이 기사는 05월 12일 16:59 자본 시장의 혜안 “마켓인사이트”에 게재된 기사입니다.
12일 한국경제신문 주최 ‘ASK 2021 글로벌 대체투자 콘퍼런스’에서 부동산 분야 패널 토론자로 나선 이들은 “현지 실사가 안 돼 직접 투자가 어려운 것이 사실”이라며 “별도운영계정(SMA)이나 간접 투자를 대안으로 생각하고 있다”고 말했다.
다음은 패널 토론 전문.
<참석자>
김기선 세라글로벌 대표 (※ 사회자)
송창은 행정공제회 해외부동산팀장
노승환 공무원연금 대체투자부장
장운호 군인공제회 대체투자3팀장
김찬우 교보생명 해외대체투자사업 팀장
▷김기선: 기관별로 간단하게 운용자산(AUM) 및 해외투자 규모 말해 달라.
▷송창은: 행정공제회는 운용자산이 약 16조원, 대체투자 비중은 58%다. 이 중 해외부동산은 약 3조원 수준이다. 올해 1조원 이상 신규 투자 계획하고 있다.
▷노승환: 공무원연금공단 운용자산은 약 10조원이며, 대체투자 비중은 23%다. 올해 신규 투자 목표액은 3000억원 정도다.
▷장운호: 군인공제회는 운용자산이 12조7000억원 정도다. 해외 부동산 투자를 주로 하는 금융투자 부문의 대체투자 규모는 3조5000억원 규모다. 올해 약 1조5000억 신규 투자 계획 중이다.
▷김찬우: 교보생명의 총 일반계정 자산은 89조원이다. 대체투자 규모는 약 23조원이며, 이 중 해외 대체투자 규모는 약 5조원이다. 현재 대체투자 포트폴리오는 부동산 34%, 인프라 32%, 기업금융 35%로 구성돼 있다. 올해 해외 대체투자 신규 투자 계획 금액은 약 1조1000억원이다. 부동산, 인프라, 기업금융에 각각 3분의 1씩 투자할 계획이다.
▷김기선: 코로나로 인해서 투자 지역이나 섹터에 변화가 있었나? 올해 및 향후 전략은?
▷송창은: 코로나로 인한 자산 가격 하락을 좋은 투자 기회로 판단했다. 지난해 리츠 등 미국 위주로 적극 투자했다. 미국에 집중한 이유는 항상 위기 이후 미국이 먼저 회복했기 때문이다. 이번에도 그럴 거라고 판단했다. 상품도 유럽이나 아시아보다 다양하다. 올해는 우리 팀 중장기 지역 배분 목표가 미국 45%, 유럽 30%, 아시아 15%다. 이에 따라 부족한 부분인 유럽과 아시아에 주로 치중할 것으로 보인다.
▷노승환: 코로나 이후 현지 실사가 불가능해서 신규 부동산 투자는 집행되지 않았다. 실사가 가능하고 시장이 안정적인 국내 오피스 위주로 투자했다. 현재 포트폴리오 상에서 코어 오피스 자산에 거의 집중돼 있다. 향후 물류센터나 데이터센터 등 디지털 자산을 적극 검토해 포트폴리오 다변화를 추진할 계획이다.
▷장운호: 현지 실사 어려움으로 국내 투자 경쟁이 심화하고, 수익성은 악화하고 있다. 그래서 해외 대체투자 비중을 높일 예정이다. 군인공제회 회원에게 돌려주어야 할 이자 성격의 금액이 매년 고정적으로 발생하고 있기 때문에 지역에 상관없이 안정적인 수익이 실현될 수 있는 자산 위주로 검토하고 있다. 선호하는 지역은 펀더멘털이 강한 미국이나 유럽, 아시아 국가지만, 신흥국 투자도 검토할 수 있다.
▷김찬우: 교보생명의 부동산 투자는 코로나19 이후 호텔과 리테일 분야에서 어려움이 커졌다. 이 분야에 대한 노출은 계속 축소할 예정이다. 오피스 분야는 선별적으로 검토할 것이다. 영향을 가급적 덜 받았다고 판단되는 주거 섹터와 물류 섹터로 투자를 확대할 계획이다. 투자 지역은 다양한 상품이 존재하는 미국 시장의 노출을 지속적으로 늘려가는 한편 유럽 및 기타 지역에도 투자를 일부 하면서, 포트폴리오를 분산할 계획이다. 우리는 현지 주재원이 있어 일부 실사가 가능하다. 그런 분야는 직접 투자도 검토하고 있다.
▷김기선: 투자자들이 시장 변동에 따른 손실을 우려해 장기 임차된 물류센터와 오피스 등을 선호하고 있다. 이 선호가 언제까지 지속될까. 호텔이나 리테일 등 디스트레스드 자산에 대한 투자 의지도 있나?
▷송창은: 디스트레스드 자산은 코로나19 후 저희도 예상해 캘리포니아교직원연금과 디스트레스드 대출 약정을 했다. 시장에서 기회가 오면 조금 쓸어담을까 생각했다. 그런데 정부의 빠른 대처로 디스트레스드 물건이 덜 생겨 콜이 적게 나가는 편이다. 전반적으로 저금리, 유동성으로 인해 채권형 투자자들이 장기 임차에 대한 현금 흐름을 중시하면서, 그런 투자가 늘어나고 있다. 우리는 물류센터 같은 경우 단건 투자는 지양하고 있다. 포트폴리오 위주로 투자하고 있다. 오피스는 현재 리스와 실물하고 괴리가 워낙 크다. 실물보다는 리츠에 방향을 두고 할인된 가격으로 매입할까 보고 있다. 레지덴셜은 코로나 전부터 디펜시브한 전략을 갖고 있어 투자를 늘리고 있었다. 앞으로도 괜찮다고 보고 투자를 적극 늘리려고 하고 있다. 현재 우리가 가장 많이 하는 건 레지덴셜, 임대 주택이다. 코로나로 인해 차별화가 심해지고 있는데, 올해도 신규 투자는 전망이 좋은 라이프사이언스나 데이터센터 쪽을 보고 있다. 라이프사이언스는 지금 말을 할 수 없지만 다음달 심의를 앞두고 있다. 또 코로나 이전에는 저희가 디펜시브 전략으로 코어 위주로 많이 했는데 이후엔 논코어 비중을 늘리고 있다. 아까 디스트레스드를 다시 말하면, 호텔이나 오피스 등 전망이 불투명한 곳들엔 대출 위주로 하려고 한다. 코로나 전에 우리는 호텔 대출이 거의 없었다. 아직 계획은 없지만 지금 워낙 금리가 좋기 때문에 확대할까 생각 중이다. 물류나 레지덴셜은 전망이 좋아 에쿼티 위주로 계획하고 있다.
▷노승환: 안정적인 현금 흐름이 발생하기 때문에 장기 임차 자산에 대한 선호나 수요는 당분간 지속될 것이다. 다만 단일 임차인이 계약한 경우 재계약 리스크가 있다. 임차인이 나거버리거나, 재계약이 돼도 큰 폭의 디스카운트가 적용되는 경우 건물의 밸류에이션에 큰 영향을 줄 수 있다. 따라서 장기 임차 자산에 집중하기보다는 다른 섹터로 다변화하는 것이 바람직하다. 코로나로 인해 자산 매입 기회가 많아졌다. 밸류애드나 오퍼튜니스틱 전략도 유효하다고 생각된다. 다만 아직 불확실성이 상당히 있다. 회복에 시간 걸릴 것으로 보이는 호텔이나 리테일 섹터에 대한 투자는 당분간 선호하지 않을 것 같다.
▷장운호: 코로나로 인해 기존 투자했던 호텔이나 리테일의 수익 감소 발생했다. 당분간 호텔·리테일 자산 신규 투자는 지양하고 있다. 관심 있는 섹터로는 비대면 트렌드로 인해 급속하게 성장하고 있는 물류센터나 데이터센터 등이다. 군인공제회는 작년부터 북미 및 유럽에 있는 물류센터, 데이터센터에 투자를 집행했다. 올해도 해당 자산군에 중점적으로 투자할 계획이다. 자산의 특성과 관련해선, 안정적인 배당 수익을 얻을 수 있는 대형 임차인이 장기로 임차한 자산을 선호하는 것은 어느 기관이나 공통적일 것 같다. 현재 코어 및 코어플러스 전략으로 임차 자산을 검토하고 있다. 밸류애드 전략도 관심있게 보고 있다.
▷김찬우: 교보생명은 장기 임차된 물류센터에 작년과 올해 계속 투자하고 있다. 언제까지 갈 거냐는 사실 말하기 어렵다. 가격이 많이 높아졌다. 우리가 수용할 수 있는 선까지는 계속 검토할 것이다. 반면 우리 회사에서는 오피스, 리테일 등 전통적인 상업용 자산은 코로나에 많은 영향을 받아서 이 분야 투자는 검토하고 있지 않다. 향후에는 코로나 영향을 덜 받은 레지덴셜 투자를 많이 하려고 검토하고 있다. 질문 중 하나가 밸류애드나 오퍼튜니스틱 투자를 고려하고 있느냐인데 우리는 아무래도 현재 상황이 어려워 코어나 코어플러스 전략으로 안전한 자산에 집중할 계획이다.
▷김기선: 부동산은 실사가 필수다. 지금 실사가 어려운데, 해결책이 있나? 실사 필요없는 간접 투자가 늘어나고 있나?
▷송창은: 현재 코로나로 인해 해외 부동산 투자 어렵다. 금감원의 역외 펀드 등록도 7월에 신청한 것이 최근에 나왔다. 10개월 정도 걸렸다. 프로젝트도 해외 실사가 안 되고 있다. 우리가 해결책으로 보는 게, 펀드 등록이 필요하지 않고, 현지 실사가 없는 별도운영계정(SMA) 형태로 많이 투자하고 있다. 코로나19 이후 차별화로 인해 인기가 없는 것은 없지만, 인기 있는 것은 경쟁이 심하다. 우리는 우량 물건 확보하기 위해 현지에서 빠른 의사결정할 수 있는 SMA 등을 확대하고 있다.
▷노승환: 공무원연금은 코로나 발생 이후 신규 해외 부동산 투자 집행하지 못하는 등 큰 어려움 겪고 있다. 다만 다양한 기회라는 면에서 해외 투자는 지속적으로 이뤄져야 한다. 앞으로 외주 업체를 통한 실사나 드론, 비디오를 이용한 비대면 실사를 활성화해 지금의 어려움을 헤쳐나갈 계획이다.
▷장운호: 군인공제회도 현지 실사 불가로 프로젝트 딜 형식의 직접 투자가 어려웠다. 작년에는 신뢰성이 높은 글로벌 톱 GP에 블라인드 펀드로 투자를 집행했다. 해외 공동 투자나 GP와의 화상 회의 등을 통해 현지 실사를 대체하는 기준을 마련했다. 운용사 공동 투자 순위가 프레킨 톱100 이내에 드는지 여부, 트랙레코드나 AUM에 대한 사항도 고려해 적용하고 있다. SMA 구조의 경우, 티켓 사이즈가 조금 작게 500억원 수준으로 형성돼 있어 기존에는 어려웠는데, 올해는 1000억원 수준으로 올려 투자 검토가 가능할 것으로 보인다.
▷김찬우: 저희도 현지 실사 어려워 프로젝트 딜은 많이 줄었다. 다만 우리 주재원이 있는 지역은 현지 실사가 가능해 그 부분에 대한 프로젝트 딜은 계속 진행할 계획이다. 줄어든 부분 만큼은 펀드 투자 등 간접 투자로 대체하고 있다.
▷김기선: 신규 GP에 대한 투자보다는 기존 투자 GP에 대한 리업(re-up)이 늘어나는 것 같다. 이런 추세가 이어질까? 투자시 중점 고려 사항은?
▷송창은: 코로나로 실사가 어려워 저희는 프로젝트 딜 지양하지만, 신규 GP도 지양하고 있다. 신규 GP는 처음 투자할 때 GP에 대해 많이 검토하지만, 성과를 보고 좋다고 생각하면 그 다음부터는 편하게 가는 부분이 있다. 첫 거래를 하는 GP에 대해선 상당 시간이 소요된다. 코로나로 어려운 상황이기 때문에 우리와 거래 경험이 있는 GP에 대한 리업 위주로 당분간 이어질 것이다.
▷노승환: 공무원연금은 리업이라고 해도 똑같은 절차를 거쳐야 하기 때문에 리업이 이뤄지지 않았다. 시장에서는 리업을 하는 경우가 많이 보인다. 이게 실사 제약의 문제도 있지만, 투자자들이 기존 GP의 성과나 운용 전략에 확신을 갖게 된 것이 큰 이유라고 본다. 다만 투자자 입장에선 소수 GP에 투자자 집중되는 것도 리스크로 볼 수 있다. 새로운 GP에 대한 투자건을 발굴할 예정이고, 신규 GP를 선정할 때 가장 중요한 건 전략이나 지역을 막론하고 해당 GP를 차별화할 수 있는 스타일과 운용스킬이라고 본다. 공무원연금에 관심을 가진 매니저로는 북미나 유럽의 밸류애드 코어플러스 에쿼티 매니저 정도다. 다양한 섹터를 커버할 수 있는지, 과거 이런 전략으로 성공한 사례가 있는지를 분석해 이런 사례가 향후에도 지속될 수 있을지가 중점적인 고려 사항이다.
▷장운호: 군인공제회도 리업도 신규 투자와 동일한 절차, 심의를 거쳐 하기 때문에 시간이 많이 소요된다. 이에 따라 리업보다는 내부 가이드라인을 충족하는 펀드에 대한 신규 투자를 선호하고 있다. 앞으로 리업에 대해서는 별도의 절차를 간소화할 계획도 갖고 있다. 신규 GP에 대한 투자는 불활실성이 크다고 봐서, 객관적으로 증빙할 수 있는 프레킨 순위, 트랙레코드, AUM 등등에 대한 내부 기준을 정립했고, 이에 따라 심의를 하고 추진하고 있다.
▷김찬우: 저희 회사는 운용사 프로세스가 신규와 리업이 구분돼 있긴 하다. 아무래도 운용사 실사가 조금 어려운 부분이 있어 리업 펀딩 비중이 높아지곤 있다. 리업 펀드에 대해서도 우리가 구분하고 있어서 내부적으로 세 그룹으로 나눠 리업을 할 수 있는 곳, 리업을 할 수 없는 곳, 증액을 해서 투자할 수 있는 곳으로 구분해 진행하고 있다. 또한 신규 GP에 대해서는 프로젝트 딜과 마찬가지로 신규 운용사를 직접 방문해서 만날 수 있는 곳에 한해서만 늘리고 있다.
▷김기선: ESG 섹터를 검토한 기관이 있나?
▷장운호: 군인공제회는 최근 글로벌 투자자들이 ESG 관심을 늘리면서 내부적으로 ESG 추진 전략을 논의 중이다. 비슷한 투자 조건을 가진 상품의 경우, ESG 전략을 가진 상품에 대한 투자를 우선 검토할 것이다. 올해 내 500~1000억원 한도 내에서 ESG 전략 투자를 적극 검토할 계획이다.
▷김기선: 행정공제회는 최근 캘리포니아교직원연금과 공동 투자 합작사를 설립하고 진취적인 투자를 하고 있다.
▷송창은: 제가 해외 부동산 투자를 한 15년 동안 했다. 투자 심의를 할 때마다 늘 받는 질의가 “이게 왜 한국까지 왔냐? 왜 현지에서 소화가 안 되고”. 이런 질의가 대부분이다. 15년을 하는데도 벗어나지 못하고 있다. 이런 부분을 해결해보고자, 현지의 능력있는 우량한 연기금과 합작한다면 그런 부분을 해소할 수 있지 않을까 한 게 배경. 대출쪽으로 디스트레스드까지 4건 설정했다. 멀티패밀리 2건 등 총 6건 했다. 상당히 좋은 것 같다. 왜냐면 캘리포니아교직원연금이 상당히 큰 기관이다. 우리와 신뢰가 쌓이면서 같이 하자고 소개를 하는데, 우리 기관이 크지 않아 따라갈 수 없는 상황이다. 그 중에서 우리 입맛에 맞는 것을 선별하다보니 더 좋은 물건으로 하는 것 같다. 이 부분에 해서는 너무 캘리포니아교직원연금 위주로 하는 것 같아서 텍사스 교직원연금하고도 하고 있다. 재작년에는 덴마크 연기금이랑도 했다. 장점이 훨씬 많은 것 같아서 더 확대를 하려고 한다. 처음에 관계를 맺기는 매우 어렵다. 관계를 맺고 성과가 나다보니 서로 만족하고 있다. 하반기에도 현재 2건 제안건에 대해 협의를 하고 있다. 투자가 될 것으로 보고 있다.
▷김기선: 공무원연금도 최근 신규 대체투자 증액했다. 군인공제회도 부동산 투자 비중을 2025년까지 43%로 늘릴 것으로 예상된다. 타자산 대비 부동산 등 대체투자 비중을 늘리는 이유가 무엇인가?
▷노승환: 공무원연금의 중장기 자산배분상 부동산을 포함한 대체투자 비중을 향후 5년간 계속 증가시킬 계획이다. 이는 내부적으로 연구 분석을 통해 최적의 자산 배분을 도출한 결과다. 신규 대체투자를 할 때 고려할 사항은 현재 오피스에 집중된 부동산 포트폴리오나 자산군을 해외 인프라나 물류센터, 디지털자산에 대한 투자를 늘려서 다변화하는 것이 목표다. 만기가 집중되지 않고 연도별로 선순환이 이뤄지도록 체계를 확립하는 것도 고려 사항이다.
▷장운호: 군인공제회는 장기적인 저금리 추세가 관측되면서 수익 증대를 위해 대체투자를 큰폭으로 늘리기로 결정했다. 현재 금리 인상이 예견되는 시점에 대해서 저희가 금리 인상이 되면 회원 퇴직급여가 늘어나서 투자자산 증가, 투자 증가로 이어질 것으로 예상한다. 대체나 부동산 투자의 경우 제한된 물건 내에서 투자자간 경쟁이 심화되고 수익률이 악화되는 현실 속에서 국내와 투자 비중을 1대 2로 해서 해외 투자를 확대하려고 하고 있다. 해외 대체 부동산 투자를 적극 추진하는 상황에서 현재는 약 3조5000억원 정도 투자자산을 2025년에는 5조원 수준으로 늘리려고 하고 있다.
▷김기선: 마지막 질문. 보험사에 해당. IFRS17나 K-ICS 같은 재무 건전성 규제가 강화되고 있다. 이에 대한 전략의 파급 효과나 투자 가이드라인에 변화가 있었나?
▷김찬우: IFRS17이나 K-ICS는 보험사에 많은 변화를 준다. 타 보험사에 대해 말하긴 어렵지만, 우리는 회계적인 측면과 리스트 측면에서 많은 변화가 있었다. 이런 부분에 대해서 아직까지도 검토하고 준비하고 있다. 한 예로 우리가 모든 투자 건을 검토할 때는 RBC 관점 뿐 아니라 아직은 확정되지 않았으나 K-ICS 관점에서도 리스크를 분석하고, 이에 적합한 수익률이라고 판단이 되는 경우에만 투자를 하고 있다. 우리가 투자를 많이 하고 있던 메자닌 대출에 대해선 과거에는 LTV가 중요한 기준이었다. 그래서 LTV 규제 리스크를 최소화할 수 있는 관점에서 투자 검토를 했다. K-ICS 관점에서는 LTV보다는 신용등급이 더 중요하다고 판단했다. 저희가 투자하는 메자닌 대출은 모든 건에 대해 신용등급을 꼭 받을 수 있도록 대비하고 있다. 부동산 에쿼티 측면에서 실제 레버리지를 몇 %를 사용하느냐에 따라 킥스비율이 달라지기 때문에 향후 투자가 조금 힘들어지지 않을까 예상한다. 다만 이부분을 해결하고자 일부 구조화를 시켜서, 구조화채권에 투자하고, 나머지 일부는 에쿼티 피스를 조금 인수하면서 규제적 리스크를 줄여보려고 한다.
임근호 기자 eigen@hankyung.com
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