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매물 쌓이는 서울 오피스…랜드마크만 이목 집중

서울 오피스 매물이 쏟아지고 있는 가운데 대형 자산인 서울파이낸스센터(SFC) 등 랜드마크로만 이목이 집중되고 있다. 딜 클로징(거래 종결)을 포기하거나 입찰을 유보하는 사례도 나오는 등 숨 고르기 단계로 접어들었단 평가가 나온다.16일 투자은행(IB) 업계에 따르면 싱가포르투자청(GIC)은 최근 SFC의 매각주관사로 CBRE코리아를 선정했다. CBRE는 2021년부터 SFC 건물의 운영, 관리를 맡는 자산관리사(PM)이기도 하다. GIC는 올해 초부터 광화문 SFC 매각을 검토하다 매각 결정을 내리고 부동산 자문사들에 입찰제안요청서(RFP)를 돌렸다. 매각 결정은 GIC의 새 한국 지사 대표인 재스민 루 대표가 지난 7월 부임한 뒤 이뤄졌다.부동산 업계에서는 SFC에 대한 상당한 관심을 기울이고 있다. 여러 업체들이 이미 분석에 들어간 것으로 보인다. SFC는 GIC가 외환위기 직후인 2000년 3500억원에 인수하며 한국 시장 진출을 알린 자산이다. 연면적은 11만9646㎡(약 3만6192평)로 지하 8층~지상 30층 규모다. 3.3㎡당 4000만원으로 계산하면 1조5000억원에 달한다.다른 오피스들도 매각을 준비하고 있다. 크레센도빌딩, KDB생명타워, 크리스탈스퀘어 등 여러 오피스가 시장에 나올 예정이다. 이외에도 여러 부동산 자산운용사들이 자산 매각을 위해 계속 시장을 통한 수요 조사에 나서고 있는 것으로 전해졌다. 추석 연휴를 지나고 서울 지역 오피스들은 더 매각을 본격화할 것으로 관측된다. 상대적으로 작은 규모이거나 입지 조건이 부족한 자산은 매각에 어려움을 겪고 있다. 이든자산운용은 흥행에 어려움을 겪을 수 있단 판단으로 서소문에 위치한 정안빌딩 입찰을 취소했다. 대신증권 본사 사옥은 매각이 무산되기도 했다. 대신

'대구 랜드마크'의 몰락…'2400억 빚덩이'에 눌린 대구백화점 [김익환의 컴퍼니워치]

"12시 대백(대구백화점) 앞에서 만나자."1969년 문을 연 대구백화점은 대구 시민들의 만남의 장소였다. 대구 동성로에 자리 잡은 백화점 건물을 비롯한 부동산과 넉넉한 현금을 보유한 덕분에 증권업계의 대표적 자산주로도 꼽혔다. 이 회사를 차지하기 위한 경영권 분쟁도 잦았다.하지만 이 백화점은 롯데·신세계·현대 등 백화점 '빅3'에 밀려 2021년 결국 문을 닫는다. 적자행진도 이어지면서 그동안 회사가 쌓아 놓은 현금과 자산을 갉아먹고 있다. '무차입 경영'을 이어간 대구백화점의 차입금은 2400억원을 넘어섰다. 오너일가가 매각 작업에도 나섰지만, 속도를 내지 못하고 있다.23일 금융감독원에 따르면 대구백화점은 지난주 현대홈쇼핑 지분 3.19%(38만2600주)를 178억원에 매각했다. 블록딜(시간외 대량매매) 방식으로 주당 4만6628원에 처분했다. 전날 종가(4만9400원)보다 5.61% 낮은 가격이다. 대구백화점은 2001년 5월 현대홈쇼핑 지분 3.19%를 19억원에 매입했다. 23년 만에 매입가의 9배에 처분한 것이다.현대홈쇼핑 지분을 매각한 것은 회사 자금 사정과 맞물린다. 이 회사는 백화점이 문을 닫으면서 적자행진을 이어가고 있다. 올 1분기에 32억원의 영업손실을 기록했다. 2022년과 2023년에는 각각 163억원, 151억원의 영업손실을 냈다.운영자금을 마련하기 위해 차입금 조달을 늘렸다. 올 3월 말 차입금이 2435억원에 달했다. 만기가 1년 이하인 단기차입금은 1220억원이다. 차입금이 늘면서 올해 지급하는 이자비용만 200억원에 달할 것으로 관측된다. '적자행진→운영자금용 차입금 조달→이자비용 증가→적자폭 확대'의 악순환이 이어지고 있다.몰락의 길을 걷는 대구백화점도

1조 ‘옛 삼성물산 서초사옥’ 숏리스트 5곳 선정…이지스·KKR·BGO 입성

올해 최대어로 꼽히는 서울 강남업무권역(GBD) 랜드마크 빌딩인 ‘더 에셋’(옛 삼성물산 서초사옥) 인수전이 국내외 자산운용사 5파전으로 좁혀졌다. 운용사들이 높은 가격을 부르며 1조원 이상에 매각할 가능성이 커졌다.3일 투자은행(IB) 업계에 따르면 더 에셋 매도인인 코람코자산신탁은 적격인수후보(숏리스트)로 이지스자산운용, 콜버그크래비스로버츠(KKR), 벤탈그린오크(BGO) 등 국내외 부동산 대체투자 자산운용사 5곳을 선정해 통보했다. 코람코자산신탁은 조만간 개별 인터뷰를 진행한 뒤 이달 말쯤 우선협상대상자를 선정할 예정이다. 매각 자문사는 쿠시먼앤드웨이크필드와 세빌스코리아다.해외 투자자들 2곳이 숏리스트에 입성했다. 특히 글로벌 부동산 투자회사 BGO가 참전해 눈길을 끌고 있다. BGO는 삼일빌딩, 판교 테크노밸리 오피스 GB1·2 빌딩, 부산신항 물류센터 개발 등에 투자한 이력이 있는 회사다. 김희수 대표가 한국 법인을 이끌고 있다. BGO와 함께 숏리스트에 들어간 KKR은 지난해 남산그린빌딩을 매입하는 등 활발하게 국내에 투자하고 있다. 국내 부동산 대체투자 자산운용사인 이지스자산운용은 블라인드 펀드와 상장 리츠를 통해 자금을 조달할 계획인 것으로 전해졌다. 본 입찰엔 이들 운용사와 함께 8곳이 참여했으나 미래에셋자산운용, 교보AIM자산운용 등 3곳은 고배를 마셨다. 블랙스톤은 입찰에 참여하지 않은 것으로 알려졌다.이번 더 에셋 인수전은 다수의 운용사들이 몰리며 흥행에 성공했다는 평가를 받는다. 숏리스트에 들어간 이 운용사들은 평(3.3㎡)당 4300만원 이상을 써낸 것으로 알려졌다. 인수 금액으로 모두 1조원을 넘기는 금액을 써낸 셈이다.더

블랙스톤, 가까스로 아크플레이스 매각 성공…3200억 차익

블랙스톤이 강남업무지역(GBD) 랜드마크로 꼽히는 아크플레이스를 코람코자산신탁에 매각을 완료했다. 코람코는 양해각서(MOU) 연장, 가격 조정 등을 거쳐 인수 우선협상대상자 6개월 만에 자금 납입을 마무리했다.블랙스톤과 매각자문사 존스랑라살(JLL)은 미래에셋맵스일반사모부동산투자신탁1호로 운용하는 서울 강남구 역삼동에 위치한 아크플레이스를 코람코자산신탁에 매각했다고 1일 밝혔다. 최종 매매대금은 7917억원이다. 지난해 10월 딜 클로징(거래 완료) 한 잠실 삼성SDS타워(8500억원) 이후 서울 오피스 거래 중 최대 금액이다.이번 거래는 클로징이 늦어지면서 매각이 불발할 수 있다는 전망이 나왔지만 매도인 측이 더 이상 매각을 미뤄선 안 된다는 판단으로 가격을 인하해주면서 거래가 성사됐다. 블랙스톤은 가격 인하를 해줬어도 3000억원 이상의 매각 차익을 거두게 된다. 블랙스톤이 2016년 아크플레이스(당시 캐피탈타워)를 인수할 당시 가격은 약 4700억원으로 단순 계산상 3200억원을 매각 차익으로 벌어들이게 되는 셈이다.코람코자산신탁은 그동안 자금 모집에 어려움을 겪었다. 아크플레이스 인수 초기에 담보대출을 제외한 에쿼티 금액은 약 3700억원 안팎이었다. 보통주 2000억원, 우선주 1700억원으로 구성됐다. 보통주는 ‘가치투자 블라인드 펀드 4호’ 약정으로 충당했다. 이 펀드는 교직원공제회 등이 출자자(LP)로 참여한 블라인드 펀드다. 교직원공제회가 들어간 블라인드 펀드가 보통주에 참여하는 승부를 걸었지만 우선주 모집에 어려움을 겪었다. 당초 계획보다 최종적으로 300억원 가까이 줄이는 방안을 매도인 측이 받아들이며 딜을 마무리할 수 있었다. 최종 모집한 보통주와

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“IFC, 연 5%대 수익내는 슈퍼코어 자산 만들 것”

“IFC를 연 5% 수익을 내는 슈퍼-코어(초우량) 자산으로 만들 계획입니다.”박준태 미래에셋자산운용 리츠운용본부장(이사·사진)은 2일 한국경제신문과의 인터뷰에서 “앞으로 IFC몰은 서울의 엔터테인먼트 명소로 떠오르고 오피스와 호텔도 한국 금융산업과 함께 성장할 것”이라며 이같이 말했다.미래에셋자산운용은 지난달 26일 IFC를 보유한 브룩필드자산운용과 매매 양해각서(MOU)를 체결하고 이행보증금 2000억원을 납부했다. 국내 부동산 거래 사상 최대인 매매가 4조1000억원의 5% 수준이다. 실무 책임자로서 입찰부터 MOU 체결까지 전 과정을 총괄한 박 본부장은 “매각 측에 강력한 인수 의지를 전달한 덕분에 경쟁사보다 높은 평가를 받을 수 있었다”고 분석했다. 그러면서 “리츠(REITs·부동산투자회사)를 만들어 인수하는 방식으로 거래를 종결할 것”이라고 밝혔다. 미래에셋증권 등 계열사와 국내외 기관투자자가 투자를 긍정적으로 검토하고 있다고도 전했다.IFC의 캡레이트(인수가격 대비 연간 임대료 수익)는 인수 직후 4%대로 예상된다. 하지만 수년 뒤 임대료 인상과 대출 리파이낸싱(재조달)을 거치면 연 5% 이상의 수익을 안겨주는 초우량 자산으로 거듭날 수 있다는 게 박 본부장의 생각이다.그는 “미래에셋자산운용의 IFC 인수는 여의도 랜드마크 자산을 국유화한다는 점에서 의미가 크다”며 “올해 3분기 중 거래를 마무리할 계획”이라고 덧붙였다.▶한국 부동산 사상 최대 거래 성사를 눈앞에 두고 있다.“지난달 11일 IFC 인수 우선협상대상자로 선정됐다. 지난달 26일엔 MOU를 체결했다. 입찰 때 마지막까지 남았던 다른 후보와 인

여의도 파크원은 어떻게 부동산 금융의 바이블이 됐나 [마켓인사이트]

≪이 기사는 07월14일(08:26) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫"도대체 저기가 어디죠?"지난 3월 그래미 어워드에서 방탄소년단(BTS)의 무대가 등장하자 전세계 팬들의 질문이 폭주했다. 화려한 도심 야경이 내려다보이는 마천루 꼭대기에 수백개의 조명이 설치됐고 드론이 아찔한 높이의 상공을 날아다니며 공연을 중계했다. 유튜브에서 조회수 3300만여회를 기록한 이 영상 덕분에 촬영지인 여의도 파크원 타워는 '핫플레이스'로 떠올랐다. 10년 동안 흉물로 방치됐던 철골 구조물이 글로벌 랜드마크로 자리매김했다는 평가다. ◆국내 자본 2조여원 투입 말도 많고 탈도 많았던 파크원이 이달 완공 1주년을 맞았다. 이곳에 들어선 현대백화점 '더현대서울'은 지난 달 개장 100일 만에 매출 2500억원을 돌파했다. 이 건물에 위치한 페어몬트 앰배서더 호텔은 인기 드라마 '펜트하우스' 세트장으로 사용되며 연일 화제몰이 중이다. 흉측하다고 세간의 눈총을 받았던 빨간 기둥은 전위적인 건축물이라고 호평받기에 이르렀다. 불과 몇 달새 벌어진 일이다. 파크원은 2010년 토지 소유주인 통일교 재단과 시행사의 지상권 소송으로 약 10년 간 공사가 전면 중단됐던 프로젝트다. 사업 불확실성에 종교적인 문제까지 얽히면서 수차례 좌초 위기를 맞았다. 미래에셋, 하나금융그룹, KB국민은행 등 내로라하는 금융회사가 뛰어들었다가 모두 두 손을 들고 포기했다. 사업비만 2조6000억원이 드는 초대형 개발사업이라는 점도 부담이었다. 다들 해외 투자자를 유치하지 않고선 불가능하다고 했다. 독특한 디자인 때문에 중국 자본이 투입됐다는 소문이 돌

높아지는 부동산 시세에…랜드마크 오피스 개발에 힘 싣는 국민연금 [마켓인사이트]

≪이 기사는 07월09일(06:18) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫국민연금공단이 조단위 최고급 오피스 개발건에 대한 투자를 이어나가고 있다. 전 세계 대도시 내 핵심 입지에 '랜드마크'가 될 수 있는 자산을 개발하는 빌드투코어(Build to Core) 전략이다.◆뉴욕 서울 멜버른 등에 조단위 투자 이어가8일 국민연금에 따르면 국민연금은 최근 호주 멜버른에 호주의 대형 부동산 운용사 렌드리즈(Lendlease)로부터 호주 멜버른에 들어서는 오피스 빌딩 '멜버른 쿼터 타워(Melbourne Quarter Tower)' 지분 100%를 인수했다. 인수액은 약 12억 호주달러(약 1조 160억원) 규모로 알려졌다.멜버른 쿼터 타워는 2024년 완공 예정인 34층 규모의 오피스 빌딩으로 최고급 빌딩을 의미하는 '프리미엄'급 자산이다. 완공 이후 호주 최대 민간 보험사인 메디뱅크(Medibank)가 본사로 사용할 예정이다.이번 투자는 국민연금이 수년 전부터 꾸준히 이어오고 있는 빌드투코어 전략의 연장선이다. 국민연금은 2016년 토론토 CIBC스퀘어, 2017년 뉴욕 맨해튼 원밴더빌트, 2018년 서울 르네상스호텔(現센터필드), 2020년 뉴욕 원매디슨에비뉴 등 거의 매년 조단위 개발 투자건에 나서고 있다. 모두 해당 도시 내 랜드마크로 손꼽히는 자산들이다.작년 말엔 CIBC스퀘어, 원밴더빌트, 원매디슨에비뉴 등 주요 투자건을 함께한 글로벌 부동산 운용사 하인즈와 1조 6000억원 규모의 빌드투코어 전략 펀드를 조성했다. 랜드마크 개발에 있어 높은 전문성을 지닌 하인즈와의 전략적 동맹을 통해 꾸준히 빌드투코어 투자건을 확보하기 위한 시도다.이 같은 국민연금의 행보는 도심

獨 부동산 공모펀드 국내 첫 출시

하나금융투자가 이지스자산운용과 손잡고 독일 프랑크푸르트 랜드마크인 트리아논 빌딩에 투자하는 공모펀드를 다음달 출시한다. 국내 금융회사가 독일 부동산에 투자하는 공모펀드를 내놓는 것은 이번이 처음이다.2일 투자은행(IB)업계에 따르면 하나금융투자는 지난달 프랑크푸르트 은행구역에 있는 45층 규모의 트리아논 빌딩 인수 우선협상대상자로 선정됐다. 이 증권사는 독일 현지 금융회사 대출과 국내 기관 및 개인 투자자들로부터 지분 투자를 받아 빌딩 인수자금을 조달할 계획이다. 이 과정에서 이지스자산운용이 주요 지분 투자자로 참여하며, 국내 개인투자자를 상대로 한 공모펀드를 설정하기로 했다.국내에서 독일 부동산에 투자하는 공모펀드를 조성하는 것은 이번이 처음이다. 국내 금융회사가 프랑크푸르트 초고층 빌딩을 매입한 것은 2016년 삼성SRA자산운용이 약 9000억원을 들여 코메르츠방크타워를 인수한 이후 약 2년 만이다. 코메르츠방크타워에 투자하는 상품은 모두 기관들 대상이었다.이번 펀드 만기는 5년이다. 환헤지를 적용한 목표 내부 수익률(IRR)은 7% 이상이며 공모 규모는 약 3000억원이다. 하나금융투자는 자체 판매뿐만 아니라 하나금융그룹 계열사인 KEB하나은행과 여러 금융회사를 통해 이 상품을 판매할 계획이다.트리아논은 프랑크푸르트 은행 중심가에 있는 높이 165m 초고층 빌딩이다. 독일 중앙은행인 분데스방크와 6위 은행인 데카방크 등이 입주해 있다. 한국투자신탁운용과 우정사업본부가 2016년 투자를 검토했지만 급작스러운 투자금 축소로 인수에 실패했다.하나금융투자는 지난해 말부터 이 공모펀드를 준비해 왔다. 현지 대형 은행들이 주요 임차인인 만큼 일