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“무엇을 파는지도 안알려줘”…HUG 1조 유동화 ‘깜깜이 입찰’

증권사들이 1조원 규모의 주택도시기금 자산유동화 입찰을 앞두고 정보 부실로 혼선을 빚고 있다. 주택도시기금이 대출자산의 세부 내용부터 유동화 구조까지 관련 정보를 공개하지 않아 불확실성이 커졌기 때문이다. 주택도시기금의 대출자산을 첫 유동화 사업임에도 불투명한 절차라는 지적이 나온다.17일 투자은행(IB)업계에 따르면 증권사는 오는 21일까지 주택도시기금 자산유동화 관련 입찰제안서를 서면 제출한 뒤 경쟁 프레젠테이션(PT)를 진행한다. 증권업계에서는 KB증권과 NH투자증권, 한국투자증권, 교보증권, IM증권 등이 입찰에 참여할 것으로 내다보고 있다. 국내에서 유동화증권의 구조를 설계하고 재매각(셀다운) 할 수 있는 인력을 가진 증권사는 많지 않다.문제는 주택도시보증공사(HUG)가 제시한 입찰제안서에 어떤 자산을 매각할 것인지 구체적인 정보가 제공되지 않았다는 점이다. HUG가 홈페이지에 게시한 입찰제안서에는 유동화증권의 발행 규모와 시기 등 기본적인 사항만 공개돼 있다. 한 IB업계 관계자는 “HUG 내부에서도 어떤 대출자산을 유동화할 것인지 정리가 되지 않은 것처럼 보인다”며 “담당자에게 문의해도 구체적인 정보를 얻기 어렵다”고 말했다. 자산유동화 구조에 대한 설명도 없어 증권사들은 구조 설계에도 어려움을 겪고 있다.증권사의 질문이 쏟아지자 HUG는 지난 16일 홈페이지에 관련 Q&A를 게시했지만, 여전히 불명확하다는 지적이 나온다. HUG는 △한국토지주택공사(LH)를 기본 차주로 하되 지방도시공사(SH·GH) 가능성도 있다, △매각회계처리(Book-off)를 원칙으로 하되 변동될 수 있다 등 모호한 표현을 사용해 내부 기준이 명확하지 않다는 비판

전세사기로 3년간 주택도시기금 적자 6조...전방위 자금조달

주택도시기금이 10조원 규모의 대출자산 유동화를 진행하는 건 재무건전성 악화가 가장 큰 원인으로 지목된다. 2022년부터 급증한 전세사기 여파로 임대인 대신 보증금 반환보증에 가입한 임차인에게 지급하는 대위변제가 크게 늘고 있어서다. HUG는 2022년 4000억원대 순손실로 적자 전환 후 2023년 3조9962억원, 2024년 2조1924억원의 적자를 기록했다. 지난해 공공기관 경영실적 평가에서도 미흡(D) 평가를 받았다. 주택도시기금, 본격 유동화HUG는 다음 달부터 매년 조단위 유동화증권과 공사채를 발행해 현금 곳간을 채울 예정이다. 현금 유동성이 10조원 밑으로 하락하면서 자본시장 투자자들에게 손을 벌리는 셈이다. HUG 관계자는 “발행 규모는 미정이고, 발행 배경은 기금 조성방식 다각화”라고 말했다.이전에도 HUG는 전방위적으로 자금조달에 주력해 왔다. 지난해 말 농협은행으로부터 약 5000억원을 단기로 빌렸고, 회계상 자본으로 인정받는 신종자본증권(영구채) 6986억원을 발행해 부족한 자본을 채웠다. 이어 최대주주인 국토교통부가 보유한 한국도로공사 주식 5650억원을 현물 출자해 자본을 확충하기도 했다. 이 과정에서 HUG의 총차입금은 2023년 1184억원에서 지난해 말 6207억원으로 대폭 늘었다. 연 이자비용만 104억원을 지불하는 수준이다. 지난달 25일에는 처음으로 3000억원 규모의 공사채를 발행하기도 했다. 구체적으로 2년물 1000억원 모집에 5700억원, 3년물 2000억원 모집에 7200억원의 자금 수요가 들어왔다. 조달한 자금은 전액 운영자금으로 사용할 예정이다. 전세보증 사고에 따른 대위변제와 미분양 안심 환매 사업 매입 자금이 주 사용처다. 기준 금리에 덧붙이는 가산 금리는 국

'만성 적자' 주택도시기금, 대출자산으로 10조 유동화한다

주택도시기금이 향후 수년에 걸쳐 대출자산 10조원을 기초로 한 유동화증권(ABS)을 발행할 계획이다. 세입자들의 전세보증금을 집주인 대신 물어주면서 현금 유동성이 급격히 악화되데 따른 결과다. HUG는 ABS에 이어 공사채까지 발행해 유동성 리스크를 줄여야할 상황에 처했다. 1일 투자은행(IB)업계에 따르면 주택도시공사(HUG)는 대출자산 10조원을 유동화할 계획이다. 이달 1조원 규모의 유동화 증권 발행을 시작으로 매년 조단위 유동화증권을 쏟아낼 것으로 예상된다. 다만 HUG관계자는 "향후 발행 계획 여부는 정해지지 않았다"고 말했다. 주택도시기금은 정부가 주거 안정과 도시 재활성화를 위해 조성한 기금이다. LH(한국토지주택공사)와 SH(서울주택도시공사) 등 기관을 통해 전세대출과 주택담보대출, 사업비 대출을 지원한다. HUG는 해당 대출자산을 담보로 ABS를 발행해 자금을 조달한다. HUG가 보증한 채권을 특수목적법인(SPC)에 양도한 뒤 이를 담보로 유동화증권을 발행해 투자자에게 판매하고 현금을 확보하는 형태가 될 가능성이 높다. 현재는 기획재정부와 국토교통부가 협의하는 과정으로, 이 협의를 마치면 바로 공고를 한 뒤 증권사에 입찰제안서(RFP)를 발송할 예정이다. 증권업계에서는 전체 유동화 규모를 10조원 이상으로 예상하고 있다. 연간 국내 자본시장에 나오는 ABS의 규모가 10조원 안팎인 점을 감안하면 단기간에 소화되기 힘든 물량이다. 이에 따라 HUG는 수년에 걸쳐 조금씩 시장에 ABS 발행할 계획이다. ABS 물량이 지나치게 많으면 회사채 금리가 뛰는 효과까지 감안한 결과다. 이번 유동화증권 발행은 유동성 확보 차원에서 마련됐다. 주택도시기금을 운용하

주택도시기금 앵커리츠, 리츠 투자 쉬워진다

주택도시기금 앵커리츠(앵커리츠)가 리츠(REITs·부동산투자회사) 투자 활성화를 위해 운용구조를 바꾼다. 복잡한 행정절차를 간소화하고 국내외 다양한 리츠 자산에 투자할 수 있도록 범위를 넓힐 계획이다. 14일 앵커리츠의 자산운용사인 코람코자산신탁은 국토교통부 및 주택도시보증공사와 함께 앵커리츠 운용구조를 개편한다고 밝혔다. 개편된 앵커리츠 투자가이드라인은 15일부터 적용된다.앵커리츠는 지난 2020년에 공모부동산간접투자시장 활성화를 위해 주택도시기금이 3000억원을 출자해 조성한 국내 최초 블라인드형 리츠다. 앵커리츠는 공모·상장이 예정된 국내 리츠를 발굴하고 초기 투자에 참여한 후 이들이 상장까지 이어질 수 있도록 지원하는 것이 주 역할이다. 자산규모가 점차 대형화되는 국내 대체·부동산간접투자시장을 통해 수익을 창출하고자 하는 주택도시기금의 자금 운용 채널의 하나이기도 하다.국내 리츠시장은 지난해 말 기준 75조6000억원 규모로 성장했다. 투자유형도 기존 업무시설과 상업시설에서 벗어나 물류 및 데이터센터 등 다양한 산업군의 부동산자산으로 확대되고 있다. 국내 주요 연기금과 공제회들도 2020년부터 상장 리츠에 투자하는 블라인드 펀드를 확대하고 있다. 행정공제회와 교직원공제회는 1차로 조성된 블라인드 펀드 설정액의 100%를 투자 완료했고, 최근에는 국민연금도 상장 리츠에 투자하는 블라인드펀드 설정을 추진하고 있는 것으로 알려졌다.그러나 첫번째 블라인드형 리츠인 앵커리츠는 투자약정액 소진율이 아직 16%에 수준에 머무르고 있다. 리츠업게에서는 앵커리츠 신규 투자마다 기금 여유자금 전담운용기관 2곳과 복

코람코주택도시기금리츠, SK D&D플랫폼리츠 프리IPO에 500억 참여

≪이 기사는 05월13일(06:27) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫주택도시기금의 여유자금을 운용하는 코람코자산신탁이 공모 상장(IPO)을 앞둔 '디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사(이하 디앤디플랫폼리츠)'에 500억원을 투자했다.12일 국토교통부에 따르면 '코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사(이하 코람코주택도시기금리츠)'가 디앤디플랫폼리츠에 투자하기 위해 사업계획을 변경했다. 프리IPO(상장 전 투자유치) 단계에서 500억원을 투자할 계획이다.코람코주택도시기금리츠는  지난해 4월 설립된 주택도시기금이 출자하는 4500억원 규모의 앵커리츠다. 국내 상업용 부동산을 자산으로 하는 상장예정 리츠에 투자해 수익을 내는 것을 목표로 하고 있다. 이번 투자는 코람코주택도시기금리츠의 첫 투자다. 코람코자산신탁 관계자는 "디앤디플랫폼리츠는 자산의 안정성에 더해 매각차익까지 기대할 수 있는 리츠라는 판단이 있었다"면서 "편입 자산도 특정 리테일이나 오피스빌딩 등에 한정되지 않고 다양한 자산을 담고 있어 가치 상승이 기대된다"고 설명했다. SK D&D가 주도하는 디앤디플랫폼리츠는 국내외 다양한 유형의 부동산 자산에 투자하는 국내 최초 멀티에셋(Multi asset) 리츠다. 오피스빌딩, 물류창고 등 비주거용 자산에만 투자한다. 지난해 4월 SK D&D가 보유한 서울 문래동 영시티 오피스빌딩을 첫 자산으로 매입했다. 10월에는 일본 가나가와현 아마존 물류센터를 보유한 이지스글로벌300호펀드의 수익증권을 편입했다. 이달에는 경기 용인시 백암면에 개발 중인 물류센터 '백암로지스틱스'의 리츠 지분증권