에 따르면 한국자산신탁은 운영자금 조달을 위해 다음달 중순 400억원어치 회사채를 공모로 발행할 계획이다. 2년물과 3년물로 나눠 각각 200억원어치씩 발행하는 것을 검토하고 있다. 기관투자가들을 상대로 한 수요예측(사전 청약)은 다음달 초 진행될 예정이다. 한국투자증권이 채권 발행을 맡고 있다.  한국자산신탁은 지난해 7월 처음으로 공모 회사채를 발행했다. 500억원을 모집한 수요예측에서 620억원의 매수주문이 들어온 데 힘입어 발행금액을 600억원으로 늘렸다. 2013년 이후 부동산 경기회복을 바탕으로 차입형 토지신탁 수주를 늘리며 큰 폭의 성장세를 보인 것이 기관들의 관심을 끌었다. 이 회사의 지난해 매출은 2225억원으로 전년 대비 63.0%, 영업이익은 1668억원으로 73.4% 증가했다. 채권시장에선 부동산경기 침체 우려가 확대되는 시점에서 한국자산신탁이 어느 정도의 투자수요를 모을지 주목하고 있다. 이미 수도권을 제외하면 주요 지방도시에선 미분양이 증가하는 등 부동산시장이 침체되고 있다. 이같은 분위기 속에 한국자산신탁의 실적도 다소 주춤하고 있다. 이 회사의 상반기 매출은 1073억원으로 전년 동기 대비 7.7% 증가했지만 영업이익(713억원)은 같은 기간 8.4% 줄었다.  IB업계 관계자는 “우수한 사업경쟁력과 회사채시장의 풍

한국자산신탁, 회사채시장 ‘데뷔’

이 기사는 06월30일(09:44) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다 -----------------------------------------------------------부동산신탁회사 한국자산신탁이 설립 후 첫 공모 회사채를 발행한다. 하나자산신탁의 뒤를 잇는 올해 두 번째 부동산신탁회사의 회사채 시장 ‘데뷔’다.30일 투자은행(IB)업계에 따르면 한국자산신탁은 다음달 17일께 2년 만기 회사채 500억원어치를 발행할 계획이다. 운영자금 확보를 위한 조달이다. 기관투자가들을 상대로 한 수요예측(사전 청약)은 다음달 10일 진행한다. 미래에셋대우가 채권 발행실무를 맡고 있다.올 들어 부동산신탁회사들이 잇따라 회사채 시장에 발을 들이고 있다. 앞서 지난 4월엔 하나금융그룹 부동산신탁 계열사인 하나자산신탁이 700억원 규모 공모 회사채를 발행해 성공적으로 회사채 시장에 데뷔했다. 모집액(500억원)의 네 배인 2000억원이 수요예측에 몰려 발행금액을 200억원 더 늘렸다. 부동산 경기회복에 힘입어 차입형 개발신탁 수주를 늘리고 있다는 점이 투자자들의 관심을 끌었다.IB업계는 한국자산신탁도 여러 기관들의 관심 속에 투자수요 확보에 성공할 것으로 보고 있다. 2001년 설립된 한국자산신탁은 국내 부동산신탁시장의 14.7%(지난해 말 기준)를 차지하고 있다. 한국토지신탁(18%) 코람코자산신탁(15.5%)과 선두권을 형성하고 있다. 지난해 7월 유가증권시장에 상장하며 자본시장과의 접점을 넓혀가고 있다. 이 회사는 이번 채권 발행 결과가 좋으면 지속적으로 회사채 시장에서 자금을 조달할 계획이다.최근 3년여간 부동산 경기회복 속에서 차입형 토지신탁 수주물량을 늘리고 있다. 2013년 392억원이었던 차입형 토지신탁 신